【正文】 第一篇：前期物業(yè)管理方案田禾房地產投資有限公司前 期 物 業(yè) 管 理 方 案編寫： 李紹斌 目 錄 田禾塞納入伙前的工作 ………………….3 塞納河畔接管驗收 ………………… 6 塞納入伙時的工作………………… 10 ………………………… 13 、管理架構人員及配備………… 16 田禾塞納河畔入伙前的工作分目錄 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質性準備工作。（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經10天培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協議》等。（3）聯系東莞市電信局，東莞市有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4）聯系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協議和商議燃氣開通相關事宜。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。（6）協助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。（7）在待接物業(yè)經市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。 田禾塞納河畔物業(yè)接管驗收分目錄 2．0物業(yè)接管驗收工作物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。2．1工程技術資料：（1）東莞市建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）東莞市建筑工程消防驗收合格證書。（3）東莞市建筑工程驗收質量保證書。（4）東莞市建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機電設備使用說明書。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下：第一 樓宇本體: 一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關反應靈敏。八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施: 、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。、小品牢固，完好，安全。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 機電設備: :設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。，數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。、風機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、通風、采光良好。防護設置完好。三．消防監(jiān)控設備、給水加壓設備型號數量與移交清單相符，工作性能良好、反應敏捷、標識清楚、表面完好無損，設備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。四．保安監(jiān)控設備；同消防監(jiān)控設備。五、經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。（4）室內衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）燃氣管道、純凈水管安裝合理，無滲漏現象。（6）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。 田禾塞納河畔物業(yè)入伙時的工作分目錄3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 物業(yè)入伙時的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《客戶服務指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務協議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質量保證書》；（7）《住宅使用說明書》（8）室內管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現的遺留問題，管理處將根據《住宅質量保證書》規(guī)定的內容積極聯系返修。（對部分外包工程將聯系原施工單位保修）。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；驅﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產生的費用找發(fā)展商收取。憑售樓處收樓通知書3．4 入伙工作流程圖檢查房屋質量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄 預收物業(yè)管 理費3個月 文件存檔 房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協議一式兩份，一份交管理處 簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處 填寫業(yè)主資料交回管理處 辦理入伙手續(xù) 請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費 物業(yè)管理整體設想分目錄 管理服務整體設想堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。4．1在小區(qū)全面導入ISO9001:2000國際質量體系。東莞市田禾塞納河畔物業(yè)管理有限公司將導入ISO9001:2000國際質量體系，使物業(yè)管理服務工作快速走向標準化、規(guī)范化運作。4．2全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。借助東莞其他先進物業(yè)公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現為熱情服務，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系?！叭珕T首接責任制”。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。物業(yè)接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境?！吧鐓^(qū)文化活動”為紐帶，融入對業(yè)主的尊重與關懷。以人為核心，以服務為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識。達到“無為而治、和諧共存”的管理境界?！皞€性化”服務。加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在田禾塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。4．7 ISO9001：2000質量保證體系田禾塞納河畔物業(yè)公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。分目錄 ISO9001：2000質量保證體系， 建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構及人員配置 ISO9001：2000質量保證體系小區(qū)接管之后，公司的管理運作和服務規(guī)范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。5．2建立全面、嚴謹、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監(jiān)督機制；管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理 計劃制定 設備管理 清潔管理 綠化管理 安全管理 裝修管理 消防管理 社區(qū)文化 緊急情況處理理 設施管理設備、設施控制程序 月工作計劃 設備管理手冊 供方選擇 綠化部 檢查工作 記錄裝修管理控制程序 裝修法規(guī) 工作方針、目標 安全保衛(wèi)工作手冊 安全管理控制程序 消防管理控制程序 緊急情況控制程序 社區(qū)