【導(dǎo)讀】的背景及建設(shè)必要性。項(xiàng)目建成后，將使**鎮(zhèn)成為浙西物流及經(jīng)濟(jì)交流中心，從而有利于提高**縣和**鎮(zhèn)的知名度。份倉庫、汽車修理等，二期為部份倉庫，包裝廠房及其它工程。項(xiàng)目全部完成約投資4900千萬元人民幣。米、配電房一幢，建筑面積30平方米；車輛區(qū)包括汽配城一幢，場9600平方米、配套服務(wù)房面積200平方米。平方米、普通倉庫兩幢，建筑面積3120平方米。部工程進(jìn)行設(shè)計(jì)。力，其中冷庫200噸，普通貨物存儲(chǔ)達(dá)到10000噸。額達(dá)3億元人民幣。效率、人性化的物資流通市場。萬元，流動(dòng)資金300萬元。經(jīng)測算，項(xiàng)目投產(chǎn)后，各項(xiàng)經(jīng)營收入。項(xiàng)目投資回收期為年，經(jīng)濟(jì)效益顯著。經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，建設(shè)條件良好，本項(xiàng)目所需自籌資金，投資方有足夠能力籌措。經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

　　

【正文】 估算 第一節(jié) 投資估算 一、估算范圍 本項(xiàng)目的投 資估算范圍包括： **縣現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目 建設(shè) 所需建筑工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)及建設(shè)期利息等。 二、估算依據(jù) 中國輕工總會(huì)頒發(fā)的《輕工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法》 ； 浙江省 建筑工程 消耗 定額； 浙江省 安裝工程 消耗 定額； 有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)； 建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 三、編制說明 建筑工程費(fèi)用： 建（構(gòu)）筑物估算價(jià)值主要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)類似工程造價(jià)及 浙江省 建筑工程消耗定額估算。 設(shè)備及儀器購置費(fèi)：主要依據(jù)設(shè)備生產(chǎn)廠商提供的設(shè)備報(bào)價(jià)資料，參照國內(nèi)外近期市場詢價(jià)確定。本項(xiàng)目設(shè)備價(jià)格 中包含安裝調(diào)試費(fèi)。 土地征用費(fèi)：項(xiàng)目擬征地 85畝，每畝征地綜合費(fèi)用按 6萬元計(jì)。 其他費(fèi)用：按照國家行業(yè)現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定和項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)取。 預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)取工程費(fèi)用和其它費(fèi)用之和的 4%，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)根據(jù)有關(guān)規(guī)定免列。 35 建設(shè)期利息：按 35年期貸款期限計(jì)，年利率取 8%。 四、總投資估算 工程固定投資估算 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)估算采用單位建筑工程投資估算法，經(jīng)測算， 計(jì)劃總投資 4600 萬元，其中 土地費(fèi)用 515萬、前期費(fèi)用 415萬、工程費(fèi)用 2860 萬、配套費(fèi)用 260 萬、其它費(fèi)用 350萬 ，不可預(yù) 見費(fèi)用 200 萬。具體內(nèi)容如下： (一 )土地費(fèi)用 515萬元 土地征用 85*6 510萬元 土地整理 5 萬元 (二 )前期費(fèi)用 415 萬元 規(guī)劃放樣費(fèi) 4 萬元 地基勘探費(fèi) 12萬元 設(shè)計(jì)費(fèi) 25萬元 施工圖審查費(fèi) 4 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施配套 65元 /m2 270萬元 白蟻防止費(fèi) 2 元 /m2 8 萬元 教育配套費(fèi) 10元 /m2 42 萬元 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 2 元 /m2 8 萬元 墻改基金 8 元 /m2 32 萬元 散裝水泥專項(xiàng)基金 10萬元 （三）建設(shè)工程費(fèi)用 2860 萬元 土建費(fèi)用 41600*550 2288萬元 室內(nèi)裝修費(fèi)用 80元 /m2 332萬元 3 水、電、弱電等 60/m2（電 25 水 10消防 10弱電 15 ）240萬元 36 （四）配套工程費(fèi)用 260萬元 道路與鋪磚 120萬元 綠化工程 50 萬元 電力工程 20 萬元 室外進(jìn)、排水 20 萬元 圍墻和大門 50萬元 （五）其它費(fèi)用 350萬元 工程監(jiān)理 30萬元 工程招標(biāo)及代理 14 萬元 防雷費(fèi) 6 萬元 建設(shè)期 利息 300萬元 （六） 不可預(yù)見費(fèi)用 總造價(jià) 4% 200萬元 流動(dòng)資金估算 項(xiàng)目所需流動(dòng)資金采用詳細(xì)估算法估算。 經(jīng)測算，本項(xiàng)目所需流動(dòng)資金 300萬元，全部計(jì)入項(xiàng)目總投資。 第 二 節(jié) 總投資估算匯總及構(gòu)成 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 4900萬元，其投資構(gòu)成見表 10—4。 表 10— 4 項(xiàng)目總投資估算匯總表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額 占項(xiàng)目總投資的比例（ %） 1 建筑工程費(fèi) 2860萬 2 土地費(fèi)用 515萬 3 前期費(fèi)用 415萬 37 4 配套費(fèi)用 260萬 5 其它費(fèi)用 350萬 4 不可 預(yù) 見 費(fèi) 200萬 5 流動(dòng)資金 300萬 5 項(xiàng)目總投資 4900 該 項(xiàng)目總投資 4900萬元 （包括流動(dòng)資金 300萬 元） 。 第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 一、籌措方案 項(xiàng)目總投資 4900 萬元，所需資金擬申請(qǐng) 政府貼息貸款 1000萬元，其余 3900萬元由企業(yè)自籌，包括申請(qǐng)銀行 商業(yè) 貸款 1000萬元。 二、資本金 本項(xiàng)目資本金 2900萬元，占總投資的 %，由企業(yè)自籌解決，所占比例符合國發(fā) [1996]35 號(hào)文《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的通知》要求。 三、銀行貸款使用計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期 2年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，第 1年借入 政府貸款和 銀行貸款 各 500萬元，第二年借入 各 500萬元，完成全部銀行貸款使用。 四、資金使 用計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期 2年，投產(chǎn)期 2年。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，第 1年擬投入資金 2020萬元，第二年投入 2600萬元，流動(dòng)資金于投產(chǎn)期第一年投入 200 萬元，第二年投入 100 萬元。 38 第十二章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)原則和方法 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按照國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》 (第二版 )、現(xiàn)行國家電子行業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度所規(guī)定的原則和要求進(jìn)行。以工程投資、運(yùn)行管理費(fèi)用、生產(chǎn)成本等作為項(xiàng)目的成本費(fèi)用進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此作為判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性的主要依據(jù)。 二、建設(shè)期 和計(jì)算期 本項(xiàng)目計(jì)算期 12年，其中：建設(shè)期 2年，經(jīng)營期 10年，經(jīng)營期中含投產(chǎn)期 2 年。 三、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加估算 經(jīng)營收入估算 1)生產(chǎn)負(fù)荷?？紤]到該項(xiàng)目倉儲(chǔ)經(jīng)營有一個(gè)過程，投產(chǎn)后第1 年經(jīng)營負(fù)荷確定為 70%，第 2 年經(jīng)營負(fù)荷 90%，第 3 年開始達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，正常年倉儲(chǔ)量為 1 萬噸。 2) 經(jīng)營價(jià)格。 貨運(yùn)收入 ，按年 運(yùn) 額 3 億元人民幣計(jì)算， 利潤 按交易額的3%計(jì)算，年收入 約 900 萬元。 倉儲(chǔ)收入， 根據(jù)當(dāng)?shù)貍}儲(chǔ)市場價(jià)格平均值，本項(xiàng)目貨物倉儲(chǔ)費(fèi)確定為 /噸 ﹒ 日，每噸貨物年倉儲(chǔ)費(fèi) 1200元。按 85%的負(fù)荷率 計(jì)算。 另外還有交易區(qū)獨(dú)立門面出租收入，電子商務(wù)平臺(tái)會(huì)員收入、貨運(yùn)收入、寫字樓出租收入，計(jì)算程序見經(jīng)營收入和稅金估算表。 3) 經(jīng)營收入。經(jīng)測算，正常年經(jīng)營收入 2200 萬元。 39 經(jīng)營稅金及附加估算 本項(xiàng)目應(yīng)繳納經(jīng)營稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。按照國家有關(guān)規(guī)定，實(shí)際稅賦為經(jīng)營收入的 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按增值稅的 7%和 3%計(jì)取。經(jīng)計(jì)算，正常年經(jīng)營稅金及附加為 45萬元。 四、經(jīng)營成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目正常年總成本為 736 萬元，經(jīng)營成本為 517 萬元。 成本估算構(gòu)成如下； 日常性支出和工商管理 費(fèi) 本項(xiàng)目日常性支出約占當(dāng)年收入的 2%，約為 42萬元。 燃料、動(dòng)力價(jià)格 根據(jù) 消耗指標(biāo) 并按當(dāng)?shù)貙?shí)際價(jià)格計(jì)算，共計(jì) 134 萬元。 工商管理費(fèi) 產(chǎn)品交易工商管理費(fèi)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定按項(xiàng)目經(jīng)營收入的 1%計(jì)取，共計(jì) 21萬元。 職工工資及福利費(fèi) 工資按每人每年 18000元計(jì)，職工福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)取，本項(xiàng)目定員 58 人。經(jīng)計(jì)算，正常年工資福利及保險(xiǎn)費(fèi)共120萬元。 折舊與攤銷 折舊按平均年限折舊法計(jì)算。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 4300萬元，形成固定資產(chǎn)價(jià)值 3500萬元，房屋、設(shè)備折舊年限分別為 30年和 20年，年 折舊費(fèi)為 110萬元，殘值率為 4%。 無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷年限按 510 年平均攤銷，年攤銷費(fèi)第 15 年為 80萬元，其余年份為 70 萬元。 修理費(fèi) 40 修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 10%計(jì)取，每年 16 萬元。 管理費(fèi)用 按經(jīng)營收入的 1%計(jì)取，年需 21萬元。 利息支出 生產(chǎn)期發(fā)生的長期借款和流動(dòng)資金借款利息計(jì)入利息支出。 五、利潤及分配 正常年稅前利潤為 1289 萬元。按有關(guān)規(guī)定，本產(chǎn)品所得稅按免二減三，正常年按 15%計(jì)稅；企業(yè)發(fā)展基金、儲(chǔ)備基金、福利按 5%計(jì)取。 六、財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》可以分別計(jì)算 出全部投資的以下幾項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 稅 后 稅 前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈值現(xiàn) (ic=12%)(萬元 ) 878 1289 投資回收期 (含建設(shè)期 ) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前稅后均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，說明該項(xiàng)目盈利能力滿足了行業(yè)基準(zhǔn)最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 投資回收期小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，這表明項(xiàng)目投資能按時(shí)收回。 七、清償能力分析 還款資金來源是可用于還款的折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和企業(yè)稅后利潤等。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目 借款償還期為 (不 含建設(shè)期 2年 )。項(xiàng)目資金平衡能力較強(qiáng)。 八、盈虧平衡分析 41 以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) (BEP)為： 年固定總成本 BEP=—————————————————— 100% 年銷售收入 年可變成本 年銷售稅金及附加 =41% 計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 41%時(shí)即可保本。 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從上述財(cái)務(wù)盈利能力分析看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，借款償還期能滿足貸款機(jī)構(gòu)要求；從敏感性分析看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，從財(cái)務(wù)上講該 項(xiàng)目是可行的。 第十三章 結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié) 論 一、 **縣作為 浙、皖、贛三省七縣交界區(qū)，有一定的物流需求， **鎮(zhèn)更是該區(qū)域焦點(diǎn)，建設(shè)物流中心是很適宜的。 二、 投資方為民營企業(yè)主，有一定的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，有能力做好這一項(xiàng)目。 三、 項(xiàng)目 社會(huì)效益顯著，經(jīng)濟(jì)效益明顯。 選址適宜，各方條件具備。 四、 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合國家發(fā)展政策，投產(chǎn)后，能夠充分發(fā)揮 輻射 區(qū)的 人力資源優(yōu)勢(shì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 第二節(jié) 建 議 一、 要 充分利用政府給予項(xiàng)目的優(yōu)惠 ，加快項(xiàng)目的建設(shè)速度，待項(xiàng)目批準(zhǔn)后，抓緊進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作。 42 二、 要 進(jìn)一步落實(shí)項(xiàng)目的資金，以確保工程的建設(shè)進(jìn)度。 三、 要 嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，認(rèn)真實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，對(duì)工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量予以有效控制。 四、 要 切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督、檢查和管理，專項(xiàng)資金必須做到?？顚Ｓ茫_保工程質(zhì)量和資金效益。