【正文】 ，大廈今后的辦公環(huán)境將無(wú)法保證，用戶本身以后也將身受其害。 請(qǐng)妥善保存本業(yè)主手冊(cè)，以便閣下雇員能夠隨時(shí)取閱，手冊(cè)的索引已經(jīng)細(xì)心的安排，以便你們能夠很快翻查所需要的資料。 藉此機(jī)會(huì)， XX 物業(yè)管理有限公司全體員工歡 迎閣下加入 XX 大廈行列，并預(yù)祝閣下生意興隆，萬(wàn)事如意。 ?? 8．宣傳推廣 XX 市 XX 物業(yè)管理有限公司設(shè)有推廣宣傳部，于各大節(jié)日期間統(tǒng)一為 XX 市 XX 大廈策劃及安排宣傳推廣的活動(dòng)，以吸引更多的顧客前來(lái)購(gòu)物。 11．清點(diǎn)盤存 所有業(yè)主傭戶于非開放時(shí)間清點(diǎn)存貨。 15．睡覺 業(yè)主傭戶及其雇員不得于店鋪內(nèi)過夜或作住宅之用。 一次， 11 樓某戶廚房環(huán)型燈管不亮，維修人員檢查 后確認(rèn)燈管已壞。 物業(yè)管理公司的有償維修服務(wù)，是在為業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)的前提下的多種經(jīng) 營(yíng)，其目的是方便業(yè)主，而不是為了贏利。然后又告訴他環(huán)型燈管由 于本身結(jié)構(gòu)原因，散熱效果差，長(zhǎng)時(shí)間工作會(huì)引起溫度過高，不能作為長(zhǎng)明燈，否則影響使用壽命 。小謝又將這一情況反饋給住戶，住戶毫無(wú)怨言地交納了材料費(fèi)。 四、 程序 1． 根據(jù)各部門月請(qǐng)購(gòu)所需常規(guī)或急購(gòu)物資填列的請(qǐng)購(gòu)單的品名、數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)等 ，及時(shí)與相關(guān)的業(yè)務(wù)單位聯(lián)系 ， 落實(shí)物資和價(jià)格后 ， 反饋采供部主管初 審后 ， 報(bào)大廈財(cái)務(wù)部復(fù)審 ， 再呈大廈總經(jīng)理批示后及時(shí)組織物品的購(gòu)入 ， 物資到位后 ， 及時(shí)通知有關(guān)部門領(lǐng)用 。 6． 對(duì)常規(guī)物品盡可能參照周期使 用需求量 ， 做到計(jì)劃購(gòu)買 ， 防止庫(kù)存積壓 。 10． 為提高資金利用率 ， 便于質(zhì)量低劣物品的退換 ， 對(duì)采購(gòu)的物品盡可能采取延期付款的方式來(lái)制約 。 14． 采購(gòu)員要刻苦鉆研有關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí) ， 全面掌握各種物資的使用性能、使用部位、規(guī)格型號(hào)等 ， 分析掌握市場(chǎng)行情 ， 做到心中有數(shù)、業(yè)務(wù)熟練 。 5． 監(jiān)督執(zhí)行 部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行 2．《日常報(bào)修流程》 一、設(shè)備使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或異常現(xiàn)象后，填寫報(bào)修送工程部值班室。“財(cái)務(wù)聯(lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回。 三、工程部值班人員接到報(bào)修單或報(bào)修電話后，應(yīng)標(biāo)明時(shí)間，根據(jù)類別通知班組技工前往檢修。 六、屬于技術(shù)或其他原因未能馬上修復(fù)的故障，主管組織相關(guān)班組人員到現(xiàn)場(chǎng)查看，確認(rèn)工程部暫無(wú)法解決的，應(yīng)立即采取臨時(shí)措 施保證公司正常營(yíng)業(yè)不受影響；并聯(lián)系外協(xié)或廠家支持?！柏?cái)務(wù)聯(lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回，其中“財(cái)務(wù)聯(lián)”每月匯總后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部。管理公司在推信條寫著：查無(wú)此單位。若發(fā)現(xiàn)無(wú) 地址的盲信，加貼退信批條，注明退信原因并加蓋信報(bào)章退回郵局。正巧老信報(bào)員又休年假，其他信報(bào)員不了解情況，在投遞時(shí)發(fā)現(xiàn)郵件地址與信箱地址不符，故兩次都退回。同時(shí)附上大廈業(yè)主的聯(lián)系電話，歡迎隨時(shí)詢問，也歡迎來(lái)人檢查。 （ 3）郵件交接各環(huán)節(jié)中，交接雙方必須辦理交接手續(xù)。盲信由巡樓管理員交給信報(bào)員，信報(bào)員簽收后轉(zhuǎn)抄《掛號(hào)郵件退件登記簿》上，報(bào)主管審核后，再轉(zhuǎn)交大堂崗?fù)嘶剜]遞員簽收。 （ 3）派發(fā)：報(bào)刊雜志經(jīng)登記后，由信報(bào)員按訂單派發(fā)到用戶信箱內(nèi)。 （ 1）信報(bào)員收到用戶《郵件轉(zhuǎn)投申請(qǐng)》后，提供平郵代收轉(zhuǎn)投服務(wù)。 。 4．郵件破損處理 （ 1）信報(bào)員發(fā)現(xiàn)郵局送來(lái)的郵件有破損時(shí)，應(yīng)在《郵件破損登記簿》上作好記錄，并經(jīng)當(dāng)班主管簽名確認(rèn)。若經(jīng)交涉無(wú)效，應(yīng)報(bào)告當(dāng)班主管，由主管進(jìn)一步交涉，必要時(shí)提交上級(jí)部門，出函投訴。 2．報(bào)刊雜志及一般郵件收發(fā)管理 （ 1）收?。捍髲B用戶訂閱的報(bào)刊雜志，由郵局或報(bào)社送到大廈大堂崗，大堂崗?fù)ㄖ艌?bào)員取回信報(bào)室分派。 （ 4）管理部設(shè)立《掛號(hào)郵件退件登記簿》。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《信報(bào)郵件管理規(guī)程》 為規(guī)范郵件管理，確保大廈用戶郵件的正常派發(fā)，制定如下規(guī)定： 1．掛號(hào)郵件收發(fā)管理 （ 1）管理部設(shè)掛號(hào)郵件簽收登記冊(cè)兩套，一套放在大堂接待處，另一套由巡樓管理員管理。 [解決方法 ] 物業(yè)管理公司接到用戶投訴，首先找信報(bào)員了解出現(xiàn)問題的原因，然后上門向用戶解釋事件原因，分清雙方責(zé)任，積極尋求解決辦法。因其認(rèn)為都在同一層樓辦公，故未到物業(yè)管理公司辦理退還原信箱并申請(qǐng)新信箱的手續(xù)，只是口頭告訴了一位老信報(bào)員。該公司負(fù)責(zé)人親、強(qiáng)烈要求物業(yè)管理公司盡快給予明確答復(fù)并采取補(bǔ)救措施，否則，要賠償由此造成的所有損失。 [案例六 ] 信件誤退投 訴 一日，某貿(mào)易公司負(fù)責(zé)人非常氣憤地向大廈物業(yè)管理公司投訴。 八、設(shè)備故障修復(fù)后，經(jīng)報(bào)修部門試用驗(yàn)收，維修人詳細(xì)填寫報(bào)修單中的維修項(xiàng)目和耗用材料項(xiàng)目，由驗(yàn)收人簽字。 五、不能馬上修復(fù)的故障應(yīng)立即向上報(bào)告。電話通知的報(bào)修應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填報(bào)修單。 二、報(bào)修單一式三份，由報(bào)修部門填寫報(bào)修項(xiàng)目后一起交工程部。 16． 樹立敬業(yè)愛崗精神 ， 遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律 ， 對(duì)所購(gòu)進(jìn)物品的質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格等認(rèn)真負(fù)責(zé) 。 12． 采購(gòu)員要及時(shí)報(bào)帳 ,核銷物品采買的手續(xù) ， 不許拖拉壓票影響財(cái)務(wù)部結(jié)帳 。 8． 對(duì)大宗物資的采購(gòu) ， 必須由二人操作 ， 從詢價(jià)到落實(shí) ， 從質(zhì)量到價(jià)格均由二人共同負(fù)責(zé) 。 可請(qǐng)示工程部經(jīng)理 ， 委派工程技術(shù)人員共同外出購(gòu)買 ， 以便確認(rèn)規(guī)格、型號(hào)、鑒別質(zhì)量 4． 嚴(yán)格按照《合格分供方名冊(cè)》選擇采購(gòu)渠道 ， 不得擅自變更 。 三、 職責(zé) 1． 采購(gòu)員負(fù)責(zé)對(duì)各類物資的采購(gòu)工作 。 住戶一聽恍然大悟，忙說(shuō)： “ 哎呀，我家廚房光線不足，這個(gè)燈通常一天 24 小時(shí)全亮著，實(shí)在對(duì)不起，錯(cuò)怪你們了。那么，為業(yè)主提供的料具，尤其是日常生活中損耗量較大的料具，由于物業(yè)管理公司的集中采購(gòu)，價(jià)格一般比業(yè)主獨(dú)自購(gòu)買要低，從而使業(yè)主獲得優(yōu)惠的維修服務(wù)。 [案例分析 ] 本案例的維修項(xiàng)目是物業(yè)管理公司提供的有償維修服務(wù)，物業(yè)管理公司一定會(huì)向業(yè)主收取適當(dāng)?shù)墓け举M(fèi)的。 ?? [案例五 ] 住戶對(duì)維修料具提出質(zhì)疑怎么辦 某大廈許多業(yè)主在進(jìn)行室內(nèi)維修時(shí)，都愿意選擇管理處提供的料具。 13．飼養(yǎng)寵物 任何時(shí)間在店鋪 /房間內(nèi)不得飼養(yǎng)寵物。 9．宣 傳單張消費(fèi)調(diào)查等 未經(jīng)管理公司批準(zhǔn)，在任何情況下，不得在大廈內(nèi)外派發(fā)宣傳單張及進(jìn)行調(diào)查、招聘員工等事項(xiàng)。 除此之外，業(yè)主傭戶須遵守下列規(guī)定： （ 1）所有臨時(shí)招牌須為專業(yè)印制。本公司將會(huì)按時(shí)通知你們有關(guān)條例的改變及提供新修訂的部分給你們更換。 在公司主管有理、有據(jù)、有節(jié)的溝通說(shuō)服下，策劃部門負(fù)責(zé)人心悅誠(chéng)服地接受了公司主管的勸說(shuō)，放棄了舞獅計(jì)劃。在溝通中，公司主管首先表明公司及管理處愿意積極配合用戶辦好開業(yè)典禮，管理處將在大堂設(shè)立歡迎標(biāo)志和引導(dǎo)標(biāo)志，安排保安人員、保潔人員協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序和清潔，還同意用 戶使用大堂做開業(yè)講話。但本案例中的用戶安排的舞獅表演，的確對(duì)大廈的辦公環(huán)境產(chǎn)生不利影響，因此管理處的不予批準(zhǔn)做法是對(duì)的，理應(yīng)堅(jiān)持，但問題的關(guān)鍵在于既要堅(jiān)持原則，又不能損傷與用戶的合作感情，如何找出兩全其美的策略。業(yè)主已經(jīng)同意，但大廈管理處考慮舞獅表演鑼鼓喧天，勢(shì)必影響大廈的辦公環(huán)境，未予批準(zhǔn)。 、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好 ,不得在任何公共場(chǎng)所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品垃圾 ,不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備。 第三十七條 本規(guī)定自 1991 年 8 月 1 日起施行。 第十章附 則 第三十四條 末設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí)行。 ?? 第九章 法律責(zé)任 第三十二條 凡