【正文】 號廠門口，人流量較大；瀕臨324國道，交通較為便捷；與【羅馬假日】相鄰。（2）商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：直面龍池開發(fā)區(qū)規(guī)模最大、員工數(shù)量最多的企業(yè)——燦坤工業(yè)園，旁邊還有許多已經(jīng)營業(yè)的商場，周圍商業(yè)發(fā)展相對比較成熟。項(xiàng)目劣勢：（1）定位問題：商業(yè)項(xiàng)目市場定位過于樂觀，不利于與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭；（2）價(jià)格問題：價(jià)格定位偏高，和周邊項(xiàng)目相比不具備競爭力。二、間接競爭對手——龍池好望角 【龍池好望角】是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，該盤有兩個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)：一個(gè)在廈門島內(nèi)的宏業(yè)大廈1樓；另一個(gè)在燦坤次大門。 店鋪60間，每間面積在3070平方米之間不等，項(xiàng)目商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價(jià)格報(bào)價(jià)定位在38006800元/平方米之間。其中價(jià)位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項(xiàng)目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點(diǎn)，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面?！俺尚谐墒小?，該盤店面的銷售方面，其進(jìn)展是比較快的。三、間接競爭對手——瑞鑫公寓【瑞鑫公寓】是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。瑞鑫公寓一期已交付使用，項(xiàng)目一期共有店面108間，單間面積在5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá)3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報(bào)價(jià)便宜僅4800元/平方米（價(jià)格可議）。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到4045元/平方米，朝內(nèi)30元/平方米，店面面寬多為4米左右，進(jìn)深7米?，F(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家200平方左右的自選超市，一家藥店、影吧6家、電子游戲室3家、小炒6家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有100多臺電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。其一期店面銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。二期總建筑面積為35737平方米，現(xiàn)已開工的有8棟，包括一棟12層的小高層。店面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090平方米之間不等。店面的售價(jià)為3800元6500/平方米起，一般朝南方向以及靠近路口的店面價(jià)格較高。二期的銷售進(jìn)展比較快，項(xiàng)目的預(yù)售許可證已辦理，工程進(jìn)度已到封頂，今年10月份可完工。四、間接競爭對手——燦美陽光【燦美陽光】是由漳州市東宸房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的。目前該項(xiàng)目開發(fā)一期為8棟多層，先售4棟，店面售價(jià)在6000元/平方米。其店面銷售情況一般。五、間接競爭對手——云龍海岸 【云龍海岸】是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。整個(gè)項(xiàng)目占地面積128畝，建筑面積達(dá)到26萬平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的瑞鑫項(xiàng)目。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積46000平方米，商業(yè)店鋪6650平方米。店鋪規(guī)劃有78間。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在4000—6800元/㎡左右，而售價(jià)較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。六、其他類比項(xiàng)目調(diào)研：湖里老街、殿前、前埔、后埔外來人口聚集地帶店面經(jīng)營情況、促銷手段等。海滄商鋪?zhàn)罱N售狀況、價(jià)格、促銷手段。龍池開發(fā)區(qū)店鋪?zhàn)罱N售狀況、價(jià)格、促銷手段。 第三篇：項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn)：　規(guī)模優(yōu)勢：總開發(fā)面積接近5000平米，便于形成集聚效應(yīng)；　規(guī)劃策略：可以通過各類策劃包裝，提出商業(yè)街概念，從而搶占市場。二、問題與威脅點(diǎn)：項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日；目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)物業(yè)市場尚未啟動；作為房地產(chǎn)項(xiàng)目重要利潤來源的店鋪、商場的市場啟動尚需假以時(shí)日；項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)不沿街，對店面的推廣造成不小的障礙；產(chǎn)品的同質(zhì)化開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭激烈。 第四篇：項(xiàng)目定位一、錯(cuò)位定位的必要性： 目的：突破區(qū)域項(xiàng)目定位的局限性，發(fā)揮錯(cuò)位定位的優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是商場、食雜百貨日用品市場），最終達(dá)到適應(yīng)龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 方法：結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由紛繁蕪雜的定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街優(yōu)勢，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢和商業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有的項(xiàng)目競爭優(yōu)勢。二、轉(zhuǎn)型定位：針對年輕的打工一族，旗幟鮮明的推出凱撒商業(yè)街的概念。年輕的凱撒大帝，曾經(jīng)為古羅馬創(chuàng)造了歷法，今天的凱撒商業(yè)街，寓喻將為龍池開發(fā)區(qū)的商業(yè)物業(yè)書寫新的商業(yè)傳奇；凱撒商業(yè)街，既傳承了羅馬假日的特色案名色彩，又以一種征服者的姿態(tài)出現(xiàn)，象征年輕的消費(fèi)群體動感十足的消費(fèi)氛圍。　　以項(xiàng)目北部貫通的凱撒商業(yè)街為主軸，連接包括中庭在內(nèi)的“凱撒征服地帶”。凱撒商業(yè)街突出時(shí)尚購物，以適合年輕一族的綜合購物為主題。以時(shí)尚為引導(dǎo)，針對大量的年輕打工者，再造湖里老街、蓮坂步行街概念。后者集餐飲娛樂游藝之大成，將打工者喜聞樂見的室內(nèi)大排檔、網(wǎng)吧、影吧、發(fā)廊、電子游藝室、臺球、室內(nèi)高爾夫等項(xiàng)目林林總總的綜合在一起，成為龍池開發(fā)區(qū)的不夜城。兩者有機(jī)的綜合，將成為龍池開發(fā)區(qū)最璀璨的商業(yè)亮點(diǎn)。標(biāo)榜：龍池有史以來最偉大的街道三、商業(yè)符號定位 項(xiàng)目符號：凱撒商業(yè)街——突出綜合性； 商業(yè)符號：凱撒征服地帶——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、娛樂性；我們建議將中庭部分集中利用，創(chuàng)造迎合年輕人冒險(xiǎn)、刺激心態(tài)的“征服者樂園”，搭建“攀巖”墻，增加適量的運(yùn)動設(shè)施，并不時(shí)舉辦攀巖、卡丁車大賽等等。凱撒征服者地帶，就是要以年輕的姿態(tài)征服，打破現(xiàn)在的商鋪靜態(tài)銷售“一潭死水”的情況，以年輕的旗幟高高飄揚(yáng)，以期帶動沿鐵軌一隅的店面銷售。為了強(qiáng)烈的形象識別和精神表征，我們將設(shè)計(jì)鮮艷奪目的凱撒商業(yè)街路標(biāo)和旗幟，飄揚(yáng)在售樓處、小區(qū)將來的主要路口、324國道沿線。四、商業(yè)功能定位 北街——凱撒商業(yè)街 經(jīng)營商品：服裝、鞋帽、化妝品、飾品、小商品、針紡織品各種生活用品 商品檔次：中檔、中抵檔 中庭廣場——凱撒征服者廣場 作為兩個(gè)區(qū)域的連接點(diǎn)，同時(shí)作為展示活動區(qū)域，創(chuàng)造人流。南街——凱撒活色生香天地 經(jīng)營類型：餐飲娛樂業(yè) 檔次：中低檔、低檔五、定位目標(biāo) 由外到內(nèi)，由靜到動，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)； 內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對獨(dú)立； 中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品及經(jīng)營類型齊全，形成綜合市場； 實(shí)現(xiàn)一、二期商業(yè)的互補(bǔ)、互促。 第五篇：營銷籌備一、營銷籌備： ——現(xiàn)場包裝，包括售樓處、一期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識別。 ——銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； ——制訂詳細(xì)的廣告和促銷計(jì)劃； ——銷售物料到位，包括海報(bào)、樓書、招商手冊、銷售手冊； ——廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； ——售樓員現(xiàn)場接待，部分招商展開； ——市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； ——市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷；租賃或免租引進(jìn)區(qū)域： 中庭廣場早期為聚集人氣，建議以優(yōu)惠條件（優(yōu)惠租金或者免半年租）引進(jìn)卡丁車、軌道飛車等游藝設(shè)施經(jīng)營者。 第六篇：銷售政策一、一次性購買： 一次性付清全部購房款時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予8%的優(yōu)惠讓利。二、一年分期付款購買： 在交納40%首付款、余款以一年為期限分期支付時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。三、按揭購買： 首付50%，銀行提供50%、10年期按揭貸款，給予3％的優(yōu)惠讓利。四、5+1優(yōu)惠方案：一次性購買凱撒商業(yè)街五間店面，或者300平方米以上店面，將贈送一間A型單身公寓。此舉將刺激和促進(jìn)集體購買，具體政策把握由銷售公司專人進(jìn)行。 第七篇：廣告策略一、媒體組合： 整體銷售階段以戶外廣告、T形旗造勢、報(bào)紙廣告做全面覆蓋配合。 分階段銷售期內(nèi)，以印刷品廣告、報(bào)紙廣告做階段內(nèi)銷售渲染。二、以活動為主軸的廣告宣導(dǎo)：在廣告宣導(dǎo)過程中，以活動為主要執(zhí)行方法，以帶動人氣，使得凱撒商業(yè)街成為龍池家喻戶曉的商業(yè)地帶。舉辦露天電影、露天卡拉OK比賽、凱撒文化節(jié)等活動，吸引大批人流的參與。三、廣告宣傳文案：（投資篇）主題：買旺鋪擁有終身產(chǎn)權(quán)，一鋪富三代副題：100%產(chǎn)權(quán)銷售，100%財(cái)富收益隨文1：買鋪當(dāng)然買旺鋪，還要擁有終生產(chǎn)權(quán)凱撒商業(yè)街均為步行街沿街門店，旺鋪地位不可動搖，財(cái)富價(jià)值無與倫比；一次性終身產(chǎn)權(quán)銷售，土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)均歸購買商戶所有，避免了房產(chǎn)使用權(quán)銷售后業(yè)主無土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)糾紛，確保商鋪業(yè)主享受多重收益：租金收益+房產(chǎn)升值收益+土地升值收益。隨文2：傳子百萬不如凱撒旺鋪一間中國人有著良好的傳統(tǒng)，為了讓自己和孩子過的好些，經(jīng)常采用儲蓄的方式來解決未來的生活倚靠，金錢有價(jià)，旺鋪無價(jià)，趁自己有錢時(shí)置些地產(chǎn)，獲取租金和投資升值收益，無疑是最好的選擇，現(xiàn)在趁低價(jià)買進(jìn)凱撒商鋪，不但可立即收租獲利，還可獲得升值回報(bào)，讓自己后半生絕無后顧之憂，未來商鋪可傳承子孫，讓您的子孫也從中收益；隨文3：間間沿街鋪，戶戶招牌店凱撒商業(yè)街銷售的商鋪均為沿街門面招牌店，經(jīng)營戶既可自己進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，也可將商鋪?zhàn)赓U，還可將商鋪轉(zhuǎn)讓或繼承，將商機(jī)牢牢把握于自己手中，不受他人約束； 隨文4：投資地產(chǎn)原始股，買旺鋪?zhàn)约寒?dāng)老板，讓鈔票為你打工因此，從投資收益和風(fēng)險(xiǎn)控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇。各種投資渠道收益對比圖示投資渠道年投資回報(bào)率投資比較2003年發(fā)行的5年國債％較存款利息高，抵御通貨膨脹能力較差5年期定期存款％安全，利息處于低位，開征利息稅股市投資具有較強(qiáng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)較大，散戶投資現(xiàn)狀：10％賺錢；20％保本；70％賠錢企業(yè)債％受企業(yè)經(jīng)營狀況影響較大商業(yè)銀行5年貸款息％住宅投資7％～10％投資回報(bào)較高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng)凱撒商業(yè)街投資10％～20％投資回報(bào)高，與經(jīng)濟(jì)景氣程度聯(lián)系緊密隨文5：凱撒商鋪投資收益分析（以一層為例，僅供參考）一次性買斷收益表（單位：元）示例鋪位（平米）產(chǎn)權(quán)（年）總價(jià)（元）存款收益（年）租金價(jià)格（元/平方米/年）租金收益（年）投資回收期（年）終身收益60終身240000500300008年無窮大以上投資收益分析中還不包括該片區(qū)土地升值和租金上浮所帶來的收益，一次性終生產(chǎn)權(quán)銷售，不但可經(jīng)營收益，也給自己保證了長久的財(cái)富收益。（潛力篇）主題： 龍池有史以來最偉大的街道誕生了！隨文1：劃行歸市，整合龍池核心商圈龍池商業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模和質(zhì)量都處于高發(fā)展期，但龍池現(xiàn)有的商業(yè)格局，極大的滯后于商業(yè)發(fā)展的的現(xiàn)狀，現(xiàn)存的市場規(guī)劃落后，經(jīng)營雜亂，沒有進(jìn)行劃行歸市，使經(jīng)營戶收益每況愈下。凱撒商業(yè)街順應(yīng)商業(yè)發(fā)展潮流，應(yīng)時(shí)運(yùn)而生，以超前的眼光，引進(jìn)商業(yè)步行街規(guī)劃理念，憑借一流的設(shè)計(jì)，劃行歸市的管理，吸引大量經(jīng)營商戶集體跳巢凱撒商業(yè)街。隨文2：選對地方，財(cái)富收益誰與爭鋒 選對婆家嫁對郎，這才是正確的選擇。凱撒商業(yè)街將是龍池商氣最旺的商區(qū)，具有強(qiáng)大的商圈輻射力；凱撒商業(yè)街又是這片土地獨(dú)一無二的年輕消費(fèi)核心地帶！伴隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這種商業(yè)輻射能力正在前所未有的得到加強(qiáng)，作為核心商圈的優(yōu)勢地位不可撼動，選對了好地方，才能保證滾滾人流，帶來無限人氣、財(cái)氣。 （管理篇）主題：嫁出去的女兒不是潑出去的水強(qiáng)勢經(jīng)營推介，永不停息的購物浪潮隨文：7大經(jīng)營管理舉措凱撒商業(yè)街交付使用后，將由商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行整體的經(jīng)營管理，配合入駐商戶共同做大市場，具體策略包括： 強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓開發(fā)區(qū)員工乃至周邊的居民都來此消費(fèi)。利用凱撒征服者廣場，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動，聚攏人氣，引領(lǐng)消費(fèi)；提高物管服務(wù)，定期組織促銷推介，形成滾滾人流，保證市場旺盛的人氣。利用管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等服務(wù)；統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整和形象，形成合力，共同做大市場；為進(jìn)駐商戶提供免費(fèi)的倉儲、物流等配套服務(wù)；每年舉辦一屆的“凱撒”文化節(jié)，提升文化和藝術(shù)魅力。廈門鳳凰房地產(chǎn)投資顧問有限公司二零零四年二月八日53 / 53