虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣方案-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】些建設(shè)性的意見(jiàn)。渾南的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析。市三縣，其中中心區(qū)面積公里。萬(wàn)戶，占全市總戶數(shù)的%，人口為萬(wàn)人，占全市人口的%。全市公路總長(zhǎng)度5252公里，其中高速公路公里。生萬(wàn)人，在校學(xué)生達(dá)萬(wàn)人。全年普通高等院校和科研機(jī)構(gòu)共招收研究生4028人，在校研究生9660. 職工人數(shù)萬(wàn)人，下降%。根據(jù)勞動(dòng)部門統(tǒng)計(jì)，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員萬(wàn)人，登記失業(yè)率為%。20xx年，全市職工平均工資為8172元。全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄。沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)始于1992年的河畔花園，當(dāng)年的供應(yīng)量?jī)H有20棟左右。在1996年沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到一個(gè)頂峰，年供應(yīng)量在250套以上，1997年、1998年，沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。南部、西部、北部五個(gè)版塊，其中主要以南部和北部為主要代表。其目標(biāo)客戶群主要以私營(yíng)業(yè)主為主，除了沈陽(yáng)本地的客戶之外，沈陽(yáng)。從沈陽(yáng)其它版塊項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到東部版塊開發(fā)別墅項(xiàng)目。新村到巴黎世家、加州陽(yáng)光花園和荷蘭村，目前已經(jīng)極具規(guī)模和人氣。
【正文】 暢，購(gòu)買踴躍，估計(jì)銷售約在 130－ 150 棟左右。 聯(lián)排別墅近年在渾面別墅市場(chǎng)逐漸增多，但在所占比重較小， 20xx 年約占總供應(yīng)量的 15％。多個(gè)項(xiàng)目都規(guī)劃有聯(lián)排別墅，建筑面積多在 180－ 240 平方米之間。 20xx 年 10 月份動(dòng)工的萊茵南郡主要以聯(lián)排為主。 C 產(chǎn)品低水平重復(fù) 園區(qū)規(guī)劃和單位設(shè)計(jì)無(wú)新意，缺少國(guó)際大師的手筆。園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)雖然擺脫了無(wú)靈性的平直規(guī)劃，對(duì)地勢(shì)也有利用，但仍然缺少花木掩映、步移景異的意境，沒(méi)能充分展示別墅區(qū)的原本魅力，最主要的是沒(méi)有創(chuàng)新。幾個(gè)項(xiàng)目的單體設(shè)計(jì)雷同處很多，像佳地園、美地莊園都采用深紅色的外墻貼磚，花溪山莊的屋頂也采用此類色彩；產(chǎn)品大量采用坡屋頂，沒(méi)有突破。 屋頂 的處理雖然采用了坡屋頂?shù)男问剑c新美式、英式別墅對(duì)照可以看出，屋面處理簡(jiǎn)單化，立面不豐富活潑，缺乏韻律感。與現(xiàn)代貝式別墅相比，更缺少現(xiàn)代感，線條運(yùn)用雜亂，色彩單調(diào)。 產(chǎn)品虛實(shí)對(duì)比不強(qiáng)烈，給人非常厚重的感覺(jué)，視覺(jué)有壓抑感。建筑符號(hào)抄襲不得當(dāng)，運(yùn)用牽強(qiáng)，沒(méi)有形成有機(jī)的整體風(fēng)格。與國(guó)外成熟的建筑作品差距非常大，在建筑符號(hào)的運(yùn)用、細(xì)部處理都還欠缺研究。 D 產(chǎn)品定位不明確，缺少鮮明的主題風(fēng)格。 上述項(xiàng)目的產(chǎn)品定位模糊，涵蓋了從私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、文藝界人士到資產(chǎn)雄厚的企業(yè)家，對(duì)目標(biāo)客戶有一打盡的企圖。在規(guī)劃設(shè) 計(jì)上，表現(xiàn)為產(chǎn)品特色不突出，缺少文化等主題特色。在戶型設(shè)計(jì)上，表現(xiàn)為從 180 平方米（聯(lián)排別墅）、 240 平方米（獨(dú)立式）到 500 平方米以上的較大面積差異。 E 產(chǎn)品研究粗糙，“四新“含量少。 戶型設(shè)計(jì)只是普通住宅面積上的簡(jiǎn)單放大，功能空間考慮不細(xì)。如缺少儲(chǔ)藏空間；衛(wèi)生間面積小，洗浴沒(méi)有分離 。佳地園的客廳面寬過(guò)大，平面不規(guī)整，對(duì)于“四新“的應(yīng)用少，綠色生態(tài)的意識(shí)還沒(méi)有建立。目前僅有花溪山莊的二期采用了歐文斯科寧保溫材料 . F 20xx 年 3500—— 4000 元／平方米單體別墅的銷售價(jià)格存在空檔 目前項(xiàng)目的銷售價(jià)格主要集中在 3000－ 5000 元／平方米，信盟花園銷售價(jià)格一枝獨(dú)秀，均價(jià)在 7900 元／平方米，近期新上市的錦繡山莊估計(jì)價(jià)格在 7000 元 /平方米以上。預(yù)計(jì)明年隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善和渾南人氣趨旺，部分現(xiàn)有項(xiàng)目銷售價(jià)格將提升到 5000 元／平方米。根據(jù)調(diào)查，佳地園明年二期的銷售起價(jià)將在 4500 元／平方米，美地莊園二期的銷售價(jià)格區(qū)間是 3700—— 5500 元 /平方米。 由此可以判斷，（如果不考慮 20xx 年新增加的別墅項(xiàng)目） 20xx年渾南別墅市場(chǎng) 3500—— 4000 渾南區(qū)域別 墅銷售價(jià)格一覽表（ 20xx 年 10 月份以前） 序號(hào) 名稱 價(jià)格（元／平方米） 位置 1 中華園別墅 26583390 東陵區(qū)營(yíng)南街 2 亞泰國(guó)際花園 6280 渾南產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 3 美地莊園 3380 老機(jī)場(chǎng)路沿線 4 鳳凰花園 3700 蘇家屯梧桐大街 5 信盟花園 7900 蘇家屯梧桐大街 6 比華利莊園 3000 多（未確定） 蘇家屯梧桐大街 7 佳地園 3700 元起 蘇家屯梧桐大街 8 花溪山莊 3280－ 5000 蘇家屯梧桐大街 G 園區(qū)入住率偏低，人氣不旺。 從已經(jīng)完成一期工程并具備入住條件的項(xiàng)目看，鳳凰花園 200多戶只有幾戶入住，花溪山莊 80 戶中僅有一家入住。購(gòu)買者多為二次、三次置業(yè)者，投資、保值、度假性質(zhì)占絕大多數(shù)。預(yù)計(jì)隨著渾南基礎(chǔ)設(shè)施的完善，遷入的企業(yè)居民增多，別墅區(qū)的居住氣氛在未來(lái) 3－ 5 年將會(huì)加，但是短時(shí)間內(nèi)渾南別墅不會(huì)成為第一居所。 H 300 平方米至 370 平方米為主要面積區(qū)間， 250—— 300 平方米的單體別墅存在市場(chǎng)空間。 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，各項(xiàng)目戶型面積主要集中在 300－ 370 平方米。其中，美地莊園主推戶型面積在 298 平方米，鳳凰花園 主力戶型面積在320 平方米，花溪山莊主力戶型面積在 350 平方米，佳地園主力戶型面積在 300 平方米。 250—— 300 平方米的單體別墅存在市場(chǎng)空間。 第二部分 虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在第一部分，我們已經(jīng)討論過(guò)沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的版塊特征和渾南別墅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)分析與評(píng)價(jià)。在本部分
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