【正文】 雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關系。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據(jù)擔保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔保證責任，并支付現(xiàn)金賠償。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報的不利情況。投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負有付款的義務、賣方主要負有交付符合約定的房產(chǎn)的義務，一定要注意產(chǎn)權清晰，拿到產(chǎn)權證，還要擁有對所購房屋的獨立處置權。產(chǎn)權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為 3此，出現(xiàn)了產(chǎn)權式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。與先建設后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點，即能吸引投資者的關注和購買信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應變化中的市場環(huán)境。據(jù)相關媒體報道，杭州的西湖時代廣場是采用“售后返租”這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的。三、售后返租“分割出售”模式使完整的商業(yè)設施在所有權和經(jīng)營權上被徹底分割。2002年7月“廣州白馬”相中涌金廣場，由于業(yè)主簽約率低，8月31日退出涌金廣場的租賃經(jīng)營。一個不具有整體性或經(jīng)營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，會釀成主力店不進，品牌店不跟，最后成為街頭“大排檔”的結局，實際回報與預期收益相差甚遠。在我們代理的實際案件中，位于杭州市火車東站的杭州“東方商城”在開發(fā)初期采用的就采用將商城分割進行長期出租、一次性支付租金的模式回收資金，但該市場一直沒有興旺，開發(fā)商引進美家居開辦家居市場后，雖有所改善，但與新時代市場、佳好佳市場等的火爆程度相比，仍無法相比。開發(fā)商為了吸引投資者投資、將所開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)順利銷售出去，便在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新，“分割出售”、“售后返租”、“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運作同步并存”等開發(fā)經(jīng)營模式應運而生。作為一種房產(chǎn)投資模式，正確面對產(chǎn)權式酒店的利弊、謹慎投資、規(guī)避風險是最重要的。以下，我們簡單分析投資產(chǎn)權式酒店的一些相關法律問題，以供廣大投資者在投資類似的項目時進行分析參考。一、分割出租開發(fā)商將商業(yè)房地產(chǎn)作統(tǒng)一規(guī)劃，將商業(yè)地產(chǎn)分割，以長期出租方式招租。如果開發(fā)商無收益、資金缺少，投資者的投資面臨的風險很大，糾紛將會不斷產(chǎn)生。開發(fā)商與投資者是房屋買賣關系，往往會產(chǎn)生租賃或委托經(jīng)營的關系。由于投資者各有各的想法，經(jīng)營管理公司很難進行統(tǒng)一管、統(tǒng)一經(jīng)營的局面。為了彌補該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，開發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，這就是所謂的“售后返租”模式。西湖時代廣場位于西子湖畔，總建筑面積2萬平方米，由開發(fā)公司采用“售后返租”模式開發(fā)經(jīng)營。位于文三路108號的“西溪數(shù)碼港”就有點類似與該種模式，開發(fā)商將整個商場分割銷售給眾多投資者，同時簽訂將所購商鋪統(tǒng)一返租給品牌數(shù)碼企業(yè)經(jīng)營數(shù)碼市場的租賃協(xié)議，約定租期、租金等條款，房產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)籌劃一起進行，在商圈定位、市場分析、業(yè)態(tài)組合上達到比較好的效果。第二部分、產(chǎn)權式酒店涉及的法律關系產(chǎn)權式酒店主要涉有二個法律關系，一是開發(fā)商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經(jīng)營合同關系等）。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。（三）擔保法律關系產(chǎn)權式酒店存在投資風險，開發(fā)商為增強吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保即專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。為酒店管理公司履約進行監(jiān)督、擔保，以及無法履約時的代付賠償。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價格出售，在符合這二個條件的情況下，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價回購投資者所有的房屋。執(zhí)行這種回購約定時，開發(fā)商的實力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。關于預售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不同城市有一些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權證前，房地產(chǎn)登記機構不予辦理預售商品住房轉(zhuǎn)讓的預告登記”，因此進行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障 5合同當事人的利益。業(yè)主還是有必要成立一個業(yè)委會或類似的機構，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金等。投資風險產(chǎn)生在合同（購房、租房、擔保等）的履行、按揭貸款的落實、產(chǎn)權的落實和產(chǎn)權證的辦理、權益享受等環(huán)節(jié)。二、收益權的保障一是投資者的受益權如何保證，即如何保證自己獲得開發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報。因為產(chǎn)權式酒店對投資者來說，每年都有一段時間的免費居住權，但如何保證這段時間能夠獲得有時間的可能就是一個問題。相對而言，風險會小一些，但投資者仍應理性分析、盡量減少投資風險。在投資者投資產(chǎn)權式酒店的過程中，如遇到糾紛，可采取與開發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關管理部門投訴及起訴的方式來維護自己的權利。第二篇：產(chǎn)權式酒店投資項目可行性分析產(chǎn)權式酒店投資項目可行性分析一、與項目相關的房地產(chǎn)開發(fā)許可證產(chǎn)權式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項目的各類房地產(chǎn)許可證，確保投資的是具有獨立產(chǎn)權的物業(yè)。開發(fā)商必須提供：土地證、開工許可證、房地產(chǎn)預售許可證等證件。除此之外，開發(fā)商還利用所在地中心商務區(qū)的五星級酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)，來套用處于較偏僻地區(qū)的產(chǎn)權酒店項目未來的經(jīng)營前景，導致老百姓上當受騙。個人投資者在簽定商品房購置合同的同時，必須和經(jīng)營實體簽定回租合同或全權委托管理合同，這是個人投資者能確定所購物業(yè)將作為酒店來經(jīng)營，并確保酒店正常運營的首要因素。如果（或固定回租期滿后）采用的是經(jīng)營收益分紅模式：業(yè)主收益的確定：產(chǎn)權式酒店和一般的酒店經(jīng)營實體的財務計算方法，原則上是一樣?？头渴找娴拇_定：客房收入是酒店所有營業(yè)部門經(jīng)營毛利潤最高的部門。酒店可以根據(jù)業(yè)主委員會的決定，采取按月、季度、半和等方式進行分配。通常，產(chǎn)權酒店是由經(jīng)營實體組建的管理團隊或聘請酒店管理公司獨立進行日常經(jīng)營。管理品牌是否適合：酒店管理品牌的選擇主要是以酒店的功能定位和客源市場的區(qū)域分布來決定的，比如國內(nèi)的一線城市，由于國際入境旅游客人較多，一般高檔的酒店物業(yè)都采用加盟國際連鎖品牌。酒店管理市場戰(zhàn)略計劃：產(chǎn)權酒店在經(jīng)營管理上和別的酒店一樣，需要一個完善的市場戰(zhàn)略計劃，內(nèi)容包括籌建/開業(yè)計劃，中短期運營計劃和長期市場戰(zhàn)略計劃。以產(chǎn)權酒店在中國十年中的發(fā)展來看，已從早期的概念化逐步走向商業(yè)模式成熟化階段，是普通老百姓獲取財產(chǎn)性收入的重要手段之一。此輪金融危機造成房地產(chǎn)的深度調(diào)整，銀行貸款利息的降低，是普通老百姓又一輪低價入市投資產(chǎn)權酒店物業(yè)的最佳時機。第三篇：產(chǎn)權式酒店策劃書湖光山舍田園農(nóng)莊產(chǎn)權式酒店策劃書什么是產(chǎn)權式酒店所謂“產(chǎn)權式酒店”，就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權出售給投資者。產(chǎn)權酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。由于房產(chǎn)價格高昂，多數(shù)家庭無力單獨購買度假別墅，而部分有能力購買別墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購買一幢度假別墅供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時度假概念由此產(chǎn)生。由于客房利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產(chǎn)權。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結合的物業(yè)開發(fā)模式開始風靡全國。2005年春節(jié)黃金周期間，一股產(chǎn)權式酒店的狂風再次席卷海南房地產(chǎn)市場。4月，浙江省臨安市錢王大酒店西苑樓開發(fā)和推行產(chǎn)權式酒店，十分成功。大理鳳凰溫泉度假村是全產(chǎn)權分時度假酒店，其具體操作方式是按單元分別對投資者進行出售，由投資者擁有該單元全部產(chǎn)權，投資者再將所擁有單元委托麗江官房大酒店經(jīng)營管理，從受益中減去管理費用的贏余獲取投資利益，另外可以獲得每年四周免費休息度假時間。經(jīng)濟過熱時期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價格高、市場定位不準等因素出現(xiàn)了嚴重的積壓。隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。由于在工業(yè)技術方面與發(fā)達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅，在工業(yè)領域的投資需求不旺。當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客觀因素有關外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。另外，很多產(chǎn)權式酒店的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費入住權，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當具有吸引力。xxxx大酒店位于XX北路與XX路交匯處，按“準五星級”標準建設。除自己使用(消費)部分時間外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權，委托酒店管理方(xxxx大酒店)經(jīng)營，投資人自已獲取紅利(租金)的經(jīng)營模式。(3)自己全部房間使用：自己在使用期間與酒店方簽訂合同書，明確各自的責任與權利。一個單位或個人投資購買1間客房以上者，均可成為酒店的正式會員。一個單位或個人凡投資購買5間客房以上者，均可成為酒店的金牌會員。凡銀牌會員，均可享受酒店方的特約活動。凡投資購買酒店客房的個人或單位，您只需付所購房款的40%，余下的60%款項由銀行給您提供按揭貸款。酒店管理方在租用您的客房期限內(nèi)，每年按購房款的10%支付租金。您其他時