【正文】 、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業(yè)性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、出租型商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。2．選擇評估方法。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業(yè)性用房還適用成本法評估，營業(yè)性用房還適用收益法評估。3．測算評估價格。第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應按照同一區(qū)域營業(yè)性房屋社會平均租金收益水平修正確定。第十四條 采用成本法進行評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格；建筑物重置結(jié)合成新價參照附件七標準并結(jié)合估價時點建筑工程造價等因素評估確定，同時考慮勘察設(shè)計、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費等費用。土地使用權(quán)價格應采用基準地價修正法求取，基準地價修正時應考慮交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制、宗地條件等因素。第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的，對大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積的評估補償應按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十二條有關(guān)規(guī)定和下列方法執(zhí)行：1．土地使用性質(zhì)為住宅用地的，按標準樣本房屋基準單價扣減房屋重置結(jié)合成新單價和評估單價所含裝飾裝修及附屬物補償單價后的90%計算土地單價。（標準樣本房屋在征收范圍外時，其基準單價需按本規(guī)范第十一條的規(guī)定進行區(qū)域標準化修正）2．土地使用性質(zhì)為非住宅用地的，按土地使用性質(zhì)的基準地價修正的方法計算土地單價。第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補償價格應結(jié)合裝飾工程、建筑工程定額及市場價格進行評估，并根據(jù)其使用、保養(yǎng)實際狀況確定折舊率，分項折舊。第十七條 在建工程應采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，其建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時的狀態(tài)為準，評估時以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。評估機構(gòu)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進行評估。第十八條 征收項目補償資金總額概算的評估按市場法原理進行，即按照征收項目范圍內(nèi)各使用性質(zhì)房屋的當時二手房市場均價乘相應擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷、臨時安置補償及獎勵等費用和一定的不可預見金額，即為征收項目補償資金概算總額。第三章 房屋征收評估報告第十九條 評估機構(gòu)應按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的格式出具評估報告。第二十條 房屋征收評估報告應包含下列內(nèi)容：；；；；；；；。第二十一條 估價結(jié)果報告中應包含下列內(nèi)容：；；（評估機構(gòu)）名稱和住所；；；；；；；；；；；；；、蓋章；；。附件應包含估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應資料，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和評估機構(gòu)的資格證明。第二十二條 估價技術(shù)報告應包含下列內(nèi)容： 1．評估項目總概況2．估價對象實體和區(qū)位因素分析 3．房地產(chǎn)市場背景分析 4．估價方法選用5．標準樣本房屋選取及其說明 6．估價測算過程 7．估價結(jié)果確定第二十三條 房屋征收評估報告應當由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構(gòu)公章。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負責任。第二十四條 評估報告應做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應有較好的質(zhì)量。第四章 房屋征收評估工作資料存檔第二十五條 評估機構(gòu)應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告一并整理存檔； ； ；； （文字、圖片）等資料； （文字、圖片）等資料； （文字、圖片）等資料； 、參數(shù)等證明資料；。第二十六條 評估機構(gòu)完成并出具評估報告后，應對有關(guān)該項目的資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料至少應保留15年。第五章 附 則第二十七條 房屋征收評估中涉及工程造價、會計核算、機電設(shè)備等專業(yè)技術(shù)工作的，評估機構(gòu)可以邀請有資格從事該類業(yè)務的專業(yè)人員協(xié)助評估。第二十八條 本技術(shù)規(guī)范所需各附件由相關(guān)部門組織評估專家委員會或由房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織制定。其中附件七房屋重置價格參考表，由房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織制定并適時調(diào)整。第二十九條 本技術(shù)規(guī)范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》同時廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。附件下載第五篇：揚州市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法揚州市住房保障和房產(chǎn)管理局揚住房發(fā)﹝2011﹞32號關(guān)于印發(fā)《揚州市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》的通知各區(qū)房管（建設(shè)）局，各房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)：現(xiàn)將《揚州市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。二〇一一年七月二十五日抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會）、市各有關(guān)部門。揚州市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、國家住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）文件精神，結(jié)合市區(qū)實際，制定本辦法。第二條 評估市區(qū)國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。第三條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避。第四條 對從事房屋征收的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)實行信用管理制度。市住房保障和房產(chǎn)管理局根據(jù)在我市備案的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)等級、從業(yè)經(jīng)歷、評估技術(shù)水平、社會信譽等情況，每年公布具備資格條件的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名錄。第五條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定：（一）由房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息。（二）具備資格條件的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)報名。（三）房屋征收部門按報名先后順序在房屋征收現(xiàn)場公布報名的評估機構(gòu)名單，由被征收人協(xié)商選定。（四）在房屋征收現(xiàn)場登記被征收人的書面選擇意見，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單公布后5個工作日內(nèi)，半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇成功，由該房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估作業(yè)。（五）如房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單公布后5個工作日內(nèi)協(xié)商選定不成的，則由房屋征收部門在報名的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中推薦3個以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，公開抽簽確定。房屋征收部門在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結(jié)果由公證機關(guān)現(xiàn)場公證。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。第六條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。第七條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。第八條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務。第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范 圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第十二條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師均需在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況需在評估報告中說明。第十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。第十五條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當在評估報告中說明有關(guān)情況。第十六條 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。第十七條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估后，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，分戶的初步評估結(jié)果包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示5日。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。第十八條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告必須由兩名以上負責房屋 征收評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。第十九條 房屋征收評估業(yè)務完成后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當向其作出解釋。第二十一條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。第二十二條 原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，可以自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)鑒定后被征收人對補償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的市、縣（市、區(qū)）人民政府，按照項目的征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。第二十四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局組織成立市房地 產(chǎn)價格評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復核結(jié)果進行鑒定。市評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。第二十五條 市評估專家委員會選派成員組成專家組，對復核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。第二十六條 市評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)市評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具評估報告。第二十七條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應當協(xié)助。第二十八條 除物價部門審核確定價格的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以外，其它用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格應當以評估方式確定。第二十九條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬情況等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類 似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。第三十條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但經(jīng)鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。復核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照市物價部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。第三十一條 各縣（市）房管部門可參照本辦法另行制定實施辦法。第三十二條 本實施辦法自公布之日起施行?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。