【正文】 設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算供配電系統(tǒng)變壓器 發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)＝電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)電梯數(shù)量 電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)＝每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)電梯數(shù)量）247。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。l 清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。在保證物業(yè)管理企業(yè)合法利潤后，均應(yīng)全部用之于民。物業(yè)管理企業(yè)使用這筆款項(xiàng)，必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)的審批。（3）節(jié)目租用費(fèi)。（4）垃圾清倒費(fèi)。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成為：（1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；（2）公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（3）抽、送風(fēng)機(jī)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（4）給排水的電費(fèi)和維修費(fèi)；（5）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)；（6）消防系統(tǒng)維修費(fèi)；（7）公共建筑、道路維修費(fèi)；（8）以上（2）～（7）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10％計(jì)。在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值、設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用壽命和市場售價(jià)；其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)驗(yàn)或參照同行業(yè)的測算標(biāo)準(zhǔn)確定。%計(jì)算。二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理，管理制度落實(shí)； ，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施清潔；、扶欄、走道(含小區(qū)內(nèi)道路)、電梯等的保潔工作； ，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區(qū)整潔； 、廢氣、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無有毒有害物質(zhì)； %；，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，花草樹木定期修剪，管理及養(yǎng)護(hù)制度完善，無人為破壞；、設(shè)備齊全，水源有保障。第十五條 經(jīng)價(jià)格部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定。第十條 停車管理費(fèi)和房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)辦法由各市(地)價(jià)格部門制定。省價(jià)格部門負(fù)責(zé)制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)；各地價(jià)格部門負(fù)責(zé)管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運(yùn)及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術(shù)品保潔費(fèi)用等。然而，各企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。(三)“零預(yù)算”原則物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行“零預(yù)算”原則，“以支定收”，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出；再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。開辦費(fèi)攤銷開辦費(fèi)的攤銷期限為5年。8)保險(xiǎn)費(fèi)。，地方政府會(huì)公布行業(yè)社會(huì)職工平均工資。同時(shí)要考慮節(jié)日裝飾費(fèi)用。特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個(gè)別需要提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開支。第十八條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。八、經(jīng)營服務(wù)及收費(fèi)執(zhí)行情況，有償服務(wù)項(xiàng)目多，收費(fèi)公開合理，無違反規(guī)定亂收費(fèi)； ，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容在經(jīng)營場所或醒目位置公布； ，未擅自為其他部門代收費(fèi)用；，提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，無只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)行為； ，并定期向業(yè)主公開費(fèi)用的收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督； %以下，處理率達(dá)95%以上，回訪率95%以上； %以上。（4）服裝費(fèi)（元/月）按每人每年2套測算，將年服裝費(fèi)總額除以12個(gè)月，測算出每月服裝費(fèi)。按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則，測算時(shí)可按前幾項(xiàng)之和為基數(shù)，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測算可用下列簡單公式表示： 式中 P——所得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元／月。（1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等。一般對(duì)于多層公寓、別墅小區(qū)，只對(duì)配套的水電設(shè)施投保，以便萬一受到地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等破壞時(shí)能及時(shí)修復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)實(shí)體，要有合理的利潤，否則將會(huì)失去經(jīng)營的動(dòng)力。房屋本體維修基金、公用設(shè)施專用基金的使用還須與業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位商量，并得到他們的同意。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測算。分?jǐn)傎M(fèi)用＝開辦費(fèi)發(fā)生的總額247。每年維修材料費(fèi)水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)空調(diào)及采暖（單位：元/月）。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。12月水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)） 根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。固定資產(chǎn)包括：l 辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。取之于民、用之于民的原則。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)更換時(shí)，此筆款項(xiàng)必須移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。（2）維修費(fèi)。（3）垃圾桶購置費(fèi)。管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要。它包括裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、保安用房及人員住房租金等。③教育經(jīng)費(fèi)。福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄考評(píng)項(xiàng)目 考評(píng)內(nèi)容一、管理運(yùn)作，實(shí)行綜合管理服務(wù)； ；，管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系是否明確；，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項(xiàng)公眾管理規(guī)章制度、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度；，管理完善； ，并進(jìn)行科學(xué)管理。未出售樓房的綜合管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或包銷商承擔(dān)。第九條 物業(yè)管理單位在申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)向價(jià)格部門提供工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等方面的資料。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。要增加一些系統(tǒng)的測試費(fèi)、強(qiáng)檢費(fèi)、進(jìn)口零件費(fèi)等。采用這種辦法時(shí)，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn)。2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。(二)服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則針對(duì)“*******”高檔物業(yè)需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。開辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進(jìn)營銷成本中，不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，%。9)不可預(yù)見費(fèi)。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計(jì)算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費(fèi)用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險(xiǎn)等費(fèi)用。第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者自主定價(jià)。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中已包含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費(fèi)；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，業(yè)主管委會(huì)應(yīng)予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價(jià)格部門進(jìn)行調(diào)處。福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)表收費(fèi)等級(jí) 考評(píng)得分(滿分為100分)一 級(jí) 90分以上 二 級(jí) 80－89分 三 級(jí) 70－79分 四 級(jí) 60－69分注：，由各市(地)價(jià)格部門制定。根據(jù)以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費(fèi)。② 城市維護(hù)建設(shè)稅。米）； ——單項(xiàng)費(fèi)用（元／月）；——費(fèi)用項(xiàng)數(shù)（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有單項(xiàng)費(fèi)用之和；S——參加測算的物業(yè)總面積（米）。（1）空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)。（2）綠化工具、材料費(fèi)（如化肥、除草劑等）。對(duì)于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須購買大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價(jià)來投保。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理委員會(huì)商定。堅(jiān)持合理、節(jié)約使用原則。（單位：元/月）。委托的管理期限247。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。每年維修材料費(fèi)水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)空調(diào)及采暖根據(jù)小區(qū)的本社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))泳池系統(tǒng)電費(fèi)＝循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià) （單位：元/月）根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）： 綠化水費(fèi)＝綠化面積50%15天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)） 根據(jù)清潔面積測算：清潔用水＝估算每天用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：泳池用水＝泳池容量3次（每年換水3次）247。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。 管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。參加測算 人工費(fèi)用的測算 。（二）物業(yè)管理費(fèi)的使用原則物業(yè)管理費(fèi)既然是取之于民，應(yīng)是全體業(yè)主共有的，物