英國政府通過福利經(jīng)濟(jì)學(xué)調(diào)控房價引人深思-文庫吧
2025-10-26 12:13 本頁面
【正文】 令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。聶日明認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算。今年3月，%，為2005年7月份國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)價格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個城市擴(kuò)大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調(diào)控效果將會維系多久還是個未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。分稅惹的禍？中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥?，政府平抑房價的激勵基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長?！敝袊暧^調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。實(shí)施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。在城市建設(shè)拉動當(dāng)?shù)谿DP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截斦蔀椤百u地財政”時，房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動幅度，希望房價可以做阻尼運(yùn)動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響?！痹谒磥?，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！敝袊粍赢a(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報告預(yù)測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、%、%、%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，%、%、%，北京租金出現(xiàn)回落，%；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，%、%、%。第三篇：廣州房價調(diào)控政策從03年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺新政，中國房價卻不斷飛漲。廣州住房調(diào)控政策，抑制市場需求：房貸利率上漲：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，對二手房按揭業(yè)務(wù)門檻逐步提高，減少潛在買家的入市欲望。緊縮的財政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續(xù)三次加息，%，3～%。廣州限購令細(xì)則明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨(dú)購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規(guī)定購買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對購買第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are housing control policy, lower the market demand:Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than times the benchmark interest rateGradually increase the secondhand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the marketTighter the fiscal policy, increase the banks interest: from to , increase the interest rates 3 times in succession,oneyear loan interest rate accumulativly increased %,three to five year loan interest rate accumulativly increased %Gz household register family
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