【導(dǎo)讀】深圳市20xx年面臨的經(jīng)濟(jì)外向度高，是“10年來(lái)最困難的一年”。去年以來(lái)，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)招商引資、全面提高通關(guān)效率、進(jìn)一步優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，實(shí)施。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局資料，去年深圳全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，同比增長(zhǎng)%，在全國(guó)大中城市中名列第四：全市規(guī)模。深圳市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，20xx年深圳經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)1月低開，2月迅速回升，3月開始逐步走穩(wěn)并保持到年底，其4月至12月的累。計(jì)增長(zhǎng)幅度在%之間，波幅極小。這表明深圳的經(jīng)濟(jì)特征是“以工業(yè)為主導(dǎo)，以出口為依托的外向型經(jīng)濟(jì)”，與世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化高度關(guān)聯(lián)。所下降，全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)下降%。深圳市的寫字樓市場(chǎng)在20xx年已觸底反彈，在市場(chǎng)供應(yīng)不足的局面下，前期空置量被進(jìn)一步消化。

　　

【正文】 裙樓或地下室 職工餐廳 1 間 150 人 中檔 地下室（配置 3 臺(tái)微波爐； 2 臺(tái)多功能電飯煲） 熱水機(jī)、果汁機(jī)、咖啡機(jī)等 1 臺(tái)； 5 張餐臺(tái) 自助式茶水間 1 間 實(shí)用面積 45 平米 中檔 自助式洗衣房 +沖涼房 1 間 實(shí)用面積 50 平米 中檔 （合約 350 平米） 頂樓；聯(lián)合《計(jì)算機(jī)世界》等機(jī)構(gòu)建設(shè) 帶 指 定 營(yíng) 業(yè) 范圍、優(yōu)惠優(yōu)惠價(jià)服務(wù)大廈客戶等條件出租面積 資訊館 /休閑交流平臺(tái) 1 間 800 平米 中檔 裙樓 商務(wù)中心 1 間 實(shí)用面積 20 平米 中檔 裙樓 24 小時(shí)便利店 1 間 實(shí)用面積 60 平米 中檔 裙樓 商務(wù)咖啡廳 1 間 實(shí)用面積 80 平米 中高檔 裙樓 主題式酒吧、沙龍式清吧 2 間 實(shí)用面積各 150 平米 中高檔 裙樓 中西餐廳 1 間 實(shí)用面積 300 平米 中高檔 裙樓 （裙樓合計(jì)約 650 平米） C. 營(yíng)銷塑造 a. 獨(dú)特的推廣主題 b 大氣的推廣名稱 c 價(jià)值感極強(qiáng)的宣傳物料 d 到位的局部實(shí)景展示 項(xiàng)目定位之物業(yè)定位 中心西區(qū)世貿(mào)商圈 “超時(shí)尚”寫字樓 （實(shí)在、實(shí)用、實(shí)惠兼精巧體面） 項(xiàng)目定位之市場(chǎng)定位 銷 售 價(jià) 格 項(xiàng)目市場(chǎng)定位圖 英 龍 大 廈 有色大廈 財(cái) 富 大 廈 喜 年 中 心 2． 7 項(xiàng)目定位之客戶定位 寫字樓客戶分析 （參見下頁(yè)附表） 項(xiàng)目客戶定位分析 客戶分類 具體描述 主要分布 1 按行業(yè) 分 工貿(mào)類（有實(shí)業(yè)背景） 電子、通訊、新材料、機(jī)電、辦公自動(dòng)化 科技園商圈：車公廟商圈：華強(qiáng)北商圈：南山商圈 2 其它 （比較分散） 3 純貿(mào)易類（進(jìn)出口、代理、批發(fā)零售） 國(guó)貿(mào)商圈：華強(qiáng)北商圈，中心區(qū)商圈：東門商圈 4 金融、證券、保險(xiǎn)類 地王商圈：中心區(qū)商圈 5 資本投資類 地王商圈：是心區(qū)商圈 6 服務(wù)于企業(yè)的企業(yè)類（管理咨詢、法律顧問(wèn)、設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)、資訊媒體等） 華強(qiáng)北商圈：車公廟商 7 按成立年限分 創(chuàng)業(yè)初期（ 03 年） 華強(qiáng)北商圈：車公廟商圈：東門商圈 8 創(chuàng)業(yè)中期（ 35 年） 華強(qiáng)北商圈：車公廟商圈：國(guó)貿(mào)商圈 9 成長(zhǎng)期（ 510 年） 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈 綜合 品質(zhì) 10 成熟期（ 10 年以上） 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈 11 按資本來(lái)源分 內(nèi)資 （比較分散） 12 港資 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈 13 外資 國(guó)貿(mào)商圈：地王商圈：中心區(qū)商圈 需求面積范圍或要求 價(jià)格承受力 運(yùn)營(yíng)費(fèi)低廉程度要求 功能完善程度要求 物業(yè)形象檔案要求 周邊配套齊全程度要求 交通停車方便程度要求 物業(yè)投資回報(bào)要求 片區(qū)行業(yè)集中度要求 景觀要求 人均面積盡可能大 普遍追求中等偏下 偏高 偏低 偏低 偏高 偏低 偏高 高 偏 低 （比較分散） 普遍追求中等偏下 偏高 偏低 偏低 偏高 偏低 偏高 偏高 偏低 人均面積盡可能小 普遍追求中等偏下 偏低 偏高 偏高 偏低 偏高 偏高 偏高 適中偏高 1000 平米以上 承受力高 偏低 偏高 高高深莫測(cè) 偏低 高 適中偏高 適中 偏高 人均面積偏大 承受力高 偏低 偏高 偏低 高 適中偏高 適中 偏高 人均面積盡可能大 中等價(jià)位 偏高 偏高 偏高 偏高 偏高 適中偏高 偏高 適中偏高 50300 偏低 很高 偏低 中等偏低 偏高 中等偏高 偏高 偏低 偏低 150600 中等偏低 偏高 中等偏高 中等偏高 偏高 中等偏高 適中偏高 適中偏高 適中偏高 5001500 中等偏低 中等 中等偏高 偏高 偏低 高 適中偏高 適中偏高 適中偏高 1000 以上 承受力高 偏低 偏高 偏高 偏低 高 適中 適中偏高 偏高 人均面積偏小 （比較分散） 偏高 偏低 中等偏高 中等偏高 中等偏高 適中偏高 適中偏高 適中偏高 人均面積偏小 中等偏高 中等 中等 偏高 偏低 高 適中 適中偏高 適中偏高 人均面積偏小 承受力高 偏低 偏高 高 偏低 高 適中 偏高 偏高 2。 目標(biāo)客戶描述 年限：創(chuàng)業(yè)中初期（ 05 年） 行業(yè)：工貿(mào)業(yè)（有電子、通訊、新材料、機(jī)電實(shí)業(yè)背景）；服務(wù)于企業(yè)的企業(yè)類（各類設(shè)計(jì)、研發(fā)、管理咨詢、法律顧問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)、資訊媒體等） 現(xiàn)據(jù)地：華強(qiáng)北商圈、車公廟商圈、南山商圈、科技園商圈； 資本性質(zhì)：內(nèi)資 目標(biāo)客戶群行為 /需求特征 *低成本營(yíng)運(yùn) 創(chuàng)業(yè)中初期，為了生存，他們經(jīng)常拿起價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)武器，同時(shí)為了追求高利潤(rùn)。 *同樣講究門面 標(biāo)志性的外觀、高檔體面的建筑空間等等都是他們接洽業(yè)務(wù)所需要的 。 *全天候營(yíng)業(yè) 他們是靠創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新 /創(chuàng)意產(chǎn)品吃飯的；企業(yè)員工經(jīng)常需要加班，當(dāng)靈感 /任務(wù)來(lái)了的時(shí)候往往沒日沒夜； *照顧員工基本生活 為員工創(chuàng)造一種更人性更舒適的工作環(huán)境、 24 小時(shí)工作家，成為其購(gòu)置寫字樓的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)。 核心推廣主題 70 年的“展業(yè)”解決方案 我們的目標(biāo)客戶最大的心愿就是想盡早、盡快、盡量低成本的拓展自己的事業(yè)，性能價(jià)格比高，且價(jià)格在他們的承受范圍之內(nèi)的物業(yè)是他們的首選。 本大廈的出現(xiàn)解決了他們“展業(yè)計(jì)劃”中的一個(gè)大問(wèn)題 推廣名建議 展 業(yè) 中 心 其他建議名 科創(chuàng)發(fā)展大廈 世博中心大廈 第三篇 執(zhí)行方案 現(xiàn)場(chǎng)包裝 整體安排 要點(diǎn)： 施工場(chǎng)地與銷售接待展示地盡量分開。建議另劈主要施工車輛入口。 參觀人流從看樓廣場(chǎng)進(jìn)入售樓處后，可不用再出露天就可以直接通過(guò)看樓通道上樓參觀，以確保其安全舒適。 參觀人流所能接觸到的地方都要利用起來(lái)展示或體現(xiàn)樓盤價(jià)值。 售樓處 售樓處布局建議 A、總建筑面積控制在 300 平方米左右 B、設(shè)在一樓并與實(shí)景電梯廳、辦公入口 大堂、“員工加油中心”等相連通。 C、功能面積包括：入口門廳、模型展示區(qū)、實(shí)物 /概念展示區(qū)、洽談區(qū)、辦公室、衛(wèi)生間等。 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：分區(qū)合理，各功能位置齊全； 體現(xiàn)信息科技時(shí)代感、精致高檔感； 體現(xiàn)出發(fā)展商的認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度； 注意人流的特點(diǎn)； 注意與售樓前廣場(chǎng)的協(xié)調(diào)與利 用。 售樓處辦公用品清單 銷售大廳： 匯線通 8 線：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、 POS 機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各一臺(tái)；音響（提前接線）、無(wú)線 MIC、大屏幕背投影電視各 一套；接待臺(tái)（雙層）一套； 辦公室 辦公臺(tái)椅 4 套（英龍、世聯(lián)各兩套）；文件柜；更衣架； IDSN 上網(wǎng)電腦、打印機(jī)各兩臺(tái)；保險(xiǎn)柜、飲水機(jī)各一臺(tái)； 其它 煙灰缸、紙婁、紙巾、復(fù)印紙一批 3． 1． 3 看樓通道 要點(diǎn)：保證通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處理，布置一定的展板；有導(dǎo)示牌指引方向； 注意點(diǎn)：通風(fēng)與采光要好，燈光展示板宣染出的氣氛，通道中的導(dǎo)示明顯； 3． 1． 4 售樓處前廣場(chǎng) 參照“漢唐大廈”實(shí)景 注意點(diǎn)：室外的廣場(chǎng)的狀態(tài)直接表達(dá)了開 發(fā)展的開發(fā)理念，環(huán)境的提高前透支是一種信心、實(shí)力的體現(xiàn)。 3． 1． 5 形象墻 注意點(diǎn)：大面積的、個(gè)性化的形象墻展示為對(duì)消費(fèi)者的多層滲透的一部分。同時(shí)可以吸引“眼球”，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力 3． 1． 6 戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng) 注意點(diǎn)：戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)可以最大程度的節(jié)省推廣成本，“眼球”效應(yīng)明顯。 3． 1． 7 條輻 /樓體廣告： 條幅的設(shè)置是最低成本但相當(dāng)有效的宣傳方式；本項(xiàng)目主要考慮項(xiàng)目北面的展示面，高度應(yīng)高于樹高 5 米以上 3． 1． 8 交樓標(biāo)準(zhǔn)房 /樣板房 ： 建議本項(xiàng)目的封頂前的交樓標(biāo)準(zhǔn)房設(shè)在第 7 層，封頂后再提前趕出第 25 層。 樣板房早期建議在第 6 層，具體根據(jù)“征集樣板客戶，贈(zèng)送樣板裝修費(fèi)”活動(dòng)結(jié)果實(shí)施裝修；后期根據(jù)需要增設(shè)第 8 層復(fù)式樣板房和高層樣板房。 3． 1． 9 費(fèi)用預(yù)算 本部分由于各樓盤的推廣特點(diǎn)和基本情況不一至，在此僅介紹都會(huì) 100 的部分實(shí)際包裝費(fèi)用。如下表： 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用預(yù)計(jì)估表 項(xiàng)目 單價(jià)（元） 數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元） 圍墻及圍板 280 元 /平方米 200 平方米 導(dǎo)示牌 2500 元 /個(gè) 3 個(gè) 掛旗 250 元 /組 100 圖 條幅 18 2500 平方米 門前廣場(chǎng) 200 500 平方米 10 售樓處裝修 20xx 元 /平方米 300 平方米 60 合計(jì) 3． 2 形象包裝 3． 2． 1 樓書 樓書是代表本項(xiàng)目形象的重要介紹，為達(dá)到推廣個(gè)性化形象的目的，建議采取與眾不同的方式來(lái)設(shè)計(jì)。 重點(diǎn)：以項(xiàng)目的推廣主題來(lái)統(tǒng)籌；以實(shí)為主，虛實(shí)結(jié)合表現(xiàn)出本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)、分賣點(diǎn)； 建議：主題表現(xiàn)形式為 ： 《提案 —— 70 年的展業(yè)計(jì)劃之置業(yè)第一號(hào)提案》 核心賣點(diǎn)： 輕松才好創(chuàng)大業(yè)！ 既體面（公共空間、設(shè)施）又節(jié)省（收費(fèi)低廉）； 全 天候工作室 /家（有專為員工隨時(shí)充電的配置）； LOFT 六米高創(chuàng)意工作空間； 一成首期，租金供樓； 未來(lái)科工貿(mào)一體化“城中雙城”區(qū)域價(jià)值； 創(chuàng)新發(fā)展動(dòng)力源（ 20 年不落后的信息設(shè)施、由《計(jì)算機(jī)世界》等主持的資訊館、新技術(shù) /新產(chǎn)品沙龍）。 3． 2． 2 海報(bào) ◆內(nèi)容以濃縮樓書中的形象與賣點(diǎn)為主，結(jié)合不同的營(yíng)銷活動(dòng)制作不同主題 ◆海報(bào)比樓書、折頁(yè)成本低，表現(xiàn)的內(nèi)容可更豐富、活潑 ◆可用于對(duì)登記客戶直郵 ◆ 4 開對(duì)折、彩頁(yè)、雙面 3． 2． 3 折頁(yè) ◆小開本，易折帶 ◆比較實(shí) 地表現(xiàn)樓盤價(jià)值資訊 ◆投資方面重點(diǎn)介紹本樓盤的投資收益，租金回報(bào)。 3． 2． 4 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)頁(yè) ◆借網(wǎng)絡(luò)的影響，采用上媒體廣告和線下媒體活動(dòng)、新興媒體廣告和傳統(tǒng)媒體廣告相結(jié)合的形式，直接針對(duì)目標(biāo)客戶群開展多層次的推廣活動(dòng)； ◆同時(shí)應(yīng)用于售樓處現(xiàn)場(chǎng)的電腦及大屏幕解說(shuō)顯示，豐富現(xiàn)場(chǎng)氣氛； ◆主要內(nèi)容同樓書，加上 BBS 互動(dòng)部分即可。 3． 2． 5 模型 A、區(qū)域模型：東至泰然大道，南至濱海大道，西至廣深高速公路，北至東海花園； 1： 1000 左右。 B、主體模型：比例為 1： 75，要求帶燈光。 3． 2． 6 費(fèi)用預(yù)算 見下表 形象包裝費(fèi)用預(yù)估表 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元） 區(qū)域模型 5 萬(wàn) 1 主體模型 7 萬(wàn) 1 樓書 30 萬(wàn) 3000 份 海報(bào)、折頁(yè) 2 萬(wàn) 共 6000 份 展板 1200 元 /塊 10 背景板 400 元 /平方米 20 平方米 其它（網(wǎng)頁(yè)、紙袋、式算紙等） 3 合計(jì) 備注：內(nèi)部家私，放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計(jì)入 以上預(yù)算及項(xiàng)目?jī)H是我們現(xiàn)階段的初步計(jì)劃，詳細(xì)方案需與廣告公司確定后，另行提供。 注：費(fèi)用預(yù)算不含廣告公司的設(shè)計(jì)費(fèi)。 3． 3 媒體推廣 3． 3． 1 媒體選擇 主媒體：深圳特區(qū)報(bào)；戶內(nèi)處廣告（地盤廣告牌；樓體條幅；行業(yè)展銷會(huì)會(huì)場(chǎng)、洗車場(chǎng)、停車場(chǎng)、大廈大堂 /電梯廳等地點(diǎn)條幅或廣告看板）。 輔媒體：直郵、電臺(tái)。 3． 2． 2 媒體計(jì)劃 ◆導(dǎo)入期：開盤前以贊助專欄文章的形式樹立知名度； ◆開盤前一周：核心主題形象廣告 ◆開盤后兩個(gè)月：系列售賣廣告 ◆ 春節(jié)前兩個(gè)月：系列事件營(yíng)銷 /促銷廣告 說(shuō)明：具體計(jì)劃將在開盤前 1 個(gè)半月作出 3． 3． 3 費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)國(guó)際文化大廈、國(guó)際商會(huì)大廈一期等樓盤的統(tǒng)計(jì)，媒體廣告費(fèi)