【導讀】東直門交通樞紐項目位于東二環(huán)東直門東北角，項目總建筑面積80萬平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。南區(qū)為中央面積達3萬平方米、高8米的空中綠化平臺，可以美化環(huán)境并有效遮蔽公交電汽車帶來的影響。項目南區(qū)將于20xx年年底前開工。20xx年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、樓、商業(yè)也將達到亮相的要求。樞紐中建有首都機場第二始發(fā)大廳（候機大廳、售票大。廳），乘坐高速輪軌列車只需十幾分鐘即可到達首都機場。速鐵路從“空中碼頭”直接進入京城乃至中國的“第一落點”。名副其實的―國門商務(wù)第一站‖。

　　

【正文】 目。 項目基本信息 目前在東直門未建已經(jīng)規(guī)劃的項目就一個，是 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 永利廣場 ，具體位置在朝陽區(qū)工體北路。 CBD 商圈規(guī)劃未建項目有 5個，三元橋附近未建已規(guī)劃項目有 3 個，金融街 4 個， 3 個商圈相加共有 12 個未建已規(guī)劃項目，這些項目分布在東直門商圈的周邊，對于本項目在未來的推廣將是一個很大的威脅。余下其它項目分布較遠，對本項目影響不大。 附表 未建已規(guī)劃項目基本信息 ID 項目名稱 開發(fā)商名稱 項目地址 所屬商圈 1 萬達廣場二期 北京萬達廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝 陽區(qū)建國路郎家園 11 號 CBD 2 廣義大廈 北京宸京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 宣武區(qū)廣義街 5 號 3 新源大廈二期 北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)新源街 三元橋 4 耀輝國際城 北京耀輝置業(yè)有限公司 朝陽區(qū)西大望路 CBD 5 海育大廈 北京市海育房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)復興路 25 號 中關(guān)村 6 富豐科技大廈 北京龍?zhí)礻懛康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 豐臺科技園區(qū) 13A 地塊 7 永利廣場 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)工體北路 東直門 8 國潤大廈 北京華樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)阜外大街 8 號 金融街 9 渴望科技大廈 北京青龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)四季青東冉村 中關(guān)村 10 財源國際中心 北京建機天潤房地產(chǎn)開發(fā)公司 朝陽建國門外大街 4 號 CBD 11 浩洋大廈 北京浩洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)宣內(nèi)大街東側(cè) 金融街 12 江西大廈 江西省人民政府駐北京辦事處 豐臺區(qū)東鐵營橫一條八號 13 華麟科技大廈 北京欣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)霞光里 15 號 三元橋 14 融祥大廈 北京圣喬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)平安大道 金融街 15 北京科技大廈 北京科源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西 城區(qū)西外大街 140 號 西直門 16 天宸大廈二期 北京天惠置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)金融街中心 E7E8 金融街 17 友誼大廈 北京友誼置業(yè)有限公司 建國門外大街 17 號 CBD 18 第三置業(yè) 北京恒陽華隆房地產(chǎn)有限公司 朝陽三元橋曙光西里甲 1 號 三元橋 19 華貿(mào)中心寫字樓 北京國華置業(yè)有限公司 北京市朝陽區(qū)西大望路 CBD 項目立項日期及規(guī)模 在項目立項日期方面， 20xx 年立項的項目共有 11 個， 20xx 年立項的項目共有 8 個，還有一個項目，即建國門外大街的 友誼大廈 ，立項時間不祥 。項目規(guī)模上，目前已經(jīng)查到的總建筑面積共是 萬平米，其中最大的是 CBD 商圈的 財源國際中心 ，其建筑面積達到 24 萬平米；其次是 北京耀輝國際城 、 華貿(mào)中心寫字樓 ，兩者建筑面積都是 23 萬平米；再者是建筑面積 18萬平米的 北京萬達廣場二期、友誼大廈 。 附表 未建已規(guī)劃項目立項日期及規(guī)模 項目名稱 立項日期 規(guī)劃建筑面積 北京萬達廣場二期 20xx 年 6 月 30 日 占地 萬平方米，建筑約 18 萬平方米 廣義大廈 20xx 年 6 月 30 日 不祥 新源大廈二期工程 20xx 年 4 月 28 日 不祥 北京耀輝國 際城 20xx 年 4 月 28 日 23 萬平方米 海育大廈 20xx 年 4 月 22 日 不祥 富豐科技大廈 20xx 年 3 月 18 日 62580 平米 永利廣場 20xx 年 2 月 27 日 不祥 國潤大廈 20xx 年 1 月 16 日 平方米 渴望科技大廈 20xx 年 12 月 26 日 不祥 財源國際中心 20xx 年 11 月 19 日 24 萬平米 浩洋大廈 20xx 年 10 月 20 日 12 萬平方米 江西大廈 20xx 年 9 月 9 日 不祥 華麟科技大廈 20xx 年 8 月 26 日 62673 平方米 融祥大廈 20xx 年 8 月 8 日 不祥 北京科技大廈 20xx 年 7 月 28 日 不祥 天宸大廈二期 預計 20xx 年底開工 10 萬平方米 友誼大廈 不祥 18 萬平方米 第三置業(yè) 未建已經(jīng)規(guī)劃 10 萬平米 華貿(mào)中心（寫字樓） 20xx 年 8 月開工 23 萬平方米 第三章 北京寫字樓市場需求分析 一、 字樓需求研究的基本假設(shè) 對寫字樓的需求主要是第三產(chǎn)業(yè)，本次研究的是甲級及頂級寫字樓市場的需求，從需求的性質(zhì)來看，主要是兩類： →第一類是新注冊服務(wù)行業(yè)企業(yè)對甲級頂級寫字樓的需求； →第二類是目前已經(jīng)在寫字樓里辦公的企業(yè)對甲級頂 級寫字樓的需求，對這部分企業(yè)需要研究的是凈需求，所謂凈需求是綜合考慮該部分企業(yè)存在擴租、縮租、搬遷等多種情況以后對甲級、頂級寫字樓的綜合凈需求； →在某個具體時間段對北京市甲級頂級寫字樓的需求是以上兩種需求之和； 附表 寫字樓需求研究模型 新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nni 通過各國商會、工商部門、相關(guān)專家或機構(gòu)了解并預測 現(xiàn)有不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nli 通過對現(xiàn)有寫字樓調(diào)研及相關(guān)機構(gòu)之數(shù)據(jù)獲得 所調(diào)研企業(yè)的數(shù)量 N 所調(diào)研之欲新購辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlbi 通過對現(xiàn)有 企業(yè)調(diào)研獲得數(shù)據(jù) 所調(diào)研之欲擴租辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlri 所調(diào)研之欲縮減租賃辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlrri 縮減租賃面積的比例 Eri ＝ Nlrri／ N 購買概率 Bi ＝ Nlbi／ N 租賃概率 Ri ＝ Nlri／ N 需求面積 Si 通過對現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析獲得 縮減租賃面積 Sri 通過對現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析獲得 具體計算方法描述如下： ? A： 新增服務(wù)行業(yè)企業(yè)之新增購買需求面積＝新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量購買概率需求面積＝∑［ Nni Bi Si］ ? B： 現(xiàn)有企業(yè)之新增購買需求面積＝現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量購買概率需求面積＝∑［ Nli Bi Si］ ? C： 新增租賃面積＝（新增不同類型企業(yè)的數(shù)量＋現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量）租賃概率需求面積＝∑［（ Nni＋ Nli） Ri Si］ ? D： 縮減租賃面積＝新增不同類型企業(yè)縮減面積 +現(xiàn)有不同類型企業(yè)之縮減租賃面積＝∑（ Nni＋ Eri Sri＋ Nli Eri Sri） ? 總面積需求＝ A＋ B＋ C－ D i. 新增企業(yè)購買平均需求面積 根據(jù)深度訪問和定量電話訪問購買型企業(yè)未來的平均需求 面積，分別為： 深度訪問平均需求面積： 1217 平米； 電話訪問平均需求面積： 723 平米； 由于深度訪問基本上屬于比較大型的企業(yè)，面積需求存在偏大的可能性，所以在此使用電話訪問的平均需求面積數(shù)據(jù)。 ii. 20xx20xx 年寫字樓購買需求面積 某年新增服務(wù)業(yè)對購買甲級頂級寫字樓的需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 購買概率需求面積 但由于新增企業(yè)不完全選擇甲級頂級寫字樓辦公，按照目前北京市甲級頂級寫字樓占總體辦公寫字樓的比例（ 21%）對上述數(shù)據(jù)進行調(diào)整。 以上的購買概率是 20xx 年到 20xx 年之間的購買概率，根據(jù)目前企業(yè)的購置計劃，其實現(xiàn)概率分布如下： 附表 0408 年購買概率分布 時間 購買概率分布 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年及以后 所以具體到 0408 年新增企業(yè)當年的購買需求應(yīng)該調(diào)整為： 當年新注冊企業(yè)對甲級頂級寫字樓面積需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 總體購買概率當年實現(xiàn)購買概率分布平均需求面積甲級頂級寫字樓所占比例 20xx 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =5046 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 20xx 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =5930 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 20xx 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =6997 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 20xx 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =8258 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； b) 現(xiàn)有企業(yè)之新增購買需求面積 （ B） i. 計算公式 現(xiàn)有企業(yè)之新增購買需求面積＝現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量購買概率需求面積 ＝∑［ Nli Bi Si］ ii. 北京市現(xiàn)有服務(wù)行業(yè)企 業(yè)數(shù)量 根據(jù)北京市商務(wù)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前北京市服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量為 27920家。 由于以上數(shù)據(jù)是北京市目前所有服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量，由于在此我們僅僅需要對甲級頂級寫字樓的需求進行測算，所以需要對其進行加權(quán)，我們同樣參照甲級頂級寫字樓占總體寫字樓的面積比重 21%進行計算。 iii. 現(xiàn)有企業(yè)購買甲級頂級寫字樓的概率 現(xiàn)有企業(yè)購買甲級頂級寫字樓的總體概率為 27%，但由于同樣存在實現(xiàn)的分布概率問題。 附表 0408 年購買概率分布 時間 購買概率分布 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx年及以后 iv. 現(xiàn)有企業(yè)平均購買需求面積 根據(jù)定量電話訪問，購買平均需求面積為 723 平米。 v. 現(xiàn)有企業(yè) 20xx20xx 年寫字樓購買需求面積 現(xiàn)有企業(yè)某年對甲級頂級寫字樓面積需求 =現(xiàn)有服務(wù)企業(yè)數(shù)量 總體購買概率當年實現(xiàn)購買概率分布平均需求面積甲級頂級寫字樓所占比例 現(xiàn)有企業(yè) 20xx 年購買甲級頂級寫字樓的需求 =27920 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 現(xiàn)有企業(yè) 20xx 年購買甲級頂級寫字樓的需求 =27920 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 現(xiàn)有企業(yè) 20xx 年購買甲級頂級寫字樓的需求 =27920 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 現(xiàn)有企業(yè) 20xx 年購買甲級頂級寫字樓的需求 =27920 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 另外需要考慮當市場上甲級頂級寫字樓總體存量增加以后，企業(yè)不搬遷但縮減面積時對總體需求的影響。 附表 04 年 08 年總體甲級頂級寫字樓需求增量及存量 年份 總體需求增量 市場存量 20xx 年 109 1039 20xx 年 134 1173 20xx 年 131 1304 20xx 年及以后 136 1440 考慮不搬遷但縮減租賃面積的情況，每年縮減的面積為： 減少的租賃需求 =目前甲級頂級寫字樓存量 不搬遷的概率面積減少的概率 20xx 年縮減的面積 =930 % %= 萬平米； 20xx 年縮減的面積 =1039 % %= 萬平米； 20xx 年縮減的面積 =1173 % %= 萬平米； 20xx 年縮減的面積 =1304 % %= 萬平米； 第四章 區(qū)域競爭項 目研究 一、 現(xiàn)有典型競爭項目描述 現(xiàn)有典型項目的選擇條件：一是和本項目規(guī)模類似；二是項目檔次相似；三是地理位置相近。經(jīng)過深訪，項目組發(fā)現(xiàn)有 13 個可以競爭的項目。 競爭項目基本信息 從競爭項目的基本信息中，可以看出王府井商圈的 東方廣場 總建筑面積最大，為 94 萬平米，由 8 棟準甲級寫字樓組成。其次是 國貿(mào)商圈 的嘉里中心，建筑面積為 24 萬平米。東直門具有和本項目競爭的項目只有一個，即 東環(huán)廣場 ，其建筑面積是 187000 平米，但是深訪得知 東環(huán)廣場 內(nèi)部物業(yè)管理比較混亂，表現(xiàn)在物業(yè)處理事情不及時，服務(wù)態(tài)度不好等方面，因此對于本 項目在保證質(zhì)量的情況下，搞好物業(yè)管理服務(wù)，在未來的競爭中，將立于不敗之地。其它競爭項目信息見下表： 附表 競爭項目基本信息 ID 項目名稱 開發(fā)商 寫字樓建筑面積 項目位置 所屬商圈 項目檔次 1 豐聯(lián)廣場 豐聯(lián)廣場大廈有限公司 70000 平米 朝陽門外大街 18 號 朝陽門 甲級 2 東環(huán)廣場 北京銀達物業(yè)管理公司 187000 平方米 東城區(qū)東四十條 東直門 甲級 3 嘉里中心 嘉奧房地產(chǎn)開發(fā)公司 240000 平方米 朝陽區(qū)光華路 國貿(mào) 頂級 4 國貿(mào)中心 國貿(mào)中心股份有限公司 123900 平方米 朝 陽區(qū)建國門外大街 國貿(mào) 頂級 5 光華長安大廈 光華長安大廈有限公司 50000 平方米 東城區(qū)建國門內(nèi)大街 建國門 甲級 6 華潤大廈 香港華潤集團有限公司 70000 平方米 東城區(qū)建國門橋西北 建國門 頂級 7 中糧廣場 中糧進出口總公司 60000 平米 東城區(qū)建國門內(nèi)大街 建國門 甲級 8 國際企業(yè)大廈 北京明華置業(yè)有限公司 11