【正文】 家車位后上樓休息。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。[提示]遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據(jù)。1．盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。[案例分析］在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所進行調查和調解派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主轉而又要求打開車擋，說到車庫調頭后就走。那么，他應該怎樣處理這件事呢？[提示]物業(yè)管理公司要求保安員文明執(zhí)法，絕非是為了一味地遷就業(yè)主和用戶，而是要以情動人，以理服人，更好地與業(yè)主和用戶溝通，做好管理和服務，保證轄區(qū)的良好?！币笃渲虑覆⒎菫榱朔殖鰝€高低，它的意義在于既是對無理取鬧者進行教育，使之下次不再胡作非為，也是對堅持原則保安員進行安撫，使之下次仍舊恪盡職守。可見平時文明服務在關鍵時候的重要性。當車行至車庫出口道閘時，值班保安員示意停車、收回停車卡，但對方毫不理睬，而是加大油門撞開道閘欄桿飛馳而去，道閘欄桿被撞彎曲變形損壞，無法正常使用。兩小時后，業(yè)主一家三口回到小區(qū)，已在道口等待的保安人員首先對小孩病情表示關注和慰問（事先守候，如同家人，對業(yè)主同情關懷意于言表）。但事先您要是來個電話說明原因，讓我們提前做好準備就可以爭取更快放行時間了?？吹奖０仓鞴苡H自上門，業(yè)主尤其是女業(yè)主心里很過意不去，再三表示歉意，但對賠償一事只字未提。業(yè)主看后表示同意，并對管理處對小區(qū)財產(chǎn)認真負責的精神感到敬佩。無論處理任何事情，要心平氣和擺事實，講道理，有理有節(jié)。事情發(fā)生后，跟業(yè)主講清楚就行，不要現(xiàn)場糾纏不清，沒完沒了，引起業(yè)主反感。案例003 嚴管細抓——住戶執(zhí)意在公共走道擺放鞋架怎么辦？某大廈有8位住戶經(jīng)常把鞋架擺放在單位門外的公共走道上，管得緊了收回去，稍一放松就又搬出來，成為管理中一個不大不小的難題。按照這一部署，各個保安班在主管領導的統(tǒng)一組織下，分戶包干，分工負責，分頭落實。案例004 因勢利導——業(yè)主強占他人車位怎么辦 十月上旬夜里10點左右，華景綠苑小區(qū)地下車庫值班保安員報告6號樓的一位業(yè)主，只購買了一個車位，卻在車庫停了兩輛車。了解到這些情況后，管理處辦公室值班管理員當即同業(yè)主聯(lián)系，得到他的同意后，登門拜訪。業(yè)主聽了這番話，覺得入情入理，便提出要求，讓管理員替他找一個空位租下來?！军c評】：以其人之道還治其人之身，是古人總結出來的一種處事哲學。第五篇：物業(yè)案例分析物業(yè)收費案例2015年1月25日，廣州市惠錦花園業(yè)委會與廣州市惠錦物業(yè)服務公司(以下簡稱惠錦物業(yè)公司)簽訂《惠錦花園物業(yè)服務合同》，約定惠錦物業(yè)公司為惠錦花園小區(qū)提供物業(yè)服務的管理范圍、業(yè)主應向惠錦物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，／平方米、合同期限為2015年1月25日到2018年1月25日三年。8月16日，惠錦花園業(yè)委會發(fā)出2016年第23號公告：經(jīng)征詢廣大業(yè)主的意見，／／平方米，自2016年9月1日實施。被告惠錦花園業(yè)委會辯稱，《物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，經(jīng)過人數(shù)和面積雙重過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會可以決定“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。調整物業(yè)服務收費標準屬于對合同價款內(nèi)容的變更，應遵循《合同法》中關于合同變更的相關規(guī)定。(二)合同變更應經(jīng)過雙方當事人協(xié)商一致。(三)合同變更必須遵守法定的方式。業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主利益與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，但業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，實際承擔交納物業(yè)服務費義務的是單個業(yè)主。住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務收費由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。本案中，業(yè)主大會的召開采取的是書面征求意見的形式，由業(yè)主委員會向業(yè)主發(fā)放《關于提高物業(yè)服務收費的征詢意見表》征求業(yè)主意見。經(jīng)法院抽取的10張同意票進行審查，其中1票無業(yè)主簽名、7票簽名與實際業(yè)主不符。1185張同意票扣除8張不同意票為1177張，未達到總人數(shù)的半數(shù)?！兏咐郴▓@由A物業(yè)管理公司提供管理和服務，小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會出具評審報告，對物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評價。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開始履行的時間為2015年8月1日。（案例來源：百度文庫）問題：？？案例分析：一、業(yè)主委員會有權解除物業(yè)管理合同，不過有限制條件?！备鶕?jù)該規(guī)定，只要同意解聘服務企業(yè)的業(yè)主人數(shù)達到本條規(guī)定的專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的且占總人數(shù)過半數(shù)的這一條件，這部分業(yè)主就可以共同訴至法院請求解除物業(yè)服務合同。2015年7月27日上午，懷孕的何女士出現(xiàn)分娩前兆，家人連忙將其送往湘陰縣康復醫(yī)院分娩。盜竊案發(fā)生之后，何女士家人找到物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處賠償損失。根據(jù)調查了解，案發(fā)前精密物業(yè)公司所管理的精密現(xiàn)代城小區(qū)15棟至21棟之間靠西邊圍墻有一段缺口(案發(fā)后已修復)，物業(yè)公司沒有對這一段缺口進行修復，而且，物業(yè)公司的保安也未對進出小區(qū)的車輛和人員進行登記管理，從而推定物業(yè)公司未盡到應盡的管理責任。但是精密物業(yè)公司在其管理的小區(qū)內(nèi)圍墻有損壞時，既沒有派人及時修復也沒有派人采取必要的安全防范措施，而且對進出小區(qū)的車輛和人員沒有進行適當?shù)墓芾恚T崗值勤形同虛設，其工作存在重大疏漏，對何女士家中財物被盜所造成的損失負有過錯，應當承擔30％的賠償責任。至此，該案塵埃落定。因為，既然雙方之間不存在合同關系，物業(yè)公司不是合同的相對方，就沒有合同約定的所謂“保管”義務，既然沒有義務，當然談不上責任。在此類案件中，物業(yè)公司一般通過構筑兩道防線來達到免除、減輕賠償責任的目的。首先你業(yè)主必須證明自己受到了多大的損失，然后再根據(jù)物業(yè)公司在此案中的過錯程度來確定承擔多大份額的賠償。二、影響法官內(nèi)心的天平，讓這把天平盡量往自己一方傾斜。如果被告對原告的損失數(shù)額有異議的，被告要提供證據(jù)證明該異議。第三，在本案中，被告物業(yè)公司的過錯比較明顯。對此類案件的判決中，我們觀察到在物業(yè)公司存在過錯的前提下，法院一般判決其承擔的賠償額度在10％一30％之間。業(yè)委會成立后，發(fā)現(xiàn)龍騰物業(yè)不僅將地下車位出租收益按照4：6的比例與開發(fā)商龍騰房地產(chǎn)進行分成，還將小區(qū)地面空地改造了20個車位，用于出租收益，收益用途未知。被告開發(fā)商辯稱：龍騰花園社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的停車位按照法律規(guī)定屬于開發(fā)商所有，且開發(fā)商在與全體業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買賣(預售)合同》時，已經(jīng)明確約定了規(guī)劃停車位屬于開發(fā)商所有，自己與龍騰物業(yè)公司之間關于停車位管理及收益分配的約定亦符合法律規(guī)定，此外，龍騰花園小區(qū)業(yè)委會沒有訴訟主體資格，請求法院駁回原告的訴訟請求。最終法院主持三方當事人進行了調解，業(yè)委會在了解了相關法律法規(guī)及事實真相后，決定撤回起訴。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。此外，由于龍騰花園社區(qū)車位緊張，在不影響消防、通行等情況下，自己積極主動將小區(qū)內(nèi)的空閑地方規(guī)劃成停車位，方便了全體業(yè)主，且該部分車位的收益也全部用在了小區(qū)內(nèi)公共部位維修養(yǎng)護等用途上，因此也不存在返還該部分收益的問題。原告業(yè)委會訴稱：龍騰花園小區(qū)的停車位屬于龍騰花園全體業(yè)主共有，其收益自然應當屬于全體業(yè)主，被告龍騰物業(yè)和龍騰房地產(chǎn)公司卻私自瓜分，此外，龍騰物業(yè)在未征得全體業(yè)主同意的情況下，擅自改變小區(qū)空地為車位，并獲取收益，其收益也應當屬于全體業(yè)主所有?！獏^(qū)分所有權案例龍騰房地產(chǎn)公司于2007年開發(fā)建設了龍騰花園小區(qū)，并與龍騰物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，在與業(yè)主簽訂的《房地產(chǎn)買賣(預售)合同》中約定小區(qū)車位歸開發(fā)商所有。根據(jù)該過錯的程度，法院認定被告應分擔原告的損失的30％。那么，如果被告認為原告損失的沒有這么多，只有損失了現(xiàn)金2萬元，那么被告應該提供證據(jù)證明這一主張。輕微的傾向一方，意味著必然以犧牲另一方的利益為前提，同時更意味著案子被上訴到上級法院的幾率在提高。這就是物業(yè)公司的第二道防線。假如業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司存在過錯，物業(yè)公司無法繼續(xù)堅持自己沒有過錯，從而失守第一道防線時，它馬上退到第二道防線，繼續(xù)抵抗：在賠償數(shù)額上做文章。至于小偷能否被抓到，那是后話。這一點是雙方認同的，這一點也正是法院據(jù)以判定物業(yè)公司承擔責任的法理基礎。一審宣判后，精密物業(yè)公司不服，向岳陽市中級人民法院提起上訴。何女士的損失，應該由犯罪嫌疑人也就是小偷來承擔，而不應該由物業(yè)公司承擔。于是，何女士一紙訴狀遞交到法院，請求法院給個說法。何父馬上意識到：“家中很可能被盜了”，于是立即報警，湘陰縣公安局的干警到達現(xiàn)場后做了詢問筆錄和現(xiàn)場勘驗檢查筆錄并對現(xiàn)場進行了拍照。——治安方面何女士夫婦是湘陰縣精密現(xiàn)代城小區(qū)的業(yè)主。《物權法》第七十六條規(guī)定，“下列事項由業(yè)主共同決定：??（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；??決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會的請求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下，當?shù)卣凸矙C關出面，安排B物業(yè)管理公司進入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時撤離。經(jīng)過表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過招標更換物業(yè)管理公司?！段餀喾ā返谄呤藯l規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。經(jīng)法院調取業(yè)主的資料進行詢問，發(fā)現(xiàn)10張同意票中，只有2張同意提價，其他8張業(yè)主明確表示不同意提價。被告經(jīng)統(tǒng)計同意提價的業(yè)主人數(shù)為1185人，已經(jīng)超過半數(shù)。決議未經(jīng)人數(shù)和面積雙重過半數(shù)的業(yè)主同意，應屬無效。關于調整物業(yè)服務收費問題，廣州市物價局和廣州市國土資源和房屋管理局聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強我市住宅物業(yè)服務收費管理的通知》(穗價[2010]99號)，該通知第六條規(guī)定：“住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)服務收費按商品房買賣合同或物業(yè)服務協(xié)議的有關前期物業(yè)服務約定執(zhí)行?！币来艘?guī)定，如果當事人在法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記手續(xù)的情況下，未遵循這些法定方式的，即便達成了變更合同的協(xié) 議，也是無效的?！痹趨f(xié)商變更合同的情況下，變更合同的協(xié)議必須符合民事法律行為的有效要件，任何一方不得采取欺詐、脅迫的方式來欺騙或強制他方當事人變更合同。合同內(nèi)容的變更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，合同當事人就合同的內(nèi)容達成修改和補充的仲裁機構變更合同內(nèi)容。本次提價全面征詢了業(yè)主的意見，回收的征詢意見表經(jīng)過專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，符合法律規(guī)定，因此，業(yè)委會作出的2016年第23號公告合法有效，請求駁回原告的訴訟請求。業(yè)主委員會不能通過發(fā)出征詢意見表的形式，提高物業(yè)服務費的收費標準。就是否提高物業(yè)服務費收取標準問題，業(yè)主委員會決定采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會，向惠錦花園內(nèi)業(yè)主發(fā)出書面征詢表，并回收征詢意見表進行統(tǒng)計。當然我們這里講的“治”，沒有鼓勵以錯制錯的意思。第二天一早，管理人員就同業(yè)主聯(lián)系，告訴他車位已找好，請他抓緊時間到辦公室來辦理租用手續(xù)。接著，又特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，總有一天他自己的車位也會被別人占用的。無奈，保安員只好求助巡邏崗保安員使用對講系統(tǒng)同其聯(lián)系，要求其將車子開出車庫?！军c評】：小區(qū)管理中的許多痼疾看似很難解決，其實未必然。他們首先與業(yè)主委員會統(tǒng)一意見，明確規(guī)定今后凡擅自擺放在公共部位的私家物品均按遺棄物處理（都知道公共部位是不允許擺放私家物品的，既然知道還要擺放自然應當是棄物，這一規(guī)定順理成章）。只要業(yè)主認識到位，愿意賠償，事情就是圓滿解決。而應以服務者的身份和態(tài)度與業(yè)主溝通，事情就會向好的方向發(fā)展。業(yè)主心里有火，靜不下來時，不要急著追業(yè)主表態(tài)，最好是通過細致的解釋工作，讓業(yè)主意識到自己的不對之處，最好讓業(yè)主自己提出處理意見?！保?）維修方案與業(yè)主見面。按《業(yè)主公約》規(guī)定，損壞公物要賠償，您看是您自己處理，還是管理處幫您處理由您付款”？ 羅先生一聲不吭地走了，保安主管沒有追上去硬讓業(yè)主當場表態(tài)，也沒有立即跟著羅先生上樓，而是采取了三個措施：（1）誰當班誰負責。誰知未等把話說完，羅先生就打斷：“車場保安員動作太慢，我急著去醫(yī)院送孩子看病，撞壞欄桿不是我的責任”。保安班長和安全主管一同到達現(xiàn)場。隨后，她又和管理處安全主管一起，安撫吃了委屈但始終彬彬有理的保安員。安全主管扼要地向業(yè)主介紹了情況，平素對管理處保安員禮貌周到的服務就有切身感受的業(yè)主，見車主還在罵罵咧咧，一切都明白了。以維護大多數(shù)業(yè)主和用戶的利益。保安員再次前去，委婉地勸其另尋就近的停車場，車主竟勃然變色，破口大罵。亂停車的訪客蠻不講理怎么辦一個雙休日，一輛外來的掛著武警牌照的白色寶馬車停在某大廈地下車庫進出通道的擋車器前，要求存車去見樓上的一位業(yè)主。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩。因為，事實勝于雄辯。車主否認記錄和現(xiàn)場具有真實性?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認。物業(yè)公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。原告物業(yè)公司訴稱，保安只負責維護小區(qū)公共秩序和安全，定時開關小區(qū)大門，巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。評析：《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應依法承擔相應的法律責任。三利公司對孫某的自行車不具有合同保管的義務，自行車丟失原因是因犯罪行為所致