【正文】 xxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標準客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會議用房，是廣大消費者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場所。二、什么是會員式酒店 是投資（消費）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會員。除自己使用（消費）部分時間外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)，委托酒店管理方（xxxx大酒店）經(jīng)營，投資人自已獲取紅利（租金）的經(jīng)營模式。三、會員式酒店的三種類型退休住宅型：為自己退休后準備后路的住房投資方式。（1）自己部分時間使用：余下的時間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營獲得租金回報。（3）自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責任與權(quán)利。有限自用型：每間客房分割為獨立方式出售給投資（消費）者，委托酒店方經(jīng)營獲得租金回報，并獲得一定期限免費住居權(quán)。單位固定型：集團購買會員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會使用。四、酒店會員的三個標準正式會員。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。銀牌會員。一個單位或個人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會員。金牌會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。五、酒店會員的優(yōu)惠辦法開盤前預(yù)交2000元的會員報名費，到簽訂購房合同付款時酒店方補助3000元給會員。酒店方給會員提供60—70%的按揭貸款，解決會員的投資與資金困難的矛盾。凡引進一個新會員入會，按新會員投資購買客房金額的5‰獎勵給引進（推薦）者。凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。凡金牌會員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費用和服務(wù)。六、xxxx（會員式）大酒店“特色菜譜” 主題是投資少，回報快，低消費，高享受。投資少。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款?；貓罂臁Ｄ陂_盤前預(yù)交2000元的會員報名費，到您簽訂購房合同付款時，即時享受酒店方補助3000元的會員報各費。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。低消費。凡加盟xxxx（會員式）大酒店的會員。您每年擁有免費15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費就餐權(quán)。您其他時間的住宿和餐飲消費按90%優(yōu)惠結(jié)價。高享受。xxxx（會員式）大酒店按準五星級標準建設(shè)，并高資聘請xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程（五星級）酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨特場地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。七、預(yù)測影響xxxx（會員式）大酒店銷售的主要因素：自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無省級定點旅游（點）區(qū)，且市級旅游景點較少；投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的需要；交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到xxxx和長沙出差、購物所需時間相差不大。無民用機場和水上航道，洛湛線只開通了貨運，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域；融資環(huán)境差。正處于國家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對酒店賓館的貸款；價格“賣點”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團準備籌建準四星級的賓館、xxxx賓館準備改擴建，清泉、星馬準備升級，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。八、解除銷售危機的辦法：發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點”瞄準他們。發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會的固定型用房。做好有錢群體人員、私營老板，特別是煤炭老板來婁購房。發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費的主體。發(fā)揮外商投資，長沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準五星級”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭取市委、政府對公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護的“亮衣”。發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊伍的作用。選擇像“人壽保險人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。九、營銷策劃的標準（目的）作用及方法策劃的標準（目的）作用：（1）必須實現(xiàn)利潤的最大化。首次開盤銷售達到50%以上視為特優(yōu)，達到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達到60%—70%，收盤期達到70%—100%，就可以實現(xiàn)利潤的最大化。（2）快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點，有重點的宣傳會員式大酒店的投資價值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。（3）有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達到利益共享、風險分擔的作用，有效地防范投資的風險。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時，也緩解投資商資金緊缺的風險。策劃方法：（1）發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準五星級”的酒店，并有長沙五星級佳程酒店托管的優(yōu)勢。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)獨特的區(qū)域優(yōu)勢。三是公司有長期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗優(yōu)勢。（2）復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢。一是要向外地學習產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗。二是要學習xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場售樓的成功經(jīng)驗。方案三：產(chǎn)權(quán)式酒店營銷方案一、產(chǎn)品簡介：1：項目名稱：森發(fā)怡和居2：位置：位于伊經(jīng)十二路和伊經(jīng)十三路之間，北林興林街，南鄰飛機場路。3：配套：市政配套及生活配套相對成熟，區(qū)域教育、生活、飲食、教育、娛樂、休閑、購物一應(yīng)俱全，能夠滿足消費者生活娛樂需要。4：規(guī)模：森發(fā)怡和居項目總建筑面積284875㎡，其中產(chǎn)權(quán)式酒店5萬多㎡，分兩期進行開發(fā)建設(shè)。二、項目定位 區(qū)域特征：有投資意向的并且經(jīng)常休閑旅游的客戶。職業(yè)：個體經(jīng)營者、企事業(yè)單位及公務(wù)員管理層高收入者 年齡：3050歲為主收入：平均家庭年收入10萬元以上購買心理：重視投資環(huán)境、風險和回報率，能夠接受新型的投資方式 1）投資，獲取高額的固定投資回報率2）升值潛力大，位于阿爾山旅游區(qū)內(nèi)，到各名勝景點近、交通便利，生活配套完善，地區(qū)房地產(chǎn)有很大升值潛力三項目賣點 森發(fā)公司是興安盟地區(qū)的著名企業(yè)，企業(yè)資金雄厚，有很多成功開發(fā)的項目成例，信譽高、口碑好 2：區(qū)位價值距離阿爾山市區(qū)僅半小時車程，居民聚集區(qū)，有較成熟的休閑娛樂條件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，規(guī)劃前景好，項目屬伊爾施生活地標式建筑群，升值潛力大 3：物業(yè)及酒店管理將成立自己的酒店管理公司并且有專業(yè)的經(jīng)營管理人員，擁有成熟的物業(yè)管理 四項目傳播思路設(shè)計，產(chǎn)權(quán)式酒店，是產(chǎn)品功能和市場形態(tài)，產(chǎn)權(quán)式酒店具有穩(wěn)定有保障的收益，靈活存儲、套現(xiàn)服務(wù)，這些是項目的特色，是彌補產(chǎn)品功能和吸引消費者的點，我們將這個點無限放大，于是就形成了一種全新的概念——銀行模式的產(chǎn)權(quán)式酒店，提供銀行模式的按投資成本固定回報率；5年后與酒店收益同步的靈活回報率（回報率根據(jù)酒店盈虧情況無關(guān)，每年保障回報6%）；提供銀行靈活存儲的套現(xiàn)服務(wù)（擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以再任何時刻進行買賣交易）；提供套現(xiàn)服務(wù)的后期保障（可在交易后繼續(xù)執(zhí)行之前簽訂的委托協(xié)議）：1）訴求方式：思想對接，闡述“老板”的精神價值，由精神層面落到項目訴求； 2）平面風格：前沿、眩目、大氣；廣告方案風格：引領(lǐng)城市風，尚享樂財富人生；精英管家，招募酒店老板；中小業(yè)主，輕松享樂財富人生；免費請人幫你打理一間“酒店”等五、宣傳手段：宣傳手段主要四類：電視類廣告，報紙類,網(wǎng)絡(luò)類廣告,戶外類廣告宣傳主要是為了讓產(chǎn)權(quán)式酒店的知名度提高，給酒店造勢。電視類廣告：與剛來伊爾施是做的廣告不同，現(xiàn)在主要通過其他的產(chǎn)權(quán)式酒店進行對比著進行闡述，例如：與臥龍城產(chǎn)權(quán)式酒店比較，我們酒店的投資回報率較高（我們是6%而他們是5%），合同簽訂的時間（我們是3年而他們是1年），物業(yè)方面（我們有統(tǒng)一的管理而他們沒有）等等。電視廣告因為是要對外播放，因此對于面積、戶型、裝修標準等需要進一步的確定，再加上對配套設(shè)施的一些闡述去增加對客戶的吸引力。因此電視類得廣告建議播出時間在6月初至|8月末。報紙類廣告：主要以文字的敘述為主，圖片進行輔助的宣傳，對于文字上的闡述主要是對項目的直觀感受，例如：“投資、自住兩相宜”等直觀明了。再有報紙類得廣告易保存，可以提高對項目的認知度，最主要的是傳播速度較快，信息傳遞及時，信息量大，說明性強。因此建議廣告時間定在6月末至8月末。網(wǎng)絡(luò)類廣告：通過手機短信的方式，微博等形式的宣傳，這類廣告最主要的特點是幾乎沒什么成本，從現(xiàn)在人的生活習慣上看這類的廣告的宣傳是非常有效的，主要是不用出門即可看到信息，例如短息平臺，不單單是對產(chǎn)權(quán)式酒店的宣傳而且可以對集團的一些項目都可以做宣傳，在節(jié)假日的時候也可以通過平臺送上祝福等等。因此這類的廣告建議是常年去運作。戶外類廣告：將阿爾山的廣告牌繼續(xù)使用，現(xiàn)在主要是景區(qū)方面的戶外廣告，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售對象主要是有投資意向的旅客，在景區(qū)的外地人流量可以說是最大的，因此對于景區(qū)的戶外廣告宣傳要作為重點，具體的執(zhí)行方式需要仔細的研究。宣傳單的發(fā)放：在整個的旅游季節(jié)都應(yīng)該去發(fā)放，因此要從5月份的阿爾山杜鵑節(jié)開始發(fā)放，只要是有人群聚集的時段都要去發(fā)放。