【導讀】層住宅，以30M2-80M2為主的小戶型青年居所。項目周邊經濟正快速發(fā)展，背后即為鳳鳴山，*****大學以及區(qū)府近在咫此，包含****，******樓盤的一個高尚新社區(qū)已蔚然成型。進的物業(yè)服務理念、優(yōu)質的標準來服務廣大業(yè)主的需求。按照以上要求本項目物業(yè)管理定位應該是：“全封閉式”物業(yè)管理服務。針對本小區(qū)的封閉式管理，將采取“人防+技防”相結合的方式，在智能化。業(yè)主發(fā)放業(yè)主卡，實行標準化管理，以確保小區(qū)人員及物品、車輛的出入安全；民的身體及身心健康的影響越來越重要。而本小區(qū)的高綠化率是一大特色，35%. 因此，綠化的養(yǎng)護與管理工作也將是一項艱巨而復。訂電梯維修保養(yǎng)計劃，做好檢測、記錄、維修、清潔工作，保證電梯運行正?；?。因此，在日常物業(yè)管理中，消防安全管理不容忽視。我們的調研結果顯示：本小區(qū)是“青年人”的居所。“青年人”獨立、自由、追。全面推行“質量、成本雙否決”機制。培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。

　　

【正文】 鳴喇叭，停放在指定的停車位置。 ② 提醒司機關鎖好車門、窗。 ③ 巡檢車輛情況，發(fā)現門、窗未關好，有漏油、漏水等現象應及時通知車主。 ④ 留意進入轄區(qū)內的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止入轄區(qū)。 ⑤ 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。⑥ 對轄區(qū)內路面的一切車輛實行 統(tǒng)一停放管理。 （ 3）警示標志管理措施 ① 保安在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛入標志等交通標志牌、減速線、停車線等進行檢查，發(fā)現有損壞的應予以記錄并及時報主管處理。 ② 交通設施的管理，除進行系統(tǒng)管理外，還應將此項內容納入當值保安員的責任范圍； ③ 對有意或過失造成交通設施損毀的責任者，要按公司有關進行處罰或令其賠償。 ④ 保安員將轄區(qū)交通設施的管理狀況填寫在《交通設施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并歸檔保存兩年。 第六節(jié) 消防安全管理 （一） 做好居民宣傳工作，提供業(yè)主的火災防范與自救意識與能力；尤其在火災 多發(fā)季節(jié)，提高宣傳力度與強度。 （二） 定期檢查、清潔、保養(yǎng)消防系統(tǒng)構成部件，尤其是對主要部件（如消防栓接圈的封閉圈及水龍帶），按相關規(guī)定進行定時檢查，保養(yǎng)及驗證工作，以防止其老化、霉變、失效，從而保證系統(tǒng)時刻處于良好的工作狀態(tài)； （三） 保證儲水池貯存足量的水，并隨時補足對于離心泵及電機，按相關規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，根據相關規(guī)定設置備用水泵。 （四） 做好火災應急處理預案，以應對突發(fā)事件。 第七節(jié) 環(huán)境保護與管理 一、環(huán)境衛(wèi)生的管理 （ 1） 環(huán)衛(wèi)保潔管理管理： 保潔工作流程及標準按照 ISO9001 標準。 ① 制定保潔工作各項部署，包括人員、時間、以及協(xié)作部署，明確全體員工保潔義務，尤其是節(jié)慶日活動后的清理工作； ② 根據《衛(wèi)生管理條例》制定嚴格的保潔服務標準，保潔員嚴格操作工作流程，保證轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 ③ 制定好不同服務范圍的保潔計劃，尤其是建筑附屬物及配套設施的清潔保養(yǎng)計劃工作安排及標準。 ④ 做好公共通道區(qū)域的疏通、保潔管理，保證小區(qū)的美化和運行安全。 （ 2）環(huán)境污染的管理 ① 加強社區(qū)內汔車尾氣達標的宣傳。 ② 嚴禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。 ③實行垃圾分類，嚴格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和 空氣污染。 ④用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。 ⑤ 用毒性弱的藥劑，防止環(huán)境污染。 ⑥ 裝飾方案審批，強化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設計、用料。 ⑦ 鼓勵宣傳居民、商家安裝節(jié)能降耗空調機型。 二、綠化養(yǎng)護的管理 按照市級小區(qū)綠化養(yǎng)護標準進行管理，保證社區(qū)公共區(qū)域綠化物的正常生長與形象美化。管理措施： ① 建立綠化養(yǎng)護管理標準制度，綠化管理員按照標準進行作業(yè)。 ② 建立綠化物檔案，進行存檔管理。 ③ 定期對綠化物進行清潔、鋤草、澆水、施肥以及修剪等作業(yè)。保證綠化物的正常生長。 ④ 管理處主管定期進行綠化養(yǎng)護工作檢查。 ⑤聘請專業(yè)園藝師講解綠化養(yǎng)護工作標準，提高綠化物的美化工程作業(yè)。 ⑥ 草地的養(yǎng)護管理標準：均勻一致，無雜草； ⑦ 綠化樹木的管理標準：無病蟲害；生長茂盛。 第九章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃 第一節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護管理 維修部負責對小區(qū)內進行實務性的管理，包括對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查等工作，確保小區(qū)內物業(yè)管理的正常運轉。 制定維修部人員工作責任制，做到責任到人，人盡其職；（ 2）根據房屋建筑特點及工作經驗，制定物業(yè)維修（大、中修）計劃，確保物業(yè)的形象及價值（ 3）接受小區(qū)業(yè)主報修或咨詢時 ，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。（ 4）組織維修員對小區(qū)內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 第二節(jié) 公共設施設備的維修養(yǎng)護 一、 物業(yè)維修養(yǎng)護的原則 物業(yè)的維修養(yǎng)護是現代物業(yè)管理的主要內容之一。堅持 “因地制宜、科學管養(yǎng) ”的方針，編制科學的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，可以達到如下目的：延長物業(yè)的物質壽命，滿足公共設施、設備的正常使用功能；延長物業(yè)的經濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主經濟負擔。 我們將以建設部、重慶市有關物業(yè)維 修養(yǎng)護的相關法規(guī)、專業(yè)標準、技術規(guī)范以及我公司質量保證體系中的相關操作規(guī)程作為依據，開展物業(yè)的維修養(yǎng)護工作。 技術力量配備 配備專業(yè)的土建、機電、給排水等專業(yè)的技術人員，以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護的需要。 同時，加強維修技工的培訓工作。通過開展長期連續(xù)的專項培訓，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位、公用設施設備維修養(yǎng)護的內容、周期及質量標準等。 基金使用 住房維修基金的合理使用，將直接影響到物業(yè)維修養(yǎng)護的實施。根據小區(qū)的實際情況，做好住房維修基金的計劃管理，做到?？顚Ｓ?，同時，加強 使用住房維修基金項目的可行性論證和施工監(jiān)管，確?；鸬目茖W使用。 制度保證 嚴格執(zhí)行《重慶市市物業(yè)管理辦法》、《重慶市住宅公共部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《房屋完損等級評定標準》、《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》等相關法規(guī)，并結合 ISO9001： 20xx 質量管理體系的要求，根據現場實際 情況編制《房屋本體、設施設備管理程序》、《業(yè)主房屋維修管理程序》等程序文件和《設施設備管理工作手冊》、《維修工作手冊》、《設施設備維修養(yǎng)護工作流程》等工作手冊及文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護的制度保證。 建立和完善公用 設施設備、共享部位的維修檔案。 對物業(yè)的公用設施設備、共享部位進行統(tǒng)一編號，建立相應的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳），并通過輸入電腦，利用現代化的管理手段進行登記、查詢和控制，全面掌握公用設施設備、共享部位的運行（使用）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護提供科學的參考。 二、 維修養(yǎng)護的范圍及具體實施方案 （一）制定設備安全運行管理 所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立 “安全第一 ”的思想，即要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。 新上崗、轉崗的機電維修人員 必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄物業(yè)的設備情況后，才能上崗工作。 設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。 工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。 非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。 對于設備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。 電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。 熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 （二）供配電系統(tǒng)的管理方案 制訂年度、月份保養(yǎng)計劃； 經 常檢查小區(qū)內所有公共照明系統(tǒng)的情況； 以 “時效制 ”工作的要求對受損的情況進行更換和維修； 每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉； 對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源； 冬夏季節(jié)注意調整路燈開熄時間； 制訂安全使用規(guī)范和應急維修計劃。 （三）弱電及自動化系統(tǒng)管理 組織專項維修工熟悉轄區(qū)弱電系統(tǒng)的分布； 熟悉維修電路原理功能圖； 制訂實施安全操作規(guī)范； 用 “觀察法 ”和 “靜態(tài)測量法 ”檢查故障的起因； 做好年度、月份保養(yǎng)計劃，依此進行檢查、維修； 對轄區(qū)弱電自 動化系統(tǒng)的應急有計劃、有方案； 加強非直接責任弱電設施（如電話、有線電視等）管理部門的聯(lián)系，確保正常運轉。 （四）給排水系統(tǒng)管理方案 維修部主管組織研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并報批； 維修部主管負責向業(yè)戶通知停水的情況； 維修工每年兩次清洗給排水設備設施； 應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知； 常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。 （五）電梯系統(tǒng)管理與維護 配備專職管理人員，每星期至少進行一次檢查運行和機房管理情況，對設備存在的問題及時發(fā)現和處理，并記錄。 制定完善的規(guī) 章制度，包括電梯房安全管理規(guī)定，電梯管理人員崗位責任制，電梯安全操作規(guī)程等等，保證電梯運行與操作的正?；? 制定電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃，制定定期（年、月）檢修計劃，管理人員進行定期巡檢記錄，能及時解決電梯設備日常維修保養(yǎng)范圍內的所有問題。 做好系統(tǒng)各個儀器指標的運行指數的運行監(jiān)測與記錄，保障客戶的正常使用。 制定詳細的系統(tǒng)清潔工作，延長電梯的使用壽命。 制定合理的電梯運行管理制度，并告知客戶。 制定電梯管理辦法，嚴禁攜帶各種危險品乘梯。 制定系統(tǒng)的應急處理預案，保證業(yè)戶與客戶的安全。 第十章 緊急應變處理預案件 應急應變處理解決方案是根據在各種情況下可能出現的重大問題所采取應急措施和處理方案，根據實際情況，周圍環(huán)境以及當時的狀況，預測在危急情況下可能出現重大問題，制訂以下應急方案。 針對項目管理特點，我公司將針對性制定以下各種完善的應急處理預案： a) 治安事件應急處理預案 b) 火災應急處理預案 c) 電梯故障、電梯困人應急處理預案 d) 給排水系統(tǒng)應急處理預案 e) 供配電系統(tǒng)應急處理預案 f) 燃氣泄露應急處理預案 g) 其他系統(tǒng)應急處理預案