【導(dǎo)讀】我們小組五人耗時3月,完成本次泉州市泉港區(qū)國?！?0xx』23號，泉港建『20xx』。21號兩個地塊的房地產(chǎn)項目。我們策劃小組針對“碧。市場、產(chǎn)品、營銷、可研四。大部分進(jìn)行房地產(chǎn)全程策。競爭者分析、項目定位、規(guī)。劃設(shè)計、質(zhì)量工期策劃、物。業(yè)管理策劃、形象策劃、營。銷推廣、銷售管理策劃、、項。目投資分析等九個環(huán)節(jié)。協(xié)調(diào)一致，并積極和政府有。關(guān)部門和代理公司溝通合。作，力求完成一份具有實(shí)用。性、可行性的策劃報告、快速發(fā)展，以及政府宏觀調(diào)。近年來實(shí)施的一系列貨幣緊?？s政策，一方面加大了購房。者的購房負(fù)擔(dān)，另一方面使。得開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)危機(jī)。在各方面因素的綜合作用。下，開發(fā)商和消費(fèi)者均日趨。理性，房地產(chǎn)市場已由九十。程中樹立起企業(yè)品牌，實(shí)現(xiàn)。程中的每一決策均顯得至關(guān)。只有經(jīng)過系統(tǒng)、科學(xué)。勝的策略，從而減少房地產(chǎn)。場特點(diǎn)，提出本次策劃的基。的絕大多數(shù)樓盤進(jìn)行了深入。點(diǎn)，充分挖掘樓盤優(yōu)勢，在。第第一一部部分分泉泉港港碧碧水水星星城城項項目目————市市場場

　　

【正文】 為承接煉化一體化項目、建設(shè)國家級石化產(chǎn)業(yè)基地打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，福廈高速公路穿過泉港區(qū)，并有 2 個出入口；區(qū)內(nèi)“四橫三豎”路網(wǎng)已經(jīng)形成，連接 324 國道與碼頭的通港路和連接 324 國道與城區(qū)的驛峰路兩條城市主干道全線通 車；漳泉肖鐵路已開通貨運(yùn)；日供水50 萬噸的湄洲灣南岸引水工程已建成通水，區(qū)內(nèi)有 5 萬噸自來水廠、 萬噸 清水供水廠各 1座。另有一批大型基礎(chǔ)設(shè)施項目正在建設(shè)之中，總投資 150 億元、總裝機(jī)容量 300 萬千瓦的福建南埔電廠已動工興建，首期60 萬千瓦工程已開始試投產(chǎn)發(fā)電；總投資 億元、全長 34 公里的泉州沿海大通道泉港段已全線貫通；總投資 4770 萬元、日處理量 215 噸的垃圾填埋場已建成；總投資 億元、日處理污水 5 萬噸的凈化 水處理廠也已竣工投入使用；即將建設(shè)的福廈高速鐵路穿境而過。區(qū)內(nèi)供電、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，已經(jīng)具備了大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的條件。 （ 3） 城市規(guī)劃 圖1－ 2 泉港近期規(guī)劃圖 從城市規(guī)劃的角度來看，蜂尾鎮(zhèn)將作為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，與中心城區(qū)相連。而本項目位于中心城區(qū)與蜂尾交界處，雖區(qū)域規(guī)劃定位為工業(yè)區(qū)，交通、商業(yè)等配套相對匱乏，生活氛圍不足，但隨著蜂尾的日趨成熟，后龍、前黃、山腰區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的完善，生活氛圍將日漸形成，成為集工業(yè)、居住、商務(wù)為一體的完善工業(yè)區(qū)，區(qū)域形象將有所提升，成為中心城區(qū)與未來生活新鎮(zhèn)片區(qū)的橋梁。 1．． 4 城城 市市 特特 質(zhì)質(zhì) 泉州市泉港區(qū)是座正在開發(fā)建設(shè)中的大型石化基地和現(xiàn)代化港口新城。隨著福建煉化一體化、南埔火電廠、沿海大通道等重大項目的啟 動并完工，泉港石化基地的建設(shè)邁入了快車道，泉港迎來了新一輪的投資熱潮和建設(shè)高潮，面臨著大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展十分有利的條件。 一是港口物流條件優(yōu)越。泉港區(qū)地處湄洲灣南岸，海岸線總長 56 公里，適宜建港的深水、中級、淺水岸線長 公里，可建萬噸級以上碼頭泊位的深水岸線 長 公里，是福建省較為集中的深水泊位群，發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)的條件較為優(yōu)越。泉港區(qū)肖厝港被確定為國家一類口岸 ,肖厝海關(guān)等口岸系統(tǒng)已正式運(yùn)作，碼頭已規(guī)劃建設(shè)石化、集裝箱、煤炭、糧食等泊位 30 個，遠(yuǎn)期年吞吐能力將達(dá)5000 萬噸。幾年來，泉港區(qū) 按照統(tǒng)籌規(guī)劃、完善功能、整體配套、分步實(shí)施的原則，把物流產(chǎn)業(yè)納入港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體配套，規(guī)劃建設(shè) 10 平方公里港口物流園區(qū)。目前，全區(qū)已建成碼頭泊位 8 座， 20xx 實(shí)現(xiàn)港口吞吐量近 1000 萬噸，海關(guān)關(guān)稅收 入 億元，占泉州關(guān)稅 82%。正在征地、在建碼頭共有 8 座（包括泰山石化倉儲碼頭、海洋液體化工碼頭、福建石化集團(tuán)碼頭、港務(wù)公司碼頭、福煤公司碼 頭、富源化工碼頭、福訊化工碼頭、鴻基化工碼頭等），這些碼頭全部建成后年吞吐能力將達(dá)到近 4000 萬噸，屆時泉港將建成與石化基地相配套的大型港區(qū)及區(qū)域性物流中心。 二是石 化產(chǎn)業(yè)集群加速。石化產(chǎn)業(yè)是泉港的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。設(shè)區(qū)以來，我區(qū)按照“大項目 — 產(chǎn)業(yè)鏈 — 產(chǎn)業(yè)群 —產(chǎn)業(yè)基地”的思路， 不斷推動石化產(chǎn)業(yè)集聚。在福建煉化 400 萬噸原油加工、 7 萬噸聚丙烯和華星 5萬立方米庫容低溫液化氣等石化企業(yè)的基礎(chǔ)上，致力于完善園區(qū)配套、服務(wù)在建項目和打造石化產(chǎn)業(yè)鏈，陸續(xù)建成投產(chǎn)了湄洲灣氯堿工業(yè)、海洋聚苯樹脂等一批投資和產(chǎn)值超億元的規(guī)模企業(yè)，以及華瑞電池、亞倫集團(tuán)、金圣化工、華福密胺等 30 多家石化中下游項目，在建或籌建的還有 10 萬噸改性聚丙烯、 15 萬噸高熔指聚丙烯、 60 萬噸重交瀝青等一大批石化項目，區(qū)內(nèi) 初步形成了產(chǎn)業(yè)鏈配套、內(nèi)外資 兼容的石化塊狀經(jīng)濟(jì)。 20xx年全區(qū)石化工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 158 億元。福建省有史以來最大投資項目、備受海內(nèi)外關(guān)注的福建煉化一體化項目開始全面動建，項目建成 后將成為拉動新世紀(jì)福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力“引擎”，在閩東南一帶形成上千億元的石化產(chǎn)業(yè)鏈群，并帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。泉港石化基地的集聚效應(yīng)進(jìn)一步顯 現(xiàn)，已有美國杜邦、德國德固薩、英國英力士苯酚、日本三井化學(xué)等 50多家國際石化巨頭 80多次、300 多人次到泉港考察洽談，區(qū)域內(nèi)工業(yè)項目規(guī)劃的投資總 額超過 600億元。目前， 35 平方公里的泉港石油 化工區(qū)控規(guī)編制工作加快進(jìn)行，正抓緊向上申報國家級石化產(chǎn)業(yè)基地。 三是基礎(chǔ)配套較為完善。開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、路、通訊、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施基本配備齊全。 四是僑臺胞眾多。泉港是閩南著名的僑鄉(xiāng)，是僑臺胞的主要祖籍地之一。共有旅居海外的華僑、華人和港澳臺同胞 37 萬之眾，相當(dāng)于全區(qū)的總?cè)丝跀?shù)，其中臺胞 16 萬 人，華僑主要集中分布在東南亞，而以馬來西亞最多，約有 萬，占 69％，其次為新加坡，共有 萬，占 25％。他們非常關(guān)心家鄉(xiāng)的開發(fā)建設(shè)，紛紛回鄉(xiāng)探親和洽談投資項目，積極捐資社會公益事業(yè)，為家鄉(xiāng)建設(shè)作出巨大的貢獻(xiàn)。 同時，泉港與臺灣隔海相望，泉港的繁榮與發(fā)展對加強(qiáng)兩岸關(guān)系，促進(jìn)祖國統(tǒng)一大業(yè)將發(fā)揮著重大作用。 泉港作為省委、省政府規(guī)劃建設(shè)中的國家級石化產(chǎn)業(yè)基地、發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)的龍頭地區(qū)、構(gòu)筑全省三大物流港口體系之一和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要增長點(diǎn)，政府正按照樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，確立“三年打基礎(chǔ)、六年上規(guī)模、十年基本建成石化產(chǎn)業(yè)基地”的發(fā)展構(gòu)想，著力統(tǒng)籌土地總體利用、城鄉(xiāng)和產(chǎn)業(yè)三大規(guī)劃，著力加快石化產(chǎn)業(yè)、港口物流和城市要素三大集聚，著力解決工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程中的“三農(nóng)”問題，著力推進(jìn)文明泉 港、生態(tài)泉港、法治泉港和平安泉港四大建設(shè)，著力推進(jìn)湄洲灣南岸泉港石化園區(qū)形成規(guī)模、湄洲灣南岸泉港主樞紐港形成規(guī)模、對臺交流協(xié)作形成規(guī)模、東南沿海能源基地形成規(guī)模、城市生活配套服務(wù)區(qū)形成規(guī)模，堅定不移地加快國家級石化產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代化港口新城建設(shè)步伐，努力把泉港建設(shè)成為省市石化產(chǎn)業(yè)集聚的龍頭區(qū)域，全省港口物流體系的新增長點(diǎn)，東南沿海重要的能源基地，對臺石化產(chǎn)業(yè)合作的重要平臺，充滿生機(jī)活力的創(chuàng)業(yè)型城區(qū)。 2 泉泉 港港 區(qū)區(qū) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 2．． 1 泉泉 港港 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 綜綜 述述 泉港區(qū)位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部、湄洲灣畔，福建省“十一五”規(guī)劃提出將泉港建設(shè)成為國家級石化產(chǎn)業(yè)基地和湄洲灣南岸主樞紐港，泉州市“十一五”規(guī)劃提出要把泉港建設(shè)成為國家重要的石油化工基地、湄洲灣南岸新港區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和重化工業(yè)區(qū)。 隨著福煉一體化、南埔火電廠、沿海大通道等重大項目的建成及泉港城規(guī)劃和城市配套逐步完善（特別是城市南部 5 平方公里的中心起步區(qū)的形成與完善），泉港迎來了新一輪的多投資熱潮和建設(shè)高潮。 大規(guī)模社區(qū)相繼浮現(xiàn)，如東盛帝豪、海韻花都、春滿城以及在建和籌建當(dāng)中的藍(lán)海國際、華泉小區(qū)等。無庸置疑的是，與以前沿街開發(fā)、無小區(qū)、無綠化、無物業(yè)管理物業(yè)相比，這些大規(guī)模的社區(qū)在樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理方面都有質(zhì)的飛躍，而由于泉港本地人口有限和外來人口不足，從某種程度上來講，泉港房價的上漲，并不是受到消費(fèi)需求的拉動，而是受到各項目自身的帶動 —— 這是泉港房產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)。 泉港作為泉州新興的一個區(qū)，其房價遠(yuǎn)低于其他各區(qū)，且泉港區(qū)石化港口城市定位將為其帶來極大的人流、物流、信息流和資金流，泉港總?cè)丝谝?guī)模在 20xx 年、 20xx 年分別為40 萬、 41 萬，而城鎮(zhèn)化水平分別是47％、 58％，即城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 20萬和 24 萬。從中不難看出未來的人口數(shù)量將是泉港樓市潛力的重要內(nèi)容。按照泉 港區(qū)五年住房規(guī)劃要求，20xx 年，商品房建設(shè) 萬套，建筑面積 37 萬平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬套，建筑面積 萬 平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬套，建筑面積 萬平方米； 20xx 年，商品房建設(shè) 萬套，建筑面積 萬平方米； 20xx年，商品房建設(shè) 萬套，建筑面積 萬平方米。至 20xx 年止，泉港五年的住房規(guī)劃量達(dá) 180 萬平方米。未來三年內(nèi)商品房建設(shè)規(guī)劃量共計 萬套，建筑面積為 平方米。從這個角度來講，泉港房地產(chǎn)市場仍有很大 的發(fā)展空間，我們認(rèn)為：泉港樓市前景令人看好，但泉港作為一個年輕的新區(qū)，其發(fā)展還需要一個不短的過程。 從當(dāng)前泉港各盤銷售狀況來看，盡管泉港發(fā)展前景看好，但是泉港的樓市仍銷售緩慢，樓盤銷售周期較長。其主要原因在于泉港建區(qū)之前作為惠安下屬一個偏遠(yuǎn)的農(nóng)村，歷經(jīng)幾年的開發(fā)建設(shè)，雖然經(jīng)濟(jì)有所發(fā)展，但與泉州的洛江區(qū)、豐澤區(qū)、鯉城區(qū)、晉江、石獅、惠安等相比，目前泉港的民營經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民收入有限，石化產(chǎn)業(yè)的帶動作用還未充分體現(xiàn)，發(fā)展相對滯后的泉港經(jīng)濟(jì)，在很大程度上制約了泉港樓市的發(fā)展。 未來一段時間入市的樓盤量會有大幅度的 增加，如印象空間、莊園榮譽(yù)、華興商城、藍(lán)海國際、華泉小區(qū)、世紀(jì)天宇、海韻花都二期、陽光名都、新新集團(tuán)項目等， 市場上原有未售完的現(xiàn)房也還有很大的存量，新舊樓盤并存市場的局面，由于原有樓盤的價格更低，甚至 1000 多元 /平方米的房子也有，將分流很大一部分客戶群體。 面對這樣一個市場大量新建樓盤的入市、存量房地產(chǎn)市場價格優(yōu)勢的競爭、全區(qū)人口不足40 萬且多數(shù)居住在區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的如同彈丸之地的市場，我們可以想象：未來泉港房市競爭將日趨激烈，如何在激烈市場中取得一席之地就成了一個亟待解決的課題。 綜上，我們認(rèn)為：要在一個經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場發(fā)展不健全的市場取得一席之地，唯一的辦法就是走品質(zhì)、性價比之路！ 2．． 2 區(qū)區(qū) 域域 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 分分 級級 市市 場場 區(qū)域房地產(chǎn)分級市場分析的依據(jù)是按照房地產(chǎn)開發(fā)的流程將房地產(chǎn)市場劃分為土地市場、增量房市場和存量房市場三級，即我們所說的房地產(chǎn)一、二、三級市場。 （ 1） 一級房地產(chǎn)市場 商住、商業(yè)用地 97 年 —— 01 年：協(xié)議出讓， 約12 到 15 萬元每畝； 02 年 —— 03 年：協(xié)議出讓，約18 萬元每畝，據(jù)道路進(jìn)深 40 米外，約 15 萬元每畝； 0 04 年 —— 至今：以招、拍、掛的形式出讓，由市場決定價格； 第一塊招拍掛出讓的地： 20xx年，泉港第一塊招拍掛形式出讓的宗地，即現(xiàn)在海韻花都用地，占地 32624平方米，以 60多萬元 /畝的價格被華大地產(chǎn)拍得，這一價格是當(dāng)時泉港出讓價最高的地塊。 歷經(jīng)三年時間，泉港近期拍賣的地塊最高拍賣價已經(jīng)達(dá)到 150 萬元 /畝 （詳細(xì)土地招拍掛出讓信息見表 1－ 表 1－ 表 1－ 4） 可以看出，泉港的一級市場逐漸規(guī)范化，地價也在最近幾年有了飛速的增長，我們有理由相信在泉港這塊投資熱土上，地價在較長的一段時間內(nèi)還會繼續(xù)增長。 （ 2） 二級房地產(chǎn)市場 20xx 泉港區(qū)一手房地產(chǎn)交易情況： 預(yù)售套數(shù)：住宅 1268 套，其中 90平方米以下 398 套；別墅、高檔公寓 62 套， 預(yù)售面積：住宅 萬平方米，其中 90 平方米以下為 萬平方米；別墅、高檔公寓 萬平方米；辦公樓 萬平方米；商業(yè)營業(yè)用地 萬平方米；合計為 萬平方米 . 套均面積：住宅 117。 74 平方米。（市場表明大戶型占絕對成交主力） 預(yù)售金額：住宅 萬元；別墅、高檔公寓 萬元；辦公樓 萬元；商業(yè)營業(yè)用地 萬元；合計為 萬元。 平均銷售單價：住宅 元；別墅、高檔公寓 元；辦公樓 元；商業(yè)營業(yè)用地 元； 近年泉港的二級市場房產(chǎn)銷售狀況表現(xiàn)特征為： ? 新開社區(qū)式樓盤銷售狀況良好 ? 原有低檔樓盤銷售一直不溫不火，但其價格優(yōu)勢還是分流了部分需求 ? 近幾年房價有了飛躍式的增長，但價格上漲是由項目自身帶動，并不是供需關(guān)系變化引起 （ 3） 三級房地產(chǎn)市場 20xx 年泉港區(qū)二手房地產(chǎn)交易情況： 成交套數(shù)：住宅 115 套，商業(yè)營業(yè)用房 21 套 成交面積：住宅 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，合計 萬平方米 成交金額：住宅 萬元，商業(yè)營業(yè)用地 萬元，合計 萬元 平均成交單價：住宅 元，業(yè)營業(yè)用地 元 三級市場交易量與二級市場交易量比值為： ，由此可見三級市場會對二級市場造成部分沖擊。 20xx－ 20xx 年土地招拍掛出讓結(jié)果情況表 表 12 20xx 年土地招拍掛出讓結(jié)果情況表 表 1－ 3 年份 序號 項目名稱 地塊位置 土地使用權(quán)人 性質(zhì)用途 面積