【導讀】目標向追求生活質量和享受生活方向發(fā)展。最適合居住的區(qū)域首選福田、南山取代羅湖列居次席。地產的發(fā)展存在較大的市場機遇。以綠化和樹木為主的小區(qū)內環(huán)境設計方案是潛在客戶最喜歡的?；玫男^(qū)最有可能打動潛在客戶并促使其購買。熱帶濱海建筑風格和歐陸風格是被訪者喜歡的建筑風格類型。今后三年是潛在顧客計劃購房的集中時期，尤其是在20xx年人數較多。部分被訪者購買用途為自住。較高，其次是兩房兩廳和兩房一廳的需求較多。比例是1：15：21：3。米左右，四房在140平方米左右，五房及以上則在200平方米以上。小高層的需求仍為市場主體。比例是最高的，其次是復式。50萬之間是潛在顧客承受能力最強的區(qū)間段。按揭付款是市民接受的主要付款方式，10—15萬元是較佳的首付額度。期也有兩成的潛在顧客能承受。

　　

【正文】 場方面業(yè)績一直位居深圳市之首，是深圳效益最好的地產公司，操作經驗及公司信用水準遠非普通中介公司可比。 XX 地產在深圳市地產界首家投資 100 萬人民幣引進超大型電腦操作系統(tǒng)， 300臺電腦通過中國電信專線組成的大型網絡，遍布總公司及下屬十幾家分公司，客戶資料登記后 30 秒內即可傳遞給每一位員工，充分實現資源共享，從而保證XX 地產為深圳工作效率最高的地產公司。 XX地產在擁有深圳地產界唯 一大型電腦操作平臺的基礎上推出其特有的二、三級市場聯(lián)動銷售模式，二級市場樓盤資料輸入電腦后直接傳遞給 300 多名三級 市場業(yè)務員，由業(yè)務員主動出擊，直接向其掌握的需求客戶推介，徹底改變二級市場銷售終端少的問題。 公司總經理簡介 梁 XX 1970 年生，廣東韶關人 , 1991 年來深 1992 年 10 月，進入深圳市深城房地產代理有限公司，開始涉足深圳房地產市場 1996 年 5 月，出任深圳市深城達房地產信息公司總經理 1998 年 10 月，出任深圳市世房房地產評估有限公司總經理 20xx 年 3 月，出任深圳市 XX 房地產投資顧問 有限公司總經理 公司二級市場代理部負責人簡介 劉 XX 1972 年生，湖南長沙人 1994 年來深，進入深圳市房地產市場，一直從事房地產策劃工作 1999 年組建深圳第一置業(yè)公司，出任總經理，代表作《星光之約》 20xx 年 7 月出任 XX 地產二級代理部營運總監(jiān)， 20xx 年 8 月，二三級市場聯(lián)動理論付諸實踐，《大梅沙海景酒店》項目 7 天銷售80%，創(chuàng)深圳地產銷售紀錄 銷售代理合同草案 委托方： （以下簡稱甲方） 地 址： 電 話； 傳 真： 0755— 2255215 受托方：深圳市 XX 房地產投資顧問有限公司 （以下簡稱乙方） 地 址： 電 話； 傳 真： 甲方為位于深圳市羅湖區(qū)港豐大廈物業(yè)項目的發(fā)展商，為促進“港豐大廈”物業(yè)的銷售，甲、乙雙方本著平等互利、真誠合作的原則，經友好協(xié)商，就項目委托策劃及銷售代理的有關事宜，達成如下協(xié)議，雙方共同遵守： 一、 委托物業(yè) 經協(xié)商，甲方 同意將“港豐大廈”項目全部單位委托給乙方獨家策劃代理銷售。 二、 委托期限 自本合同簽訂之日起 個月止。即從 20xx 年 月 日起至 20xx年 月 日止。 三、 委托銷售價格 經甲乙雙方協(xié)議，乙方同意按照甲方提供的銷售價目表代理出售“梅沙海景酒店”物業(yè)。 四、 委托代理程序 1. 乙方負責處理接待客戶并代表甲方與客戶簽署《認購書》。《認購書》由甲方統(tǒng)一編號蓋章并管理，乙方每次定量從甲方簽領已編號并加蓋甲方公章的空白《認購書》，用完經甲方核銷后再領。乙方不得在《認購書》上加具任何其 他文字，否則視為無效，因之而起的糾紛與甲方無關。 2. 《深圳市房地產買賣合同（現售）》和其他合約由甲方與購房客戶直接簽訂。 3. 現場為售樓處的銷售中心，房號以銷售中心為準，其它售樓點訂房前后須通知銷售中心備案，銷售中心由甲乙雙方共同管理。 4. 甲方負責提供已由甲方簽章的空白收據，乙方代為收取客戶所繳納定金，并填寫收據交客戶收妥，定金數額不超過出售單位總樓款的 5%或出租單位的兩個月租金。乙方無權向客戶收取超過此限額的任何款項。 五、 代理費用及結算方式 1. 委托期內，乙方傭金記提方式為已售出單位總價的 %。乙方在每月向甲方提 交上月結算表，結算范圍為上月內乙方所有售出的單位，甲方核對后，在5 個工作日將代理傭金支付給乙方。 2. 乙方收取之定金可與代理傭金的數額比較，采取多退少補的原則與甲方結算，多余部分返還甲方，并應向甲方開具收據，否則甲方有權代扣稅費。 3. 若客戶在簽訂《認購書》后，《深圳市房地產買賣合同（現售）》前悔約，已收取的定金將作為違約金被甲方沒收，乙方有權獲得該違約金的 50%作為服務費。 六、 乙方代理服務內容 1. 在代理期內，乙方負責該項目的銷售策劃與實施，廣告、促銷、推廣方案的制訂與執(zhí)行，并負責現場銷售工作。 2. 充分利用 XX 地產公司 現有銷售渠道對物業(yè)進行推廣，挖掘潛在客戶并向其推薦本物業(yè)。 3. 協(xié)助甲方完成公證、銀行按揭手續(xù)。 4. 乙方應將甲方的相關資料視為商業(yè)秘密不得對外泄露。 七、 甲方義務 1. 本合同為獨家委托代理合同，甲方在簽定此合同后不得通過乙方以外的其他渠道售出梅沙海景酒店中物業(yè)。 2. 按約定方式支付乙方代理傭金并承擔該項目的宣傳廣告費用。 3. 甲方負責提供物業(yè)銷售所需政府批文及有關文件等相關資料的復印件予乙方，并保證甲方物業(yè)產權之合法性。 4. 甲方負責為客戶辦理銀行按揭，產權過戶及辦理房產證等手續(xù)。 5. 甲方提供物業(yè)管理的內容及各種收費標準，辦理業(yè)主入 伙及各種善后工作。 6. 甲方與客戶簽訂《深圳市房地產買賣合同（現售）》及其他有關合約后，因合約履行引起的糾紛由甲方承擔責任，與乙方無關。 八、 合同終止 1. 乙方未能完全履行本合同義務時，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方十天的整改期，整改期滿后仍未修正，則甲方可單方面終止合同，并書面通知乙方。 2. 終止合同時，甲方仍需支付乙方代理期間已售出單位的銷售傭金，且支付期限不得遲于書面通知合同終止后的十個工作日。 3. 委托期限屆滿前三十日內，雙方可協(xié)商續(xù)約，如未能達成續(xù)約協(xié)議，乙方在合同期滿三日內將甲方提供之物業(yè)資料歸還甲方。 4. 本合同 簽訂后，任何一方如有違約，須承擔相應責任。如造成對方損失的，還須賠償對方損失。 九、 合同效力 1. 本合同的訂立、生效、解釋及爭議均適用于中國法律，如發(fā)生雙方意見不合最終未能達成諒解時，可提交深圳市仲裁委員會解決。 2. 本合同如有未盡事宜，雙方另行簽定補充合同，補充合同與本合同具有同等法律效力。 3. 本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份，自雙方簽字蓋章后即時生效。 甲方： 乙方：深圳市 XX 房地產投資顧問有限公司 代表： 代表： 年 月 日簽于深圳 一、 （一）整合分析篇 一、 一、策劃說明 項目名稱： Sport 100%(運動城 ) 項目概述： 商場位于深圳市羅湖區(qū)東門路與童樂路相交地段，由深圳漁陽投資有限公司投資建設。用地為不規(guī)則多邊形，西北側為深圳兒童公園，東側為東門路，南側為東門商業(yè)鬧市區(qū)。商場所在物業(yè)為高層塔式商住樓，由四層裙樓和三座塔樓所組成，地上 33層，地下 3層，總建筑面積 平方米。商場位于裙樓一至四層整層及五層的部 分單位，總建筑 面積 平方米。裙樓商場入口主要布置在東側和北側，商業(yè)卸貨口布置在南側，裙樓二層設置一人行天橋，與東門人行立交相連接，既滿足人流要求又可為本商業(yè)裙樓帶來商機。 二、 二、市場現狀分析 深圳市商業(yè)市場現狀 20xx 年至今深圳商鋪市場一直保持高速發(fā)展。主要有以下特點： （ 1） 從區(qū)位來看， 羅湖東門商圈、羅湖人民南商圈 、福田華強北商圈仍呈三足鼎立之勢， 龍華、布吉兩大衛(wèi)星城和南山南油大道片區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展 （ 2） 從經營業(yè)態(tài)來看，專業(yè)市場和主題商城唱主角， 從統(tǒng)計來看， 20xx 年度深圳招商、在售商鋪中，專業(yè)市場和 主題商城有 20 個，占 54％，可以說占主導地位，特別是在本年度中銷售、招商取得成功的項目均為專業(yè)市場或主題商城。 （ 3） 先招商后銷售， 為了解決 銷售 與經 營 的矛 盾， 商鋪 營 銷更 注重 招商 與 銷售 的節(jié) 奏控 制 ，先 招商 后銷 售成 為大型商業(yè)物 業(yè)的 首 選。 （ 4） 商家開始在前期參與介入 由于在商場營銷中更加明確了經營為先的理念，因此讓富有經驗的大商家在前期參與規(guī)劃決策可以更好地解決銷售與經營的矛盾，實現商業(yè)與地產的互動， 從而達到平衡發(fā)展商、投資者、商家三方利益的目的。 （ 5） 社區(qū)商業(yè)呈現強大的發(fā)展勢頭 隨著大面積住宅 社區(qū)的建設及入住，社區(qū)商圈逐步發(fā)展起來，成為繼城市核心商圈后又一商業(yè)的重要組成部分。 深圳商業(yè)類型分析 ： （ 1） 綜合性百貨商場 ，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿商場、興華商場、大江南商場等，其特點是經營規(guī)模較大、經營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用專柜經營的方式。 （ 2） 主題性商場 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百 年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經營品種限于一定的主題。 （ 3） 超市 ，其特點是采用開放式貨架經營的方式，經營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。 A、大型超市，其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經營國產及合資產品為主，以當地居民為主要服務對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂、好又多等。 B、便民式超市，其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經營食品和日常生活 必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 （ 4） 百貨與超市相結合的業(yè)態(tài) ，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結合起來。 （ 5） 連鎖專賣（專業(yè)）店 ，主要是服裝、醫(yī)藥等，如經典故事、一致、萬澤、中聯(lián)等。 （ 6） 個體經營的獨立街鋪。 區(qū)域市場現狀 （ 1） 東門的商業(yè)布局 東門商業(yè)步行街現有２０個大型商場和１０００多間小 型商鋪，已投入使用的商業(yè)零售面積達５０萬平方米，是深圳規(guī)模最大、商鋪最密集、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。 解放路、二橫街、人民北３條主干步行街：以服裝、小百貨為主流商品，初步形成了３條服裝街。 深南輔路沿線：主要包括南塘商業(yè)廣場、百貨廣場和亞洲商業(yè)城，因毗鄰車行道而重點發(fā)展大型百貨商場和購物中心。 風貌街：最具旅游價值的商業(yè)街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風味食品等。 永新街、南慶街：主營工藝品，永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的工藝陶瓷專業(yè)市場。 中威商業(yè)廣場、越港商業(yè)中心和 解放路綜合樓：臨街鋪面主營化妝品、小飾物，上層將構筑皮革、箱包專業(yè)市場。 立新路中段、新風巷一帶：重點突出鞋帽類的經營，力爭建成鞋帽一條街。 鴻基商業(yè)城一帶：專為女性而設的購物區(qū)，將建設類似香港 “女人街 ”的專業(yè)市場。 總的來講，東門商業(yè)圈主要經營的品種是服裝，有接近一半的比例，其次是皮具、裝飾品、精禮品和化妝品，其他品種則比較少。而從對潛在或準備商鋪的客戶訪問可以了解到，經營服裝也是大多數人的首選，有 1/3 以上的人會選擇經營服裝生意，其他較多人選的經營品種依次是裝飾品、精禮品、皮具、化妝品等。 （ 2） 東門商業(yè)經營存在的問題 調查資料顯示，現時東門的日均人流量高達 60 萬人，然而在繁榮的背后，東門還 存在著不少問題， 從對東門商業(yè)進行調查的結果來看， A、 經營范圍雷同，缺乏個性，且檔次較低。 東門商圈目前經營服裝和小商品的小商鋪占了九成，商鋪品種單一，成為極需要改變的現狀。大型綜合性百貨亦存在經營范圍雷同、商品種類相似的問題；同時， 商場定位不清晰，整體檔低較低，降低了東門商業(yè)的層次。第三，消費者需求的細分化與專業(yè)化，也呼喚著個性化的商業(yè)面世。我們對深圳三大商業(yè)圈（東門、華強北、南山）的消費者調查結果 顯示：消費者喜歡開放式經營、百貨廣場、品牌專賣等經營模式都有一定比例，東門商業(yè)設施的建設要走多元化的路線，吸取其他商家的優(yōu)點，突出個性化。 B、大型商業(yè)內部休閑設施缺乏。 人們閑時逛街的動機除了購物以外，另一目的就是選擇逛街購物作為一種休閑方式，這種購物情結在短時間內不會改變，逛街購物是很多消費者，尤其年輕消費者度過閑暇時間的一種選擇之一。從對東門商業(yè)圈消費者所做的調查來看，大部分的消費者認為商場里的綠化以及休息空間是非常重要的；但是對于目前東門大型商業(yè)內的休閑設施狀況，大部分消費者感 到不滿意，他們希望在購物之后在商場內能有一個休閑娛樂的地方?？梢娤M者越來越比較重視商場的環(huán)境和休息場所。 C、機遇與挑戰(zhàn)并存： 東門二十余年來積攢的成熟商業(yè)氛圍，勢成商家必爭之地。而隨著地鐵的開通，國貿站、老街站則成為