【導(dǎo)讀】第四章物業(yè)用房及前期開(kāi)辦物資裝備計(jì)劃………………………第五章物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)及人員配置………………………第九章經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路………………………部及某某某X建材家居城。某廣場(chǎng)為綜合性較強(qiáng)的綜合體項(xiàng)目，配置五。星級(jí)酒店、休閑步行街、高級(jí)住宅及高檔別墅。。2021年，XXXX鎮(zhèn)大規(guī)模拆遷工程引發(fā)關(guān)注，業(yè)界傳聞這里即將?？腿杭性诋?dāng)?shù)兀詣傂铻橹?。XXXX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未成氣候，市場(chǎng)需求量大。駐，XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)將更為開(kāi)闊。近年來(lái)，XXXX周邊的環(huán)境已經(jīng)悄然發(fā)生變化。一方面，交通網(wǎng)絡(luò)已。如今，建成火車站連接線，打通與高鐵站的連接。通了XXXX鎮(zhèn)內(nèi)外連接，致使商貿(mào)不斷升級(jí)。另一方面，XXXX將全力打造。日益成型，區(qū)域開(kāi)發(fā)逐步升溫?，F(xiàn)代商貿(mào)中心、XXXX中心居住區(qū)、延澤。零的突破，提升鎮(zhèn)區(qū)人氣。和配套設(shè)施來(lái)看，本項(xiàng)目顯然是為居住型中高端住宅。端生活品位，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的要求較高。較高消費(fèi)能力的階層?！澳硰V場(chǎng)”悠閑的居住生活環(huán)

　　

【正文】 定期提供飲食營(yíng)養(yǎng)方面的保健咨詢服務(wù)。 ? 裝修污染質(zhì)量檢測(cè)與防治：家居裝修的有毒物質(zhì)是造成許多疾病的元兇，在住戶裝修完成后，服務(wù)中心可 以協(xié)助聯(lián)系有資質(zhì)的裝修污染防治單位對(duì)家居進(jìn)行裝修污染檢測(cè)和防治。 ? 價(jià)格： 根據(jù)具體服務(wù)內(nèi)容而定（免費(fèi)和有償相結(jié)合） 家居維修服務(wù) ? 適用范圍： 日常生活中，難免會(huì)遇到一些水電設(shè)施損壞，服務(wù)中心可以隨時(shí)為住戶提供日常家居維修服務(wù)，以解燃眉之急。 ? 服務(wù)內(nèi)容： ? 詳見(jiàn)下表 40 ? 價(jià)格： 根據(jù)所需維修物品的種類以及需要更換的零件而定。以下價(jià)格不包括材料費(fèi)，僅為人工服務(wù)費(fèi)，所需材料由業(yè)主自購(gòu)（備）或委托服務(wù)中心代購(gòu)。 服務(wù)項(xiàng)目 價(jià)格 服務(wù)項(xiàng)目 價(jià)格 換普通燈泡 15 元 /只 安裝抽油煙機(jī) （包開(kāi)孔） 200元 /個(gè) 換光管 20w40w 15 元 /支 安裝排氣扇（包開(kāi)孔） 200 元 /個(gè) 換控制開(kāi)關(guān) 20 元 /個(gè) 安裝熱水器 150 元 /臺(tái) 換漏電開(kāi)關(guān) 30 元 /個(gè) 換電話、電視插座 20元 /個(gè) 換插座 20 元 /個(gè) 換插頭 20元 /個(gè) 換菜盆、水龍頭 40 元 /個(gè) 換冷暖水龍頭 40元 /個(gè) 換浴缸水龍頭 60 元 /個(gè) 換普通水龍頭 15元 /個(gè) 換 3040cm 軟管 15 元 /條 換角閥 15元 /個(gè) 換球鎖 40 元 /套 換總水閥 20元 /個(gè) 換電子門鎖 100 元 /套 換水箱配件 40元 /套 換實(shí)木門鎖 50元 /個(gè) 換窗鎖 20元 /個(gè) 疏通下水道 80200 元 /次 疏通坐廁 100 元 /次 上述服務(wù)內(nèi)容以外的項(xiàng)目均現(xiàn)場(chǎng)察看情況后再報(bào)價(jià)。 貼身秘書(shū)服務(wù) 某廣場(chǎng) 竭力為住戶提供更多的商務(wù)服務(wù)和代辦服務(wù)，使住戶們可以 41 坐享快捷、便利的服務(wù)，讓住戶們感受猶如貼身秘書(shū)相隨。 代辦各項(xiàng)手續(xù) ? 代辦有線電視臺(tái)開(kāi)通 ? 代辦煤氣開(kāi)戶 ? 代辦電話開(kāi)戶 ? 代辦寬帶開(kāi)通 ? 代辦產(chǎn)權(quán)證 ? 代辦家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 代購(gòu)待定服務(wù) ? 代購(gòu)火車票、船票、飛機(jī)票等 ? 代預(yù)訂酒店客房 ? 代訂酒樓餐飲 ? 代預(yù)訂小區(qū)會(huì)所等娛樂(lè)場(chǎng)地 ? 代訂報(bào)刊雜志 ? 代訂 旅游團(tuán) ? 代預(yù)約出租車 代送取服務(wù) ? 代送、取干洗衣服 ? 代寄、代領(lǐng)郵件、報(bào)刊雜志 代聯(lián)系服務(wù) ? 代聯(lián)系醫(yī)療保健專家上門醫(yī)診 ? 代聯(lián)系家教 ? 代聯(lián)系疏通管道和馬桶 42 ? 代聯(lián)系乜白蟻 提醒、轉(zhuǎn)告、接待、寄存服務(wù) ? 提醒服務(wù)（約會(huì)、生日、紀(jì)念日等）：根據(jù)預(yù)約登記，按時(shí)提醒； ? 代為接待訪客，留言轉(zhuǎn)告服務(wù)； ? 暫時(shí)寄存物品（非貴重物品） 43 承接查驗(yàn) 與移交實(shí)施方案 承接查驗(yàn)與移交工作流程圖 承接查驗(yàn)注意事項(xiàng)與要點(diǎn) 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別 ? 物業(yè)承 接查驗(yàn)是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。 ? 承接查驗(yàn)主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 ? 承接查驗(yàn)是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 接到開(kāi)發(fā)公司接管驗(yàn)收通知 組成驗(yàn)收與移交工作小組 做好接管驗(yàn)收與移交準(zhǔn)備 并行接管驗(yàn)收與移交接管 是否合格 整改 NO YES 各分項(xiàng)目完成驗(yàn)收移交 完成移交 整體簽字 正式接管 完成 44 正式接管的必要條件 在采取并行方式完成單項(xiàng)驗(yàn)收后，需要確認(rèn)小區(qū)具備以下條件，方可正式在整體移交確認(rèn)書(shū)上簽字完成移交： ? 確認(rèn)通過(guò)政府綜合驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)公司向物業(yè)公司出具政府各主管部門驗(yàn)收和總體驗(yàn)收通過(guò)證明文件復(fù)印件。 ? 單項(xiàng)驗(yàn)收全部合格；各種移交全部完成。 ? 所有設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修問(wèn)題得到確認(rèn)，開(kāi)發(fā)公司工程部將所有需要承擔(dān)維修保養(yǎng)義務(wù)的設(shè)備設(shè)施維保單位聯(lián)系方式和相關(guān)合同資料移交給物業(yè)公司。 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，督促建設(shè)施工單位修整改進(jìn)。換句話說(shuō)，物業(yè)驗(yàn)收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗(yàn)收。 開(kāi)發(fā)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位提供以下資料或復(fù)印件，以便作為今后管理、維修、養(yǎng)護(hù)的依據(jù)： ? 施工質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收合格證； ? 房屋竣工圖； ? 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類管線竣工位置、走向、綜合平面圖； ? 業(yè)主情況（如姓名、單位、代理人，聯(lián)系地址及電話等）； ? 房屋隱蔽結(jié)構(gòu)驗(yàn)收記錄； ? 房屋材料質(zhì)保單； ? 環(huán)衛(wèi)，煤氣，自來(lái)水、電力、電話，電梯、消防等專業(yè)公司或部門認(rèn)可后接收的證明； ? 永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置及基礎(chǔ)埋深； ? 沉陷和變形位移觀測(cè)記錄； 45 ? 房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修配件，采購(gòu)渠道和安裝圖，保修單位和聯(lián)系人。 落實(shí)維修基金、配套設(shè)施，空房看管費(fèi)等及保修期內(nèi)的有關(guān)費(fèi)用。 移交接管工作應(yīng)注意辦理書(shū)面手續(xù)，物業(yè)管理單位接收后取得的是對(duì)物業(yè)使用運(yùn)作、維修養(yǎng)護(hù)的管理權(quán)和按政府立法及業(yè)主賦予的有關(guān)權(quán)利。 承接查驗(yàn)要點(diǎn) （ 1）政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收 政府有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)驗(yàn)收主要由建筑質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、房管局等部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告，并填寫(xiě)驗(yàn)收申請(qǐng)表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過(guò)的文件或證明。 （ 2）物業(yè)驗(yàn)收首要條件 在物業(yè)竣工后，物業(yè)公司參照國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，認(rèn)真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗(yàn)收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗(yàn)收合格、通過(guò)政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開(kāi)通使用、建筑無(wú)重大缺陷、無(wú)影響業(yè)主使用的未完工程、驗(yàn)收的小區(qū)獨(dú)立封閉、驗(yàn)收的場(chǎng)地和區(qū)域清潔干凈。 46 （ 3）物業(yè)資料的驗(yàn)收 要通過(guò)物業(yè)驗(yàn)收，需要開(kāi)發(fā)商事先遞交以下資料：《政府職能部門驗(yàn)收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗(yàn)收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說(shuō)明》、《維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和調(diào)試報(bào)告等。 （ 4）公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接 公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)公司、監(jiān) 理及施工方等單位代表共同參加，交接以管理處安保正式上崗為標(biāo)志。公共區(qū)域驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收 ，驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。 （ 5）各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接 各種機(jī)房驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)公司、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。機(jī)房和設(shè)備驗(yàn)收只對(duì)有表計(jì)量的讀數(shù)作驗(yàn)收 ，對(duì)其它參數(shù)不作驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí) 由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機(jī)房驗(yàn)收表》和《設(shè)備驗(yàn)收表》。物業(yè)公司于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。 （ 6）用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交 47 住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)公司、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的損壞、缺陷和未完工程，對(duì)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且 讀數(shù)。驗(yàn)收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理中心統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標(biāo)示有關(guān)單元的號(hào)數(shù)，物業(yè)管理中心預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進(jìn)單元內(nèi)進(jìn)行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項(xiàng)。 （ 7）綠化的驗(yàn)收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗(yàn)收由物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)公司、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗(yàn)收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗(yàn)收只集中在可見(jiàn)的外觀、造型和數(shù)量，對(duì)植物的根基、是否有病蟲(chóng)害等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，物業(yè)管理中心需保護(hù)綠化不受人為損壞。 （ 8）關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期 質(zhì)保期是施工承包商和供應(yīng)商對(duì)其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行一定時(shí)間免費(fèi)維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國(guó)家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開(kāi)始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事 48 故或質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長(zhǎng)；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)物業(yè)公司會(huì)簽； 對(duì)業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。 資料的驗(yàn)收與移交接管 開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。包括以下幾部分復(fù)印件： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： ? 國(guó)有土地使用證 ? 規(guī)劃用地許可證 ? 建設(shè)開(kāi)工許可證 ? 標(biāo)準(zhǔn)地名使用證 ? 工程竣工驗(yàn)收合格證 ? 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證 ? 商品房銷售許可證 ? 供電系統(tǒng)合格證 ? 二次給水合格證（供水系統(tǒng)） ? 消防設(shè)施驗(yàn)收審核意見(jiàn)書(shū) ? 電梯準(zhǔn)運(yùn)證 ? 安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證 ? 其它需移交的證件 綜合竣工驗(yàn)收資料： 竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 49 施工設(shè)計(jì)資料： ? 地質(zhì)報(bào)告書(shū) ? 全套設(shè)計(jì)圖紙 ? 圖紙會(huì)審記錄 ? 設(shè)計(jì)變更通知單 ? 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū) ? 重要的施工會(huì)議紀(jì)要 ? 隱蔽工程驗(yàn)收記錄 ? 沉降觀測(cè)記錄 ? 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄 機(jī)電設(shè)備資料 ? 機(jī)電設(shè)備出廠合格證 ? 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文） ? 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告 ? 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議 業(yè)主資料 ? 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等 ? 已購(gòu)房業(yè)主的付款 情況或付款方式 房屋主體的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與驗(yàn)收方法 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 樓宇主體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) （ 1）主體結(jié)構(gòu)： 50 a） 外墻不滲水； b） 房屋排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 （ 2）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉 角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。 （ 3）墻面： a） 抹灰 面平整、面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬； b） 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂 紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。 （ 4）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋， 無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。 （ 5）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面 2厘米左右，不應(yīng)有積水、 倒泛水和滲漏。 （ 6）木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 （ 7）門、窗： a） 門開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形； b） 門鎖、窗鎖連接牢固，開(kāi)啟靈 活； c） 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷； d） 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； e） 電子防盜門通話清晰，完好，無(wú)銹跡； 51 f） 防盜門表面光亮，無(wú)刮花、變形； g） 高檔裝飾門裝飾完整。 （ 8） 樓梯、扶手： a） 鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； b） 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 （ 9）木裝飾工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 （ 10）飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 （ 11）油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。 （ 12）電器插 座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)