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廣州市文德路綜合發(fā)展項目市場調研報告-資料下載頁

2025-07-16 11:04本頁面

【導讀】仕《廣州市文德路項目市場調研報告》第一、二部分初稿。者對廣州城市宏觀狀況有總體的把握。近年,廣州樓市整體平淡。供需上,商品房供應面積持續(xù)平穩(wěn)上升,成交情況比較樂觀。珠三區(qū)為主要的商品房供應及成交的區(qū)域。其中,東山區(qū)日趨減少,但成熟的配套仍極大吸。月已巨降至萬㎡。價格上,未來樓市價格一定程度上將在理性基礎上回升。需旺盛,并逐步趨于平衡。下跌,其中原8區(qū)成交均價為9684元/㎡,十區(qū)為8179元/㎡。灣)雖有下滑,但其成交價格仍明顯高于其他區(qū)域。烈士陵園廣州畫院美術館,美術作品展示、交流及其相關服務的場所。文德路,自北宋起,經營字畫類文化用品的廣州文化第一街,但目前經營布局比較分散,繼續(xù),文德路商業(yè)形象有望得到改善。已婚占70%以上,擁有私家車和摩托車的占了絕大部分。物業(yè)管理的要求依次序為統(tǒng)一代辦經。營證照、統(tǒng)一繳交稅費、產品特許經營和代辦貨運。倉儲面積希望在20-50㎡、50-100及100㎡以上的均近三成左右。

  

【正文】 氣氛等。 建議本項目采取“放水養(yǎng)魚”的做法,在項目經營初期,也應采取低租金的策略,來吸引商家,暫時不考慮通過租金收入獲取利潤,只要租金收入能維持商場的日常經營成 本即可。 四、目標客戶群分析 核心客戶群 分兩類: ( 1) 目前在文德路經營字畫裝裱的個體經營戶 其對文德路商業(yè)環(huán)境和經營特點熟悉,不愿輕易變更經營地點。 ( 2) 經營藝術品、文化用品的公司企業(yè),如大型圖書中心、藝術培訓機構 等 這批公司專業(yè)經營文化藝術品,側重與中高檔次,對項目定位和檔次閉卷奧看重,客戶數(shù)量不多。 邊緣客戶群 主要分為: ( 1) 商鋪投資者 包括職業(yè)投資者、收入穩(wěn)定且有一定積蓄的工薪階層、有較多積蓄的中小型個體商戶。 客戶特征 :以收取投資的物業(yè)租金獲取穩(wěn)定收益。 ( 2) 經營文化、工藝品的個體工商戶 11 包括有定向需要的購鋪 經營的大中型商戶,個體自由職業(yè)者,及少量積蓄準備進行小本經營的外來人員。 客戶特征 :購鋪主要考慮性價比高的商鋪。對商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、價格、位置及日后影響經營的因素等均更關注。 ( 3) 租賃的邊緣客戶群細分 包括有定向需要租賃鋪位經營的大中型商戶,個體自由職業(yè)者,及少量積蓄準備進行小本經營的外來人員。 客戶特征 :購鋪主要以租賃商鋪為主,考慮商業(yè)物業(yè)的租金、入場條件、招商條件以及后期的經營管理等方面,對商場的功能規(guī)劃也相對重視。 消費客戶群 功能區(qū) 消費客群 大型圖書中心 社會各界人士 文化藝術收藏品 喜愛文化藝術品 的人士 文化素質比較高,有一定社會地位和經濟基礎,有自己獨特的喜好和價值觀,有一定的藝術鑒賞能力,為人處世普遍較低調。 藝術培訓 初中以下的少年兒童 主要使家長陪同前來。 咖啡館 浪漫的年輕人及藝術愛好者 茶藝館 喜好藝術的中年人 字畫裝裱、裝飾品 需家居裝飾的各類人士 工藝品、收藏品 藝術愛好者、喜歡新奇的年輕人 五、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及業(yè)態(tài)功能分區(qū) 分層闡述如下 地下一層圖書中心,以租為主,少量面積銷售。為圖書中心。 首層以銷售為主,基本不作租賃。單元面積分隔為 2050 ㎡,統(tǒng)一規(guī)劃管理。以店中 店形式存在。 地上二層,租售各占一半。以品牌店為主。 12 地上三層,以租為主,銷售為輔。以大型兒童教育機構入駐和品牌樂器商店為主。 六、項目招商及經營管理建議 招商及經營管理建議 商業(yè)物業(yè)的招商及經營管理,是物業(yè)成功的重要條件,因此必須十分重視招商及后期經營管理上的調控。 租售比例 綜合在招商、經營管理、資金受益及物業(yè)管理等四個角度分析結果,建議租售比盡量控制在 40%: 60%。 項目發(fā)展建議、補充方案 ? 重視商業(yè)管理,而不僅僅是物業(yè)管理。 ? 不應在項目建成初期即過多的銷售。 ? 開街式布局,將步行街引入到商場內。 ? 首 層布置十字型街道,街寬 58 米,可將項目四周街道貫通,使首層商鋪變成街鋪,提高商業(yè)價值。 ? 項目中庭為中空天井,以玻璃為頂進行天熱采光。
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