【正文】 自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；合同規(guī)定與實際交房不一致，包括房屋面積、違約責(zé)任等；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；亂收合同文本費；格式條款不合法，有的含有加重消費者違約責(zé)任的內(nèi)容，有的含有排除消費者依法變更或解除合同的內(nèi)容，有的格式條款未備案。二是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)，致使購房戶不能辦理房產(chǎn)證。三是虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。四是房屋質(zhì)量存在問題。串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價或壓低標(biāo)價，以排擠競爭對手。二、查處上述違法行為的法律適用無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營的，可依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。對欺詐消費者的違法行為，可依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》進(jìn)行定性處罰。對虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的行為，可依據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》、《廣告法》相關(guān)條款處罰。對在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價的行為，可按《反不正當(dāng)競爭法》第十五條定性，按第二十七條處罰。對在企業(yè)年檢中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)虛報注冊資本，企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為，以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為，可按《公司法》相關(guān)條款查處。房地產(chǎn)市場和建筑市場監(jiān)管中存在的問題及對策建議隨著日益火爆的房價，推動了房地產(chǎn)市場、建筑市場“膨脹”，也使這個領(lǐng)域原來一些個別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對消費者的違害極大，因為建筑市場與房地產(chǎn)市場有許多共同點，聯(lián)系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺探討。一、房地產(chǎn)市場和建筑市場違法行為的表現(xiàn)這兩個市場的監(jiān)管是一個綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計、工商、稅務(wù)、建設(shè)單位等諸多部門，工商行政管理部門如何加強(qiáng)監(jiān)管,首先要認(rèn)清其違法行為的表現(xiàn)，我們認(rèn)為其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個方面:（一）主體資格不合法。主要表現(xiàn)在：一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營。按照國家法律和相關(guān)政策的規(guī)定，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)施工單位，都應(yīng)當(dāng)持有與所開發(fā)、建筑的項目相適應(yīng)的具有法律效力的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，但是實際情況是，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)不一定具有相關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不齊就在利益的驅(qū)使下迅速開展業(yè)務(wù)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。這種現(xiàn)象很普遍。三是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)虛報注冊資本違法行為。四是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金。五是股東發(fā)生變化未辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級與實際開發(fā)、建設(shè)的項目的資質(zhì)要求不符。（二）欺詐消費者違法行為合同違法行為。（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；（2）合同規(guī)定與實際交房不一致，包括（面積、通風(fēng)、付款方式和期限、違約責(zé)任等）；（3）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；（4）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴(yán)重，體現(xiàn)在：一是格式條款含有加重消費者違約金或損害培償金超過合理數(shù)額的責(zé)任；二是格式條款含有排除消費者依法變更或解除合同以及請求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)致使購房戶辦不到房產(chǎn)證。虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。當(dāng)前，我市的房地產(chǎn)廣告宣傳形式主要有房地產(chǎn)戶外廣告宣傳牌、印刷品宣傳散頁以及電視飛字廣告等幾種形式。各房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴(kuò)大其影響力和知名度，都非常注重廣告宣傳。但大多數(shù)企業(yè)在宣傳和廣告發(fā)布過程中都或多或少存在一些虛假宣傳的問題。具體表現(xiàn)在：一是所作廣告宣傳的內(nèi)容與實際不一致；二是所發(fā)布的廣告內(nèi)容違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，如：《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信的內(nèi)容；房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格、明示價格的有效期限；房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置的應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離；房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其它市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或使用面積，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定，涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明等。房屋質(zhì)量存在問題。（1）購房面積與開發(fā)商承諾不一致，面積縮水；（2）層高沒有達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）使用的門窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒有達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。（三）串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價或壓低標(biāo)價，以排擠競爭對手。二、針對上述違法行為如何調(diào)查取證房地產(chǎn)市場、建筑市場涉及關(guān)系單位多，且有的開發(fā)商、建筑老板可能是涉黑人員，因此查處難度較大，為了案件調(diào)查的順利進(jìn)行，我們建議加強(qiáng)與公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門的配合，同時根據(jù)我們的辦案實踐，我們總結(jié)出了“十六查”的辦案方法：查項目經(jīng)理證。項目經(jīng)理證是施工總負(fù)責(zé)人唯一的合法憑證，項目經(jīng)理證上注明有所屬公司名稱，如果中標(biāo)公司與項目經(jīng)理不屬于同一單位，可深究是否存在非法轉(zhuǎn)包，項目經(jīng)理證也可在所在地的城建部門查詢。另項目的五大員也可以反映出上述問題。深挖掘“暗合同”。建筑公司與非法的項目經(jīng)理或承包人之間一般都會簽訂一份私下協(xié)議，即 “暗合同”。如果辦案人員設(shè)法取得了這份“暗合同”（在對施工現(xiàn)場或工程處辦公點進(jìn)行調(diào)查時，辦案人員很可能得到這份暗合同。）就已經(jīng)暴露出無執(zhí)照掛靠或出租（出借）營業(yè)執(zhí)照等違法事實。查勞動工資關(guān)系。如果查不到“暗合同”，就要考慮從其他方面入手進(jìn)行調(diào)查。查勞動工資關(guān)系是一個重要突破口，一般情況下，非法的項目經(jīng)理或承包人并不是建筑公司的正式職工，也不會到勞動部門辦理錄用手續(xù)。查工程款走向。建設(shè)單位的工程款付給誰，是區(qū)別合法和非法的重要線索，如果建筑公司的賬目中沒有反映，而是直接進(jìn)了項目經(jīng)理或承包人的腰包，就有違法嫌疑。如果項目經(jīng)理或承包人老是以白條收取現(xiàn)金，更應(yīng)作為嫌疑內(nèi)容。查材料款及業(yè)務(wù)費報銷主體。建筑所需的材料如果是承包方負(fù)責(zé)，這些業(yè)務(wù)費用應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄖ緢箐N，而非法的經(jīng)營者只能自我消化，不到建筑公司報銷。查是否交管理費。如果項目經(jīng)理或承包人是非法的，公司絕不會讓人白白地使用他們的名稱對外簽合同，他們往往會以管理費的名義收取費用。查稅金交納和填補狀況。由于合同上規(guī)定的當(dāng)事人是建筑公司，收取的費用應(yīng)當(dāng)由其開具發(fā)票，但一旦開票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法項目經(jīng)理或承包人會填補這項支出，查清這種填補的付款，也是認(rèn)定違法事實的證據(jù)之一。查施工的責(zé)任風(fēng)險由誰承擔(dān)。在非法經(jīng)營的施工期間發(fā)生事故建筑公司不會承擔(dān)這個責(zé)任，往往總是預(yù)先約定好一旦發(fā)生問題由項目經(jīng)理或承包人自己承擔(dān)。如果辦案人員查實有關(guān)事故的費用不是建筑公司承擔(dān)的，而是項目經(jīng)理或承包人自己個人解決的，頭腦里應(yīng)當(dāng)多一根弦。查營業(yè)執(zhí)照。在對建設(shè)施工合同進(jìn)行檢查時，我們可以發(fā)現(xiàn)建筑公司與承包施工單位所簽合同蓋章單位是某某建筑公司，但施工現(xiàn)場往往可以看出不正規(guī)或者說是手寫的單位“某某工程處”幾個字，因此對工程處進(jìn)行檢查，雖然被檢查人出示了建筑公司營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，但某某工程處肯定是真實的施工單位，并且沒有在工商局注冊登記，一定能露出了違法經(jīng)營的馬腳。查年檢材料。在企業(yè)年檢中，通過實地年檢及對企業(yè)年檢材料的審查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無虛報注冊資本、企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為。1查侵權(quán)投訴。注重12315消費者申投訴的的受理、處理，從中發(fā)現(xiàn)一些欺詐消費者的違法行為，收集消費者的投訴材料，實地調(diào)查、勘察。1查建材質(zhì)量。針對建筑施工所用材料質(zhì)量問題，通過現(xiàn)場檢查、抽樣送檢、調(diào)查詢問所購商品材料的來源、價格、數(shù)量等。1查合同樣式。收集合同示范文本并調(diào)查合同示范文本的來源。1查格式條款。調(diào)查格式條款是否有《湖北省合同監(jiān)督條例》第十一條至十三條規(guī)定的內(nèi)容。1查備案情況。商品房買賣、租賃合同、物業(yè)管理、住宅裝修裝飾合同等采用格式條款的，格式條款提供者是否將合同文本及營業(yè)執(zhí)照在訂立合同前備案。1查廣告內(nèi)容。收集房地產(chǎn)宣傳方面的戶外廣告，印刷品廣告、電視廣告，看是否有宣傳的內(nèi)容與實際不一致以及有違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的內(nèi)容。三、上述違法行為的法律適用在行政執(zhí)法活動中如發(fā)現(xiàn)有上述違法行為，通過調(diào)查取證，完成證據(jù)的收集后，可適用如下法律法規(guī)對違法當(dāng)事人進(jìn)行行政處罰：無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本依據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同示范文本管理辦法》第三條定性，按該辦法第六條（四）項處罰。對欺詐消費者的違法行為可以依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》、《欺詐消費者行為處罰辦法》進(jìn)行定性處罰。對虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的可依據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》相關(guān)條款處罰。對格式條款不合法的可按《湖北省合同監(jiān)督條例》第十五條第的規(guī)定，通知格式條款的提供者修改并備案，如未備案可按該條例第二十一條的規(guī)定處罰；對在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價的行為按《反不正當(dāng)競爭法》第十五條定性，按該法第二十七條處罰；對在企業(yè)年檢中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛報注冊資本、企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為可按《公司法》相關(guān)條款查處。另外為了使這一領(lǐng)域的違法行為得到有效遏制，我們建議以縣級局為單位，成立專案組，同時行文請示當(dāng)?shù)卣匾?，最好以紀(jì)委監(jiān)察部門牽頭，建設(shè)、公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門參與配合，形成治理合力。同時就工商部門來講，要加強(qiáng)辦案人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)辦案設(shè)備的改進(jìn)，加強(qiáng)辦案經(jīng)費的保證，在具體工作中可注意派專人介入建筑施工工程招投標(biāo)辦，我局取得市政府、市紀(jì)委同意，派專人進(jìn)駐市招投標(biāo)辦公室，全程監(jiān)督建筑市場的招投標(biāo)活動，及時將收集到的中標(biāo)信息通知轄區(qū)分局、所，以便其核查實際施工單位,了解是否存在轉(zhuǎn)包、買賣標(biāo)書等不法行為，從中發(fā)現(xiàn)了大量案源。我們還下放了合同示范文本的發(fā)放權(quán)，由當(dāng)事人向所在地分局、所購買，便于分局、所掌握當(dāng)事人購買了多少文本，而實際使用了多少，從中可以發(fā)現(xiàn)一些擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本的違法行為。加強(qiáng)建筑市場和房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，是落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的要求，也是工商部門實踐“四個統(tǒng)一”，履行自身職能，維護(hù)市場秩序和保護(hù)消費者合法權(quán)益的必然要求，對這一領(lǐng)域我們只是進(jìn)行了粗淺的探索，還將隨著形式的發(fā)展不斷加強(qiáng)監(jiān)管。九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易市場的問題與對策近幾年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)人員素質(zhì)明顯提高，企業(yè)規(guī)章制度更加健全。目前，全區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)110家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)16家，2006房地產(chǎn)開發(fā)項目76個。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，保護(hù)消費者的合法權(quán)益，九龍坡區(qū)工商分局展開了深入的市場調(diào)研，仔細(xì)分析了全區(qū)房地產(chǎn)交易市場存在的主要問題，并“對癥下藥”采取積極措施，推動九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易有序發(fā)展。一、九龍坡區(qū)房地產(chǎn)交易市場存在的主要問題（一）房地產(chǎn)銷售合同方面。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費者簽訂的商品房買賣合同，雖然都是采用的建設(shè)部和國家工商行政管理總局聯(lián)合制訂的示范合同文本。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的示范合同文本，大部分未按《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定到企業(yè)所在地的工商行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。2．個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費者簽訂的商品房買賣合同中，存在將企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險列入了免責(zé)的條款內(nèi)容中，侵害了消費者合法權(quán)利。3．個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律意識淡薄，在房屋銷售公示欄中往往忽略公示企業(yè)取得賴以生存的唯一合法憑證營業(yè)執(zhí)照。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費者簽訂的商品房買賣合同在條款內(nèi)容中涉及到多項選擇條款時，往往不是當(dāng)事人雙方意識的一致體現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面。1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費者簽訂的商品房買賣合同大部分都是采用自制的格式合同文本。未按《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的規(guī)定到企業(yè)所在地的工商行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案。2．多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未能提供出從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。3．部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照與招牌名稱不符，未能提供合法的手續(xù)，有存在違規(guī)代理的嫌疑。4．部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理整個樓盤銷售時，無法提供所代理樓盤的預(yù)售房許可證、施工許可證等五證。二、對策及建議。該將嚴(yán)格依照企業(yè)登記相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理房地產(chǎn)市場主體的注冊登記，對擅自從事房地產(chǎn)交易活動的企業(yè)依法進(jìn)行查處。（銷）售活動的監(jiān)管。對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，按照職責(zé)依法從嚴(yán)查處。對未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告、虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告，要依照《廣告法》等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。（銷）售合同管理。按照《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)（銷）售合同進(jìn)行備案存查，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任的條款予以修改。督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用房地產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，在代理買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為，依法查處或聯(lián)合有關(guān)部門予以查處。加大宣傳《中華人民共和國合同法》、《重慶市合同格式條款監(jiān)督條例》以及房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)，充分發(fā)揮12315消費者申訴舉報網(wǎng)絡(luò)的作用，加強(qiáng)各職能部門之間的協(xié)同配合，建立房地產(chǎn)交易規(guī)范發(fā)展的長效機(jī)制。（九龍坡局供稿）加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管