【導(dǎo)讀】目標(biāo)向追求生活質(zhì)量和享受生活方向發(fā)展。最適合居住的區(qū)域首選福田、南山取代羅湖列居次席。地產(chǎn)的發(fā)展存在較大的市場(chǎng)機(jī)遇。以綠化和樹木為主的小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)方案是潛在客戶最喜歡的?；玫男^(qū)最有可能打動(dòng)潛在客戶并促使其購買。熱帶濱海建筑風(fēng)格和歐陸風(fēng)格是被訪者喜歡的建筑風(fēng)格類型。今后三年是潛在顧客計(jì)劃購房的集中時(shí)期，尤其是在20xx年人數(shù)較多。部分被訪者購買用途為自住。較高，其次是兩房兩廳和兩房一廳的需求較多。比例是1：15：21：3。米左右，四房在140平方米左右，五房及以上則在200平方米以上。小高層的需求仍為市場(chǎng)主體。比例是最高的，其次是復(fù)式。50萬之間是潛在顧客承受能力最強(qiáng)的區(qū)間段。按揭付款是市民接受的主要付款方式，10—15萬元是較佳的首付額度。期也有兩成的潛在顧客能承受。

　　

【正文】 場(chǎng)方面業(yè)績一直位居深圳市之首，是深圳效益最好的地產(chǎn)公司，操作經(jīng)驗(yàn)及公司信用水準(zhǔn)遠(yuǎn)非普通中介公司可比。 XX 地產(chǎn)在深圳市地產(chǎn)界首家投資 100 萬人民幣引進(jìn)超大型電腦操作系統(tǒng)， 300臺(tái)電腦通過中國電信專線組成的大型網(wǎng)絡(luò)，遍布總公司及下屬十幾家分公司，客戶資料登記后 30 秒內(nèi)即可傳遞給每一位員工，充分實(shí)現(xiàn)資源共享，從而保證XX 地產(chǎn)為深圳工作效率最高的地產(chǎn)公司。 XX地產(chǎn)在擁有深圳地產(chǎn)界唯 一大型電腦操作平臺(tái)的基礎(chǔ)上推出其特有的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)銷售模式，二級(jí)市場(chǎng)樓盤資料輸入電腦后直接傳遞給 300 多名三級(jí) 市場(chǎng)業(yè)務(wù)員，由業(yè)務(wù)員主動(dòng)出擊，直接向其掌握的需求客戶推介，徹底改變二級(jí)市場(chǎng)銷售終端少的問題。 公司總經(jīng)理簡介 梁 XX 1970 年生，廣東韶關(guān)人 , 1991 年來深 1992 年 10 月，進(jìn)入深圳市深城房地產(chǎn)代理有限公司，開始涉足深圳房地產(chǎn)市場(chǎng) 1996 年 5 月，出任深圳市深城達(dá)房地產(chǎn)信息公司總經(jīng)理 1998 年 10 月，出任深圳市世房房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理 20xx 年 3 月，出任深圳市 XX 房地產(chǎn)投資顧問 有限公司總經(jīng)理 公司二級(jí)市場(chǎng)代理部負(fù)責(zé)人簡介 劉 XX 1972 年生，湖南長沙人 1994 年來深，進(jìn)入深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直從事房地產(chǎn)策劃工作 1999 年組建深圳第一置業(yè)公司，出任總經(jīng)理，代表作《星光之約》 20xx 年 7 月出任 XX 地產(chǎn)二級(jí)代理部營運(yùn)總監(jiān)， 20xx 年 8 月，二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)理論付諸實(shí)踐，《大梅沙海景酒店》項(xiàng)目 7 天銷售80%，創(chuàng)深圳地產(chǎn)銷售紀(jì)錄 銷售代理合同草案 委托方： （以下簡稱甲方） 地 址： 電 話； 傳 真： 0755— 2255215 受托方：深圳市 XX 房地產(chǎn)投資顧問有限公司 （以下簡稱乙方） 地 址： 電 話； 傳 真： 甲方為位于深圳市羅湖區(qū)港豐大廈物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展商，為促進(jìn)“港豐大廈”物業(yè)的銷售，甲、乙雙方本著平等互利、真誠合作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就項(xiàng)目委托策劃及銷售代理的有關(guān)事宜，達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同遵守： 一、 委托物業(yè) 經(jīng)協(xié)商，甲方 同意將“港豐大廈”項(xiàng)目全部單位委托給乙方獨(dú)家策劃代理銷售。 二、 委托期限 自本合同簽訂之日起 個(gè)月止。即從 20xx 年 月 日起至 20xx年 月 日止。 三、 委托銷售價(jià)格 經(jīng)甲乙雙方協(xié)議，乙方同意按照甲方提供的銷售價(jià)目表代理出售“梅沙海景酒店”物業(yè)。 四、 委托代理程序 1. 乙方負(fù)責(zé)處理接待客戶并代表甲方與客戶簽署《認(rèn)購書》?！墩J(rèn)購書》由甲方統(tǒng)一編號(hào)蓋章并管理，乙方每次定量從甲方簽領(lǐng)已編號(hào)并加蓋甲方公章的空白《認(rèn)購書》，用完經(jīng)甲方核銷后再領(lǐng)。乙方不得在《認(rèn)購書》上加具任何其 他文字，否則視為無效，因之而起的糾紛與甲方無關(guān)。 2. 《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》和其他合約由甲方與購房客戶直接簽訂。 3. 現(xiàn)場(chǎng)為售樓處的銷售中心，房號(hào)以銷售中心為準(zhǔn)，其它售樓點(diǎn)訂房前后須通知銷售中心備案，銷售中心由甲乙雙方共同管理。 4. 甲方負(fù)責(zé)提供已由甲方簽章的空白收據(jù)，乙方代為收取客戶所繳納定金，并填寫收據(jù)交客戶收妥，定金數(shù)額不超過出售單位總樓款的 5%或出租單位的兩個(gè)月租金。乙方無權(quán)向客戶收取超過此限額的任何款項(xiàng)。 五、 代理費(fèi)用及結(jié)算方式 1. 委托期內(nèi)，乙方傭金記提方式為已售出單位總價(jià)的 %。乙方在每月向甲方提 交上月結(jié)算表，結(jié)算范圍為上月內(nèi)乙方所有售出的單位，甲方核對(duì)后，在5 個(gè)工作日將代理傭金支付給乙方。 2. 乙方收取之定金可與代理傭金的數(shù)額比較，采取多退少補(bǔ)的原則與甲方結(jié)算，多余部分返還甲方，并應(yīng)向甲方開具收據(jù)，否則甲方有權(quán)代扣稅費(fèi)。 3. 若客戶在簽訂《認(rèn)購書》后，《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》前悔約，已收取的定金將作為違約金被甲方?jīng)]收，乙方有權(quán)獲得該違約金的 50%作為服務(wù)費(fèi)。 六、 乙方代理服務(wù)內(nèi)容 1. 在代理期內(nèi)，乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售策劃與實(shí)施，廣告、促銷、推廣方案的制訂與執(zhí)行，并負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作。 2. 充分利用 XX 地產(chǎn)公司 現(xiàn)有銷售渠道對(duì)物業(yè)進(jìn)行推廣，挖掘潛在客戶并向其推薦本物業(yè)。 3. 協(xié)助甲方完成公證、銀行按揭手續(xù)。 4. 乙方應(yīng)將甲方的相關(guān)資料視為商業(yè)秘密不得對(duì)外泄露。 七、 甲方義務(wù) 1. 本合同為獨(dú)家委托代理合同，甲方在簽定此合同后不得通過乙方以外的其他渠道售出梅沙海景酒店中物業(yè)。 2. 按約定方式支付乙方代理傭金并承擔(dān)該項(xiàng)目的宣傳廣告費(fèi)用。 3. 甲方負(fù)責(zé)提供物業(yè)銷售所需政府批文及有關(guān)文件等相關(guān)資料的復(fù)印件予乙方，并保證甲方物業(yè)產(chǎn)權(quán)之合法性。 4. 甲方負(fù)責(zé)為客戶辦理銀行按揭，產(chǎn)權(quán)過戶及辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。 5. 甲方提供物業(yè)管理的內(nèi)容及各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦理業(yè)主入 伙及各種善后工作。 6. 甲方與客戶簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》及其他有關(guān)合約后，因合約履行引起的糾紛由甲方承擔(dān)責(zé)任，與乙方無關(guān)。 八、 合同終止 1. 乙方未能完全履行本合同義務(wù)時(shí)，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方十天的整改期，整改期滿后仍未修正，則甲方可單方面終止合同，并書面通知乙方。 2. 終止合同時(shí)，甲方仍需支付乙方代理期間已售出單位的銷售傭金，且支付期限不得遲于書面通知合同終止后的十個(gè)工作日。 3. 委托期限屆滿前三十日內(nèi)，雙方可協(xié)商續(xù)約，如未能達(dá)成續(xù)約協(xié)議，乙方在合同期滿三日內(nèi)將甲方提供之物業(yè)資料歸還甲方。 4. 本合同 簽訂后，任何一方如有違約，須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如造成對(duì)方損失的，還須賠償對(duì)方損失。 九、 合同效力 1. 本合同的訂立、生效、解釋及爭議均適用于中國法律，如發(fā)生雙方意見不合最終未能達(dá)成諒解時(shí)，可提交深圳市仲裁委員會(huì)解決。 2. 本合同如有未盡事宜，雙方另行簽定補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。 3. 本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份，自雙方簽字蓋章后即時(shí)生效。 甲方： 乙方：深圳市 XX 房地產(chǎn)投資顧問有限公司 代表： 代表： 年 月 日簽于深圳 一、 （一）整合分析篇 一、 一、策劃說明 項(xiàng)目名稱： Sport 100%(運(yùn)動(dòng)城 ) 項(xiàng)目概述： 商場(chǎng)位于深圳市羅湖區(qū)東門路與童樂路相交地段，由深圳漁陽投資有限公司投資建設(shè)。用地為不規(guī)則多邊形，西北側(cè)為深圳兒童公園，東側(cè)為東門路，南側(cè)為東門商業(yè)鬧市區(qū)。商場(chǎng)所在物業(yè)為高層塔式商住樓，由四層裙樓和三座塔樓所組成，地上 33層，地下 3層，總建筑面積 平方米。商場(chǎng)位于裙樓一至四層整層及五層的部 分單位，總建筑 面積 平方米。裙樓商場(chǎng)入口主要布置在東側(cè)和北側(cè)，商業(yè)卸貨口布置在南側(cè)，裙樓二層設(shè)置一人行天橋，與東門人行立交相連接，既滿足人流要求又可為本商業(yè)裙樓帶來商機(jī)。 二、 二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 深圳市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 20xx 年至今深圳商鋪市場(chǎng)一直保持高速發(fā)展。主要有以下特點(diǎn)： （ 1） 從區(qū)位來看， 羅湖東門商圈、羅湖人民南商圈 、福田華強(qiáng)北商圈仍呈三足鼎立之勢(shì)， 龍華、布吉兩大衛(wèi)星城和南山南油大道片區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展 （ 2） 從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，專業(yè)市場(chǎng)和主題商城唱主角， 從統(tǒng)計(jì)來看， 20xx 年度深圳招商、在售商鋪中，專業(yè)市場(chǎng)和 主題商城有 20 個(gè)，占 54％，可以說占主導(dǎo)地位，特別是在本年度中銷售、招商取得成功的項(xiàng)目均為專業(yè)市場(chǎng)或主題商城。 （ 3） 先招商后銷售， 為了解決 銷售 與經(jīng) 營 的矛 盾， 商鋪 營 銷更 注重 招商 與 銷售 的節(jié) 奏控 制 ，先 招商 后銷 售成 為大型商業(yè)物 業(yè)的 首 選。 （ 4） 商家開始在前期參與介入 由于在商場(chǎng)營銷中更加明確了經(jīng)營為先的理念，因此讓富有經(jīng)驗(yàn)的大商家在前期參與規(guī)劃決策可以更好地解決銷售與經(jīng)營的矛盾，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的互動(dòng)， 從而達(dá)到平衡發(fā)展商、投資者、商家三方利益的目的。 （ 5） 社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)大的發(fā)展勢(shì)頭 隨著大面積住宅 社區(qū)的建設(shè)及入住，社區(qū)商圈逐步發(fā)展起來，成為繼城市核心商圈后又一商業(yè)的重要組成部分。 深圳商業(yè)類型分析 ： （ 1） 綜合性百貨商場(chǎng) ，如友誼城百貨、國際商場(chǎng)、天安商場(chǎng)、國貿(mào)商場(chǎng)、歲寶百貨、免稅商場(chǎng)、深房百貨、世貿(mào)商場(chǎng)、興華商場(chǎng)、大江南商場(chǎng)等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用專柜經(jīng)營的方式。 （ 2） 主題性商場(chǎng) ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百 年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。 （ 3） 超市 ，其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，因此客流量相對(duì)較高。 A、大型超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。 B、便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活 必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 （ 4） 百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài) ，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來。 （ 5） 連鎖專賣（專業(yè)）店 ，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。 （ 6） 個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 （ 1） 東門的商業(yè)布局 東門商業(yè)步行街現(xiàn)有２０個(gè)大型商場(chǎng)和１０００多間小 型商鋪，已投入使用的商業(yè)零售面積達(dá)５０萬平方米，是深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)蠲芗?、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。 解放路、二橫街、人民北３條主干步行街：以服裝、小百貨為主流商品，初步形成了３條服裝街。 深南輔路沿線：主要包括南塘商業(yè)廣場(chǎng)、百貨廣場(chǎng)和亞洲商業(yè)城，因毗鄰車行道而重點(diǎn)發(fā)展大型百貨商場(chǎng)和購物中心。 風(fēng)貌街：最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營特色服飾、時(shí)尚精品、旅游紀(jì)念品和風(fēng)味食品等。 永新街、南慶街：主營工藝品，永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場(chǎng)。 中威商業(yè)廣場(chǎng)、越港商業(yè)中心和 解放路綜合樓：臨街鋪面主營化妝品、小飾物，上層將構(gòu)筑皮革、箱包專業(yè)市場(chǎng)。 立新路中段、新風(fēng)巷一帶：重點(diǎn)突出鞋帽類的經(jīng)營，力爭建成鞋帽一條街。 鴻基商業(yè)城一帶：專為女性而設(shè)的購物區(qū)，將建設(shè)類似香港 “女人街 ”的專業(yè)市場(chǎng)。 總的來講，東門商業(yè)圈主要經(jīng)營的品種是服裝，有接近一半的比例，其次是皮具、裝飾品、精禮品和化妝品，其他品種則比較少。而從對(duì)潛在或準(zhǔn)備商鋪的客戶訪問可以了解到，經(jīng)營服裝也是大多數(shù)人的首選，有 1/3 以上的人會(huì)選擇經(jīng)營服裝生意，其他較多人選的經(jīng)營品種依次是裝飾品、精禮品、皮具、化妝品等。 （ 2） 東門商業(yè)經(jīng)營存在的問題 調(diào)查資料顯示，現(xiàn)時(shí)東門的日均人流量高達(dá) 60 萬人，然而在繁榮的背后，東門還 存在著不少問題， 從對(duì)東門商業(yè)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果來看， A、 經(jīng)營范圍雷同，缺乏個(gè)性，且檔次較低。 東門商圈目前經(jīng)營服裝和小商品的小商鋪占了九成，商鋪品種單一，成為極需要改變的現(xiàn)狀。大型綜合性百貨亦存在經(jīng)營范圍雷同、商品種類相似的問題；同時(shí)， 商場(chǎng)定位不清晰，整體檔低較低，降低了東門商業(yè)的層次。第三，消費(fèi)者需求的細(xì)分化與專業(yè)化，也呼喚著個(gè)性化的商業(yè)面世。我們對(duì)深圳三大商業(yè)圈（東門、華強(qiáng)北、南山）的消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果 顯示：消費(fèi)者喜歡開放式經(jīng)營、百貨廣場(chǎng)、品牌專賣等經(jīng)營模式都有一定比例，東門商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要走多元化的路線，吸取其他商家的優(yōu)點(diǎn)，突出個(gè)性化。 B、大型商業(yè)內(nèi)部休閑設(shè)施缺乏。 人們閑時(shí)逛街的動(dòng)機(jī)除了購物以外，另一目的就是選擇逛街購物作為一種休閑方式，這種購物情結(jié)在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，逛街購物是很多消費(fèi)者，尤其年輕消費(fèi)者度過閑暇時(shí)間的一種選擇之一。從對(duì)東門商業(yè)圈消費(fèi)者所做的調(diào)查來看，大部分的消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)里的綠化以及休息空間是非常重要的；但是對(duì)于目前東門大型商業(yè)內(nèi)的休閑設(shè)施狀況，大部分消費(fèi)者感 到不滿意，他們希望在購物之后在商場(chǎng)內(nèi)能有一個(gè)休閑娛樂的地方?？梢娤M(fèi)者越來越比較重視商場(chǎng)的環(huán)境和休息場(chǎng)所。 C、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存： 東門二十余年來積攢的成熟商業(yè)氛圍，勢(shì)成商家必爭之地。而隨著地鐵的開通，國貿(mào)站、老街站則成為