【正文】 xxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準(zhǔn)五星級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑主體層高21層，建筑高85米，建筑面積33720平方米，7—19層擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、三連套套間及豪華套間客房285間。2—6層裙樓為餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議用房，是廣大消費(fèi)者和旅游客人舒適優(yōu)雅的高品位場(chǎng)所。二、什么是會(huì)員式酒店 是投資（消費(fèi)）者買斷酒店（部分客房及其他用房）設(shè)施的所有權(quán)，均可成為酒店的會(huì)員。除自己使用（消費(fèi)）部分時(shí)間外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)，委托酒店管理方（xxxx大酒店）經(jīng)營(yíng)，投資人自已獲取紅利（租金）的經(jīng)營(yíng)模式。三、會(huì)員式酒店的三種類型退休住宅型：為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。（1）自己部分時(shí)間使用：余下的時(shí)間留給酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)。（2）自己部分房間使用：余下的房間留給酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)。（3）自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責(zé)任與權(quán)利。有限自用型：每間客房分割為獨(dú)立方式出售給投資（消費(fèi)）者，委托酒店方經(jīng)營(yíng)獲得租金回報(bào)，并獲得一定期限免費(fèi)住居權(quán)。單位固定型：集團(tuán)購買會(huì)員式酒店產(chǎn)品，用于投資和單位員工度假、出差、辦公、年會(huì)使用。四、酒店會(huì)員的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正式會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會(huì)員。銀牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買3間客房以上者，均可成為酒店的銀牌會(huì)員。金牌會(huì)員。一個(gè)單位或個(gè)人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會(huì)員。五、酒店會(huì)員的優(yōu)惠辦法開盤前預(yù)交2000元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到簽訂購房合同付款時(shí)酒店方補(bǔ)助3000元給會(huì)員。酒店方給會(huì)員提供60—70%的按揭貸款，解決會(huì)員的投資與資金困難的矛盾。凡引進(jìn)一個(gè)新會(huì)員入會(huì)，按新會(huì)員投資購買客房金額的5‰獎(jiǎng)勵(lì)給引進(jìn)（推薦）者。凡銀牌會(huì)員，均可享受酒店方的特約活動(dòng)。凡金牌會(huì)員，除享受銀牌待遇外，還可享受特約的優(yōu)惠費(fèi)用和服務(wù)。六、xxxx（會(huì)員式）大酒店“特色菜譜” 主題是投資少，回報(bào)快，低消費(fèi)，高享受。投資少。凡投資購買酒店客房的個(gè)人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項(xiàng)由銀行給您提供按揭貸款。回報(bào)快。您在開盤前預(yù)交2000元的會(huì)員報(bào)名費(fèi)，到您簽訂購房合同付款時(shí)，即時(shí)享受酒店方補(bǔ)助3000元的會(huì)員報(bào)各費(fèi)。您還提前享受酒店方返租一年的租金。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。低消費(fèi)。凡加盟xxxx（會(huì)員式）大酒店的會(huì)員。您每年擁有免費(fèi)15天的住宿權(quán)，每月享有1天的免費(fèi)就餐權(quán)。您其他時(shí)間的住宿和餐飲消費(fèi)按90%優(yōu)惠結(jié)價(jià)。高享受。xxxx（會(huì)員式）大酒店按準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并高資聘請(qǐng)xxxx佳程酒店管理公司—旗艦酒店南京佳程（五星級(jí)）酒店管理，為您提供舒適優(yōu)雅的住宿、餐飲、休閑、購物的獨(dú)特場(chǎng)地。酒店內(nèi)設(shè)有特約的優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)，為您提供高品位的服務(wù)。七、預(yù)測(cè)影響xxxx（會(huì)員式）大酒店銷售的主要因素：自然環(huán)境差。xxxx市城區(qū)內(nèi)暫無省級(jí)定點(diǎn)旅游（點(diǎn)）區(qū)，且市級(jí)旅游景點(diǎn)較少；投資環(huán)境差。政府職能部門不是服務(wù)型政府，仍然是監(jiān)督型政府。周邊的工農(nóng)矛盾尖銳，人們的素質(zhì)跟不上經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要；交通環(huán)境差。xxxx市城區(qū)不是周邊市（縣）的必由之路，各市（縣）到xxxx和長(zhǎng)沙出差、購物所需時(shí)間相差不大。無民用機(jī)場(chǎng)和水上航道，洛湛線只開通了貨運(yùn)，酒店不是位于城區(qū)的中心區(qū)域和政府的所在地區(qū)域；融資環(huán)境差。正處于國(guó)家宏觀調(diào)控階段，銀行原則上停止了對(duì)酒店賓館的貸款；價(jià)格“賣點(diǎn)”差。xxxx市城區(qū)內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)公司30—40家，有5個(gè)住宅、工業(yè)、政府職能部門開發(fā)區(qū)域，有大量閑置的房屋和門面。同時(shí)，有錢的人不要房子，無錢的人買不起房子。宏觀調(diào)控差。迎賓館、九龍、五江集團(tuán)準(zhǔn)備籌建準(zhǔn)四星級(jí)的賓館、xxxx賓館準(zhǔn)備改擴(kuò)建，清泉、星馬準(zhǔn)備升級(jí)，特色各異的大小酒家密度大、抬頭仰見。正在興建的老街環(huán)球廣場(chǎng)、xxxx步行街、城南步行街、九龍商業(yè)廣場(chǎng)等也構(gòu)成影響銷售的主要因素。八、解除銷售危機(jī)的辦法：發(fā)揮xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)。做好外地來XX經(jīng)商客戶的重點(diǎn)工作，做好xxxx后勤保障管理部門的工作，把“賣點(diǎn)”瞄準(zhǔn)他們。發(fā)揮市轄內(nèi)縣、市環(huán)境差的條件。做好縣、市單位到xxxx購房，作為他們來婁出差、休假、年會(huì)的固定型用房。做好有錢群體人員、私營(yíng)老板，特別是煤炭老板來婁購房。發(fā)揮政府部門，龍頭企業(yè)集體消費(fèi)的好處。政府部門和龍頭企業(yè)仍然是消費(fèi)的主體。發(fā)揮外商投資，長(zhǎng)沙佳程酒店加盟的品牌效益。積極樹立一種“準(zhǔn)五星級(jí)”高品質(zhì)酒店旗幟，并積極爭(zhēng)取市委、政府對(duì)公司工作的支持，使酒店盛裝政府掛牌保護(hù)的“亮衣”。發(fā)揮能吃苦，能拼搏、有水平、有能力銷售隊(duì)伍的作用。選擇像“人壽保險(xiǎn)人員”一樣，具有果敢有力、內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力、內(nèi)在韌勁、有創(chuàng)新精神、有緊迫感的作為售樓工作人員，經(jīng)過培訓(xùn)使其發(fā)揮應(yīng)有的作用。九、營(yíng)銷策劃的標(biāo)準(zhǔn)（目的）作用及方法策劃的標(biāo)準(zhǔn)（目的）作用：（1）必須實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。首次開盤銷售達(dá)到50%以上視為特優(yōu)，達(dá)到30%—50%視為優(yōu)秀。銷售中期達(dá)到60%—70%，收盤期達(dá)到70%—100%，就可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。（2）快速塑造高品質(zhì)樓盤品牌。利用電視、報(bào)紙、路燈、廣告牌等傳媒作用，抓住主要亮點(diǎn)，有重點(diǎn)的宣傳會(huì)員式大酒店的投資價(jià)值，特色及效益作用，使其成為房產(chǎn)投產(chǎn)的品牌。（3）有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。盡最大努力把客房能賣出80%以上就可以達(dá)到利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的作用，有效地防范投資的風(fēng)險(xiǎn)。盡最大努力使銀行能提供60%的按揭貸款，一方面解決了投資購房的資金困難，同時(shí)，也緩解投資商資金緊缺的風(fēng)險(xiǎn)。策劃方法：（1）發(fā)揮和整理合自身資源優(yōu)勢(shì)。一是要看到在xxxx城區(qū)內(nèi)xxxx大酒店是首家“準(zhǔn)五星級(jí)”的酒店，并有長(zhǎng)沙五星級(jí)佳程酒店托管的優(yōu)勢(shì)。二是有面向xxxx及市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。三是公司有長(zhǎng)期從事房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。（2）復(fù)制嫁接外界優(yōu)勢(shì)。一是要向外地學(xué)習(xí)產(chǎn)權(quán)式酒店的售樓經(jīng)驗(yàn)。二是要學(xué)習(xí)xxxx市城區(qū)xxxx步行街、xxxx摩托城、xxxx廣場(chǎng)售樓的成功經(jīng)驗(yàn)。方案三：產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷方案一、產(chǎn)品簡(jiǎn)介：1：項(xiàng)目名稱：森發(fā)怡和居2：位置：位于伊經(jīng)十二路和伊經(jīng)十三路之間，北林興林街，南鄰飛機(jī)場(chǎng)路。3：配套：市政配套及生活配套相對(duì)成熟，區(qū)域教育、生活、飲食、教育、娛樂、休閑、購物一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者生活?yuàn)蕵沸枰?：規(guī)模：森發(fā)怡和居項(xiàng)目總建筑面積284875㎡，其中產(chǎn)權(quán)式酒店5萬多㎡，分兩期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。二、項(xiàng)目定位 區(qū)域特征：有投資意向的并且經(jīng)常休閑旅游的客戶。職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企事業(yè)單位及公務(wù)員管理層高收入者 年齡：3050歲為主收入：平均家庭年收入10萬元以上購買心理：重視投資環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率，能夠接受新型的投資方式 1）投資，獲取高額的固定投資回報(bào)率2）升值潛力大，位于阿爾山旅游區(qū)內(nèi)，到各名勝景點(diǎn)近、交通便利，生活配套完善，地區(qū)房地產(chǎn)有很大升值潛力三項(xiàng)目賣點(diǎn) 森發(fā)公司是興安盟地區(qū)的著名企業(yè)，企業(yè)資金雄厚，有很多成功開發(fā)的項(xiàng)目成例，信譽(yù)高、口碑好 2：區(qū)位價(jià)值距離阿爾山市區(qū)僅半小時(shí)車程，居民聚集區(qū)，有較成熟的休閑娛樂條件，旅游旺季人流量大，酒店需求旺盛，規(guī)劃前景好，項(xiàng)目屬伊爾施生活地標(biāo)式建筑群，升值潛力大 3：物業(yè)及酒店管理將成立自己的酒店管理公司并且有專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員，擁有成熟的物業(yè)管理 四項(xiàng)目傳播思路設(shè)計(jì)，產(chǎn)權(quán)式酒店，是產(chǎn)品功能和市場(chǎng)形態(tài)，產(chǎn)權(quán)式酒店具有穩(wěn)定有保障的收益，靈活存儲(chǔ)、套現(xiàn)服務(wù)，這些是項(xiàng)目的特色，是彌補(bǔ)產(chǎn)品功能和吸引消費(fèi)者的點(diǎn)，我們將這個(gè)點(diǎn)無限放大，于是就形成了一種全新的概念——銀行模式的產(chǎn)權(quán)式酒店，提供銀行模式的按投資成本固定回報(bào)率；5年后與酒店收益同步的靈活回報(bào)率（回報(bào)率根據(jù)酒店盈虧情況無關(guān)，每年保障回報(bào)6%）；提供銀行靈活存儲(chǔ)的套現(xiàn)服務(wù)（擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以再任何時(shí)刻進(jìn)行買賣交易）；提供套現(xiàn)服務(wù)的后期保障（可在交易后繼續(xù)執(zhí)行之前簽訂的委托協(xié)議）：1）訴求方式：思想對(duì)接，闡述“老板”的精神價(jià)值，由精神層面落到項(xiàng)目訴求； 2）平面風(fēng)格：前沿、眩目、大氣；廣告方案風(fēng)格：引領(lǐng)城市風(fēng)，尚享樂財(cái)富人生；精英管家，招募酒店老板；中小業(yè)主，輕松享樂財(cái)富人生；免費(fèi)請(qǐng)人幫你打理一間“酒店”等五、宣傳手段：宣傳手段主要四類：電視類廣告，報(bào)紙類,網(wǎng)絡(luò)類廣告,戶外類廣告宣傳主要是為了讓產(chǎn)權(quán)式酒店的知名度提高，給酒店造勢(shì)。電視類廣告：與剛來伊爾施是做的廣告不同，現(xiàn)在主要通過其他的產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行對(duì)比著進(jìn)行闡述，例如：與臥龍城產(chǎn)權(quán)式酒店比較，我們酒店的投資回報(bào)率較高（我們是6%而他們是5%），合同簽訂的時(shí)間（我們是3年而他們是1年），物業(yè)方面（我們有統(tǒng)一的管理而他們沒有）等等。電視廣告因?yàn)槭且獙?duì)外播放，因此對(duì)于面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等需要進(jìn)一步的確定，再加上對(duì)配套設(shè)施的一些闡述去增加對(duì)客戶的吸引力。因此電視類得廣告建議播出時(shí)間在6月初至|8月末。報(bào)紙類廣告：主要以文字的敘述為主，圖片進(jìn)行輔助的宣傳，對(duì)于文字上的闡述主要是對(duì)項(xiàng)目的直觀感受，例如：“投資、自住兩相宜”等直觀明了。再有報(bào)紙類得廣告易保存，可以提高對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，最主要的是傳播速度較快，信息傳遞及時(shí)，信息量大，說明性強(qiáng)。因此建議廣告時(shí)間定在6月末至8月末。網(wǎng)絡(luò)類廣告：通過手機(jī)短信的方式，微博等形式的宣傳，這類廣告最主要的特點(diǎn)是幾乎沒什么成本，從現(xiàn)在人的生活習(xí)慣上看這類的廣告的宣傳是非常有效的，主要是不用出門即可看到信息，例如短息平臺(tái)，不單單是對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的宣傳而且可以對(duì)集團(tuán)的一些項(xiàng)目都可以做宣傳，在節(jié)假日的時(shí)候也可以通過平臺(tái)送上祝福等等。因此這類的廣告建議是常年去運(yùn)作。戶外類廣告：將阿爾山的廣告牌繼續(xù)使用，現(xiàn)在主要是景區(qū)方面的戶外廣告，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售對(duì)象主要是有投資意向的旅客，在景區(qū)的外地人流量可以說是最大的，因此對(duì)于景區(qū)的戶外廣告宣傳要作為重點(diǎn)，具體的執(zhí)行方式需要仔細(xì)的研究。宣傳單的發(fā)放：在整個(gè)的旅游季節(jié)都應(yīng)該去發(fā)放，因此要從5月份的阿爾山杜鵑節(jié)開始發(fā)放，只要是有人群聚集的時(shí)段都要去發(fā)放。