對房屋評估報告不服仍可在拆遷訴訟中申請鑒定但必須及時-資料下載頁
2025-10-16 16:47本頁面
【正文】 橫向、縱向，同類、近類比較的方法分析和反證。行政執(zhí)法和行政訴訟無一例外的要考察證據(jù)的真實性，證據(jù)的真實性要求證據(jù)的內容和形式都必須具有客觀性，證據(jù)的內容應當以客觀事物為基礎，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據(jù)的猜測、幻覺以及迷信邪說都不具有證據(jù)的客觀真實性。據(jù)此，估價報告的結論存在主觀臆斷，無根據(jù)的猜測因素的，就不具有客觀真實性。證據(jù)形式的客觀性要求證據(jù)必須以一定的有形載體展示在人們面前，應當是直接或間接的被人們所感知。由于證據(jù)是對未知事實的反映，對于證據(jù)的真實性的認定，要靠人的主觀認識活動來完成，因此，證據(jù)的真實性往往并不能完全等于客觀真實，存在著片面性和誤差等不符合案件真實的可能性。這就要求必須對證據(jù)進行嚴格的審查和甄別，通過證據(jù)的出示、質疑和抗辯程序，排除對證據(jù)的虛假和不真實的懷疑，從而使最能夠反映案件事實真相的證據(jù)成為定案的依據(jù)?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》的一些規(guī)定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。其第五條規(guī)定：“拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果?！钡谑畻l規(guī)定：“受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應當允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機關和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。目前，我國房地產(chǎn)估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法等多種?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》確定的補償原則的實質是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此,城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應當是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利?！氨容^法”是將被拆遷房屋與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“收益法”是根據(jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！俺杀痉ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法。這些方法無非是盡量使估價報告更加接近客觀真實。三、房地產(chǎn)估價報告的相關性審查證據(jù)的相關性又稱為關聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實具有一定的關系。證據(jù)只有與案件事實具有關聯(lián)性才可能被采用，與案件事實沒有關聯(lián)的證據(jù)對于案件事實的認定沒有意義，因而不能作為定案的依據(jù)。證據(jù)的相關性是相對而非絕對的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學認為，任何事物都存在一定的聯(lián)系，只是聯(lián)系的方式、聯(lián)系的程度和聯(lián)系的性質不同而已。例如，估價師視力不好可能影響對勘查丈量被拆遷房屋的結果，但不能稱為辯駁不真實估價報告的正當理由。證據(jù)的關聯(lián)性是指證據(jù)與案件事實的認定具有直接影響的聯(lián)系，而非哲學上客觀事物的普遍聯(lián)系。美國法學家威廉斯認為：“關聯(lián)性是指證據(jù)與意圖證明的爭議事實之間存在著合理的關系，如果證據(jù)與該事實關系極為微小，或者沒有足夠的證明價值，那就是無關聯(lián)的?！弊C據(jù)的關聯(lián)性標準要求每一個證據(jù)都必須與案件的待證事實具有直接的法律上的意義。證據(jù)的關聯(lián)性所反映的是證據(jù)的內容和實體與案件事實有關，而不是證據(jù)的來源和證據(jù)的形式。審查估價報告這一證據(jù)的關聯(lián)性時包括：（1）該估價報告要證明的內容與案件事實是否有關；（2）該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；（3）該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。證據(jù)的合法性、真實性和關聯(lián)性雖各具特點，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機整體，相互補充，缺一不可。證據(jù)缺少任何一“性”，都不能成為認定案件事實的依據(jù)。盡管如此，法定的房地產(chǎn)估價機構作出的估價報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，在沒有足夠的其他相反證據(jù)否定時，仍應以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價機構承攬估價業(yè)務是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被行政機關和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對當事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，筆者認為，房地產(chǎn)估價機構無需對輕微過失性的錯誤估價報告承擔法律責任。當然，如果估價機構故意作出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構應當承擔相應的賠償責任。在有關訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。因此，信譽是房地產(chǎn)估價機構生命之所在。
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