對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告不服仍可在拆遷訴訟中申請(qǐng)鑒定但必須及時(shí)-資料下載頁
2024-10-25 16:47本頁面
【正文】 橫向、縱向，同類、近類比較的方法分析和反證。行政執(zhí)法和行政訴訟無一例外的要考察證據(jù)的真實(shí)性，證據(jù)的真實(shí)性要求證據(jù)的內(nèi)容和形式都必須具有客觀性，證據(jù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以客觀事物為基礎(chǔ)，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據(jù)的猜測(cè)、幻覺以及迷信邪說都不具有證據(jù)的客觀真實(shí)性。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告的結(jié)論存在主觀臆斷，無根據(jù)的猜測(cè)因素的，就不具有客觀真實(shí)性。證據(jù)形式的客觀性要求證據(jù)必須以一定的有形載體展示在人們面前，應(yīng)當(dāng)是直接或間接的被人們所感知。由于證據(jù)是對(duì)未知事實(shí)的反映，對(duì)于證據(jù)的真實(shí)性的認(rèn)定，要靠人的主觀認(rèn)識(shí)活動(dòng)來完成，因此，證據(jù)的真實(shí)性往往并不能完全等于客觀真實(shí)，存在著片面性和誤差等不符合案件真實(shí)的可能性。這就要求必須對(duì)證據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審查和甄別，通過證據(jù)的出示、質(zhì)疑和抗辯程序，排除對(duì)證據(jù)的虛假和不真實(shí)的懷疑，從而使最能夠反映案件事實(shí)真相的證據(jù)成為定案的依據(jù)。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的一些規(guī)定保證了估價(jià)報(bào)告客觀真實(shí)的反映被拆遷房屋客觀真實(shí)的價(jià)值。其第五條規(guī)定：“拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果?！钡谑畻l規(guī)定：“受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和人民法院對(duì)估價(jià)報(bào)告真實(shí)性的判斷提供了線索。目前，我國房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢(shì)法等多種。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定的補(bǔ)償原則的實(shí)質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷房屋購買，然后進(jìn)行拆除。因此,城市房屋拆遷估價(jià)最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是比較法。但在實(shí)踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時(shí)，也可以采取其他辦法。比如，對(duì)公益事業(yè)的房屋、對(duì)經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評(píng)估，使用收益法可能更有利?！氨容^法”是將被拆遷房屋與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！笆找娣ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。“成本法”是根據(jù)被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這些方法無非是盡量使估價(jià)報(bào)告更加接近客觀真實(shí)。三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)性審查證據(jù)的相關(guān)性又稱為關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實(shí)具有一定的關(guān)系。證據(jù)只有與案件事實(shí)具有關(guān)聯(lián)性才可能被采用，與案件事實(shí)沒有關(guān)聯(lián)的證據(jù)對(duì)于案件事實(shí)的認(rèn)定沒有意義，因而不能作為定案的依據(jù)。證據(jù)的相關(guān)性是相對(duì)而非絕對(duì)的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學(xué)認(rèn)為，任何事物都存在一定的聯(lián)系，只是聯(lián)系的方式、聯(lián)系的程度和聯(lián)系的性質(zhì)不同而已。例如，估價(jià)師視力不好可能影響對(duì)勘查丈量被拆遷房屋的結(jié)果，但不能稱為辯駁不真實(shí)估價(jià)報(bào)告的正當(dāng)理由。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與案件事實(shí)的認(rèn)定具有直接影響的聯(lián)系，而非哲學(xué)上客觀事物的普遍聯(lián)系。美國法學(xué)家威廉斯認(rèn)為：“關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與意圖證明的爭議事實(shí)之間存在著合理的關(guān)系，如果證據(jù)與該事實(shí)關(guān)系極為微小，或者沒有足夠的證明價(jià)值，那就是無關(guān)聯(lián)的?！弊C據(jù)的關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)要求每一個(gè)證據(jù)都必須與案件的待證事實(shí)具有直接的法律上的意義。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性所反映的是證據(jù)的內(nèi)容和實(shí)體與案件事實(shí)有關(guān)，而不是證據(jù)的來源和證據(jù)的形式。審查估價(jià)報(bào)告這一證據(jù)的關(guān)聯(lián)性時(shí)包括：（1）該估價(jià)報(bào)告要證明的內(nèi)容與案件事實(shí)是否有關(guān)；（2）該估價(jià)報(bào)告所證明的問題對(duì)案件事實(shí)認(rèn)定是否具有實(shí)際意義；（3）該估價(jià)報(bào)告對(duì)于要證明的事實(shí)是否具有證明力。證據(jù)的合法性、真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性雖各具特點(diǎn)，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機(jī)整體，相互補(bǔ)充，缺一不可。證據(jù)缺少任何一“性”，都不能成為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。盡管如此，法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，在沒有足夠的其他相反證據(jù)否定時(shí)，仍應(yīng)以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)是通過良好的公信力，其所作出的估價(jià)報(bào)告是否被行政機(jī)關(guān)和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價(jià)報(bào)告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無需對(duì)輕微過失性的錯(cuò)誤估價(jià)報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)故意作出虛假的估價(jià)報(bào)告致使民事主體作出錯(cuò)誤的判斷，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在有關(guān)訴訟中，人民法院可以依法對(duì)其虛假作證行為進(jìn)行制裁。因此，信譽(yù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生命之所在。
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