【正文】 (2)如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市 、縣 文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣元 (全國(guó) )、元 (省 )、 元(市 ) 元（縣） ；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂； 如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。 5 業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。開(kāi)發(fā)或建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費(fèi)。 竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修 一、 保修的范圍 竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年 3月 3日制定的《建筑工程保修辦法 (試行 )》的規(guī)定進(jìn)行保修。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查 對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。 3 ①住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的 文件資料； ②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建 (包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生 )、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組； ③綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽(tīng)取開(kāi)發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見(jiàn)并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； ④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行審查。大型建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收、正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)，難免會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意之處 ，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對(duì)不同情況分別采取措施。 2 元。 2 (1)購(gòu)房合同 (協(xié)議 )； (2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章； (3)公司購(gòu)買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； (4)《入伙通知書》； (5)《入伙手續(xù)書》； (6)已繳款項(xiàng)的收據(jù) (調(diào)換正式發(fā)票 )； (7)未繳的購(gòu)房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。地點(diǎn)在 ，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定，并以開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司會(huì) 適時(shí)向購(gòu)房人發(fā)出入伙 (交付使用 )通知，約期辦理收樓手續(xù)。 (1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主 (開(kāi)發(fā)商 )共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽(tīng)取意見(jiàn)。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。 物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法 ,因此，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒(méi)有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。 隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。 (1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。 (2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。具體而言，約定期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不收樓，開(kāi)發(fā)商可通知購(gòu)房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理 公司。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時(shí)間，分期分批辦理。 特此通知 ! 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日 三、 入伙手續(xù)書 公司 /女士 /先生： 您好 !您所認(rèn)購(gòu)的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》、《繳款通知書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。 (3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在《入伙手續(xù)書》上蓋章。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日 六、 驗(yàn)樓情況一覽表 小區(qū) 層 室業(yè)主 于 年 月在物業(yè)管理公司 部 的陪同下入樓驗(yàn)收，檢查了所購(gòu)房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為： 1 2 (1) (2) (3) 請(qǐng)開(kāi)發(fā)商予以解決 ! 業(yè)主簽字 物業(yè)管理公司 (代表 )簽字 年 月 日 七、 樓宇交接書 甲方： 開(kāi)發(fā)商 乙方： 業(yè)主 鑒于甲方所開(kāi)發(fā)的物業(yè)“ 小區(qū) ”已竣工，并且經(jīng) 市 （縣） 有關(guān)部門鑒定合格。對(duì)住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬(wàn)戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。民用住宅驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下： (1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。 (2)技術(shù)資料。 ，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù) 責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。 3 不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 (2)管理事項(xiàng)包括： ①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； ②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所 (地 )(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等 )的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； ③清潔衛(wèi)生 (不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作 )； ④公共生活秩序； ⑤文娛活動(dòng)場(chǎng)所； ⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所 (不含肉菜市場(chǎng) )； ⑦車輛行駛及停泊； ⑧住宅區(qū)檔案管理； ⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 (3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次 50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收； (9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理； (10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料； (11)開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作； (12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。 ②切實(shí)做到政企分開(kāi)，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化。 6 7 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。 六、 接管物業(yè)的善后問(wèn)題 房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。 四、 物業(yè)移交 在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。 (5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊螅纯蛇M(jìn)行驗(yàn)收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入使用，發(fā)揮其投資效益。 6 7 開(kāi)發(fā)商 (代表 )簽字： 業(yè)主簽字： 年 月 日 物業(yè)管理的接管驗(yàn)收 與合同的訂立 驗(yàn)收原則及分類 一、 物業(yè)接管驗(yàn)收的原則 物業(yè)的接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉 及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方。但是，如果使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問(wèn)題，則由業(yè)主自行支付修理費(fèi)用。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金