【正文】 第一篇：前期物業(yè)管理方案田禾房地產(chǎn)投資有限公司前 期 物 業(yè) 管 理 方 案編寫： 李紹斌 目 錄 田禾塞納入伙前的工作 ………………….3 塞納河畔接管驗(yàn)收 ………………… 6 塞納入伙時的工作………………… 10 ………………………… 13 、管理架構(gòu)人員及配備………… 16 田禾塞納河畔入伙前的工作分目錄 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。（2）入伙前三個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報經(jīng)公司審批后購置。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（3）聯(lián)系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦π^(qū)業(yè)主裝修時燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。 田禾塞納河畔物業(yè)接管驗(yàn)收分目錄 2．0物業(yè)接管驗(yàn)收工作物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。2．1工程技術(shù)資料：（1）東莞市建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。（2）東莞市建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。（3）東莞市建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。（4）東莞市建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣蟾婕肮╇娤到y(tǒng)檢驗(yàn)合格證。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：第一 樓宇本體: 一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標(biāo)識清楚、有足夠壓力。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施: 、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。有交通標(biāo)識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標(biāo)識清楚。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標(biāo)識清楚。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無裂縫。、小品牢固，完好，安全。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 機(jī)電設(shè)備: :設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。、風(fēng)機(jī)型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。防護(hù)設(shè)置完好。三．消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識清楚、表面完好無損，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。四．保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。五、經(jīng)對所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺帳。（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）燃?xì)夤艿?、純凈水管安裝合理，無滲漏現(xiàn)象。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（8）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。 田禾塞納河畔物業(yè)入伙時的工作分目錄3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 物業(yè)入伙時的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務(wù)指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理（1）對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實(shí)等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。或?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。憑售樓處收樓通知書3．4 入伙工作流程圖檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄 預(yù)收物業(yè)管 理費(fèi)3個月 文件存檔 房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處 簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處 填寫業(yè)主資料交回管理處 辦理入伙手續(xù) 請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費(fèi) 物業(yè)管理整體設(shè)想分目錄 管理服務(wù)整體設(shè)想堅(jiān)持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。4．1在小區(qū)全面導(dǎo)入ISO9001:2000國際質(zhì)量體系。東莞市田禾塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入ISO9001:2000國際質(zhì)量體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。4．2全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。借助東莞其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系?！叭珕T首接責(zé)任制”。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動了服務(wù)中心員工的工作主動性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。物業(yè)接管后我們將實(shí)行封閉式管理，借助原來已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境?！吧鐓^(qū)文化活動”為紐帶，融入對業(yè)主的尊重與關(guān)懷。以人為核心，以服務(wù)為重點(diǎn)，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽(yù)度。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚(yáng)自我的意識。達(dá)到“無為而治、和諧共存”的管理境界?！皞€性化”服務(wù)。加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在田禾塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。4．7 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系田禾塞納河畔物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。分目錄 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系， 建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構(gòu)及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構(gòu)及人員配置 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式：日常物業(yè)管理 計(jì)劃制定 設(shè)備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序 月工作計(jì)劃 設(shè)備管理手冊 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標(biāo) 安全保衛(wèi)工作手冊 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)