【正文】 一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。通過物 業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。 (1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。 (2)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主 (開發(fā)商 )共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。 三、 察看工程建設(shè)現(xiàn)場 物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。 (3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 (2)與開 發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。 (1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。 (1)擬訂移交接管辦法。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸，它標志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。下面的例子，足以說明業(yè)主及時辦理收樓手續(xù)的重要性。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會 適時向購房人發(fā)出入伙 (交付使用 )通知，約期辦理收樓手續(xù)。其法律后果，反而使對方當事人 (開發(fā)商 )在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風險責任得以減免，又在房屋管理、維護等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔賠償他方損失的責任。如因管理、維護導致?lián)p失，也應(yīng)由購房者負責賠償。由于物業(yè)管理公 司直接參與了物業(yè)的工程驗收，使物業(yè)管理公司對將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管理公司在全面驗收接管的基礎(chǔ)上，完全能負責地向業(yè)主進行單元房屋移交。這些文件都由物業(yè)管理公司負責擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。如果集中在同一時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。 2 入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。 5 驗樓情況一覽表 驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。地點在 ，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。 在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。 四、 收樓須知 公司 /女士 /先生： 歡迎您成為大廈的新業(yè)主 ! 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。 2 (1)購房合同 (協(xié)議 )； (2)業(yè)主身份證或護照及圖章； (3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； (4)《入伙通知書》； (5)《入伙手續(xù)書》； (6)已繳款項的收據(jù) (調(diào)換正式發(fā)票 )； (7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。 4 ，請認真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。 6 (業(yè)主 )可以對所購的房間進行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。 2 元。 6 (具體列出項目及金額供業(yè)主選擇 )?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則： 1 ，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處 ，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。驗收以施工圖的設(shè)計要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準。 3 工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時。大型建設(shè)項目的全部工程驗收工作，應(yīng)在做好驗收準備的基礎(chǔ)上，按預驗收、正式驗收的順序進行。由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所有技術(shù)資料。 3 ①住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的 文件資料； ②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月內(nèi)，應(yīng)當組成由城建 (包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生 )、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組； ③綜合驗收小組應(yīng)當審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告； ④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。 ①房屋所有權(quán)證； ②土地使用權(quán)證； ③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； ④房屋分戶使用清冊； ⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。 ①項目批準文件； ②用地批準文件； ③建 筑執(zhí)照； ④拆遷安置資料。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。 2 商定時間復驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復驗。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。在移交驗收中 ，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。 竣工驗收后的物業(yè)保修 一、 保修的范圍 竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年 3月 3日制定的《建筑工程保修辦法 (試行 )》的規(guī)定進行保修。 接管驗收注意事項 一、 物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。 3 、整修，直至完全合格。 二、 物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項 1 作過程中常常不能嚴格執(zhí)行。開發(fā)或建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。 接管合同概述及標準合同 一、 合同的概述 (一 )物業(yè)管理合同的特征 1 處理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、 消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等 )所支出的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔。 5 業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。合同事項如下： (一 )委托管理范圍及內(nèi)容 (1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負盈虧。 (四 )委托管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 (六 )管理目標和經(jīng)濟指標 (1)各項管理指標執(zhí)行《 住宅區(qū)物業(yè)管理標準》及市、 縣 住宅管理部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達到標準。 (2)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市 、縣 文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元 (全國 )、元 (省 )、 元(市 ) 元（縣） ；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂； 如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。 (2)本合同自簽訂之日起生效；附件 為合同的有效組