【正文】 包干招標(biāo)；特殊情況下無法采用工程量清單總價包干招標(biāo)時，須經(jīng)各分公司第一負(fù)責(zé)人簽字，由采購負(fù)責(zé)部門報送集團(tuán)工程及采購管理部與成本審算中心，經(jīng)集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后方可執(zhí)行。,招標(biāo)采購 實操,招標(biāo)采購—前期工作—招標(biāo)計劃,招標(biāo)工作具體實施前，由采購負(fù)責(zé)部門組織成本管理部、項目經(jīng)理部、設(shè)計管理部等相關(guān)部門進(jìn)行招標(biāo)策劃。 招標(biāo)策劃主要內(nèi)容應(yīng)包括：標(biāo)段劃分、入圍單位的選擇標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)的詳細(xì)安排； 標(biāo)段劃分：應(yīng)綜合工程的復(fù)雜程度、技術(shù)要求、工期要求，結(jié)合承建商的實力以及招標(biāo)人自身的管理水平，合理劃分標(biāo)段。避免標(biāo)段過小導(dǎo)致合作方不能發(fā)揮規(guī)模效益，而提高報價；也要防止標(biāo)段劃分過大導(dǎo)致不能按時竣工或者降低工程質(zhì)量。 下述工程項目宜采用兩階段招標(biāo)法：招標(biāo)項目的技術(shù)含量高，產(chǎn)品質(zhì)量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標(biāo)產(chǎn)品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機(jī)電產(chǎn)品。兩階段招標(biāo)法即先進(jìn)行方案招標(biāo)(可要求投標(biāo)方初步報價)，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備型號后再進(jìn)行第二階段招標(biāo)。 尤其是包括付款的具體籌劃舉例、案例。,招標(biāo)采購 實操,招標(biāo)采購—前期—招標(biāo)策劃、籌劃,尤其是包括付款的具體籌劃舉例,招標(biāo)采購 實操,招標(biāo)采購—前期—招標(biāo)策劃、籌劃,標(biāo)段分期計劃（舉例）,一期開發(fā)區(qū)域,二期開發(fā)區(qū)域,,一標(biāo)段,二標(biāo)段,三標(biāo)段,四標(biāo)段,三期開發(fā)區(qū)域,園林景觀舉例,招標(biāo)采購 實操,招標(biāo)采購—前期—招標(biāo)策劃、籌劃,招標(biāo)文件,招標(biāo)文件由采購負(fù)責(zé)部門組織成本部、項目經(jīng)理部及法律人員共同起草。對于使用頻率較高的某類招標(biāo)文件，采購負(fù)責(zé)部門應(yīng)組織相關(guān)人員編制“ 標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件”或“示范招標(biāo)文件”。 施工招標(biāo)文件分正文和附件兩部分。正文包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價要求、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時間和地點、評標(biāo)辦法、違約責(zé)任、投標(biāo)押金、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等；附件包括：技術(shù)標(biāo)編制要求、經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制要求、工程量清單報價表、甲控材料表(含甲供、甲指乙供)、施工圖、擬簽的合同文本。,招標(biāo)采購 實操,招標(biāo)文件,招標(biāo)文件應(yīng)完整、系統(tǒng)，全文表述準(zhǔn)確，對于涉及雙方利益的經(jīng)濟(jì)條款，應(yīng)在招標(biāo)文件中表述清晰，避免事后發(fā)生糾紛。 公司在開展招標(biāo)工作時，應(yīng)已對擬招標(biāo)項目的市場價格、主流供應(yīng)商或生產(chǎn)加工工藝等有清晰的了解。施工類招標(biāo)應(yīng)根據(jù)工程量清單、當(dāng)?shù)仡A(yù)算定額和通行的取費標(biāo)準(zhǔn)、市場行情編制評標(biāo)參考價，應(yīng)力求準(zhǔn)確、全面，不得漏項。 各類工程招標(biāo)均不設(shè)立非公開性質(zhì)的標(biāo)底。如公司對擬招標(biāo)項目之造價市場行情比較熟悉，可設(shè)立參考總價、參考單價和取費等級、下浮點數(shù)之類的公開性標(biāo)底；公開性標(biāo)底應(yīng)包含在招標(biāo)文件中，為每一個投標(biāo)者知曉。 屬于新技術(shù)、新工藝或?qū)κ袌鲂星椴涣私獾墓こ?，則不應(yīng)設(shè)置公開標(biāo)底，免起誤導(dǎo)作用，此時應(yīng)多邀請投標(biāo)單位參與投標(biāo)，主要依靠競爭獲取合理低價。 招標(biāo)文件中，應(yīng)要求投標(biāo)單位及時回標(biāo)，并將技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)分開封裝，以方便我方評標(biāo)。 總包工程經(jīng)批準(zhǔn)不采用工程量清單總價包干招標(biāo)的項目，須在招標(biāo)文件和合同中明確計費依據(jù)，并規(guī)定在施工單位收到完備施工圖后60個日歷天內(nèi)，甲乙雙方完成施工圖預(yù)算的編制及核對工作，并就確定后的總價簽署補(bǔ)充協(xié)議。,招標(biāo)采購 實操,投標(biāo)單位的選擇,投標(biāo)單位的選擇直接影響到招標(biāo)工作的質(zhì)量 招標(biāo)單位應(yīng)深入了解市場，包括能承接該招標(biāo)工程的隊伍數(shù)量、市場價格、供求現(xiàn)狀，以及擬選入圍單位的技術(shù)實力、管理水平、資信狀況、歷史工程，結(jié)合我方的工程管理水平、招標(biāo)工程項目的特點，選擇入圍投標(biāo)單位；對于材料設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)重點了解其生產(chǎn)工藝及原料來源等情況。 各項招標(biāo)采用邀請招標(biāo)的方式，至少有3家投標(biāo)單位參與競標(biāo)。多標(biāo)段同時發(fā)標(biāo)時，一個標(biāo)段不得少于3家投標(biāo)單位，同一單位不得參加2個以上的標(biāo)段投標(biāo)，總體中標(biāo)率不得高于50%。 參與投標(biāo)的單位是通過資質(zhì)審查或在“合格供方名錄”選擇的單位。該工作由采購負(fù)責(zé)部門主持，公司內(nèi)所有職員均可以推薦隊伍，推薦人在《供方考察結(jié)果審批表》中填寫推薦說明，通過資質(zhì)審查后參與投標(biāo)，入圍投標(biāo)單位的最終選擇由招標(biāo)小組集體確定。 為規(guī)避推薦風(fēng)險，推薦人回避與推薦單位的相關(guān)業(yè)務(wù)決策。,招標(biāo)采購 實操,投標(biāo)單位的選擇,投標(biāo)單位的選擇直接影響到招標(biāo)工作的質(zhì)量 選擇入圍投標(biāo)單位應(yīng)注意保證其間有充分的競爭，避免相互之間有關(guān)聯(lián)關(guān)系、十分熟悉的同類供方參加同一項工程的競標(biāo)。總包工程招標(biāo)必須保證每年有至少兩個新入圍的投標(biāo)單位，或每次有至少一個新入圍的投標(biāo)單位參與；分包工程力求每次招標(biāo)均有新入圍的投標(biāo)單位參與。 供方名錄中刪除，并列入《不合格供方名錄》。,招標(biāo)采購 實操,投標(biāo)單位的選擇,公司優(yōu)先選擇具有良好合作記錄的合格供應(yīng)商參加投標(biāo)，合作記錄評價包括：工程質(zhì)量（供貨質(zhì)量）、現(xiàn)場管理、經(jīng)濟(jì)結(jié)算、歷次投標(biāo)記錄等；在公司投標(biāo)記錄中，經(jīng)常投出最高價或接近最高價的隊伍，一般情況下，不再選擇其入圍投標(biāo)；反之，經(jīng)常投出最低價或次低價的隊伍，應(yīng)優(yōu)先選擇其作為入圍投標(biāo)單位。 各地公司應(yīng)建立本公司的《合格供方名錄》、《不合格供方名錄》，對供方實行分級管理制度，級別高的合格供方在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。,招標(biāo)采購 實操,投標(biāo)單位的選擇,對未列入“合格供方名錄”中的新單位，應(yīng)由采購負(fù)責(zé)部門組織招標(biāo)相關(guān)部門考察，考察人員不得少于兩人(且分屬不同部門)，考察結(jié)束后填寫《供方考察結(jié)果審批表》，經(jīng)公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審查合格后列入“合格供方名錄”。 合格供方應(yīng)符合以下要求：證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；技術(shù)力量和資金實力雄厚，滿足相應(yīng)投標(biāo)工程的需求；重合同、守信用，信譽(yù)良好；近三年無重大質(zhì)量、安全事故；近三年與萬科無訴訟，無舞弊、賄賂、串標(biāo)等行為。 采購 負(fù)責(zé)部門應(yīng)組織相關(guān)部門定期對合格供方資格進(jìn)行評審，評審依據(jù)包括履約情況、 合作情況、技術(shù)能力和經(jīng)濟(jì)能力變化狀況等，對不合適的供方應(yīng)及時從合格供方名 錄中刪除，并列入《不合格供方名錄》。,招標(biāo)采購 實操,集團(tuán)于2014年2月17日在深圳萬科國際會議中心召開“集團(tuán)合作伙伴春茗會”。 會上首次向公眾發(fā)布了“2013年度合格供應(yīng)商名錄”，覆蓋了總包，監(jiān)理，裝修總包，門窗，景觀，基礎(chǔ)工程，材料設(shè)備七大類供應(yīng)商， 共824家，其中“A級供應(yīng)商”35家。 各類供應(yīng)商排名不分先后，按字母順序排列。 包括：總包類、監(jiān)理類、裝修、門窗、景觀、基礎(chǔ)工程類、材料設(shè)備類。,招標(biāo)采購 實操,合作單位的選擇,2013年度集團(tuán)合格供應(yīng)商名錄,分析—總結(jié)規(guī)律：,招標(biāo)采購 實操,合作單位的選擇,招標(biāo)采購 實操,發(fā)標(biāo)及招標(biāo)答疑,招標(biāo)文件的發(fā)放由采購負(fù)責(zé)部門招標(biāo)經(jīng)辦人直接發(fā)放給投標(biāo)單位。為保證投標(biāo)單位履行其投標(biāo)承諾，公司宜收取一定的投標(biāo)保證金。 招標(biāo)答疑會由采購負(fù)責(zé)部門組織，成本管理部、項目經(jīng)理部或設(shè)計管理部參加；應(yīng)注意把招標(biāo)工程概況、技術(shù)要求、報價要求、及招標(biāo)中的非常規(guī)做法向所有投標(biāo)方進(jìn)行交底，避免理解差異，使投標(biāo)在回標(biāo)分析時更具可比性。 招標(biāo)答疑會上還需對集團(tuán)的價值觀及工程中相應(yīng)的風(fēng)險(如客戶索賠)等事項進(jìn)行培訓(xùn)交底，引導(dǎo)和培養(yǎng)投標(biāo)單位合理報價，避免事后引起不必要的爭端。 招標(biāo)答疑要做好記錄工作，整理好作為招標(biāo)文件的附件發(fā)給所有投標(biāo)單位，包括投標(biāo)期間招標(biāo)方認(rèn)為需要回答的投標(biāo)方的其它疑問。 如有必要組織現(xiàn)場踏勘的，由采購負(fù)責(zé)部門統(tǒng)一安排，項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)現(xiàn)場組織、回答施工單位現(xiàn)場提出的疑問，并將書面記錄統(tǒng)一發(fā)送至采購負(fù)責(zé)部門。,招標(biāo)采購 實操,開標(biāo),投標(biāo)單位應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的日期之前將投標(biāo)文件送交采購負(fù)責(zé)部門，不按時回標(biāo)視為廢標(biāo)，接標(biāo)人應(yīng)予以記錄。 開標(biāo)時采購負(fù)責(zé)部門、成本管理部兩人以上現(xiàn)場拆封，并由參加開標(biāo)的全體人員在投標(biāo)文件的主要經(jīng)濟(jì)條款頁簽字確認(rèn)。通過互聯(lián)網(wǎng)投標(biāo)的，在設(shè)定的開標(biāo)時間自動開標(biāo)，不需見證及簽字。,招標(biāo)采購 實操,評標(biāo),評標(biāo)時首先廢除經(jīng)校核后的最高報價標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)標(biāo)由成本管理部負(fù)責(zé)評比分析，技術(shù)標(biāo)由采購負(fù)責(zé)部門組織項目管理部、設(shè)計管理部等相關(guān)部門評比分析。 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評比和技術(shù)標(biāo)評比應(yīng)在統(tǒng)一實施方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 技術(shù)要求高，或?qū)ε浜稀⒕S修服務(wù)有特殊要求的招標(biāo)工程，宜采用兩階段評標(biāo)法，先評技術(shù)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)評比結(jié)果確定后再評經(jīng)濟(jì)標(biāo)。普通工程的技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)可同時評比。,招標(biāo)采購 實操,評標(biāo),在兩階段評標(biāo)法中，如果技術(shù)標(biāo)的評比結(jié)果對經(jīng)濟(jì)標(biāo)評比產(chǎn)生影響，從而不能按照經(jīng)濟(jì)標(biāo)評比順序選擇投標(biāo)隊伍的，應(yīng)先行做出說明并經(jīng)招標(biāo)小組集體確認(rèn)。 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評比中，應(yīng)以總價對比為基礎(chǔ)，同時比較主要項目單價和工程量調(diào)整情況，防止投標(biāo)單位運(yùn)用不平衡報價抬高后續(xù)變更成本。 采購負(fù)責(zé)部門應(yīng)組織相關(guān)部門召開評標(biāo)會議，綜合分析經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)表評比結(jié)果，最終形成綜合分析報告，對意向中標(biāo)單位達(dá)成一致意見或形成建設(shè)性意見。,招標(biāo)采購 實操,評標(biāo),評標(biāo)舉例,招標(biāo)采購 實操,澄清與商務(wù)談判,如發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人技術(shù)或經(jīng)濟(jì)標(biāo)書內(nèi)容表述不清、理解存在歧義，對評標(biāo)結(jié)果會產(chǎn)生明顯影響的，可以要求投標(biāo)單位對標(biāo)書予以澄清，并用書面形式列明澄清內(nèi)容送招標(biāo)人作為評定標(biāo)的補(bǔ)充依據(jù)。 投標(biāo)單位對標(biāo)書的澄清不得對原投標(biāo)文件構(gòu)成實質(zhì)性修改，否則應(yīng)不予接受。 招標(biāo)實施過程中應(yīng)維護(hù)招標(biāo)的嚴(yán)肅性和招標(biāo)人的威信，謹(jǐn)慎選擇談判。宜通過招標(biāo)前培訓(xùn)交底，事前引導(dǎo)投標(biāo)單位合理報價，逐步減少談判次數(shù)。,招標(biāo)采購 實操,澄清與商務(wù)談判,評定標(biāo)過程中，如投標(biāo)價皆高于招標(biāo)人預(yù)期，但差距較小，仍屬合理報價范圍，不宜全部廢除重新招標(biāo)時，經(jīng)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，可與報價較低的投標(biāo)單位就中標(biāo)條件進(jìn)行商務(wù)談判；若意向中標(biāo)人的合作條件符合市場行情，避免再就中標(biāo)條件進(jìn)行反復(fù)談判。 談判人員就談判的方向與目的事前達(dá)成一致，并確定1～2名主談人，確保口徑統(tǒng)一。技術(shù)部分和經(jīng)濟(jì)部分的澄清與談判分別由采購負(fù)責(zé)部門和成本管理部主持，但與供方的約談至少有兩個部門的人員參與，并就約談結(jié)果填寫《工程約談記錄》。,招標(biāo)采購 實操,澄清與商務(wù)談判,談判舉例,招標(biāo)采購 實操,定標(biāo),在施工組織設(shè)計及技術(shù)方案合理可行的情況下，總價合理且子項單價合理方可視為合理價。所有定標(biāo)價均為合理價。 定標(biāo)按如下方法執(zhí)行，在確認(rèn)的合理價范圍內(nèi)：A、最低價投標(biāo)單位中標(biāo)；B、總包工程由技術(shù)實力與配合情況良好的投標(biāo)單位按不超過最低價3%的范圍內(nèi)中標(biāo)，或非總包工程由技術(shù)實力與配合情況良好的投標(biāo)單位按不超過合理最低價5%的范圍內(nèi)中標(biāo)。 A類適用范圍：技術(shù)要求一般的工程，或技術(shù)要求較高但所有投標(biāo)方的技術(shù)實力和配合態(tài)度相當(dāng)。 B類適用范圍：①技術(shù)要求較高；②投標(biāo)方的技術(shù)實力和配合情況相差較大；在滿足以上兩個條件的同時，謹(jǐn)慎選擇談判，談判至不超過最低價3%（總包工程）或5%（非總包工程）的范圍中標(biāo)。此類定標(biāo)方法不得超過招標(biāo)金額總量的50%(總包工程及非總包工程按各期分別統(tǒng)計)。,招標(biāo)采購 實操,定標(biāo),某項招標(biāo)采用B類定標(biāo)方法時，采購負(fù)責(zé)部門應(yīng)在技術(shù)標(biāo)評比階段向招標(biāo)小組做出說明；在評定標(biāo)審批文件中應(yīng)寫出專題說明，納入招標(biāo)存檔資料。 技術(shù)實力指：投標(biāo)方資質(zhì)、技術(shù)實力、工期及質(zhì)量承諾；項目經(jīng)理和主要技術(shù)人員水平；近期及在建工程質(zhì)量及獲獎情況。配合情況指：施工和保修期配合的主動性和及時性，進(jìn)度款申報的合理程度，預(yù)結(jié)算核對的配合情況等。 中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求，對合同條件的細(xì)節(jié)問題在雙方同意的情況下可以修改。在最終確認(rèn)后的3日內(nèi)，招標(biāo)人向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。 上述過程中與投標(biāo)方的所有談判均必須有兩人以上在場，并填寫《工程約談記錄》。,招標(biāo)采購 實操,定標(biāo),下列情況不應(yīng)確定中標(biāo)單位，須重新招標(biāo)： 投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)； 去除廢標(biāo)后不足三家； 開標(biāo)后發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意； 如各標(biāo)價皆高出預(yù)期，不在合理報價范圍之內(nèi)。,招標(biāo)采購 實操,簽約與后續(xù)工作,在中標(biāo)通知書規(guī)定的合同簽訂時間之內(nèi)，采購負(fù)責(zé)部門會同成本管理部負(fù)責(zé)按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的最后承諾與中標(biāo)單位簽訂承包合同。 積極加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦等政府有關(guān)部門的溝通，積極配合政府部門的工作，爭取政府有關(guān)部門的支持。 在配合當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)招標(biāo)工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意規(guī)避各種風(fēng)險，確保合同實際利益條款的有效執(zhí)行。 具體情況參照《工程合同管理辦法》執(zhí)行。,招標(biāo)采購 實操,資料管理及招標(biāo)工作考核指標(biāo),投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)經(jīng)辦人做好項目招標(biāo)資料(招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、供方考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、評定標(biāo)評審表、約談記錄、相關(guān)會議紀(jì)要等)的收集、整理、歸檔工作。 采購負(fù)責(zé)部門必須按項目（分期）統(tǒng)計“工程量清單招標(biāo)比例”及“最低價定標(biāo)比例”，作為考核部門和公司招標(biāo)工作的依據(jù)。 集團(tuán)工程及采購管理部與集團(tuán)成本中心將不定期檢查集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司的工程招標(biāo)情況。,招標(biāo)采購 實操,其他,招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組人員及其他相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司員工守則和職業(yè)道德，不得與投標(biāo)單位私下接觸，不得接受投標(biāo)單位的財物或其他好處，不得透露有關(guān)評標(biāo)的任何情況，否則，按公司有關(guān)制度進(jìn)行處罰，觸犯國家法律者移送檢察機(jī)關(guān)。 在執(zhí)行過程中，各公司可根據(jù)實際情況編寫具體的操作細(xì)則，但需經(jīng)集團(tuán)工程及采購管理部與集團(tuán)成本審算中心審核確認(rèn)后方可實施。 在執(zhí)行過程中，各公司若采用與本制度相沖突的合作方式，采購負(fù)責(zé)部門須事前將相關(guān)事宜報送集團(tuán)工程及采購管理部與成本審算中心，經(jīng)集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。,招標(biāo)采購 實操,招標(biāo)備案,黑白合同： 風(fēng)險提示： 案例分析：,招標(biāo)采購 實操,經(jīng)驗教訓(xùn) 注意事項,乙方屬成熟且有資質(zhì)的施工單位，乙方承諾合同價格已充分考慮各種風(fēng)險（施工圖、施工現(xiàn)場條件、主材及人工等直接費的市場價格變化等）因素，本合作項目自負(fù)盈虧，不會因本工程是否虧損而向甲方索取虧損補(bǔ)償及其他任何費用。 如甲乙雙方發(fā)生爭議，需經(jīng)過協(xié)商洽談解決，如協(xié)商洽談不能解決，則可以法律訴訟的方式；但甲乙雙方發(fā)生爭議，乙方不能采用圍攻、現(xiàn)場鬧事等方式影響甲方的經(jīng)營；如乙方采用圍攻等現(xiàn)場鬧事等方式影響甲方的經(jīng)營如發(fā)生上述行為，每出現(xiàn)一次，按20萬/次予以違約金，甲方在進(jìn)度款中扣減。 合同執(zhí)行期間，凡乙方發(fā)生人員傷亡事故、乙方財物偷盜事件，其責(zé)任完全由乙方承擔(dān)。,招標(biāo)采購 實操,經(jīng)驗教訓(xùn) 注意事項,合同執(zhí)行期間，因乙方原因造成施工范圍內(nèi)現(xiàn)場發(fā)生人員傷亡事故，其責(zé)任完全由乙方承擔(dān)。 乙方不以工程結(jié)算存在爭議、結(jié)算未完成或工程虧損等任何理由，而不及時給甲方交付、工程竣備等；如乙方采用該類方式，