【正文】 區(qū)。基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通十分便利；人均綠地面積達(dá) 10 平方米；居民收入水平在合肥市名列前茅。并被國(guó)家建設(shè)部列為全國(guó)首家城市綜合開(kāi)發(fā)試點(diǎn)區(qū)。 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ： 在售、將售樓盤(pán) 20 家左右，多屬于中小規(guī)模，它們或單一多層或多層、高層組合，成為東區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)圈的中心。周邊的交通、配套等條件也日趨完善，越來(lái)越多的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已被該區(qū)未來(lái)的升值潛力所吸引。 樓市聚焦 ： 樓盤(pán)集中緊湊，多集中在臨泉路、北二環(huán)路、勝利路附近，形成人口集中的居住帶。 問(wèn)題透視 ： 公共服務(wù)設(shè) 施不健全，舊區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問(wèn)題依然存在。 未來(lái)展望 ： 以第三產(chǎn)業(yè)為主體，以現(xiàn)代商貿(mào)為重點(diǎn)，以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為特色，全面完成轄區(qū) 10 平方公里的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，將新站開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成新興三產(chǎn)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城區(qū)。遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)二環(huán)路以北新區(qū)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前景可觀。 生態(tài)公園板塊特點(diǎn) 生態(tài)公園板塊的優(yōu)勢(shì)在于未來(lái)發(fā)展空間巨大。瑤海區(qū)規(guī)劃打造的兩條線，一條是現(xiàn)代物流線，一條是觀光旅游帶，均位于生態(tài)公園板塊的區(qū)域內(nèi)；以物流帶動(dòng)人流匯聚商機(jī)人氣， 生態(tài)公園區(qū)域的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園給予強(qiáng)大物流交通支撐。 以 “生態(tài)瑤 海 ”提高區(qū)域文化品位，合肥市政府花巨資修建了生態(tài)公園，公開(kāi)免費(fèi)對(duì)游人開(kāi)放，生態(tài)公園的規(guī)劃建設(shè)大大改善了北二環(huán)乃至新站開(kāi)發(fā)區(qū)的居住環(huán)境。該區(qū)域以其獨(dú)有的交通優(yōu)勢(shì)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)逐漸升格為都市生活的新貴，亦被公認(rèn)為合肥的六大生活圈之一。 五、板塊競(jìng)爭(zhēng)狀況 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 1：中興西湖花園 案 名 中興西湖花園 項(xiàng)目位置 雙七路與天柱山路交匯處 投資興建 合肥西湖房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目主題概念 畫(huà)境人居醉美西湖 項(xiàng)目知名度 較高 主力面積 125 m2— m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 浙江省工業(yè)設(shè)計(jì)研究院 主力總價(jià) 38 萬(wàn) 工程進(jìn)度 部分封頂 規(guī)劃形態(tài) 底層沿街商鋪、多層、高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 綜合分析 總建筑面積 15 萬(wàn)平米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)： 社區(qū)規(guī)模較大、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、景觀設(shè)計(jì)優(yōu)良、主題概念明確、緊鄰東區(qū)兩大公園，區(qū)域居住指數(shù)較高 劣勢(shì)：交通一般，周邊生活配套設(shè)施 尚未完善，緊鄰二環(huán)路，灰塵、噪音較大并且存在一定的安全隱患。 面積分布 m2— m2 地理位置 較好 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層高層 社區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 均 價(jià) 2900 元 /m2 去化分析 一期已售磬、二期銷(xiāo)售近 90% 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 2：東湖山莊碧云閣 案 名 東湖山莊碧云閣 項(xiàng)目位置 天柱山路瑤海公園東側(cè) 投資興建 合肥利港置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目主題概念 生活新綠洲都市新地標(biāo) 項(xiàng)目知名度 一般 主力面積 m2120 m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 合肥新站綜合開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研 究院 主力總價(jià) 37 萬(wàn) 工程進(jìn)度 封頂 規(guī)劃形態(tài) 底層沿街商鋪、多層 6 幢、高層 8幢、高層 1 幢 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 綜合分析 總建筑面積 11 萬(wàn)平方米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、緊鄰東區(qū)兩大公園，區(qū)域居住指數(shù)較高。 劣勢(shì)：交通一般，周邊生活配套設(shè)施尚未完善。 面積分布 多層 m2148 m2 高層 地理位置 一般 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層高層、 18 高層 社區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 一般 平均單價(jià) 多層 2850 元 /m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較差，廣告設(shè)計(jì)水平一般。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 3：巴黎春天 案 名 巴黎春天 項(xiàng)目位置 汴河路與大別山路交匯處 投資興建 合肥元太置業(yè)有限公司 項(xiàng)目主題概念 這里的生活很巴黎 項(xiàng)目知名度 高 主力面積 120M2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 德國(guó)艾森建筑設(shè)計(jì)有限公司 主力總價(jià) 35 萬(wàn) 工程進(jìn)度 已建 5 層 規(guī)劃形態(tài) 多層、高層、連排別墅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20xx65 綜合分析 總建筑面積 27 萬(wàn)平米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、戶型比例合理、緊鄰東區(qū)生態(tài)公園，內(nèi)景優(yōu) 美 面積分布 m2— m2 地理位置 較好 劣勢(shì)：交通不方便，周邊生活配套設(shè)施尚未完善，緊鄰二環(huán)路，灰塵、噪音較大并且存在一定的安全隱患。 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層 高層 社區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 平均單價(jià) 2800 元 / m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 4：康城水云間 案 名 康城水云間 項(xiàng)目位置 汴河路與大別山路交匯處 投資興建 合 肥城開(kāi) 項(xiàng)目主題概念 每周七天的公園生活 項(xiàng)目知名度 高 主力面積 120 m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 合肥市建筑設(shè)計(jì)院 主力總價(jià) 35 萬(wàn) 工程進(jìn)度 封頂 規(guī)劃形態(tài) 多層、高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 綜合分析 總建筑面積 17 萬(wàn)平米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、戶型比例合理、緊鄰東區(qū)生態(tài)公園，內(nèi)景優(yōu)美，區(qū)內(nèi)配套齊全。 劣勢(shì)：交通不方便，周邊生活配套設(shè)施尚未完善。 面積分布 91 m2— m2 地理位置 一般 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層 高層 社 區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 平均單價(jià) 2800 元 /m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 1）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次劃分 主要對(duì)整體市場(chǎng)做出競(jìng)爭(zhēng)屬性劃分，分別從價(jià)格段劃分，市場(chǎng)檔次的界定及各盤(pán)所對(duì)應(yīng)的主要目標(biāo)客戶群三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次劃分。 指標(biāo) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目均價(jià)（元 /㎡ ） 市場(chǎng)檔次定位 客戶群構(gòu)成 主力戶型分布（ ㎡ ） 主題概念 中興西湖花園 2900 中端 鐵路部門(mén) 60% 教師公務(wù)員 畫(huà)境人居 醉美西湖 30% 東湖山莊 2850 中端 鐵路部門(mén) 40% 教師公務(wù)員30% 90120 生活新綠洲 都市新地標(biāo) 康城水云間 2800 中端 安 徽 大市場(chǎng)50% 周邊拆遷戶30% 120 每周七天的 公園生活 巴黎春天 2800 中端 武警支隊(duì)等團(tuán)購(gòu) 120 這里的生活 很巴黎 小結(jié)： 據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，板塊市場(chǎng)的均價(jià)都集中在 2800 元左右，主力面積多集中在 120 平米，客戶群多為 鐵路部門(mén)職工 和安徽大市場(chǎng)工商戶 ，項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，打價(jià)格戰(zhàn)在所難免。項(xiàng) 目在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)上均表現(xiàn)較好。 從上表數(shù)據(jù)反映，板塊市場(chǎng)的主力戶型面積多集中以 中小戶型（ 90—120 平米）為主力。 而從戶型功能和創(chuàng)新性來(lái)看，各盤(pán)戶型功能結(jié)構(gòu)較為合理，基本做到動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)，較大開(kāi)間觀景，三廳二衛(wèi)等基本要素，但創(chuàng)新功能缺乏。板塊市場(chǎng)內(nèi)，主力戶型面積仍有可靈活選擇空間，在創(chuàng)新功能上，仍會(huì)有可發(fā)揮之空間。 從板塊內(nèi)目前所形成的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，板塊主要客戶群體，可作出兩個(gè)層次的劃分，分別是 享受型及安居型 兩級(jí)客戶市場(chǎng)的劃分，而區(qū)域目前在售的項(xiàng)目客戶群體定 位以安居型客戶為主。 2）、板塊市場(chǎng)細(xì)分缺口分析 綜合上述板塊市場(chǎng)的行業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，基于產(chǎn)品特征反映市場(chǎng)需求特征實(shí)時(shí)走勢(shì)的原理，我們對(duì)板塊市場(chǎng)細(xì)分的缺口作出以下分析： a） 市場(chǎng)定位缺口 板塊市場(chǎng)在售樓盤(pán)由于同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，安居型樓盤(pán)市場(chǎng)定位均向中端客戶市場(chǎng)靠攏，價(jià)格相當(dāng)，鑒于上述競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，上述現(xiàn)象對(duì)于各盤(pán)來(lái)說(shuō)，不投入高成本較難超出同質(zhì)化，即使投入高成本亦難再往上提升差異化競(jìng)爭(zhēng)空間，導(dǎo)致承擔(dān)相當(dāng)?shù)膲毫Α? 因此，在市場(chǎng)定位上，本案采取安居型和享受型客戶群相結(jié)合的市場(chǎng)定位，運(yùn)用不對(duì)稱(chēng)戰(zhàn)術(shù)。 b） 產(chǎn)品缺口 （ 1）建筑風(fēng)格運(yùn)用的缺口 在一線地段現(xiàn)代派風(fēng)格住宅占主流的情況下，開(kāi)發(fā)一種全新的建筑風(fēng)格，是打響差異化競(jìng)爭(zhēng)的頭炮，運(yùn)用獨(dú)具風(fēng)情和主題的異域風(fēng)格無(wú)疑是一套奇招。 （ 2）戶型的細(xì)分缺口 板塊市場(chǎng)大部分項(xiàng)目都是中戶型，而且其功能創(chuàng)新不足，戶型面積、結(jié)構(gòu)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不對(duì)稱(chēng)定位及創(chuàng)新性策略，科學(xué)確定功能上的創(chuàng)新是超越同質(zhì)化戶型的反映。戶型的缺口在于：缺乏理性的決策，高附加價(jià)值的戶型。 c） 開(kāi)發(fā)主題缺口 板塊市場(chǎng)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)主題按功能價(jià)值（有形的、實(shí)物的，如建筑產(chǎn)品、建材應(yīng)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)等 ）和文化價(jià)值 (無(wú)形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值 )兩個(gè)指標(biāo)，以及高、中、低三個(gè)水平層次，可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式劃分為不同的類(lèi)型，即： 高功能價(jià)值低文化價(jià)值； 中高功能價(jià)值低文化價(jià)值； 中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值； 高功能價(jià)值高文化價(jià)值； 中功能價(jià)值高文化價(jià)值； 低功能價(jià)值高文化價(jià)值。 不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)有不同的開(kāi)發(fā)理念和競(jìng)爭(zhēng)策略。這也形成了不同的發(fā)展形式和競(jìng)爭(zhēng)層面。 d） 價(jià)格缺口 板塊市場(chǎng)高端市場(chǎng)與中端客戶市場(chǎng)的銜接不緊密，容易造成客戶段的脫節(jié)，形成難以填補(bǔ)的空間。 價(jià)格缺口是：缺乏高、低價(jià) （指總價(jià)）位，具有上升空間的和優(yōu)良性價(jià)比的價(jià)格體系。 第二部分 項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)弱勢(shì)分析與對(duì)策 一、項(xiàng)目概況 香江?生態(tài)麗景地處合肥市新站區(qū)，位于穎河路與銅陵北路交匯處，生態(tài)公園正北面。項(xiàng)目總建筑面積約 40 萬(wàn)平米，分期開(kāi)發(fā)，一期總建筑面積約 15 萬(wàn)平米，為多層、高層組合體，以多層為主，戶型面積在 80－ 130 平米之間。項(xiàng)目將聘請(qǐng)廣東生態(tài)委員會(huì)的有關(guān)專(zhuān)家做項(xiàng)目的全程設(shè)計(jì)指引，將把項(xiàng)目打造成真正意義上的生態(tài)住宅。 二、項(xiàng)目主要 賣(mài)點(diǎn)薈萃 ◆ 毗鄰 生態(tài)公園 —— 自然環(huán)境得天獨(dú)厚 ； ◆ 合肥真正意義上的生態(tài)住宅； ◆ 項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯； ◆ 項(xiàng)目戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，目標(biāo)客戶群范圍廣泛； ◆ 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚； ◆ 生態(tài)公園板塊已成為新站開(kāi)發(fā)區(qū)的一塊熱土，區(qū)域居住優(yōu)勢(shì)漸顯。 三、項(xiàng)目強(qiáng)弱勢(shì)分析及對(duì)策 強(qiáng)勢(shì)： 1）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于生態(tài)公園板塊， 周邊環(huán)境得天獨(dú)厚， 該 板塊已成為新站開(kāi)發(fā)區(qū)的一塊熱土，區(qū)域居住優(yōu)勢(shì)漸顯 。 2）、真正意義上的生態(tài)住宅優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目將根據(jù)呂博士做全程規(guī)劃指引，打造合肥真正意義上 的生態(tài)住宅，這一點(diǎn)是其它項(xiàng)目短期內(nèi)難以達(dá)到的。 3）、戶型優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目一期規(guī)劃戶型主要集中在 80－ 130 平米之間，該類(lèi)面積戶型需求量極大，近幾年一直是合肥市暢銷(xiāo)戶型。 4）、規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 由于項(xiàng)目整體規(guī)模較大，便于發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，結(jié)合戶型優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目可打造成合肥老百姓買(mǎi)的起的好房子。 5）、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目以多層為主，集高層、小戶型公寓、 SOHO 公寓為一體，目標(biāo)客戶群體廣泛。 弱勢(shì)分析與應(yīng)對(duì)策略 1）、區(qū)域高層物業(yè)市場(chǎng)抗性較大 由于項(xiàng)目高層住宅所占比重較大，而高層住宅在本 區(qū)域市場(chǎng)抗性較大； 應(yīng)對(duì)策略 ：利用高層住宅戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格、景觀、配套優(yōu)勢(shì)，采用先推多層，在項(xiàng)目品牌知名度有所提升時(shí)再推高層，同時(shí)采用買(mǎi)高層住宅送物管等促銷(xiāo)手段，引導(dǎo)目