【正文】 區(qū)。基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通十分便利；人均綠地面積達(dá) 10 平方米；居民收入水平在合肥市名列前茅。并被國家建設(shè)部列為全國首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。 市場動態(tài) ： 在售、將售樓盤 20 家左右，多屬于中小規(guī)模，它們或單一多層或多層、高層組合，成為東區(qū)樓盤開發(fā)圈的中心。周邊的交通、配套等條件也日趨完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。 樓市聚焦 ： 樓盤集中緊湊，多集中在臨泉路、北二環(huán)路、勝利路附近，形成人口集中的居住帶。 問題透視 ： 公共服務(wù)設(shè) 施不健全，舊區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題依然存在。 未來展望 ： 以第三產(chǎn)業(yè)為主體，以現(xiàn)代商貿(mào)為重點(diǎn)，以專業(yè)市場為特色，全面完成轄區(qū) 10 平方公里的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，將新站開發(fā)區(qū)建設(shè)成新興三產(chǎn)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城區(qū)。遠(yuǎn)期開發(fā)二環(huán)路以北新區(qū)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前景可觀。 生態(tài)公園板塊特點(diǎn) 生態(tài)公園板塊的優(yōu)勢在于未來發(fā)展空間巨大?，幒^(qū)規(guī)劃打造的兩條線，一條是現(xiàn)代物流線，一條是觀光旅游帶，均位于生態(tài)公園板塊的區(qū)域內(nèi)；以物流帶動人流匯聚商機(jī)人氣， 生態(tài)公園區(qū)域的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園給予強(qiáng)大物流交通支撐。 以 “生態(tài)瑤 海 ”提高區(qū)域文化品位，合肥市政府花巨資修建了生態(tài)公園，公開免費(fèi)對游人開放，生態(tài)公園的規(guī)劃建設(shè)大大改善了北二環(huán)乃至新站開發(fā)區(qū)的居住環(huán)境。該區(qū)域以其獨(dú)有的交通優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢逐漸升格為都市生活的新貴，亦被公認(rèn)為合肥的六大生活圈之一。 五、板塊競爭狀況 主要競爭對手情況 競爭個案 1：中興西湖花園 案 名 中興西湖花園 項(xiàng)目位置 雙七路與天柱山路交匯處 投資興建 合肥西湖房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目主題概念 畫境人居醉美西湖 項(xiàng)目知名度 較高 主力面積 125 m2— m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 浙江省工業(yè)設(shè)計(jì)研究院 主力總價 38 萬 工程進(jìn)度 部分封頂 規(guī)劃形態(tài) 底層沿街商鋪、多層、高層 開盤時間 綜合分析 總建筑面積 15 萬平米 生活配套 一般 優(yōu)勢： 社區(qū)規(guī)模較大、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、景觀設(shè)計(jì)優(yōu)良、主題概念明確、緊鄰東區(qū)兩大公園，區(qū)域居住指數(shù)較高 劣勢：交通一般，周邊生活配套設(shè)施 尚未完善，緊鄰二環(huán)路，灰塵、噪音較大并且存在一定的安全隱患。 面積分布 m2— m2 地理位置 較好 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層高層 社區(qū)配套 會所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 均 價 2900 元 /m2 去化分析 一期已售磬、二期銷售近 90% 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競爭個案 2：東湖山莊碧云閣 案 名 東湖山莊碧云閣 項(xiàng)目位置 天柱山路瑤海公園東側(cè) 投資興建 合肥利港置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目主題概念 生活新綠洲都市新地標(biāo) 項(xiàng)目知名度 一般 主力面積 m2120 m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 合肥新站綜合開發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研 究院 主力總價 37 萬 工程進(jìn)度 封頂 規(guī)劃形態(tài) 底層沿街商鋪、多層 6 幢、高層 8幢、高層 1 幢 開盤時間 綜合分析 總建筑面積 11 萬平方米 生活配套 一般 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢明顯、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、緊鄰東區(qū)兩大公園，區(qū)域居住指數(shù)較高。 劣勢：交通一般，周邊生活配套設(shè)施尚未完善。 面積分布 多層 m2148 m2 高層 地理位置 一般 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層高層、 18 高層 社區(qū)配套 會所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 一般 平均單價 多層 2850 元 /m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較差，廣告設(shè)計(jì)水平一般。 競爭個案 3：巴黎春天 案 名 巴黎春天 項(xiàng)目位置 汴河路與大別山路交匯處 投資興建 合肥元太置業(yè)有限公司 項(xiàng)目主題概念 這里的生活很巴黎 項(xiàng)目知名度 高 主力面積 120M2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 德國艾森建筑設(shè)計(jì)有限公司 主力總價 35 萬 工程進(jìn)度 已建 5 層 規(guī)劃形態(tài) 多層、高層、連排別墅 開盤時間 20xx65 綜合分析 總建筑面積 27 萬平米 生活配套 一般 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢明顯、戶型比例合理、緊鄰東區(qū)生態(tài)公園，內(nèi)景優(yōu) 美 面積分布 m2— m2 地理位置 較好 劣勢：交通不方便，周邊生活配套設(shè)施尚未完善，緊鄰二環(huán)路，灰塵、噪音較大并且存在一定的安全隱患。 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層 高層 社區(qū)配套 會所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 平均單價 2800 元 / m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競爭個案 4：康城水云間 案 名 康城水云間 項(xiàng)目位置 汴河路與大別山路交匯處 投資興建 合 肥城開 項(xiàng)目主題概念 每周七天的公園生活 項(xiàng)目知名度 高 主力面積 120 m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 合肥市建筑設(shè)計(jì)院 主力總價 35 萬 工程進(jìn)度 封頂 規(guī)劃形態(tài) 多層、高層 開盤時間 綜合分析 總建筑面積 17 萬平米 生活配套 一般 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢明顯、戶型比例合理、緊鄰東區(qū)生態(tài)公園，內(nèi)景優(yōu)美，區(qū)內(nèi)配套齊全。 劣勢：交通不方便，周邊生活配套設(shè)施尚未完善。 面積分布 91 m2— m2 地理位置 一般 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層 高層 社 區(qū)配套 會所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 平均單價 2800 元 /m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競爭態(tài)勢分析 1）、市場競爭層次劃分 主要對整體市場做出競爭屬性劃分，分別從價格段劃分，市場檔次的界定及各盤所對應(yīng)的主要目標(biāo)客戶群三個方面來進(jìn)行板塊市場競爭層次劃分。 指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價（元 /㎡ ） 市場檔次定位 客戶群構(gòu)成 主力戶型分布（ ㎡ ） 主題概念 中興西湖花園 2900 中端 鐵路部門 60% 教師公務(wù)員 畫境人居 醉美西湖 30% 東湖山莊 2850 中端 鐵路部門 40% 教師公務(wù)員30% 90120 生活新綠洲 都市新地標(biāo) 康城水云間 2800 中端 安 徽 大市場50% 周邊拆遷戶30% 120 每周七天的 公園生活 巴黎春天 2800 中端 武警支隊(duì)等團(tuán)購 120 這里的生活 很巴黎 小結(jié)： 據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，板塊市場的均價都集中在 2800 元左右，主力面積多集中在 120 平米，客戶群多為 鐵路部門職工 和安徽大市場工商戶 ，項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，打價格戰(zhàn)在所難免。項(xiàng) 目在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)上均表現(xiàn)較好。 從上表數(shù)據(jù)反映，板塊市場的主力戶型面積多集中以 中小戶型（ 90—120 平米）為主力。 而從戶型功能和創(chuàng)新性來看，各盤戶型功能結(jié)構(gòu)較為合理，基本做到動靜分離，干濕分區(qū)，較大開間觀景，三廳二衛(wèi)等基本要素，但創(chuàng)新功能缺乏。板塊市場內(nèi)，主力戶型面積仍有可靈活選擇空間，在創(chuàng)新功能上，仍會有可發(fā)揮之空間。 從板塊內(nèi)目前所形成的消費(fèi)市場來看，板塊主要客戶群體，可作出兩個層次的劃分，分別是 享受型及安居型 兩級客戶市場的劃分，而區(qū)域目前在售的項(xiàng)目客戶群體定 位以安居型客戶為主。 2）、板塊市場細(xì)分缺口分析 綜合上述板塊市場的行業(yè)環(huán)境，競爭態(tài)勢，基于產(chǎn)品特征反映市場需求特征實(shí)時走勢的原理，我們對板塊市場細(xì)分的缺口作出以下分析： a） 市場定位缺口 板塊市場在售樓盤由于同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，安居型樓盤市場定位均向中端客戶市場靠攏，價格相當(dāng)，鑒于上述競爭關(guān)系，上述現(xiàn)象對于各盤來說，不投入高成本較難超出同質(zhì)化，即使投入高成本亦難再往上提升差異化競爭空間，導(dǎo)致承擔(dān)相當(dāng)?shù)膲毫Α? 因此，在市場定位上，本案采取安居型和享受型客戶群相結(jié)合的市場定位，運(yùn)用不對稱戰(zhàn)術(shù)。 b） 產(chǎn)品缺口 （ 1）建筑風(fēng)格運(yùn)用的缺口 在一線地段現(xiàn)代派風(fēng)格住宅占主流的情況下，開發(fā)一種全新的建筑風(fēng)格，是打響差異化競爭的頭炮，運(yùn)用獨(dú)具風(fēng)情和主題的異域風(fēng)格無疑是一套奇招。 （ 2）戶型的細(xì)分缺口 板塊市場大部分項(xiàng)目都是中戶型，而且其功能創(chuàng)新不足，戶型面積、結(jié)構(gòu)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不對稱定位及創(chuàng)新性策略，科學(xué)確定功能上的創(chuàng)新是超越同質(zhì)化戶型的反映。戶型的缺口在于：缺乏理性的決策，高附加價值的戶型。 c） 開發(fā)主題缺口 板塊市場開發(fā)營銷主題按功能價值（有形的、實(shí)物的，如建筑產(chǎn)品、建材應(yīng)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)等 ）和文化價值 (無形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價值 )兩個指標(biāo)，以及高、中、低三個水平層次，可以將房地產(chǎn)開發(fā)模式劃分為不同的類型，即： 高功能價值低文化價值； 中高功能價值低文化價值； 中高功能價值中高文化價值； 高功能價值高文化價值； 中功能價值高文化價值； 低功能價值高文化價值。 不同的房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)有不同的開發(fā)理念和競爭策略。這也形成了不同的發(fā)展形式和競爭層面。 d） 價格缺口 板塊市場高端市場與中端客戶市場的銜接不緊密，容易造成客戶段的脫節(jié)，形成難以填補(bǔ)的空間。 價格缺口是：缺乏高、低價 （指總價）位，具有上升空間的和優(yōu)良性價比的價格體系。 第二部分 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)弱勢分析與對策 一、項(xiàng)目概況 香江?生態(tài)麗景地處合肥市新站區(qū)，位于穎河路與銅陵北路交匯處，生態(tài)公園正北面。項(xiàng)目總建筑面積約 40 萬平米，分期開發(fā)，一期總建筑面積約 15 萬平米，為多層、高層組合體，以多層為主，戶型面積在 80－ 130 平米之間。項(xiàng)目將聘請廣東生態(tài)委員會的有關(guān)專家做項(xiàng)目的全程設(shè)計(jì)指引，將把項(xiàng)目打造成真正意義上的生態(tài)住宅。 二、項(xiàng)目主要 賣點(diǎn)薈萃 ◆ 毗鄰 生態(tài)公園 —— 自然環(huán)境得天獨(dú)厚 ； ◆ 合肥真正意義上的生態(tài)住宅； ◆ 項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)模優(yōu)勢明顯； ◆ 項(xiàng)目戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，目標(biāo)客戶群范圍廣泛； ◆ 開發(fā)商實(shí)力雄厚； ◆ 生態(tài)公園板塊已成為新站開發(fā)區(qū)的一塊熱土，區(qū)域居住優(yōu)勢漸顯。 三、項(xiàng)目強(qiáng)弱勢分析及對策 強(qiáng)勢： 1）、區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于生態(tài)公園板塊， 周邊環(huán)境得天獨(dú)厚， 該 板塊已成為新站開發(fā)區(qū)的一塊熱土，區(qū)域居住優(yōu)勢漸顯 。 2）、真正意義上的生態(tài)住宅優(yōu)勢： 項(xiàng)目將根據(jù)呂博士做全程規(guī)劃指引，打造合肥真正意義上 的生態(tài)住宅，這一點(diǎn)是其它項(xiàng)目短期內(nèi)難以達(dá)到的。 3）、戶型優(yōu)勢 項(xiàng)目一期規(guī)劃戶型主要集中在 80－ 130 平米之間，該類面積戶型需求量極大，近幾年一直是合肥市暢銷戶型。 4）、規(guī)模優(yōu)勢： 由于項(xiàng)目整體規(guī)模較大，便于發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，結(jié)合戶型優(yōu)勢，項(xiàng)目可打造成合肥老百姓買的起的好房子。 5）、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢： 項(xiàng)目以多層為主，集高層、小戶型公寓、 SOHO 公寓為一體，目標(biāo)客戶群體廣泛。 弱勢分析與應(yīng)對策略 1）、區(qū)域高層物業(yè)市場抗性較大 由于項(xiàng)目高層住宅所占比重較大，而高層住宅在本 區(qū)域市場抗性較大； 應(yīng)對策略 ：利用高層住宅戶型設(shè)計(jì)、價格、景觀、配套優(yōu)勢，采用先推多層，在項(xiàng)目品牌知名度有所提升時再推高層，同時采用買高層住宅送物管等促銷手段，引導(dǎo)目