【正文】 住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的45倍，比較符合家庭承受能力。即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國家九部委發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)部稱為217號文，針對局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強調(diào)要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號)，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲。不幸的是，“摸著石頭過河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產(chǎn)推動的強勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟(jì)?！闭呤ъ` 房價兇猛從2003年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價而告終。在緊縮型調(diào)控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲%，%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規(guī)范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經(jīng)適房。較早實現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出8項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，%。進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，%，%。2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后。8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的高峰——%?！翱偨Y(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房價的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2002007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時間”。在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計劃之下，同時也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。聶日明認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算。今年3月，%，為2005年7月份國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)價格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個城市擴(kuò)大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調(diào)控效果將會維系多久還是個未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。分稅惹的禍？中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長?！敝袊暧^調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。在城市建設(shè)拉動當(dāng)?shù)谿DP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實上，地方財政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截斦蔀椤百u地財政”時，房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨