【正文】 散基地的區(qū)位優(yōu)勢 **縣尤其是 **鎮(zhèn) ， 位于 浙、皖、贛三省七縣交界之處，是浙江省東南沿海發(fā)達地區(qū)和中西部地區(qū)結合部，自古就是商賈云集這地 ， 是發(fā)展商貿流通業(yè)的風水寶地。 浙、皖、贛三省 交界處需要 這樣 一個 物流中心 ， **鎮(zhèn) 有能力 爭取 發(fā)展成為這個 中心。 現(xiàn)代 物流中心項目的建設 ， 對**縣和 **鎮(zhèn)的 工業(yè)、物流業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展具有極大的促進作用。他們的農產品和我省的工業(yè)品交流頻繁，物流量很大。 12 第二節(jié) 項目建設的必要性 一、符合國家產業(yè)政策和發(fā)展方向 倉儲物流中心對一個國家的經濟，尤其是對外經濟貿易的發(fā)展和科學技術交流，起著重要的促進作用。 國家發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)布了《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》，省發(fā)改委等十二部門也聯(lián)合下發(fā)了《關于加快浙江省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》，對全國全省的物流業(yè)發(fā)展提出了要求。 二 、符合 **縣 政府 生態(tài)立縣 、加速 發(fā)展經濟的戰(zhàn)略要求 發(fā)展縣域經濟 在 **有著特別重要的意義 。 第三章 市場需求分析 13 第一節(jié) 物流 業(yè) 發(fā)展 形勢 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，已經直接推動社會生產方式、流通方式的改變，符合先進生產力發(fā)展的要求，已經成為現(xiàn)代經濟的加速器，成為新的經濟增長點。物流產業(yè)本身作為一個行業(yè)來加以發(fā)展，為地方經濟的發(fā)展提供了產業(yè)空間。 2020 年中國社會物流總額達 48萬億元，同比增長 %，增幅雖比上年有所回落，但仍在快速增長區(qū)間。為提高盈利水平和競爭能力，物流企業(yè)的服務日趨專業(yè)化，第三方物流市場按照行業(yè)、地域、產品不斷細分。中國巨大的物流市場已經吸引了國際上各個貨運巨頭的目光，外國物流企業(yè)紛紛進軍中國市場，預測未來幾年中國物流業(yè)將保持快速增長態(tài)勢，中國物流市場發(fā)展前景廣闊，給了投資者一個發(fā)揮的空間。從事物流業(yè)的大多是個體經營，沒有一家具有競爭力的物流公司，傳統(tǒng)的流通模式仍占主導地位，物流成本偏高。 嚴重影響了物流業(yè)的健康發(fā)展。 01185。 54185。境內景色秀麗，林木茂盛，是一個環(huán)境幽靜、資源豐富、開發(fā)潛力大的山區(qū)縣。全縣森林覆蓋率達79%，是全國林業(yè)先進單位。 改革開放以來， **經濟得到快速健康發(fā)展，特別是以硅化工、鐘表、木制品加工、建材、醫(yī)藥、密胺塑料及其制 品等為主體的 16 十多個工業(yè)門類新技術企業(yè)發(fā)展很快 ，目前已有 3家列入省高新技術企業(yè)。 **鎮(zhèn)位于 **縣南部， 是 **縣的重要集鎮(zhèn)。該項目就落實在江東新區(qū)內。 **鎮(zhèn)地勢略平緩， 海拔高度 52— 68 米 。年平均日照時數(shù) 1795 小時，為全省各縣的次位。 馬金溪從北而南縱貫 **縣全境，馬金溪河道比降為 5。 地下水屬孔隙潛水類型。 第四層工程地質層， 粗礫 ： L 平均天然含水率 W=%，天然孔隙比 e=，壓縮系數(shù) a12= ，壓縮模量Es12=，屬中等壓縮土，平均標準貫入試驗錘擊數(shù)= 擊，承載力標準值 fk=140kPa，可作為建筑物地基持力層。故本項目各主要建構筑物應依據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》的規(guī)定進行相應的抗震設計。 （ 4）地下水水質評價 場地地 下水水位埋深約 ，經取術分析，地下水PH=，地下水中硫酸鹽對砼有弱腐蝕性，應采用一級防護。 三、環(huán)境條件 江東新區(qū)的三通一平將到位，基本沒問題。 二、 場 址評述 本項目的 場 址選擇充分考慮企業(yè)的實際能力和長遠發(fā)展，做到了統(tǒng)籌兼顧、經濟合理、優(yōu)化配置、節(jié)省資源。 一期項目占地面積 50 畝，主要包括 營業(yè) 區(qū) 和車輛 區(qū) ，還包括道路和綠化 。 第三節(jié) 規(guī)劃方案 一、 總體規(guī)劃方案 21 總平面布置 總圖布局以滿足倉儲物流為原則，合理布局，疏密有致，并為良好的內部 交通組織、庭院環(huán)境打下堅實基礎。 （ 2）功能區(qū)內采用組團式布置。 （ 4） 營業(yè) 區(qū) 和倉儲二 區(qū)應為貨物承托雙方提供方便，托運、提取貨物處設置于進出口附近，方便貨主，同時避免人流與車流交叉。 （ 8） 結合場區(qū)實際，做到統(tǒng)籌兼顧，為將來發(fā)展留出余地，處理好近遠期關系。 均布活荷載標準 a、不上人屋面 kN/m2 b、上人屋面 kN/ m2 c、辦公室 kN/ m2 d、走廊、樓梯 kN/ m2 e、廁所、衛(wèi)生間 kN/ m2 f、水箱間 kN/ m2 其余房間活荷載按《建筑結構荷載規(guī)范》 GBJ987取值 二、建筑方案 23 設計原則 （ 1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，倉儲物流中心應充分滿足儲存、發(fā)送流程及工藝設備要求，使建筑與工藝有效結合，努力創(chuàng)造出功能合理、利用率高、節(jié)能、環(huán)保的倉儲物流中心。 建筑設計構思 本工程為一現(xiàn)代 倉儲物流中心 ，因此本方案在整體形象設計中力求使用簡潔明快的建筑語言來表達現(xiàn)代 倉儲物流中心 這一高效、快捷的建筑內涵。 第 五 節(jié) 公用工程 一、給排水工程 設計依據(jù) a、《建筑給水設計規(guī)范》 GBJ1588 24 b、《建筑設計防火規(guī)范》 GB5001687（ 2020 年版） c、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GBJ8485 d、《污水排入城市下水道水質標準》 GJ1886 供水 （ 1）供水水源、取水和輸水工程、方案 項目廠區(qū)供水水源為城市自來水，自來水由市政管道 DN75管道，接點壓力為 。本項目年生產天數(shù)為 360 天，則全年耗水約3000m3。 選用 1臺 160KVA 的 S9型低損耗變壓器，則變壓器平均負荷率為 87%，全廠需要系數(shù)約為 75%。 （ 3）供電方案 本項 目除消防系統(tǒng)和冷庫 外，其余全部負荷均為三級負荷，但考慮到產品在經營過程中一旦停電時間過長會造成企業(yè)重大的經濟損失，故也按二級負荷處理。經估算項目自然功率因數(shù)約為 ，經低壓側電器補償后，功率因數(shù)約為 。各屋面應設避雷網，引下線暗設。 根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》、《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》有關規(guī)定，在有關建筑物內的重要部位設防火區(qū)，按防火分區(qū)安裝煙溫探頭，在走道入口設報警按鈕、警笛、當火警信號送至消防控制室，發(fā)出滅火指令信號，切除有關非消防電源，鳴警笛，消火栓按鈕啟動消防泵。 四、空調 所有房屋都采用分體空調，以盡量節(jié)約用電 。 二、勞動定員 本著務實、高效、精干的原則，在滿足項目生產經營和管理需要，保證項目順利進行的前提下，合理設置勞動定員。 二、主要污染源及污染物 污染源及污染物概述 本項目主要污染源為清洗廢水和生活廢水及 產品 廢料，以及機器運轉發(fā)出的噪聲。泵及冷凍機采用單獨房間隔離，同時在設計中選用優(yōu)質低噪設備，并采用減震基礎，在產生噪聲的廠房內壁涂敷吸聲材料，選用隔音門窗，在冷凝風機進氣口安裝消聲器。本項目將充分利用原有條件，選配良好的樹種和植物，對場區(qū)進行綠化。 實驗室內裝有空調，保證室內的溫度、濕度要求和空氣清新。 三、消防措施 總圖 各建筑物間距均大于 10m，道路呈環(huán)狀，主干道為 8m，副道為 6m，有較大面積空場可用于消防回車。 車輛區(qū)設滅火砂池兩個，每個體積不小 于 20 立方米。 三、指標 本項目用電 2 萬度 /年，折標煤 800 噸； 本項目用水 3000 立方米 /年，折標煤 20 噸； 項目綜合能耗 820噸標準煤 /年。 完善水、電、汽等各級計量儀表，以利于節(jié)能和生產管理。項目實施進程中的決策、指揮、執(zhí)行以及對外談判與聯(lián)絡等均由項目經理負責。 二、 組織機構與分工 為了確保項目的順利進行，由主管部門領導參加，組成“工程籌建小組”，專門負責項目的組織、協(xié)調、領導工作。 （二）綜合部：負責行政工作以及與項目履行單位的接待聯(lián)絡等項工作。 第十章 項目實施進度 為使本項目盡快建成并投入使用，項目批復后，應盡快委托有關部門進行初步設計和資金落實，同時做 好設備考察和訂貨工作，并對工程建設實行招投標。具體實施進度見下表： 項目實施進度表 序號 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 10 11 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 1 前期準備 2 可研編制及審批 3 場地勘測及平整 4 施工圖設計 5 土建施工 6 裝修工程 7 設備安裝 34 8 竣工驗收 第十一章 投資估算 第一節(jié) 投資估算 一、估算范圍 本項目的投 資估算范圍包括： **縣現(xiàn)代物流中心項目 建設 所需建筑工程費用、其它費用、預備費及建設期利息等。本項目設備價格 中包含安裝調試費。 35 建設期利息：按 35年期貸款期限計，年利率取 8%。 第 二 節(jié) 總投資估算匯總及構成 經估算，本項目總投資為 4900萬元，其投資構成見表 10—4。 三、銀行貸款使用計劃 項目建設期 2年，根據(jù)項目實際進度，第 1年借入 政府貸款和 銀行貸款 各 500萬元，第二年借入 各 500萬元，完成全部銀行貸款使用。以工程投資、運行管理費用、生產成本等作為項目的成本費用進行評價，以此作為判斷項目財務可行性和經濟合理性的主要依據(jù)。 2) 經營價格。 另外還有交易區(qū)獨立門面出租收入，電子商務平臺會員收入、貨運收入、寫字樓出租收入，計算程序見經營收入和稅金估算表。按照國家有關規(guī)定，實際稅賦為經營收入的 5%；城市維護建設稅和教育費附加分別按增值稅的 7%和 3%計取。 燃料、動力價格 根據(jù) 消耗指標 并按當?shù)貙嶋H價格計算，共計 134 萬元。 折舊與攤銷 折舊按平均年限折舊法計算。 管理費用 按經營收入的 1%計取，年需 21萬元。 六、財務盈利能力分析 根據(jù)《財務現(xiàn)金流量表》可以分別計算 出全部投資的以下幾項財務評價指標： 項 目 稅 后 稅 前 財務內部收益率 (%) 財務凈值現(xiàn) (ic=12%)(萬元 ) 878 1289 投資回收期 (含建設期 ) 財務內部收益率稅前稅后均大于行業(yè)基準收益率，財務凈現(xiàn)值均大于零，說明該項目盈利能力滿足了行業(yè)基準最低要求，在財務上是可以接受的。項目資金平衡能力較強。 二、 投資方為民營企業(yè)主，有一定的實力和經驗，有能力做好這一項目。 第二節(jié) 建 議 一、 要 充分利用政府給予項目的優(yōu)惠 ，加快項目的建設速度，待項目批準后，抓緊進行項目的設計工作。