【導(dǎo)讀】為了準(zhǔn)確把握貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)做出客觀、公正的評(píng)價(jià)，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題，預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢(shì)，提出促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干對(duì)策措施。由市住房保障和房產(chǎn)管理局牽頭，相。關(guān)部門人員和房地產(chǎn)業(yè)界人士參與組成了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施課題研究小組。視角出發(fā)，在借鑒我市歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告的基礎(chǔ)上，采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，對(duì)我市近年來房地產(chǎn)業(yè)。及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行了綜合研究，在廣泛吸取社會(huì)各界有關(guān)專業(yè)人士的意見和建議基礎(chǔ)上，形成了《貴陽(yáng)房地產(chǎn)。用明顯;房地產(chǎn)市場(chǎng)保持供需兩旺態(tài)勢(shì)，房屋成交量逐年遞增;在市場(chǎng)需求的有力支撐下，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì);有所居”行動(dòng)計(jì)劃有序?qū)嵤庾》扛采w面擴(kuò)大，廉租住房項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用住房以每年100萬平方米的

　　

【正文】 發(fā)展空間。 在管物業(yè)項(xiàng)目類型分類。從已經(jīng)實(shí)施的物業(yè)管理項(xiàng)目分類來看，多層、小高層、高層等住宅物業(yè)占管理面積的90%以上。因此，無論從管理項(xiàng)目個(gè)數(shù)，還是管理面積，新建住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)仍然是貴陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)的主打產(chǎn)品，并且保持了持續(xù)發(fā)展的良好勢(shì)頭。同時(shí)，辦公物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋率也在逐年增長(zhǎng)。 (三 )實(shí)施物業(yè)管理的規(guī)模及環(huán)境效益 截止 2021 年 12 月，貴陽(yáng)市已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū) (大廈 )共 851 個(gè)，管理 面積在 3500 萬平方米以上。 良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅可以從根本上解決城市臟、亂、差的問題，降低社區(qū)治安發(fā)案率，給市民居有所安的良好環(huán)境 。還可以引導(dǎo)市民從關(guān)注、愛護(hù)小區(qū) (大廈 )的環(huán)境和設(shè)施，到關(guān)注和愛護(hù)城市的公共環(huán)境和公共設(shè)施，提高市民的精神文明素質(zhì)。從已獲得國(guó)家、省、市級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū) (大廈 )中我們還可以看到，物業(yè)管理對(duì)塑造貴陽(yáng)市的城市形象，建設(shè)花園式城市和美好家園，以及最適宜人居城市、和諧社會(huì)的創(chuàng)建，都發(fā)揮著越來越重要的作用。 (四 )物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 截止 2021 年 12 月 ,貴 陽(yáng)市 461 家物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總收入 億元，營(yíng)業(yè)稅及附加為 億元。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)為全市提供了近二萬多個(gè)就業(yè)崗位，為解決貴陽(yáng)市日益加重的社會(huì)就業(yè)問題、以及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定都起到積極而重要的作用。 從上述數(shù)據(jù)分析，貴陽(yáng)市大部分物業(yè)管理項(xiàng)目的規(guī)模較小，單一項(xiàng)目 (3 萬 5 萬 )平方米的小區(qū) (大廈 )往往要承擔(dān)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行所產(chǎn)生的全部費(fèi)用，其結(jié)果：一是物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，部分物業(yè)管理項(xiàng)目還處于粗放型管理階段，還未達(dá)到真正的專業(yè)化管理水平，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的總體水平存在一定的差距 。二是近幾 年因用工成本大幅度攀升，政府指導(dǎo)價(jià)格偏低，物業(yè)管理企業(yè)入不敷出，運(yùn)行困難，舉步維艱，使其物業(yè)管理企業(yè)只能保本經(jīng)營(yíng)，根 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 32 本談不上發(fā)展和壯大，故業(yè)主得不到需求的服務(wù)，投訴及抱怨不斷 。三是這種狀況也反映出貴陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)無論從經(jīng)濟(jì)效益、資源利用、管理水平、管理規(guī)模、服務(wù)品質(zhì)、專業(yè)化水平都有待提高。 幾年來，貴陽(yáng)市從事物業(yè)管理的管理人員中已有 2379 人通過行業(yè)行政主管部門組織的專業(yè)培訓(xùn)，具備了上崗證。這部份持證人員為貴陽(yáng)市物業(yè)管理行業(yè)向程序化、規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展提供了必備的基礎(chǔ)條件。在現(xiàn)有的服務(wù)人員中，大中專以 上學(xué)歷的從業(yè)人員比重較少，這也進(jìn)一步說明因部份市民對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)不到位，服務(wù)人員在服務(wù)過程中得不到應(yīng)有的尊重，以及薪酬偏低等因素的影響，對(duì)高學(xué)歷，高層次的人才缺乏足夠的吸引力。 七、房屋拆遷情況 (一 )拆遷現(xiàn)狀 拆遷工作是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，近年來，隨著南環(huán)線、北京西路、花二線、貴廣線、貴金線、油小線等交通路網(wǎng)修建，拆遷量進(jìn)一步加大。 20212021 年，我市累計(jì)完成拆遷面積 萬平方米，其中住宅面積 萬平方米，累計(jì)完成拆遷住宅 14592 萬戶。 表 ： 20212021 年貴陽(yáng)市房屋拆遷情況 指 標(biāo)單位 2021202120212021 實(shí)際拆遷面積萬平方米 其中：住宅面積萬平方米 實(shí)際拆遷住宅戶數(shù)戶 5192294320754382 2021 年，我市拆遷總量累計(jì)約有住房近 7000 戶，須拆遷房屋建筑面積 120 萬平方米 (已頒證 )。在拆的項(xiàng)目有 130 個(gè)(含歷年未完成 )，主要分布在南明、云巖兩個(gè)老城區(qū)，拆遷量重點(diǎn)為市政項(xiàng)目的建設(shè)拆遷近 100 萬平方米。當(dāng)前，尤其要確保鐵路樞紐、油小線等項(xiàng) 目拆遷任務(wù)的及時(shí)、順利地完成，任務(wù)比較艱巨。 (二 )拆遷工作中存在的困難 我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大，由于拆遷房源緊張，導(dǎo)致大量的貨幣安置產(chǎn)生大量的剛性需求，將推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲 。城市建設(shè)步伐加快，現(xiàn)行拆遷法規(guī)滯后 。對(duì)于違法違規(guī)拆遷現(xiàn)象的打擊不足。由于存在這些困難，因此產(chǎn)生了兩個(gè)方面的負(fù)面影響，一是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度受到影響，當(dāng)前重點(diǎn)是這幾年來鐵路樞紐工程、廉租房建設(shè)、婦產(chǎn)醫(yī)院改建等工程均因拆遷難度大而進(jìn)展不快 。二是社會(huì)穩(wěn)定受到影響，由拆遷引起的信訪在我市信訪中占了很大一部分，全市在拆遷項(xiàng)目普遍存在拆遷 矛盾，隨著今后拆遷量的增大，壓力也會(huì)相應(yīng)增加，尤其就南明、云巖兩區(qū)而言，由于時(shí)間緊、任務(wù)重，而且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，拆遷難度較大。我市現(xiàn)有房開企業(yè)在拆項(xiàng)目過多，這些項(xiàng)目如果不能在國(guó)務(wù)院新拆遷條例出臺(tái)前完成結(jié)案，將要面臨同一項(xiàng)目經(jīng)歷新舊條例的政策跨越，許多矛盾很難化解。 八、房地產(chǎn)業(yè)的重要作用 (一 )房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到關(guān)鍵性的作用 近年來，我市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例基本保持在 25%左右，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP的比重保持在 %左右，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)作用十分明顯。 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 33 表 ： 20212021 年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重 指 標(biāo) 20212021202120212021 地區(qū)生產(chǎn)總值 (億元 ) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 (億元 ) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 (億元 ) 房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重 (%) (二 )房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)和帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，為社會(huì)提供了大量就業(yè)崗位，對(duì)解決就業(yè)問題發(fā)揮了積極作用 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加 1 個(gè)百分點(diǎn)，將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加 到 2個(gè)百分點(diǎn)，我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了建筑建材、交通運(yùn)輸、家裝、家電、中介咨詢服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的繁榮和發(fā)展。 據(jù)統(tǒng) 計(jì)， 2021 年，我市房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員數(shù)達(dá)到 3 萬余人，建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)近 20 萬人，分別比上年增長(zhǎng) %、%，直接為社會(huì)提供了大量就業(yè)崗位。 (三 )房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了現(xiàn)代城市開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)城市品位快速提升 我市快速推進(jìn)的城市化為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了廣闊的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)又推動(dòng)了城市的開發(fā)建設(shè)，舊城改造逐步深入實(shí)施，城市配套和功能日趨完善，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，城市環(huán)境和城市品位有了較大提升，房地產(chǎn)業(yè)已成為城市建設(shè)的生力軍。 (四 )房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為財(cái)政提供了重要的財(cái)源 房地產(chǎn)銷售 的增長(zhǎng)，促進(jìn)了我市房產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 202 202 2021 年我市房地產(chǎn)稅收分別達(dá)到 億元、 億元、 億元，房地產(chǎn)業(yè)稅收已成為財(cái)政收入來源的重要渠道。 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 34 (五 )房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了居民的居住條件 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積逐年提高，居住環(huán)境日益改善。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止 2021年底，我市城鎮(zhèn)居民實(shí)有房屋建筑面積已達(dá)到 ，其中：住宅面積 ，私有住宅面積 萬平方米。住宅市場(chǎng)化程度大大提高，人均住房建筑面積逐年提高 ， 2021 年年底市轄區(qū)人均住宅建筑面積為 平方米，配套完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)不斷涌現(xiàn)，住房品質(zhì)不斷提高，居民的居住條件大大改善。 表 ： 20212021 年貴陽(yáng)市房屋概況及居住面積 指 標(biāo)單位 2021202120212021 年末實(shí)有房屋建筑面積萬平方米 其中：住宅萬平方米 其中：私有住宅萬平方米 人均住宅 建筑面積平方米 (數(shù)據(jù)來源：貴陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，其中 “ 人均住宅建筑面積 ” 統(tǒng)計(jì)范圍為市轄區(qū) ) 綜上所述， 1998 年以來，隨著我市住房制度改革的全面推進(jìn)，居民住房消費(fèi)得到了有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)由此進(jìn)入了高速發(fā)展的快車道。經(jīng)過十余年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟與理性，市場(chǎng)體系日益完善和健全，房地產(chǎn)業(yè)已成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱力量，為我市城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)，為改善居民居住條件、提高居民生活水平提供了豐富的物質(zhì)基礎(chǔ)。 第三章 貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題 一、土地市場(chǎng)問題 (一 )土地轉(zhuǎn)化周期較長(zhǎng) 土地供應(yīng)量與商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，土地轉(zhuǎn)化周期越來越長(zhǎng)，相當(dāng)一部分土地不能如期轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)。從20212021 年供應(yīng)的土地量來看，五年土地供應(yīng)總量為 萬平方米，住宅用地按照 70%計(jì)算，容積率平均按照 計(jì)算，五年出讓的土地可建住宅面積將達(dá)到 3400 萬平米左右，而這五年住宅實(shí)際上市量只有 2100 萬平方米，顯然存在土地閑置現(xiàn)象。主要原因在于：一是大盤項(xiàng)目增多，開發(fā)周期延長(zhǎng) 。二是目前我市土地出讓以 “ 生地 ” 為主，由于拆遷難度較大等因素導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)。由于土地轉(zhuǎn)化周期長(zhǎng)，在一定程度上制約了政府通過增加土地供應(yīng)從而增加商品市場(chǎng)供給的調(diào)控效果。 圖 ： 20212021 年全市土地出讓面積增長(zhǎng)情況 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 35 (二 )土地供應(yīng)不均衡 土地供應(yīng)區(qū)域不均衡，單宗用地規(guī)模偏大。近些年供地過于 集中于云巖、南明區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)， 20212021 年，金陽(yáng)新區(qū)出讓量占了全市出讓總量的 40%以上，這些土地主要被近幾年貴陽(yáng)市通過招商引資引進(jìn)的一批中央直屬、香港和內(nèi)地等資金實(shí)力雄厚的房開企業(yè)獲得。外阜企業(yè)的進(jìn)入，客觀上對(duì)促進(jìn)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、加快貴陽(yáng)市城市化進(jìn)程起了積極作用，不過，這些企業(yè)動(dòng)則拿地幾百畝甚至上千畝，大部分開發(fā)企業(yè) (尤其是中小企業(yè) )受企業(yè)規(guī)模、人材隊(duì)伍、資金實(shí)力限制，只能 “ 望地興嘆 ” ，不利于市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和均衡發(fā)展。 無論從商品房供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)看，還是從需求的區(qū)域結(jié)構(gòu)看，商品房供應(yīng)和銷售 主要集中在兩城區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)，區(qū)域結(jié)構(gòu)過于集中。從我市城市建設(shè)和城市發(fā)展的軌跡看，從兩城區(qū)向郊區(qū)發(fā)展是我市向特大城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。因此，未來我市的城市發(fā)展必須尋求更加均衡的發(fā)展思路，即在兩城區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)之后，在 “ 三環(huán)路十六射線 ” 骨干路網(wǎng)的規(guī)劃建設(shè)的帶動(dòng)下，大力推進(jìn)小河、烏當(dāng)、白云、花溪、龍洞堡區(qū)域乃至清鎮(zhèn)的發(fā)展。 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品問題 (一 )房地產(chǎn)產(chǎn)品缺乏區(qū)域特征及文化內(nèi)涵 在不斷加快的城市化進(jìn)程中，全國(guó)城市建設(shè)呈現(xiàn) “ 千城一面 ” 的趨勢(shì)。從貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，克隆復(fù)制現(xiàn)象無所不在，房地產(chǎn)市場(chǎng) “ 洋風(fēng) ” 勁吹，各種地產(chǎn)營(yíng)銷概念層出不窮，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)雷同現(xiàn)象普遍，不少樓盤均打上了 “ 洋文化 ” 、 “ 沿海文化 ” 的標(biāo)識(shí)， “ 歐美風(fēng)情小鎮(zhèn) ” 隨處可見，具有貴陽(yáng)地域特征以及地方文化內(nèi)涵的樓盤十分少見。 (二 )商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念有待提高 商業(yè)地產(chǎn)仍然延續(xù) “ 沿街式商業(yè) ” 和 “ 底商式商業(yè) ” 模式，使城市在辦公、商業(yè)居住等功能分區(qū)上不明顯，主干街道仍以門面、底商為特色，作為省會(huì)城市，目前還沒有真正意義上的大型集中、多功能綜合業(yè)態(tài)的商業(yè) MALL，在商業(yè)建筑的功能組合上， “ 商業(yè) +住宅 ” 遠(yuǎn)多于 “ 商業(yè) +商務(wù) ” ，也缺乏城市級(jí)商業(yè)步行街。 (三 )產(chǎn)品低端化現(xiàn)象明顯 2021 年 12 月貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及對(duì)策措施研究報(bào)告 網(wǎng)址： 電話： 01086825132 86822962 郵箱： 36 房地產(chǎn)產(chǎn)品普遍低端化，由于城市服務(wù)配套設(shè)施不夠，尤其是針對(duì)旅游、度假、中短期居住、季節(jié)性定居的高端客戶，缺少更多的高端服務(wù)設(shè)施，因此房地產(chǎn)產(chǎn)品缺少吸引外省及國(guó)內(nèi)外高端消費(fèi)群體的高品質(zhì)、大品牌居住區(qū)。 此外，房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)與城市生態(tài)總體規(guī)劃聯(lián)系不夠緊密，結(jié)果導(dǎo)致城市組團(tuán)的生態(tài)邊界不夠清晰，城鄉(xiāng)結(jié)合部陳舊雜亂形象得不到有效治理，城市出口和城市組團(tuán)之間沒有完整的生態(tài)景觀過渡帶，在一些可以實(shí)施生態(tài)保護(hù)的城市邊緣，項(xiàng)目開發(fā)以挖山毀景為代價(jià)，破壞了我市天然林泉資源，嚴(yán)重影響了城市土 地的生態(tài)價(jià)值。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問題 在房地產(chǎn)開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)還存在一些違法違規(guī)行為，如在開發(fā)建設(shè)中，企業(yè)擅自改變規(guī)劃使建筑長(zhǎng)高長(zhǎng)胖，建設(shè)項(xiàng)目配套不完善 。在銷售環(huán)節(jié)，存在一房二賣、假按揭、捂盤惜售、廣告不實(shí)等情況 。部分房開企業(yè)在項(xiàng)目竣工后不及時(shí)或不辦理商品房初始登記手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)辦理難度大 。房屋登記歷史遺留問題也導(dǎo)致涉房矛盾日益突出。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)良莠不齊，證照不全現(xiàn)象十分嚴(yán)重，在二手房交易中，簽訂 “ 陰陽(yáng)合同 ” 做低交易價(jià)格，交易中違規(guī)操作現(xiàn)象也較多。 四、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng) 問題 (一 )二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏聯(lián)動(dòng)關(guān)系 過去幾年，我市存量房成交面積占商品房成交面積的比重均在百分之二十以下，存量房市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒有多少影響，導(dǎo)致我市住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一，住房消費(fèi)偏重于新建商品房。 存量房市場(chǎng)持續(xù)低迷，導(dǎo)致二三級(jí)市場(chǎng)缺乏聯(lián)動(dòng)關(guān)系。從全國(guó)和我市周邊省會(huì)城市的情況看，二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)關(guān)系越強(qiáng)，越有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。存量房市場(chǎng)只有占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)成交面積的 30%以上，才能使得一手房購(gòu)房者換房速度加快，進(jìn)而促進(jìn)一手房和二手房的有效需求提升。 (二 )存量房市