【正文】 事法律行為的有效要件，任何一方不得采取欺詐、脅迫的方式來欺騙或強制他方當(dāng)事人變更合同。如果變更合同的協(xié)議不能成立或不能生效，則當(dāng)事人仍然應(yīng)按原合同的內(nèi)容履行。(三)合同變更必須遵守法定的方式?！逗贤ā返谄呤邨l第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”依此規(guī)定，如果當(dāng)事人在法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的情況下，未遵循這些法定方式的，即便達(dá)成了變更合同的協(xié) 議，也是無效的。物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整屬于合同內(nèi)容的變更，依法應(yīng)經(jīng)過合同當(dāng)事人協(xié)商一致。業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主利益與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，實際承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費義務(wù)的是單個業(yè)主。因此，業(yè)主委員會在變更物業(yè)服務(wù)合同時也應(yīng)召開業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主大會的決議來進(jìn)行合同內(nèi)容的變更。關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費問題，廣州市物價局和廣州市國土資源和房屋管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》(穗價[2010]99號)，該通知第六條規(guī)定：“住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)服務(wù)收費按商品房買賣合同或物業(yè)服務(wù)協(xié)議的有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)的，實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方依法約定，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！备鶕?jù)通知規(guī)定，業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，調(diào)整物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)。決議未經(jīng)人數(shù)和面積雙重過半數(shù)的業(yè)主同意，應(yīng)屬無效。按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)屬于可“由業(yè)主共同決定”的第七項，即“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，并且按規(guī)定“應(yīng)經(jīng)過人數(shù)和面積雙重過半數(shù)的業(yè)主進(jìn)行表決通過”。本案中，業(yè)主大會的召開采取的是書面征求意見的形式，由業(yè)主委員會向業(yè)主發(fā)放《關(guān)于提高物業(yè)服務(wù)收費的征詢意見表》征求業(yè)主意見。根據(jù)意見表的回收統(tǒng)計結(jié)果，惠錦花園共有業(yè)主為2356人，半數(shù)即1178。被告經(jīng)統(tǒng)計同意提價的業(yè)主人數(shù)為1185人，已經(jīng)超過半數(shù)。五位業(yè)主原告認(rèn)為，被告的統(tǒng)計結(jié)果不真實，要求法院進(jìn)行復(fù)核。經(jīng)法院抽取的10張同意票進(jìn)行審查，其中1票無業(yè)主簽名、7票簽名與實際業(yè)主不符。法院要求被告提交業(yè)主的授權(quán)委托書或?qū)嶋H簽名人與業(yè)主的關(guān)系的證明，被告未能提交。經(jīng)法院調(diào)取業(yè)主的資料進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)10張同意票中，只有2張同意提價，其他8張業(yè)主明確表示不同意提價?；诒桓嫣峤坏恼髟円庖姳碇袠I(yè)主意見真?zhèn)尾幻?，致使法院對被告提交的征詢意見的真實性產(chǎn)生合理懷疑，被告提交的征詢意見表不能作為定案的依據(jù)。1185張同意票扣除8張不同意票為1177張，未達(dá)到總?cè)藬?shù)的半數(shù)。因此，可以認(rèn)定同意提價的業(yè)主人數(shù)未達(dá)到總?cè)藬?shù)的過半數(shù)?！段餀?quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。因被告統(tǒng)計的結(jié)果未能達(dá)到法律規(guī)定的人數(shù)和面積雙重過半數(shù)的比例，被告作出的決議應(yīng)予以撤銷。——變更案例某花園由A物業(yè)管理公司提供管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會出具評審報告，對物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評價。但小區(qū)部分業(yè)主們認(rèn)為，業(yè)主委員會并不能真正代表他們的利益。經(jīng)過表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過招標(biāo)更換物業(yè)管理公司。2015年7月，經(jīng)部分業(yè)主多次要求，政府有關(guān)部門同意某花園舉行了物業(yè)管理招標(biāo)，經(jīng)由評標(biāo)委員會評定，B物業(yè)管理公司中標(biāo)。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開始履行的時間為2015年8月1日。在B物業(yè)公司進(jìn)駐該住宅區(qū)時，A物業(yè)管理公司不同意撤出，雙方對峙了數(shù)小時。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會的請求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下，當(dāng)?shù)卣凸矙C關(guān)出面，安排B物業(yè)管理公司進(jìn)入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時撤離。此后，A物業(yè)公司以業(yè)主委員會無權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。（案例來源：百度文庫）問題：？？案例分析：一、業(yè)主委員會有權(quán)解除物業(yè)管理合同，不過有限制條件。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業(yè)服務(wù)司法解釋》)第八條規(guī)定，“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持?！段餀?quán)法》第七十六條規(guī)定，“下列事項由業(yè)主共同決定：??（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；??決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！备鶕?jù)該規(guī)定，只要同意解聘服務(wù)企業(yè)的業(yè)主人數(shù)達(dá)到本條規(guī)定的專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的這一條件，這部分業(yè)主就可以共同訴至法院請求解除物業(yè)服務(wù)合同。二、服務(wù)不到位，沒有得到大部分業(yè)主的認(rèn)可?！伟卜矫婧闻糠驄D是湘陰縣精密現(xiàn)代城小區(qū)的業(yè)主。2015年7月21日，何女士向湘陰精密物業(yè)公司繳納了自2015年7月至2016年7月的物業(yè)費609元。2015年7月27日上午，懷孕的何女士出現(xiàn)分娩前兆，家人連忙將其送往湘陰縣康復(fù)醫(yī)院分娩。下午7時許何女士的父親回家取東西時，發(fā)現(xiàn)家中大門敞開，掛在客廳的液晶電視不見蹤影，房間里的衣服等物品翻得亂七八糟，一片狼藉。何父馬上意識到：“家中很可能被盜了”，于是立即報警，湘陰縣公安局的干警到達(dá)現(xiàn)場后做了詢問筆錄和現(xiàn)場勘驗檢查筆錄并對現(xiàn)場進(jìn)行了拍照。由于現(xiàn)場留下的線索有限，該盜竊案至今尚未偵破。盜竊案發(fā)生之后，何女士家人找到物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處賠償損失。但是由于雙方對于過錯程度的 認(rèn)定及損失金額的確定存在較大的分歧，最終未能協(xié)商一致。于是，何女士一紙訴狀遞交到法院，請求法院給個說法。何女士認(rèn)為，被告物業(yè)公司收取了業(yè)主的管理費，卻未盡到應(yīng)盡的管理職責(zé)，致使業(yè)主家中失竊，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)調(diào)查了解，案發(fā)前精密物業(yè)公司所管理的精密現(xiàn)代城小區(qū)15棟至21棟之間靠西邊圍墻有一段缺口(案發(fā)后已修復(fù))，物業(yè)公司沒有對這一段缺口進(jìn)行修復(fù)，而且，物業(yè)公司的保安也未對進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行登記管理，從而推定物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的管理責(zé)任。被告物業(yè)公司認(rèn)為自己已經(jīng)履行了義務(wù)，沒有過錯。何女士的損失，應(yīng)該由犯罪嫌疑人也就是小偷來承擔(dān)，而不應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)。湘陰縣人民法院審理認(rèn)為，原告何女士依約按時向精密物業(yè)公司交納物業(yè)費，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對小區(qū)內(nèi)住戶的財產(chǎn)盡到合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。但是精密物業(yè)公司在其管理的小區(qū)內(nèi)圍墻有損壞時，既沒有派人及時修復(fù)也沒有派人采取必要的安全防范措施，而且對進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員沒有進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾?，門崗值勤形同虛設(shè)，其工作存在重大疏漏，對何女士家中財物被盜所造成的損失負(fù)有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)30％的賠償責(zé)任。遂依法判決 作出前述判決。一審宣判后，精密物業(yè)公司不服，向岳陽市中級人民法院提起上訴。日前，岳陽中院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。至此，該案塵埃落定。（案例來源：新華網(wǎng)）問題：？ ？案例分析：第一，雙方之間存在著合法有效的物業(yè)服務(wù)合同。這一點是雙方認(rèn)同的，這一點也正是法院據(jù)以判定物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的法理基礎(chǔ)。假設(shè)，雙方之間并不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，那么何女士就不能以此要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。因為，既然雙方之間不存在合同關(guān)系，物業(yè)公司不是合同的相對方，就沒有合同約定的所謂“保管”義務(wù)，既然沒有義務(wù)，當(dāng)然談不上責(zé)任。那么，對于何女士的損失，就只能直接由小偷來賠償了。至于小偷能否被抓到，那是后話。第二，在物業(yè)服務(wù)合同合法有效的前提下，被告物業(yè)公司是否存在過錯成為案件審理的關(guān)鍵。在此類案件中，物業(yè)公司一般通過構(gòu)筑兩道防線來達(dá)到免除、減輕賠償責(zé)任的目的。第一道防線就是辯解自己已經(jīng)按照合同的約定履行了管理義務(wù)，不存在過錯，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任，真正應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的是小偷，業(yè)主應(yīng)該在案件偵破時向犯罪嫌疑人主張賠償。假如業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司存在過錯，物業(yè)公司無法繼續(xù)堅持自己沒有過錯，從而失守第一道防線時，它馬上退到第二道防線，繼續(xù)抵抗：在賠償數(shù)額上做文章。也就是說，退一步來講，就算物業(yè)公司存在一定的過錯，那也不是你業(yè)主說賠償多少就多少的。首先你業(yè)主必須證明自己受到了多大的損失，然后再根據(jù)物業(yè)公司在此案中的過錯程度來確定承擔(dān)多大份額的賠償。而界定物業(yè)公司的過錯程度，不是業(yè)主說了算的，是法院根據(jù)案子的實際情況斷定的。這就是物業(yè)公司的第二道防線。在這一道防線中，業(yè)主面臨兩個巨大的障礙：一、舉證證明自己的損失到底有多大，這一舉證有相當(dāng)大的難度，一般人很難證明案發(fā)時自己家里藏有多少財物并且在案發(fā)時丟了多少。二、影響法官內(nèi)心的天平，讓這把天平盡量往自己一方傾斜。要做到這一點同樣很難，因為法官為了減少案子上訴率，通常會小心翼翼地平衡原被告雙方的利益。輕微的傾向一方，意味著必然以犧牲另一方的利益為前提，同時更意味著案子被上訴到上級法院的幾率在提高。正是基于原告方(業(yè)主)面臨舉證的巨大壓力，為了平衡訴訟雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，顯示公平，法院往往只要求原告方初步證明自己的損失即認(rèn)為原告完成了舉證義務(wù)。如果被告對原告的損失數(shù)額有異議的，被告要提供證據(jù)證明該異議。舉個例子，業(yè)主拿出案發(fā)前幾天從 銀行提出現(xiàn)金5萬元的提款回單以及記載有損失現(xiàn)金5萬元的派出所報案筆錄，以證明自己損失了現(xiàn)金5萬元。那么，如果被告認(rèn)為原告損失的沒有這么多，只有損失了現(xiàn)金2萬元，那么被告應(yīng)該提供證據(jù)證明這一主張。否則，法院一般會按物業(yè)公司的過錯承擔(dān)分擔(dān)這5萬元的部分損失。第三，在本案中，被告物業(yè)公司的過錯比較明顯。從法院調(diào)查的結(jié)果來看，被告疏于防范，在小區(qū)圍墻出現(xiàn)缺口后不聞不問，對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛也沒有適當(dāng)?shù)墓芾恚登陂T崗更是形同虛設(shè)，由此推定被告存在過錯。根據(jù)該過錯的程度，法院認(rèn)定被告應(yīng)分擔(dān)原告的損失的30％。在界定過錯程度及厘定賠償比例上，法官擁有一定的自由裁量權(quán)，但也不意味著法官就可以天馬行空隨意為之。對此類案件的判決中，我們觀察到在物業(yè)公司存在過錯的前提下，法院一般判決其承擔(dān)的賠償額度在10％一30％之間。但是，就算物業(yè)公司沒有過錯，法院也會出于平息事件、息事寧人、共建和諧社會考慮，要求物業(yè)公司給予“弱勢”的原告一定金額的經(jīng)濟(jì)支援，雙方調(diào)解完事?！獏^(qū)分所有權(quán)案例龍騰房地產(chǎn)公司于2007年開發(fā)建設(shè)了龍騰花園小區(qū)，并與龍騰物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，在與業(yè)主簽訂的《房地產(chǎn)買賣(預(yù)售)合同》中約定小區(qū)車位歸開發(fā)商所有。2008年業(yè)主辦理了人住手續(xù)，龍騰花園小區(qū)業(yè)主委員會于2009年3月份成立。業(yè)委會成立后，發(fā)現(xiàn)龍騰物業(yè)不僅將地下車位出租收益按照4：6的比例與開發(fā)商龍騰房地產(chǎn)進(jìn)行分成，還將小區(qū)地面空地改造了20個車位，用于出租收益，收益用途未知。業(yè)委會多次與龍騰物業(yè)及龍騰房地產(chǎn)公司交涉，要求將全部車位收入返還給全體業(yè)主，均被拒絕，最終業(yè)委會將龍騰物業(yè)和龍騰房地產(chǎn)公司一并起訴至法院。原告業(yè)委會訴稱：龍騰花園小區(qū)的停車位屬于龍騰花園全體業(yè)主共有，其收益自然應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，被告龍騰物業(yè)和龍騰房地產(chǎn)公司卻私自瓜分，此外，龍騰物業(yè)在未征得全體業(yè)主同意的情況下，擅自改變小區(qū)空地為車位，并獲取收益，其收益也應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有。請求法院認(rèn)定龍騰房地產(chǎn)公司與龍騰物業(yè)簽訂的《車位管理協(xié)議》無效并請求龍騰房地產(chǎn)公司和龍騰物業(yè)返還全部車費管理費。被告開發(fā)商辯稱：龍騰花園社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的停車位按照法律規(guī)定屬于開發(fā)商所有，且開發(fā)商在與全體業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買賣(預(yù)售)合同》時，已經(jīng)明確約定了規(guī)劃停車位屬于開發(fā)商所有，自己與龍騰物業(yè)公司之間關(guān)于停車位管理及收益分配的約定亦符合法律規(guī)定，此外，龍騰花園小區(qū)業(yè)委會沒有訴訟主體資格，請求法院駁回原告的訴訟請求。被告物業(yè)服務(wù)公司辯稱：龍騰花園社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位屬于開發(fā)商所有，自己與開發(fā)商之間簽訂的《車位管理協(xié)議》合法有效，按照該協(xié)議，自己有權(quán)獲得規(guī)劃車位30％的收益。此外，由于龍騰花園社區(qū)車位緊張，在不影響消防、通行等情況下，自己積極主動將小區(qū)內(nèi)的空閑地方規(guī)劃成停車位，方便了全體業(yè)主，且該部分車位的收益也全部用在了小區(qū)內(nèi)公共部位維修養(yǎng)護(hù)等用途上，因此也不存在返還該部分收益的問題。法院判決：法院經(jīng)過開庭審理，查明事實如下：龍騰房地產(chǎn)公司與業(yè)主之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣(預(yù)售)合同》中明確約定了規(guī)劃車位屬于開發(fā)商所有；龍騰房地產(chǎn)公司與龍騰物業(yè)簽訂了《車位管理協(xié)議》，約定了車位的管理、收益分配等問題；龍騰物業(yè)取得的規(guī)劃外車位收益用于了小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等用途。最終法院主持三方當(dāng)事人進(jìn)行了調(diào)解，業(yè)委會在了解了相關(guān)法律法規(guī)及事實真相后，決定撤回起訴。（案例來源：搜狐網(wǎng)）問題：案例分析：一、小區(qū)內(nèi)規(guī)劃車位的歸屬問題《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤龡l規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡谄呤臈l規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。