【正文】 21 綠化工服務(wù) 4 套 合計(jì)66,第二篇：物業(yè)管理費(fèi)測算商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。9)不可預(yù)見費(fèi)。而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準(zhǔn)確、合理。（二）工資的確定：，參考所在地平均工資水平，設(shè)定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計(jì)算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。：規(guī)定企業(yè)標(biāo)要求應(yīng)為員工建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金（五險(xiǎn)一金）。：按照設(shè)備或系統(tǒng)造價(jià)(投資)的 5% 6% 計(jì)算 , 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費(fèi)用來計(jì)算。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營性餐飲項(xiàng)目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用要提高 30% ～ 50%。五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費(fèi)用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險(xiǎn)等費(fèi)用。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產(chǎn)折舊額 =（固定資產(chǎn)原值惠州業(yè)主論壇廈門業(yè)主論壇未來海岸福建省物價(jià)委員會關(guān)于印發(fā)《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知一九九九年十二月四日 閩價(jià)［1999］房字443號各市(地)物委(物價(jià)局)：現(xiàn)將《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行，執(zhí)行中有何問題，請逕報(bào)省物價(jià)委員會。第三條 各級政府價(jià)格主管部門(下稱價(jià)格部門)是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，價(jià)格部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和檢查。綜合管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用。第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者自主定價(jià)。綜合管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)等級，由各市(地)價(jià)格部門按《福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級考評目錄》規(guī)定的考評項(xiàng)目、內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體的收費(fèi)等級考評辦法。在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過100%。第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費(fèi)分?jǐn)倖栴}，按如下規(guī)定執(zhí)行：(住戶)所使用的水電費(fèi)未收繳上來之前，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門代繳納而墊支的費(fèi)用。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中已包含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費(fèi)；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。(4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)?。第十四條 綜合管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準(zhǔn))按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費(fèi)。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)的收支情況，公布物業(yè)管理和小區(qū)或樓宇的重大措施，接受業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，業(yè)主管委會應(yīng)予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價(jià)格部門進(jìn)行調(diào)處。第二十三條 對違反本規(guī)定的行為，由價(jià)格部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。原《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》(閩價(jià)［1995］房字184號)同時(shí)廢止。五、公用配套設(shè)備的日常管理和維護(hù)工作，維修和運(yùn)行人員均應(yīng)持證上崗；，并嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全、正常，保養(yǎng)狀況良好，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；、中央空調(diào)由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全； ，可隨時(shí)啟動并有完善的管理和試運(yùn)行制度； 、供水管理制度，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃； ，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好；、蓄水設(shè)備，設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，保證二次供水衛(wèi)生達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染；、供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的規(guī)定，無不合理計(jì)量和亂收費(fèi)現(xiàn)象。福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級表收費(fèi)等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分注：，由各市(地)價(jià)格部門制定。（1）基本工資（元/月）基本工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。按職工工資總額的2%計(jì)算。包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待（失）業(yè)保險(xiǎn)、住房基金等。根據(jù)以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費(fèi)。測算步驟為：（1）測算出公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本15%（2）測算出公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費(fèi)建造成本月折舊費(fèi)＝————————25年12個(gè)月/年（3）測算出公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi) 維修保養(yǎng)費(fèi)＝月折舊費(fèi)40%綠化費(fèi)綠化費(fèi)包括綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)及其他費(fèi)。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟那鍧嵭l(wèi)生費(fèi)＝年工具購置費(fèi)＋年勞保用品費(fèi)＋年消殺費(fèi)＋化糞池清理費(fèi)＋年垃圾外運(yùn)費(fèi)＋其他費(fèi)12個(gè)月總建筑面積保安費(fèi)保安費(fèi)是指封閉小區(qū)公共秩序的維護(hù)費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)驗(yàn)綜合測算得出。② 城市維護(hù)建設(shè)稅。第四篇：寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算要點(diǎn)： | 微軟中國寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算一、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算方式確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)。收集原始數(shù)據(jù)。對物業(yè)管理費(fèi)用的核算，是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。米）； ——單項(xiàng)費(fèi)用（元／月）；——費(fèi)用項(xiàng)數(shù)（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有單項(xiàng)費(fèi)用之和；S——參加測算的物業(yè)總面積（米）。為了測算與收費(fèi)管理的方便，一般又將上述項(xiàng)目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、電視系統(tǒng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、更新儲備金、物業(yè)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算要點(diǎn)： | 微軟中國管理公司酬金、稅費(fèi)等。行政辦公費(fèi)的構(gòu)成為：（1）行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；（2）文具、辦公用品費(fèi)；（3）車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)；（4）節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)；（5）公共交際費(fèi)；（6）宣傳廣告費(fèi)；（7）一切雜項(xiàng)費(fèi)用。（1）電梯運(yùn)行電費(fèi)＝式中 n——電梯數(shù)；W——每部電梯功率（千瓦）；24——一天24小時(shí)；a——電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算，～；30——每月天數(shù)；1—電費(fèi)單價(jià)（元／度）。（1）空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)。（4）以上（1）～（3）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10％計(jì)算。其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等，按價(jià)值和使用年限折算出每月的折舊費(fèi)用；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算。（6）水池清潔費(fèi)。（2）綠化工具、材料費(fèi)（如化肥、除草劑等）。（1）人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)、服裝、器械、床鋪等。（1）電費(fèi)。及時(shí)購買保險(xiǎn)是物業(yè)管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)害造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時(shí)修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職，它會因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補(bǔ)的，所以必須加倍重視。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須購買大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價(jià)來投保。分?jǐn)偟谋ｋU(xiǎn)費(fèi)＝MX／S 式中 M——投?？偨痤~； X——保險(xiǎn)費(fèi)率；S——保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項(xiàng)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立賬，由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同管理。其核算以空調(diào)設(shè)備為例如下：空調(diào)設(shè)備的更新儲備金＝式中 ——空調(diào)設(shè)備購置費(fèi)；——空調(diào)設(shè)備安裝費(fèi)；Y——空調(diào)設(shè)備正常使用年限；——帶空調(diào)的物業(yè)面積。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理委員會商定。包括物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。（二）物業(yè)管理費(fèi)的使用原則物業(yè)管理費(fèi)既然是取之于民，應(yīng)是全體業(yè)主共有的，物業(yè)管理人員只具有保管、儲存這項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的權(quán)利，因此為使物業(yè)管理費(fèi)能夠充分、合理、節(jié)約地使用，應(yīng)堅(jiān)持以下使用原則。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)是物業(yè)管理的根本目的。堅(jiān)持合理、節(jié)約使用原則。（三）物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于物業(yè)管理的各個(gè)方面：（1）物業(yè)管理企業(yè)員工的工資、獎(jiǎng)金、福利及社會保險(xiǎn)金；（2）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；（3）機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；（4）公共設(shè)施維修保養(yǎng)；（5）園庭綠化管理；（6）環(huán)境保潔；（7）治安保衛(wèi)；（8）社區(qū)文化；（9）公共服務(wù)；（10）公共水、電費(fèi)；（11）節(jié)日慶典；（12）其他為管理物業(yè)而發(fā)生的合理支出。參加測算 人工費(fèi)用的測算 。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。（單位：元/月）。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。 管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定的使用年限247。委托的管理期限247。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。消防水泵（）＝消防水泵的數(shù)量消防水泵的功率電費(fèi)單價(jià)247。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))泳池系統(tǒng)電費(fèi)＝循環(huán)系統(tǒng)的功率30天每天實(shí)際工作時(shí)間電費(fèi)單價(jià) （單位：元/月）根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）： 綠化水費(fèi)＝綠化面積50%15天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)） 根據(jù)清潔面積測算：清潔用水＝估算每天用水量30天水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：泳池用水＝泳池容量3次（每年換水3次）247。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?單位：元序號項(xiàng)目測算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成 備注 1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。每年維修材料費(fèi)水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)空調(diào)及采暖根據(jù)小區(qū)的本社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用物料消耗小區(qū)公共費(fèi)用比例40%5%5%10%25%15%