【正文】 比率即可。包括物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。三、物業(yè)管理費(fèi)的使用（一）物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)物業(yè)的價(jià)值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的屬性決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進(jìn)行對物業(yè)服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)提供的是對其物業(yè)和配套設(shè)備、設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人，使用管理權(quán)歸物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)屬分離性質(zhì)。再者，由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民、用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。（二）物業(yè)管理費(fèi)的使用原則物業(yè)管理費(fèi)既然是取之于民，應(yīng)是全體業(yè)主共有的，物業(yè)管理人員只具有保管、儲(chǔ)存這項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的權(quán)利，因此為使物業(yè)管理費(fèi)能夠充分、合理、節(jié)約地使用，應(yīng)堅(jiān)持以下使用原則。取之于民、用之于民的原則。在保證物業(yè)管理企業(yè)合法利潤后，均應(yīng)全部用之于民。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)的原則。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)是物業(yè)管理的根本目的。實(shí)行分類儲(chǔ)存、專款專用的原則。各項(xiàng)不同的物業(yè)管理費(fèi)籌集以后，還寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算要點(diǎn)： | 微軟中國需要妥善管理，實(shí)行分類儲(chǔ)存，?？顚Ｓ?。房屋本體維修基金、公用設(shè)施專用基金的使用還須與業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位商量，并得到他們的同意。堅(jiān)持合理、節(jié)約使用原則。物業(yè)管理企業(yè)要本著對業(yè)主和非業(yè)主使用人負(fù)責(zé)的精神，合理、節(jié)儉使用各項(xiàng)資金，使每一分錢都發(fā)揮效益。堅(jiān)持高度透明化原則。物業(yè)管理費(fèi)的使用賬目應(yīng)高度透明化，堅(jiān)持定期張榜公布各項(xiàng)資金的使用情況及盈虧狀況。（三）物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于物業(yè)管理的各個(gè)方面：（1）物業(yè)管理企業(yè)員工的工資、獎(jiǎng)金、福利及社會(huì)保險(xiǎn)金；（2）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；（3）機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；（4）公共設(shè)施維修保養(yǎng)；（5）園庭綠化管理；（6）環(huán)境保潔；（7）治安保衛(wèi)；（8）社區(qū)文化；（9）公共服務(wù)；（10）公共水、電費(fèi)；（11）節(jié)日慶典；（12）其他為管理物業(yè)而發(fā)生的合理支出。第五篇：萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測算。根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算 ：物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和247。參加測算 人工費(fèi)用的測算 。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測算。（單位：元/月）。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額＝使用量（立方）/月水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額＝飲用水（桶）/月桶飲用水單價(jià) 電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用＝辦公照明的功率按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用（BP機(jī)等）。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。 根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟?。因管理需要訂購的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。聘請法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)偅瑯I(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。 管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：l 辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。l 清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用＝固定資產(chǎn)的原值247。固定的使用年限247。12月 管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂ｉ_辦費(fèi)主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用＝開辦費(fèi)發(fā)生的總額247。委托的管理期限247。12月 前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）.（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險(xiǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險(xiǎn)費(fèi)率247。保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積 購買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。（單位：元/月）按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。根?jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?單位：元序號項(xiàng)目測算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成 備注 1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算供配電系統(tǒng)變壓器 發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。每年維修材料費(fèi)水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)空調(diào)及采暖（單位：元/月）。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。電梯電費(fèi)＝電梯數(shù)量電梯功率30天電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)＝電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量功率30天每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）電費(fèi)單價(jià)（元/度）。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)＝照明器具的功率30天相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和電費(fèi)單價(jià)（元/度）。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或： l 變壓器的電費(fèi)＝（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）電費(fèi)單價(jià)；l 變壓器的電費(fèi)＝變壓器功率電費(fèi)單價(jià)24小時(shí)30天 。消防水泵（）＝消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費(fèi)單價(jià)247。3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（）＝送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量送、排煙風(fēng)機(jī)功率電費(fèi)單價(jià)247。3月中央控制室電費(fèi)＝中央控制室所有電器的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià) 。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)＝泵的功率數(shù)量30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià) 。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))泳池系統(tǒng)電費(fèi)＝循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià) （單位：元/月）根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）： 綠化水費(fèi)＝綠化面積50%15天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)） 根據(jù)清潔面積測算：清潔用水＝估算每天用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：泳池用水＝泳池容量3次（每年換水3次）247。12月水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)） 根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）。電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)＝電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)電梯數(shù)量 電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)＝每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)電梯數(shù)量）247。12月根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?單位：元序號項(xiàng)目測算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成 備注 1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算供配電系統(tǒng)變壓器 發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。每年維修材料費(fèi)水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)空調(diào)及采暖根據(jù)小區(qū)的本社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。 根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)＝垃圾量（桶）收費(fèi)單價(jià) （單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計(jì)提：稅金＝（、）稅率 （單位：元/月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金。如：管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用酬金提取比例 該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提不可預(yù)見費(fèi)用＝（、）3% 根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用物料消耗小區(qū)公共費(fèi)用比例40%5%5%10%25%15%