【導(dǎo)讀】建設(shè)規(guī)模：市場(chǎng)占地300畝（平方米），便民服務(wù)店占地面積平方米。鞋帽、日用百貨交易區(qū)；畜禽交易區(qū)；木材、家具交易區(qū)；自來水供應(yīng)、電力配套工程，總建筑面積平方米。一次規(guī)劃分兩期實(shí)施，前后3年。第一期20xx年3月到20xx. 年8月，形成規(guī)劃和氛圍，取得效益后再進(jìn)行第二期建設(shè)，元，申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助萬(wàn)元。升級(jí)，逐漸減少五環(huán)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的數(shù)量。區(qū)縣未實(shí)現(xiàn)建成1個(gè)區(qū)域性綜合型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。問題，增加農(nóng)民收入，降低農(nóng)產(chǎn)品流通成本，提高流通效率，品流通體制的深入改革的和“菜籃子”工程的實(shí)施。通道上的重要樞紐，是京東發(fā)展門戶。系交通要道，具有明。以市場(chǎng)帶動(dòng)流通，以流通促進(jìn)生產(chǎn)，使農(nóng)牧業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)。市場(chǎng)的供求關(guān)系，其交易價(jià)格有助于調(diào)節(jié)生產(chǎn)。平臺(tái)，掌握市場(chǎng)信息，對(duì)市場(chǎng)實(shí)行有效調(diào)控。由于農(nóng)副產(chǎn)品流通基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯。連通北京天津，到首都機(jī)場(chǎng)40公里，到天津市區(qū)110公里，到天津新港130公里。因此，建設(shè)趙各莊農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng)十分必要。

　　

【正文】 產(chǎn)定理人員要定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培訓(xùn)，樹立安全第一的觀念。對(duì)危險(xiǎn)性大、技術(shù)性強(qiáng)的工種實(shí)行上崗證制，定崗定編；在生產(chǎn)中一定要按勞動(dòng)管理部門的有關(guān)規(guī)定做 好勞動(dòng)保護(hù)工作，積極防護(hù)，實(shí)行定期體檢，按需、按時(shí)配發(fā)勞保用品，實(shí)施安全及保健制度，保護(hù)工作人員的身體健康；對(duì)蔬菜加工和屠宰加工應(yīng)嚴(yán)格按食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)，杜絕各種渠道的污染源進(jìn)入加工場(chǎng)地。 由于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特殊性，從業(yè)人員多、客流量大、車輛多，而且來源廣、流動(dòng)性大，市場(chǎng)管理難度大。 因 此要求市場(chǎng)管理者與社會(huì)各界密切配合，為經(jīng)營(yíng)者的日常生活、人生安全等諸多方面提供保障。 安全防護(hù) 批發(fā)交易市場(chǎng)屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域，市場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作不僅 關(guān)系到市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)也直接關(guān)系到廣大經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。一定要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素質(zhì)高，作風(fēng)過硬的市場(chǎng)安全保衛(wèi)隊(duì)伍、積極配合公安部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，消除市場(chǎng)內(nèi)可能發(fā)生的隱患。 第十章 投資估算和資金籌措 投資估算 估算依據(jù) （ 1）建筑工程根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和工程量，按照 北京 地區(qū)建筑工程單位估算指標(biāo)、綜合定額和市場(chǎng)建設(shè)場(chǎng)址地質(zhì)情況等進(jìn)行測(cè)算； （ 2）主要設(shè)備價(jià)格以生產(chǎn)企業(yè)報(bào)價(jià)為依據(jù)，并參考市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行估算； （ 3）設(shè)施安裝費(fèi)根據(jù)相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并結(jié)合實(shí)際發(fā)生比例確定； （ 4） 供電費(fèi) 430 元 /千伏安； （ 5） 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)按直接工程費(fèi)的 2%計(jì)取 ； （ 6） 建設(shè)單位管理費(fèi)按直接工程費(fèi)的 %計(jì)取 （ 7） 辦公用品購(gòu)置費(fèi)估列 20 萬(wàn)元； （ 8）預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按直接工程費(fèi)和間接工程費(fèi)的 8%計(jì)取 。 固定資產(chǎn)投資 估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為 萬(wàn)元。 資金分年使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期安排，固定資產(chǎn)投資分 年投入。 （ 1）建設(shè)期第 年，主要建設(shè)內(nèi)容為場(chǎng)地平整、主干道路完成土建主體工程、果、蔬交易大棚建設(shè)、設(shè)備定貨等。安排使用投資 為 萬(wàn)元 ，占固定資產(chǎn)投資的 。 （ 2）建設(shè)期第 年，主要建設(shè)內(nèi)容為完成建筑物裝飾、設(shè)備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。安排使用投資為 萬(wàn)元 ，占固定資產(chǎn)投資的 。 （ 3）建設(shè)期第三年完成總體規(guī)劃中剩余工程內(nèi)容。 資金籌措 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元，其中：企業(yè)自 籌解決 萬(wàn)元，申請(qǐng)國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助 萬(wàn)元。 第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 概述 該項(xiàng)目建設(shè)期共 年，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期 年，投資回收期所得稅前 年，所得稅后 年，根據(jù)全部投資測(cè)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IC為 ，產(chǎn)品銷售收入合計(jì) 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)效益分析以上述方案為主體，對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行效益分析。 評(píng)價(jià)依據(jù)和基本參數(shù)的確定 評(píng)價(jià)依據(jù) 根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）及國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定和要求，對(duì)本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。 基本參數(shù)和數(shù)據(jù) （ 1）租金：根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)并參考現(xiàn)有各類交易市場(chǎng)的租金水平，營(yíng)業(yè)用房按 元 /平方米 .日，住宿 /平方米 .日，零售店鋪 /平方米 .日，批發(fā)店鋪 /平方米 .日，零售大棚 /平方米 .日，批發(fā)大棚 /平方米 .日，保鮮庫(kù) 元 /平方米 .日，倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù) 元 /平方米 .日，工商稅務(wù)銀行 元 /平方米 .日計(jì)算； （ 2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率：財(cái)務(wù)效益分析中財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取定為 %； （ 3）實(shí)施進(jìn)度：項(xiàng)目建設(shè)期為 年，營(yíng)業(yè)第 年達(dá)產(chǎn)（攤位出租率 100%），因項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)期和收益期較長(zhǎng)，計(jì)算期確定為 年，經(jīng)營(yíng)期為 年?；鶞?zhǔn)年定為工程開工的第一年 。 （ 4）勞動(dòng)定員及工資總額：項(xiàng)目合同制勞動(dòng)總定員為人，其中：管理人員 人，占 %，員工和長(zhǎng)年雇用臨時(shí)工 人， 占 %，人均年工資及福利按 元計(jì)。 （ 5）流動(dòng)資金估算：項(xiàng)目流動(dòng)資金采用擴(kuò)大指標(biāo)法進(jìn)行估算，即按正常年經(jīng)營(yíng)成本的 計(jì)，流動(dòng)資金估算總額為 萬(wàn)元，其中：鋪底流動(dòng)資金為 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)分析 年銷售收入和年銷售稅金及附加估算 項(xiàng)目正常年出租（營(yíng)業(yè)）收入為 萬(wàn)元 。 銷售稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育 附加。其中：營(yíng)業(yè)稅 5%，房產(chǎn)稅 12%（計(jì)入成本）、城建稅 3%，教育附加費(fèi) 3%計(jì)算。項(xiàng)目正常年銷售稅金及附加合計(jì)為 萬(wàn)元，其中： （ 1）營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城建稅 萬(wàn)元，教育附加費(fèi) 萬(wàn)元； （ 2）房產(chǎn)稅 萬(wàn)元（計(jì)入成本） 成本費(fèi)用測(cè)算 （ 1）水、電、煤費(fèi)用：項(xiàng)目全年用水量 萬(wàn)立方米，水費(fèi) 元 /立方米；用電量 萬(wàn)千瓦時(shí)，電價(jià)按 元 /千瓦時(shí)；耗原煤 608噸，原煤價(jià)按 80元 /噸計(jì)算。需水、電、煤費(fèi)為 萬(wàn)元； （ 2）工資及福利：項(xiàng)目總 定員為 人，平均年工資及福利費(fèi)按 元 /人測(cè)算，年工資及福利費(fèi)總額為 萬(wàn)元； （ 3）修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 35%計(jì)取，項(xiàng)目建成開始運(yùn)行后計(jì)入成本，年修理費(fèi)用 萬(wàn)元； （ 4）折舊及攤銷：本項(xiàng)目計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)原值為萬(wàn)元，折舊年限按 年，殘值率按 計(jì)算，正常年折舊額為 萬(wàn)元； （ 5）財(cái)務(wù)費(fèi)用：長(zhǎng)期借款生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)計(jì)利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。流動(dòng)資金借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，正常年流動(dòng)資金借款應(yīng)計(jì)利息 萬(wàn)元； （ 6）其它費(fèi)用：為了計(jì)算簡(jiǎn)便，按工資 總額的 計(jì)取，年其它費(fèi)用總額為 萬(wàn)元。 總成本匯總 項(xiàng)目平均年總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元，其中：可變成本萬(wàn)元，固定成本 萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元。 利潤(rùn)總額及分配 年平均利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元。所得稅稅率為 ，年平均所得稅額為 萬(wàn)元。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 計(jì)取。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 （ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資），所得稅后 ，所得稅前 ； （ 2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 計(jì)算期內(nèi)全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 1＝ 12%），所得稅后為萬(wàn)元，所得稅前為 萬(wàn)元； 盈虧平衡分析 項(xiàng)目以出租規(guī)模利用率表示的盈余平衡點(diǎn)（ BEP）平均為 %。 固定成本 BEP＝ ―――――――――――――――――― *100% 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目在營(yíng)業(yè)后只要達(dá)到出租規(guī)模的 ，企業(yè)即可保本。 敏感性分析 預(yù)測(cè)在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素為銷售單價(jià)（收入）、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金和建設(shè)期延長(zhǎng)。為此，分別對(duì)項(xiàng)目銷售單價(jià)（收入）、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本、流動(dòng)資金 和延長(zhǎng)等因素的變化（變化率分別為＋ 10%、＋ 20%、 10%、 20%）對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（全部投資）和投資回收期等指標(biāo)的影響程度進(jìn)行了分析，從計(jì)算結(jié)果可以看出，銷售單價(jià)（收入）是影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的最敏感因素，其次分別是建設(shè)期延長(zhǎng)、固定資金投資、經(jīng)營(yíng)成本和流動(dòng)資金。說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看。項(xiàng)目具有很好的盈利能力清償能力，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是可行的。 第十二章 結(jié)論及建議 結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展將起到橋梁和紐 帶作用?？梢酝怀鍪袌?chǎng)的導(dǎo)向作用，使生產(chǎn)向流通拓展，流通向生產(chǎn)延伸，有利于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)區(qū)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有比較廣闊的發(fā)展前景?？梢载S富市民的“菜籃子”。 研究分析表明，該項(xiàng)目的建設(shè)條件較好，在正常經(jīng)營(yíng)條件下，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目是可行的。 建議 市場(chǎng)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)關(guān)聯(lián)度很大，為使市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理能夠正常有序地進(jìn)行、在市場(chǎng)建設(shè)過程中公司應(yīng)主動(dòng)做 好 與各有關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，得到多方面的支持。 市場(chǎng)建成后的招商工作十分重要，除制定一系列優(yōu)惠政策外，要通過廣播 、電視等新聞媒體，加強(qiáng)市場(chǎng)的宣傳力度。 與當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門密切配合，切實(shí)做好市場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)工作。