【正文】 清單，蓋上發(fā)票專用章，否則不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。這一點(diǎn)，一定要寫進(jìn)采購合同。在采購合同里面要明確，對(duì)方如果匯總開票，有義務(wù)提供加蓋發(fā)票專用章的銷售清單。（2）采用定點(diǎn)采購制度，定期結(jié)算，定期開票勞保用品、辦公用品，一般是很難拿到增值稅發(fā)票的。營改增以后，公司應(yīng)該推行定點(diǎn)采購制度。通過定期結(jié)算，定期開票，這樣才能拿到增值稅專票用來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。? 題外話：建筑企業(yè)，營改增以后，應(yīng)該多做工作服（一季度做2套，1年8套）?？梢哉f，工作服是最省錢的，一來可以抵扣17%的增值稅，又可以抵扣25%的所得稅，又不用交個(gè)人所得稅，實(shí)在是一箭三雕。但是，不能通過購買的方式進(jìn)行。直接購買工作服的費(fèi)用，叫做職工福利費(fèi)，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，而且要扣繳個(gè)人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局2011年公告第34號(hào)文件第2條規(guī)定，工作服必須跟具有一般納稅人資格的服裝廠簽訂工作服的訂做合同。必須在合同中約定：（1）在工作服的某一部位，一定要有該公司的標(biāo)識(shí)或標(biāo)記；（2）工作服貨款的支付，必須公對(duì)公賬戶進(jìn)行，不能現(xiàn)金支付。符合以上條件，開具的發(fā)票才可以抵扣17%。選擇一般納稅人的材料商更合算營改增以后，企業(yè)采購時(shí)一定要索取增值稅專用發(fā)票。從采購價(jià)格來講，一般納稅人的材料商肯定會(huì)比小規(guī)模納稅人（個(gè)體戶）的材料商價(jià)格更高。但是，對(duì)于建筑企業(yè)而言，獲得增值稅專票后，可以抵扣17%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，又可以抵扣25%的企業(yè)所得稅，合計(jì)可以抵扣42%的稅金。因此，營改增以后，選擇一般納稅人的材料商更合算。? 舉例：有2個(gè)供應(yīng)商A、B A（一般納稅人）：報(bào)價(jià)11萬7000元 B（小規(guī)模納稅人）：報(bào)價(jià)11萬。從A處買，采購成本是10萬（=10萬+10萬*17%）從B處買，采購成本是11萬。從A處買，采購成本少1萬，相當(dāng)于未來利潤多一萬，多繳企業(yè)所得稅2500元。實(shí)際上，未來交稅時(shí)就少交1700025007000=7500元，實(shí)際相當(dāng)于公司多盈利7500元。從B處買，采購成本多1萬，也就是未來利潤少一萬，少繳企業(yè)所得稅2500元。但是，沒有增值稅專票抵扣，總計(jì)未來公司多付資金流7500元。因此，從一般納稅人A處買更合算。特定材料的開票要求材料部分，像砂石料、商品混凝土，只能抵扣3個(gè)稅點(diǎn)。因?yàn)樯笆虾蜕唐坊炷恋匿N售商，可以選擇開3%的增值稅專票，也可以開3%的增值稅普票。營改增以后，砂石廠、混凝土公司一定選擇簡易計(jì)稅的，所以一定要在采購合同中寫清楚，要求對(duì)方提供3%的增值稅專用發(fā)票。中國的稅法，對(duì)簡易計(jì)稅不能開專票的規(guī)定做了列舉，因此并不是簡易計(jì)稅都不能開專票。當(dāng)具備以下條件：材料是砂土石料、自來水、商品混凝土，采用清包工或甲供材合同的老項(xiàng)目，房開企業(yè)選擇簡易計(jì)稅時(shí)，可以開3%的增值稅專用發(fā)票。因此，采購合同中，一定要特別注明“材料供應(yīng)商開具3%的增值稅專票”。稅法中明確列出的，簡易計(jì)稅開增值稅普票的情況：（1）小規(guī)模納稅人和個(gè)體工商戶，可以到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票，只能抵扣3%。個(gè)人只能到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。所以，從個(gè)人那里買砂石料或租賃設(shè)備，只能代開增值稅普通發(fā)票。（2）據(jù)財(cái)稅2008第170號(hào)和財(cái)稅2009第9號(hào)等文件規(guī)定：? 適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票；? 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得有稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票；? 納稅人銷售舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具或代開增值稅專用發(fā)票。第五篇：營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？如何確定銷售額？應(yīng)納稅額如何計(jì)算？營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？如何確定銷售額？應(yīng)納稅額如何計(jì)算？一、納稅人和扣繳義務(wù)人？答：單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。二、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，既有新項(xiàng)目也有老項(xiàng)目，老項(xiàng)目選擇簡易征收，相應(yīng)的共同成本進(jìn)項(xiàng)稅額如何劃分？因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實(shí)際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分?jǐn)偟叫屡f項(xiàng)目，進(jìn)項(xiàng)如何劃分？答：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件1第三十四條規(guī)定，簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。若同一房地產(chǎn)開發(fā)公司，既有新項(xiàng)目也有老項(xiàng)目而分別適用一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法的，應(yīng)將進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行劃分。對(duì)于無法劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件1第二十九條的規(guī)定計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。？答：購入不動(dòng)產(chǎn)在建工程取得的發(fā)票可以抵扣，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。三、銷售額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法。請(qǐng)問如何界定“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”？答：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。，是否可以扣除受讓土地的價(jià)款？答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2第一條第（三）款第10項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。、配套設(shè)施費(fèi)、政府性基金及因延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息能否納入土地價(jià)款扣除？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條的規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。因此，不包括市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、配套設(shè)施費(fèi)、延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息等其他費(fèi)用。=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地價(jià)款，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？答：房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業(yè)面積剔除。，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對(duì)以前的進(jìn)行一次性調(diào)整？即是否可用“累計(jì)應(yīng)抵累計(jì)已抵”作為本期數(shù)？答：可以對(duì)以前的進(jìn)行一次性調(diào)整。？答:拆遷補(bǔ)償費(fèi)如果同時(shí)滿足以下條件的，可以不計(jì)入銷售額。（1）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。，企業(yè)實(shí)際需要支付的土地價(jià)款可能要小于土地出讓合同列明的土地價(jià)款，該種情況下可以扣除的土地價(jià)款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價(jià)款？答：按實(shí)際取得的省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)所列價(jià)款扣除。，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項(xiàng)目的銷售額中抵減？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。因此，土地價(jià)款不得在其他項(xiàng)目的銷售額中扣除。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如何確認(rèn)預(yù)收款，項(xiàng)目竣工日前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？還是收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？答：在沒有新規(guī)定前，預(yù)收款為收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項(xiàng)。、定金是否需要納稅？答：銷售行為成立時(shí)，誠意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。？答：銷售行為成立時(shí)，買房違約賠償收入屬于價(jià)外費(fèi)用，需要計(jì)算繳納增值稅；銷售行為不成立時(shí)，買房違約賠償收入屬于營業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。，如何繳納稅款？答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應(yīng)向地稅辦理退還營業(yè)稅稅申請(qǐng)；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請(qǐng)。（2）2016年5月1日后發(fā)生補(bǔ)面積差款，納稅人應(yīng)向國稅繳納增值稅。，在營改增試點(diǎn)前收購了城中村的老房子，然后進(jìn)行拆除并重新開發(fā)建設(shè)，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進(jìn)行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價(jià)格很高，成本很高，對(duì)于該種情況是否有相應(yīng)過渡政策？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅；銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不同時(shí)期開發(fā)的多個(gè)新老項(xiàng)目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。五、納稅地點(diǎn)和納稅義務(wù)時(shí)間，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的購房合同，部分款項(xiàng)在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全額繳納營業(yè)稅、全額開具發(fā)票？否則將出現(xiàn)一套房部分繳納營業(yè)稅部分繳納增值稅。答：2016年5月1日后收取的款項(xiàng)應(yīng)根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判斷確認(rèn)收入，并繳納增值稅。六、發(fā)票開具，在營改增之前收取的預(yù)收款已經(jīng)申報(bào)了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后需要開具發(fā)票，有什么處理辦法？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。國稅部門對(duì)開具的增值稅發(fā)票不再征收稅款。七、納稅申報(bào)及預(yù)繳%預(yù)繳的稅款，在發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)未抵減完的可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，但因后續(xù)沒有銷售收入，預(yù)繳3%未抵減完的，能否退稅？答：未抵減完的預(yù)繳稅款屬于多繳稅款，辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)可以申請(qǐng)退稅。，有預(yù)收款收入，是匯總申報(bào)還是分施工證申報(bào)？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年18號(hào)文）第十二條：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)稅款。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)在次月匯總申報(bào)。八、其他，可能會(huì)同時(shí)提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)營行為是“兼營”還是“混合銷售”？答：銷售商品房時(shí)提供精裝修應(yīng)按照兼營行為征收增值稅；提供家具、家電屬于混合銷售行為，應(yīng)按照該納稅人的主營業(yè)務(wù)繳納增值稅。？分期項(xiàng)目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個(gè)項(xiàng)目還是不同項(xiàng)目？答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。分期項(xiàng)目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項(xiàng)目處理。