【正文】 地的惡性炒作進(jìn)行禁止。從出臺(tái)的 “國(guó)八條”和《意見》來(lái)看，政府顯然已經(jīng)深刻了解到了這一點(diǎn)，所以采取了相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整。這包括房地產(chǎn)交易稅、土地出讓金等方方面面。比如在調(diào)整樓市高低檔住房比例搭配方面，政府可能還會(huì)對(duì)購(gòu)買高檔住宅的消費(fèi)者加收相關(guān)稅費(fèi)。從最近兩政策透露的信息看，距離前不久消費(fèi)者貸款門檻的提高，以后開發(fā)商貸款的門檻也將相應(yīng)拔高。 受新政影響，預(yù)計(jì)未來(lái)樓市將呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢(shì)： 首先是開發(fā)方向的調(diào)整，商品房的總體開發(fā)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生改變。近期如此，以后兩年也同樣如此，這會(huì)成為一個(gè)方向。一些實(shí)力不濟(jì)或信譽(yù)不良的開發(fā)商在獲取土地方面難度將進(jìn)一步增大，一些真正適應(yīng)變化的新秀企業(yè)可能脫穎而出。具體是什么，現(xiàn)在還難以說(shuō)定，不過這確實(shí)系市場(chǎng)所需。 再次就是 國(guó)家對(duì)資本運(yùn)營(yíng)管理將繼續(xù)強(qiáng)化，開發(fā)商從銀行獲取貸款的途徑將越來(lái)越少，難度也越來(lái)越大，一些不善于自覺控制資金風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商會(huì)因此付出更多的代價(jià)。該體制主要用于行業(yè)信息的披露與優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的透明，為行業(yè)提供真正權(quán)威實(shí)用的準(zhǔn)確信息。這不是說(shuō)體現(xiàn)在一般意義上消費(fèi)者與開發(fā)商間的維權(quán)斗爭(zhēng)，而是將滲入到開發(fā)商從獲得土地到銀行貸款再到銷售、物管等所有環(huán)節(jié)之中，一個(gè)高透明度、 法治性的中國(guó)樓市將會(huì)被逐步建成。雖然政府現(xiàn)在正以步步深入介入房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，但并不是說(shuō)就不尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的運(yùn)行。也有利于行業(yè)走向理性、和諧，走一條更健康的長(zhǎng)期發(fā)展道路。從這種意義上看，這應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)走向規(guī)范和成熟發(fā)展的一個(gè)新起點(diǎn)。 二、合肥市 20xx 年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 樓市壓力何時(shí)釋放 目前一路飄紅的合肥房產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控，漸漸降溫。樓市和股市一樣，是一個(gè)比較敏感的市場(chǎng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著天然的依賴，其價(jià)格變化一定程度上是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的先行指標(biāo)。而多數(shù)開發(fā)商把開盤時(shí)機(jī)放到 9~10 月間， 預(yù)計(jì)那時(shí)候，房產(chǎn)新政的各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則已逐步出臺(tái)，購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)應(yīng)該也已經(jīng)緩解，而開發(fā)商也將通過多種方式活躍市場(chǎng)，促進(jìn)成交，新盤將會(huì)集中放量。 房市預(yù)期看好、房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩 作為具有虛擬經(jīng)濟(jì)成分的房地產(chǎn)，很容易受經(jīng)濟(jì)景氣和媒體渲染的影響，從而行成高漲、下瀉的態(tài)勢(shì)。銀行雖然受垂直控制，實(shí)行了一些從嚴(yán)的政策包括加息，但相對(duì)來(lái)說(shuō)還不足以對(duì)房?jī)r(jià)形成足夠大的實(shí)質(zhì)影響。 為了平抑市場(chǎng)暴漲的商品房房?jī)r(jià)，合肥市政府已決定劃撥土地新建 50 萬(wàn)平方米“平價(jià)房”投放市場(chǎng)，政府對(duì)房?jī)r(jià)暴漲已給出了一個(gè)明確的用市場(chǎng)手段干預(yù)的信號(hào)。 結(jié)論 自 20xx 年 3 月合肥市各區(qū)域重新規(guī)劃調(diào)整后，經(jīng)過 3 年多的發(fā)展，一個(gè)多中心競(jìng)相并立、多特色并行的新合肥已初步形成，由此促生了物資流、人才流、資金流 、信息流的匯聚，對(duì)合肥周邊地區(qū)的輻射力與吸引力進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)的積聚效應(yīng)已初露端倪；如今的合肥已成為江淮腹地一顆璀璨的明珠。合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期。 面對(duì)宏觀調(diào)控，合肥市房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。 三、近期購(gòu)房者市場(chǎng)狀況 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，同時(shí)受政策環(huán)境和生活習(xí)性的影響，居民購(gòu)房所主要考慮的因素也在不斷變化。 2）、消費(fèi)者對(duì)于多層仍然情有獨(dú)鐘，多層占到調(diào)查總?cè)藬?shù)的 ％，高層 ％，消費(fèi)者對(duì)高層和別墅不是很“感冒”。同時(shí)高層，高層配有電梯等物業(yè)管理設(shè)施，在物業(yè)管理費(fèi)用上對(duì)廣大消費(fèi)者又形成一種壓力，每個(gè)月要掏幾百塊錢的物業(yè)管理費(fèi)，讓普通市民覺得很不劃算。 3)、 從消費(fèi)者所期望的購(gòu)買區(qū)域和便利程度上分析大部分消費(fèi)者趨向于二環(huán)以內(nèi)，占到總?cè)藬?shù)的 ％，認(rèn)為學(xué)區(qū)、商場(chǎng)、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施離所期望購(gòu)買樓盤較近則會(huì)增加購(gòu)買進(jìn)程的消費(fèi)者占到總?cè)藬?shù)的％。消費(fèi)者的購(gòu)房區(qū)域觀念在不斷加強(qiáng)。 4)、 從消費(fèi)者的購(gòu)房目的分析，此次調(diào)研的大部分人群是以二次置業(yè)為主要目的，二次置業(yè)的人群一般是對(duì)自己現(xiàn)有居住條件不是很滿意，如：房型設(shè)計(jì)不合理、通風(fēng)采光較差、面積偏小、物業(yè)管理不合理等因素，為了改善自身的居住生活條件而選擇二次置業(yè)。 5)、 從合肥市民了解房產(chǎn)信息的途徑分析看，大部分市民了解房產(chǎn)信息和樓盤信息是通過報(bào)紙廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告也有大的提升，首次超過 10％。 只有不斷發(fā)展、創(chuàng)新才能使企業(yè)立于不敗之地。區(qū)劃調(diào)整兩年來(lái)已先后被評(píng)為全國(guó)科普示范城區(qū)、全國(guó)青年文明 社區(qū)、全省綜治模范區(qū)。 瑤海區(qū)是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 擁有合鋼公司、安徽氯化、聯(lián)合利華等大中型企業(yè) 160 多家，兼并重組嫁接的空間廣闊，發(fā)展工業(yè)的氛圍濃厚。 瑤海區(qū)是新興市場(chǎng)區(qū) 已建成包括家具建材、糖酒日雜、汽車 配件、花鳥古玩等 6 大類 39 個(gè)大中型市場(chǎng)，其中安徽大市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)、東方商城等在省內(nèi)外享有盛名。 科教文衛(wèi)體系完善 轄區(qū)內(nèi)擁有各類學(xué)校近百所，適齡兒童入學(xué)率 100%；各級(jí)醫(yī)院擁有床位 1300 余張，全區(qū)孕產(chǎn)婦入保率、兒童入保率 100%；連續(xù) 10 年榮獲省、市“計(jì)劃生育先進(jìn)區(qū)”的光榮稱號(hào)；“樂在基層、樂在群眾”的社區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩；李鴻章出生地、少荃湖觀光、觀光型生態(tài)農(nóng)業(yè)等旅游資源的開發(fā)正在有條 不紊的開展中。 2）、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況 區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中區(qū)域，區(qū)域主要以商業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)工人為主要的居民職業(yè)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者主要在安徽大市場(chǎng)、汽摩配市場(chǎng)。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的購(gòu)買能力較強(qiáng)。家庭戶中三人戶的小型家庭占全部家庭戶數(shù)的 %，四人戶占 %，二人戶占 %，一人戶、五人戶、六人及六人以上戶加起來(lái)總和為總數(shù)的 %。 原因主要是： （ 1）計(jì)劃生育的剛性作用； （ 2）居民自覺自愿控制人口的要求； （ 3）由于生活水平不斷提高，居住條件得到明顯改善，年青人普遍愿意自立門戶，不與父母同住?；A(chǔ)設(shè)施完善，交通十分便利；人均綠地面積達(dá) 10 平方米；居民收入水平在合肥市名列前茅。 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ： 在售、將售樓盤 20 家左右，多屬于中小規(guī)模，它們或單一多層或多層、高層組合，成為東區(qū)樓盤開發(fā)圈的中心。 樓市聚焦 ： 樓盤集中緊湊，多集中在臨泉路、北二環(huán)路、勝利路附近，形成人口集中的居住帶。 未來(lái)展望 ： 以第三產(chǎn)業(yè)為主體，以現(xiàn)代商貿(mào)為重點(diǎn)，以專業(yè)市場(chǎng)為特色，全面完成轄區(qū) 10 平方公里的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，將新站開發(fā)區(qū)建設(shè)成新興三產(chǎn)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城區(qū)。 生態(tài)公園板塊特點(diǎn) 生態(tài)公園板塊的優(yōu)勢(shì)在于未來(lái)發(fā)展空間巨大。 以 “生態(tài)瑤 海 ”提高區(qū)域文化品位，合肥市政府花巨資修建了生態(tài)公園，公開免費(fèi)對(duì)游人開放，生態(tài)公園的規(guī)劃建設(shè)大大改善了北二環(huán)乃至新站開發(fā)區(qū)的居住環(huán)境。 五、板塊競(jìng)爭(zhēng)狀況 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 1：中興西湖花園 案 名 中興西湖花園 項(xiàng)目位置 雙七路與天柱山路交匯處 投資興建 合肥西湖房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目主題概念 畫境人居 面積分布 m2— m2 地理位置 較好 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層高層 社區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 均 價(jià) 2900 元 /m2 去化分析 一期已售磬、二期銷售近 90% 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 2：東湖山莊碧云閣 項(xiàng)目位置 天柱山路都市新地標(biāo) 項(xiàng)目知名度 一般 主力面積 m2120 m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 合肥新站綜合開發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研 究院 主力總價(jià) 37 萬(wàn) 工程進(jìn)度 封頂 規(guī)劃形態(tài) 底層沿街商鋪、多層 6 幢、高層 8幢、高層 1 幢 開盤時(shí)間 綜合分析 總建筑面積 11 萬(wàn)平方米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、緊鄰東區(qū)兩大公園，區(qū)域居住指數(shù)較高。 面積分布 多層 m2148 m2 高層 地理位置 一般 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層高層、 18 高層 社區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 一般 平均單價(jià) 多層 2850 元 /m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較差，廣告設(shè)計(jì)水平一般。 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層 高層 社區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 平均單價(jià) 2800 元 / m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 4：康城水云間 案 名 康城水云間 項(xiàng)目位置 汴河路與大別山路交匯處 投資興建 合 肥城開 項(xiàng)目主題概念 每周七天的公園生活 項(xiàng)目知名度 高 主力面積 120 m2 調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì) 合肥市建筑設(shè)計(jì)院 主力總價(jià) 35 萬(wàn) 工程進(jìn)度 封頂 規(guī)劃形態(tài) 多層、高層 開盤時(shí)間 綜合分析 總建筑面積 17 萬(wàn)平米 生活配套 一般 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、戶型比例合理、緊鄰東區(qū)生態(tài)公園，內(nèi)景優(yōu)美，區(qū)內(nèi)配套齊全。 面積分布 91 m2— m2 地理位置 一般 建筑樓層 6＋ 1 復(fù)式、 11 層 高層 社 區(qū)配套 會(huì)所、幼兒園 景觀設(shè)計(jì)狀況 良好 平均單價(jià) 2800 元 /m2 廣告投放狀況 廣告投放力度大，宣傳策略較好，廣告設(shè)計(jì)水平高 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 1）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次劃分 主要對(duì)整體市場(chǎng)做出競(jìng)爭(zhēng)屬性劃分，分別從價(jià)格段劃分，市場(chǎng)檔次的界定及各盤所對(duì)應(yīng)的主要目標(biāo)客戶群三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次劃分。水云間 2800 中端 安 徽 大市場(chǎng)50% 周邊拆遷戶30% 120 每周七天的 公園生活 巴黎春天 2800 中端 武警支隊(duì)等團(tuán)購(gòu) 120 這里的生活 很巴黎 小結(jié)： 據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，板塊市場(chǎng)的均價(jià)都集中在 2800 元左右，主力面積多集中在 120 平米，客戶群多為 鐵路部門職工 和安徽大市場(chǎng)工商戶 ，項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，打價(jià)格戰(zhàn)在所難免。 從上表數(shù)據(jù)反映，板塊市場(chǎng)的主力戶型面積多集中以 中小戶型（ 90—120 平米）為主力。板塊市場(chǎng)內(nèi)，主力戶型面積仍有可靈活選擇空間，在創(chuàng)新功能上，仍會(huì)有可發(fā)揮之空間。 2）、板塊市場(chǎng)細(xì)分缺口分析 綜合上述板塊市場(chǎng)的行業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，基于產(chǎn)品特征反映市場(chǎng)需求特征實(shí)時(shí)走勢(shì)的原理，我們對(duì)板塊市場(chǎng)細(xì)分的缺口作出以下分析： a） 市場(chǎng)定位缺口 板塊市場(chǎng)在售樓盤由于同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，安居型樓盤市場(chǎng)定位均向中端客戶市場(chǎng)靠攏，價(jià)格相當(dāng)，鑒于上述競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，上述現(xiàn)象對(duì)于各盤來(lái)說(shuō)，不投入高成本較難超出同質(zhì)化，即使投入高成本亦難再往上提升差異化競(jìng)爭(zhēng)空間，導(dǎo)致承擔(dān)相當(dāng)?shù)膲毫Α? b） 產(chǎn)品缺口 （ 1）建筑風(fēng)格運(yùn)用的缺口 在一線地段現(xiàn)代派風(fēng)格住宅占主流的情況下，開發(fā)一種全新的建筑風(fēng)格，是打響差異化競(jìng)爭(zhēng)的頭炮，運(yùn)用獨(dú)具風(fēng)情和主題的異域風(fēng)格無(wú)疑是一套奇招。戶型的缺口在于：缺乏理性的決策，高附加價(jià)值的戶型。 不同的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)有不同的開發(fā)理念和競(jìng)爭(zhēng)策略。 d） 價(jià)格缺口 板塊市場(chǎng)高端市場(chǎng)與中端客戶市場(chǎng)的銜接不緊密，容易造成客戶段的脫節(jié)，形成難以填補(bǔ)的空間。 第二部分 項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)弱勢(shì)分析與對(duì)策 一、項(xiàng)目概況 香江?生態(tài)麗景地處合肥市新站區(qū)，位于穎河路與銅陵北路交匯處，生態(tài)公園正北面。項(xiàng)目將聘請(qǐng)廣東生態(tài)委員會(huì)的有關(guān)專家做項(xiàng)目的全程設(shè)計(jì)指引，將把項(xiàng)目打造成真正意義上的生態(tài)住宅。 三、項(xiàng)目強(qiáng)弱勢(shì)分析及對(duì)策 強(qiáng)勢(shì)： 1）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于生態(tài)公園板塊， 周邊環(huán)境得天獨(dú)厚， 該 板塊已成為新站開發(fā)區(qū)的一塊熱土，區(qū)域居住優(yōu)勢(shì)漸顯 。 3）、戶型優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目一期規(guī)劃戶型主要集中在 80－ 130 平米之間，該類面積戶型需求量極大，近幾年一直是合肥市暢銷戶型。 5）、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目以多層為主，集高層、小戶型公寓、 SOHO 公寓為一體，目標(biāo)客戶群體廣