【正文】 無損傷。、小品牢固，完好，安全。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。（7）電梯使用合格證。（3）東莞市建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。塞納河畔物業(yè)接管驗(yàn)收分目錄 2．0物業(yè)接管驗(yàn)收工作物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購置。（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。塞納入伙前的工作 ………………….3 塞納河畔接管驗(yàn)收 ………………… 6 （2）入伙前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。（4）東莞市建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。六． 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。第二 公共配套設(shè)施: 、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。有交通標(biāo)識(shí)線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；消防箱、消防栓標(biāo)識(shí)清楚。八．停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。、風(fēng)機(jī)型號(hào)與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。五、經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。（5）燃?xì)夤艿?、純凈水管安裝合理，無滲漏現(xiàn)象。塞納河畔物業(yè)入伙時(shí)的工作分目錄3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 物業(yè)入伙時(shí)的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。4．1在小區(qū)全面導(dǎo)入ISO9001:2000國際質(zhì)量體系。借助東莞其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”?！吧鐓^(qū)文化活動(dòng)”為紐帶，融入對(duì)業(yè)主的尊重與關(guān)懷?！皞€(gè)性化”服務(wù)。塞納河畔物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。塞納物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則。品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名；現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作）；前臺(tái)接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按30006000平方建筑面積1人計(jì)）；外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名；機(jī)動(dòng)加頂崗2名；環(huán)境部共計(jì)14名。會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問題還未確定需添加。以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。、小品牢固，完好，安全。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問題的處理使用）。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。（4）對(duì)于長期未能解決問題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性?！皞€(gè)性化”服務(wù)。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理助理品質(zhì)管理部財(cái)務(wù)部行政綜合事務(wù)部各項(xiàng)目管理部6．4物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。綜合事務(wù)部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。第三篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案（試行）一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。（7）電梯使用合格證。（2）、公共配套設(shè)施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設(shè)計(jì)、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱；保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l；停車場(chǎng)地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護(hù)坡，檔土墻；臺(tái)階；招牌，廣告牌。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問題的處理使用）。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。（4）對(duì)于長期未能解決問題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。（4）、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。（二）客服行政主管（3000元—3500元）（1）、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤；（2）、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；（3）、負(fù)責(zé)接待客戶投訴問題的跟進(jìn)；（4）、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理；（5）、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務(wù)工作達(dá)標(biāo)；（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。（七）綠化工負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護(hù)管理。負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機(jī)械設(shè)備，保證機(jī)械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。非規(guī)定用餐時(shí)間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì)，確保就餐人員的健康和成長。人員配置及簡(jiǎn)要說明：管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。工程維修部共計(jì)9名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。美麗的社區(qū)，更需要“元大物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。滿意率達(dá)95%以上。(六)常規(guī)性公共服務(wù)房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)(1)棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。(1)供電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用。(4)給排水系統(tǒng)。消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查。共用設(shè)施管理。(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。社區(qū)文化(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。(七)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。(三)締造親善的社區(qū)文化創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。根據(jù)所確定的管理方案及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積進(jìn)5萬平方米計(jì)算,本公司“太倉元大企業(yè)物業(yè)管理有限公司”擬設(shè)置工作人員20人。月 100元/位(一)前期準(zhǔn)備公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案。開展管理工作前3個(gè)月。(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)1)、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)