【正文】 單位在需要時(shí)用于代修。 六、 接管物業(yè)的善后問題 房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。 辦理移交手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。 (1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為 1年； (2)建筑物的照明 電氣、上下水管線安裝工程為 6個(gè)月； (3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期； (4)室外的上下水和小區(qū)道路為 1年； (5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。 2 對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 6 7 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會(huì)出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。 ②切實(shí)做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。 4 應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。 二、標(biāo)準(zhǔn)合同 市 （縣） 住宅局住宅區(qū)委托管理合同書 (草案 )(標(biāo)準(zhǔn)文本 ) 甲方 (委托方 )： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì) 乙方 (受委托方 )： 物業(yè)管理公司 為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《 市 （縣） 住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 (以下簡稱住宅區(qū)條例 )及其配套實(shí)施細(xì)則 (以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則 )和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。 (三 )委托管理形式 確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次 50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收； (9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理； (10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料； (11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作； (12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。 (八 )獎(jiǎng)罰措施 (1)在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額 %獎(jiǎng)勵(lì)乙方。 (十 )其他事項(xiàng) (1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害 (臺風(fēng)、洪水、地震等 )，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂? (5) (6) 甲方 (簽章 )： 乙方 (簽章 )： 代表 (簽名 )： 代表 (簽名 )： 年 月 日 。 (3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 (3)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同 責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； (4)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)； (5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失 (以住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn) )。 (2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的 %作為經(jīng)營收入。 (五 )雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) 1 (1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理； (2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方； (3)按 政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房 (總建設(shè)面積的 0 5%) 平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)； (4)給乙方提供管理用房 平方米 (其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米 )，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用； (5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回； (6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)； (7)對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)終止合同； (8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； (9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的 行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改； (10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作； (11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 (2)管理事項(xiàng)包括： ①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； ②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所 (地 )(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ③清潔衛(wèi)生 (不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作 )； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動(dòng)場所； ⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所 (不含肉菜市場 )； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區(qū)檔案管理； ⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 (二 )物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括： (1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用管理、維修和 更新； (2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新； (3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)； (5)保安服務(wù)； (6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理； (7)物業(yè)檔案資料保管。 2 必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。 顯然，物業(yè)的接管驗(yàn)收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。 3 不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時(shí)會(huì)造成管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。之所以會(huì)在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé) 。 4 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下： (1)屋面漏雨； (2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通； (3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水； (4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮； (5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī) 定； (6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水； (7)外墻外漏水、陽臺積水； (8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水； (9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落； ) (10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷； (11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。 物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委托方提供的保修款。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。 ，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù) 責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 五、 交接雙方的責(zé)任 1 提交的資料提前做 好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管