【正文】 ，或者別的什么項(xiàng)目，也可以買下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。市區(qū)的發(fā)展空間是有限的，因而多層住宅會越來越少，少了就值錢，何況城市規(guī)劃總是趕不上變化，說不定一、二十年后，所在的那個區(qū)域要派上大用場，拆遷單位求您搬遷，機(jī)會就來了，相比之下，高層住宅的這種機(jī)會就少了。人會一天天長大，變老，離終點(diǎn)越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現(xiàn)代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對抵御不了電梯誘惑。再說您是出了錢的，不坐白不坐，乘了電梯下樓，在地下跑一圈，再乘電梯上樓，好像也不是滋味。住多層人沒有這一煩惱，每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉。倘若您不爬樓梯，您就回不了家。鐘情高層的人則另有一番“高論”，認(rèn)為“獨(dú)處高樓”好處多多。高層采光好，特別在高、多層雜處的小區(qū)內(nèi)，高層能享受更多明媚的陽光，而城市的樓房會越來越少。高層空氣好，離污染源較遠(yuǎn)，受別人影響也少，而多層常?？拷睗竦牡貧?，骯臟的污染源。這些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。特別是市場經(jīng)濟(jì)氛圍越來越濃，住高層更能適應(yīng)現(xiàn)代生活的節(jié)奏。住高層獨(dú)享寧靜，無限風(fēng)光收眼底，從某種程度上說，與自然的距離更近，又無嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會越來越小，夜里可以安心睡個好覺。住在高樓有一種優(yōu)越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺一樣。欲購房者一般會以實(shí)用面積、管理費(fèi)、價(jià)格幾個因素來比較。有人嫌棄高層的實(shí)用率，因它比多層少10%左右的實(shí)用面積，殊不知這10%的面積并沒有被誰“吃掉了”，而是被分?jǐn)傇陔娞莸拇筇蒙希虼四硎茈娞莸目旖?，大堂的豪華，面積少10%不是不值得。物業(yè)管理費(fèi)高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業(yè)管理相對完善：袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味，至于價(jià)錢，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢一分貨，加上電梯和物業(yè)管理的因素，住得舒服，住得滿意，可以說，高層住宅越來越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。高層和多層有許多不可比性，高低的利弊各有千秋，樓宇的品質(zhì)也千差萬別。有人喜歡高層，有人偏愛多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛”，作為投資置業(yè)者，重要的是在選擇高層和多層時(shí)，要多從樓型、價(jià)格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買到自己理想的住宅。 ①為什么要考慮增值、保值，因?yàn)槿嗣駧刨H值是客觀存在的問題。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個問題。因?yàn)槎即嬖谕ㄘ浥蛎?，是貨幣的發(fā)行量大于經(jīng)濟(jì)增長，比如100個雞蛋100元，明年同樣是100個蛋，但通貨膨脹是20%，120元，蛋價(jià)上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟(jì)的增長。結(jié)果就是物價(jià)上漲。比如：20年前，現(xiàn)在就不行了。這幾年的貨幣發(fā)行量是17%，經(jīng)濟(jì)增長速度是810個點(diǎn)，所以貨幣的購買力下降，也就是我們說的貨幣貶值。15年前萬元戶就是大款，一個縣才有幾個，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬元戶，十萬元不算富，百萬才起步，千萬才是富。所以永遠(yuǎn)存在增值、保值的問題。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業(yè)這條路。水漲船高，通貨膨脹上去了，房價(jià)也上去了。②收入的增長速度，超過了經(jīng)濟(jì)增長的速度。結(jié)果使人民幣的購買力降低。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前幾年的過剩開發(fā)，購買力相對較弱，使房價(jià)緩慢上升，所以這幾年買房人相對較多，將來人民幣貶值的速度是什么樣，現(xiàn)在很難說清楚，現(xiàn)在收入的增長速度實(shí)在太快。提高談判能力的第一步：要設(shè)法與意見有相反的人融洽相處說話就是交際：具備自然而然的談話技巧是最重要的，它包括盡量輕松的態(tài)度，適時(shí)穿插一些幽默風(fēng)趣的話語，不露痕跡地表現(xiàn)自己的修養(yǎng)和專業(yè)知識等。說話就是談判的一部分，它并不受時(shí)間和場合的限制，不論何時(shí)何地，只要處理得當(dāng)，均可完成為極有效的輔助武器。在眾多的推銷術(shù)中，簡單實(shí)用三招：一、必須買；二、絕對買；三、遲早要買。利用三招：必須給客戶強(qiáng)烈的暗示，您必須買，您絕對買，您遲早要買。這種執(zhí)著和堅(jiān)定不移的信念，一定能在某種程度上感染客戶，增加客戶對您推銷的產(chǎn)品的信心。假如您總時(shí)征求性的詢問您的客戶，那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮，增加客戶拒絕的機(jī)會，這是自毀財(cái)路。64．商業(yè)部分投資回報(bào)率的計(jì)算方法：國際慣例：年租金15年＝總投資 分解：年租金＝月租金12個月 總投資＝總房款反向推算：總房款247。15年247。12個月＝每月租金收入由此可推算出：年租金247?？偡靠睿酵顿Y回報(bào)率％，在與客戶溝通時(shí)可明確計(jì)算出該房屋的租金價(jià)值，以周邊租金范圍為例，計(jì)算出本案未來2——3年的租金價(jià)格，每3年為一個階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時(shí)間可以初步調(diào)整浮動5次，（這是最為保守的計(jì)算）租金肯定是逐年上升的，同時(shí)該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報(bào)率（返租）的商業(yè)說辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問題是今后的收租金問題，如今開發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風(fēng)險(xiǎn)性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓，狠賺一把??！關(guān)于不返租的商業(yè)說辭：門面房肯定是不愁租的，對吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個放水養(yǎng)魚的過程，以周邊的租金價(jià)格來計(jì)算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都?xì)w開發(fā)商所有了，還有一個很關(guān)鍵的問題是，如果開發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請破產(chǎn)，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計(jì)算方法，要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來。）這個門面房您賣下了，每個月收租的時(shí)候會想起我的，因?yàn)槭俏医o您推薦的啊，到時(shí)候要請我吃飯喲！6總結(jié)房地產(chǎn)銷售，特別是期房銷售，銷售的就是自己?？蛻粽J(rèn)可我，才會買我的房子，客戶是先 接受人，后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢業(yè)業(yè)做好每一單銷售?？蛻羰乔ё?nèi)f化的，但萬變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事，人做好了，我們的事情才能真正的做好，我們的世界才能真正變好！