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房地產(chǎn)沙盤介紹說辭-資料下載頁

2024-11-09 18:56本頁面
  

【正文】 ,或者別的什么項(xiàng)目,也可以買下兩套多層住宅,一套自住,一套出租,坐收漁利。市區(qū)的發(fā)展空間是有限的,因而多層住宅會越來越少,少了就值錢,何況城市規(guī)劃總是趕不上變化,說不定一、二十年后,所在的那個區(qū)域要派上大用場,拆遷單位求您搬遷,機(jī)會就來了,相比之下,高層住宅的這種機(jī)會就少了。人會一天天長大,變老,離終點(diǎn)越近越是珍惜生命,這就需要鍛煉,而現(xiàn)代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的,住在高層大樓里,上上下下絕對抵御不了電梯誘惑。再說您是出了錢的,不坐白不坐,乘了電梯下樓,在地下跑一圈,再乘電梯上樓,好像也不是滋味。住多層人沒有這一煩惱,每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉。倘若您不爬樓梯,您就回不了家。鐘情高層的人則另有一番“高論”,認(rèn)為“獨(dú)處高樓”好處多多。高層采光好,特別在高、多層雜處的小區(qū)內(nèi),高層能享受更多明媚的陽光,而城市的樓房會越來越少。高層空氣好,離污染源較遠(yuǎn),受別人影響也少,而多層常??拷睗竦牡貧?,骯臟的污染源。這些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。特別是市場經(jīng)濟(jì)氛圍越來越濃,住高層更能適應(yīng)現(xiàn)代生活的節(jié)奏。住高層獨(dú)享寧靜,無限風(fēng)光收眼底,從某種程度上說,與自然的距離更近,又無嘈雜的噪音,一般15樓以上噪音會越來越小,夜里可以安心睡個好覺。住在高樓有一種優(yōu)越感,就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺一樣。欲購房者一般會以實(shí)用面積、管理費(fèi)、價(jià)格幾個因素來比較。有人嫌棄高層的實(shí)用率,因它比多層少10%左右的實(shí)用面積,殊不知這10%的面積并沒有被誰“吃掉了”,而是被分?jǐn)傇陔娞莸拇筇蒙希虼四硎茈娞莸目旖?,大堂的豪華,面積少10%不是不值得。物業(yè)管理費(fèi)高層一般是多層的兩倍左右,但高層的物業(yè)管理相對完善:袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味,至于價(jià)錢,高層雖比多層貴50%左右,但裝修高檔,一分錢一分貨,加上電梯和物業(yè)管理的因素,住得舒服,住得滿意,可以說,高層住宅越來越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。高層和多層有許多不可比性,高低的利弊各有千秋,樓宇的品質(zhì)也千差萬別。有人喜歡高層,有人偏愛多層,可謂是“籮卜白菜各有所愛”,作為投資置業(yè)者,重要的是在選擇高層和多層時(shí),要多從樓型、價(jià)格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮,這樣才能買到自己理想的住宅。 ①為什么要考慮增值、保值,因?yàn)槿嗣駧刨H值是客觀存在的問題。人民幣一直在貶值,美元、港幣都有這個問題。因?yàn)槎即嬖谕ㄘ浥蛎?,是貨幣的發(fā)行量大于經(jīng)濟(jì)增長,比如100個雞蛋100元,明年同樣是100個蛋,但通貨膨脹是20%,120元,蛋價(jià)上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟(jì)的增長。結(jié)果就是物價(jià)上漲。比如:20年前,現(xiàn)在就不行了。這幾年的貨幣發(fā)行量是17%,經(jīng)濟(jì)增長速度是810個點(diǎn),所以貨幣的購買力下降,也就是我們說的貨幣貶值。15年前萬元戶就是大款,一個縣才有幾個,現(xiàn)在不一樣了,家家都是萬元戶,十萬元不算富,百萬才起步,千萬才是富。所以永遠(yuǎn)存在增值、保值的問題。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業(yè)這條路。水漲船高,通貨膨脹上去了,房價(jià)也上去了。②收入的增長速度,超過了經(jīng)濟(jì)增長的速度。結(jié)果使人民幣的購買力降低。由于房地產(chǎn)市場的特殊性,前幾年的過剩開發(fā),購買力相對較弱,使房價(jià)緩慢上升,所以這幾年買房人相對較多,將來人民幣貶值的速度是什么樣,現(xiàn)在很難說清楚,現(xiàn)在收入的增長速度實(shí)在太快。提高談判能力的第一步:要設(shè)法與意見有相反的人融洽相處說話就是交際:具備自然而然的談話技巧是最重要的,它包括盡量輕松的態(tài)度,適時(shí)穿插一些幽默風(fēng)趣的話語,不露痕跡地表現(xiàn)自己的修養(yǎng)和專業(yè)知識等。說話就是談判的一部分,它并不受時(shí)間和場合的限制,不論何時(shí)何地,只要處理得當(dāng),均可完成為極有效的輔助武器。在眾多的推銷術(shù)中,簡單實(shí)用三招:一、必須買;二、絕對買;三、遲早要買。利用三招:必須給客戶強(qiáng)烈的暗示,您必須買,您絕對買,您遲早要買。這種執(zhí)著和堅(jiān)定不移的信念,一定能在某種程度上感染客戶,增加客戶對您推銷的產(chǎn)品的信心。假如您總時(shí)征求性的詢問您的客戶,那樣反而容易導(dǎo)致他的疑慮,增加客戶拒絕的機(jī)會,這是自毀財(cái)路。64.商業(yè)部分投資回報(bào)率的計(jì)算方法:國際慣例:年租金15年=總投資 分解:年租金=月租金12個月 總投資=總房款反向推算:總房款247。15年247。12個月=每月租金收入由此可推算出:年租金247??偡靠睿酵顿Y回報(bào)率%,在與客戶溝通時(shí)可明確計(jì)算出該房屋的租金價(jià)值,以周邊租金范圍為例,計(jì)算出本案未來2——3年的租金價(jià)格,每3年為一個階段,年租金上浮比例12%——15%,15年時(shí)間可以初步調(diào)整浮動5次,(這是最為保守的計(jì)算)租金肯定是逐年上升的,同時(shí)該物業(yè)也存在升值的空間,租金收益好,升值速度快!關(guān)于固定年回報(bào)率(返租)的商業(yè)說辭:作為投資商業(yè)型的物業(yè),最擔(dān)心的問題是今后的收租金問題,如今開發(fā)商按照每年固定的8%保證,你的投資的風(fēng)險(xiǎn)性得到了保證,10年以后你可以繼續(xù)出租,可以轉(zhuǎn)讓,狠賺一把??!關(guān)于不返租的商業(yè)說辭:門面房肯定是不愁租的,對吧?和8%的年收益相比較,肯定是這個租金收益要高出他的,也許第一年的租金收益不是很理想,但這是個放水養(yǎng)魚的過程,以周邊的租金價(jià)格來計(jì)算,逐年遞增的租金是歸您自己所有的,而固定返租的8%以外的部分都?xì)w開發(fā)商所有了,還有一個很關(guān)鍵的問題是,如果開發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,申請破產(chǎn),您的錢找誰要去?您說是吧?(停頓半分鐘,看客戶的反應(yīng)如何?要拿出一張紙,和客戶寫下你要講解的內(nèi)容,比如租金的計(jì)算方法,要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來。)這個門面房您賣下了,每個月收租的時(shí)候會想起我的,因?yàn)槭俏医o您推薦的啊,到時(shí)候要請我吃飯喲!6總結(jié)房地產(chǎn)銷售,特別是期房銷售,銷售的就是自己??蛻粽J(rèn)可我,才會買我的房子,客戶是先 接受人,后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力,兢兢業(yè)業(yè)做好每一單銷售??蛻羰乔ё?nèi)f化的,但萬變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事,人做好了,我們的事情才能真正的做好,我們的世界才能真正變好!
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