【正文】 單位在需要時用于代修。 六、 接管物業(yè)的善后問題 房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。 辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設單位索取以下與物業(yè)管理有關的書面資料：工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設施、設備和場地清單等。 (1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為 1年； (2)建筑物的照明 電氣、上下水管線安裝工程為 6個月； (3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期； (4)室外的上下水和小區(qū)道路為 1年； (5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。 2 對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。 6 7 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。 ②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。 4 應體現(xiàn)當事人雙方的權(quán)利、義務的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。 二、標準合同 市 （縣） 住宅局住宅區(qū)委托管理合同書 (草案 )(標準文本 ) 甲方 (委托方 )： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會 乙方 (受委托方 )： 物業(yè)管理公司 為加強住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《 市 （縣） 住宅區(qū)物業(yè)管理條例》 (以下簡稱住宅區(qū)條例 )及其配套實施細則 (以下簡稱住宅區(qū)細則 )和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。 (三 )委托管理形式 確定管理目標、經(jīng)濟指標，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任制。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次 50%商業(yè)用房的租金，作為公用設施專用基金的回收； (9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行處理； (10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關資料； (11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作； (12)有權(quán)選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。 (八 )獎罰措施 (1)在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額 %獎勵乙方。 (十 )其他事項 (1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害 (臺風、洪水、地震等 )，造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。 (5) (6) 甲方 (簽章 )： 乙方 (簽章 )： 代表 (簽名 )： 代表 (簽名 )： 年 月 日 。 (3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 (3)如果甲方不完成應負的合同 責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任； (4)如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔； (5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失 (以住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準 )。 (2)確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費的 %作為經(jīng)營收入。 (五 )雙方責任、權(quán)利、義務 1 (1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理； (2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方； (3)按 政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房 (總建設面積的 0 5%) 平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù)； (4)給乙方提供管理用房 平方米 (其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米 )，按微利房租金標準租用； (5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回； (6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動； (7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失的，有權(quán)終止合同； (8)負責確定本住宅管理服務費收費標準； (9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細則以及業(yè)主公約的 行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人進行催交、催改； (10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作； (11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。 (2)管理事項包括： ①房屋的使用、維修、養(yǎng)護； ②區(qū)內(nèi)公用設施、設備及場所 (地 )(消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等 )的使用、維修、養(yǎng)護和管理； ③清潔衛(wèi)生 (不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作 )； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動場所； ⑥便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所 (不含肉菜市場 )； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區(qū)檔案管理； ⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。 (二 )物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理合同應當載明下列主要內(nèi)容： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括： (1)物業(yè)共用部位共用設備的使用管理、維修和 更新； (2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新； (3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務； (5)保安服務； (6)物業(yè)維修、更新費用的帳務管理； (7)物業(yè)檔案資料保管。 2 必要費用，還應支付物業(yè)管理公司一定的酬金。 顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。 3 不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應該有一個標準。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責 。 4 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。各種建筑物、構(gòu)筑物和設備安裝工程的保修范圍如下： (1)屋面漏雨； (2)煙道、排氣孔道、風道不通； (3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水； (4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮； (5)門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī) 定； (6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水； (7)外墻外漏水、陽臺積水； (8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水； (9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落； ) (10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷； (11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求。 物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責任，并按規(guī)定使用委托方提供的保修款。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。 ，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負 責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 五、 交接雙方的責任 1 提交的資料提前做 好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管