【導讀】第四章物業(yè)用房及前期開辦物資裝備計劃………………………第五章物業(yè)服務中心組織架構及人員配置………………………第九章經(jīng)營、管理、服務的新思路………………………部及某某某X建材家居城。某廣場為綜合性較強的綜合體項目，配置五。星級酒店、休閑步行街、高級住宅及高檔別墅。。2021年，XXXX鎮(zhèn)大規(guī)模拆遷工程引發(fā)關注，業(yè)界傳聞這里即將?？腿杭性诋?shù)兀詣傂铻橹?。XXXX地產(chǎn)開發(fā)未成氣候，市場需求量大。駐，XXXX房地產(chǎn)市場將更為開闊。近年來，XXXX周邊的環(huán)境已經(jīng)悄然發(fā)生變化。一方面，交通網(wǎng)絡已。如今，建成火車站連接線，打通與高鐵站的連接。通了XXXX鎮(zhèn)內(nèi)外連接，致使商貿(mào)不斷升級。另一方面，XXXX將全力打造。日益成型，區(qū)域開發(fā)逐步升溫?，F(xiàn)代商貿(mào)中心、XXXX中心居住區(qū)、延澤。零的突破，提升鎮(zhèn)區(qū)人氣。和配套設施來看，本項目顯然是為居住型中高端住宅。端生活品位，對產(chǎn)品和服務的要求較高。較高消費能力的階層?！澳硰V場”悠閑的居住生活環(huán)

　　

【正文】 定期提供飲食營養(yǎng)方面的保健咨詢服務。 ? 裝修污染質量檢測與防治：家居裝修的有毒物質是造成許多疾病的元兇，在住戶裝修完成后，服務中心可 以協(xié)助聯(lián)系有資質的裝修污染防治單位對家居進行裝修污染檢測和防治。 ? 價格： 根據(jù)具體服務內(nèi)容而定（免費和有償相結合） 家居維修服務 ? 適用范圍： 日常生活中，難免會遇到一些水電設施損壞，服務中心可以隨時為住戶提供日常家居維修服務，以解燃眉之急。 ? 服務內(nèi)容： ? 詳見下表 40 ? 價格： 根據(jù)所需維修物品的種類以及需要更換的零件而定。以下價格不包括材料費，僅為人工服務費，所需材料由業(yè)主自購（備）或委托服務中心代購。 服務項目 價格 服務項目 價格 換普通燈泡 15 元 /只 安裝抽油煙機 （包開孔） 200元 /個 換光管 20w40w 15 元 /支 安裝排氣扇（包開孔） 200 元 /個 換控制開關 20 元 /個 安裝熱水器 150 元 /臺 換漏電開關 30 元 /個 換電話、電視插座 20元 /個 換插座 20 元 /個 換插頭 20元 /個 換菜盆、水龍頭 40 元 /個 換冷暖水龍頭 40元 /個 換浴缸水龍頭 60 元 /個 換普通水龍頭 15元 /個 換 3040cm 軟管 15 元 /條 換角閥 15元 /個 換球鎖 40 元 /套 換總水閥 20元 /個 換電子門鎖 100 元 /套 換水箱配件 40元 /套 換實木門鎖 50元 /個 換窗鎖 20元 /個 疏通下水道 80200 元 /次 疏通坐廁 100 元 /次 上述服務內(nèi)容以外的項目均現(xiàn)場察看情況后再報價。 貼身秘書服務 某廣場 竭力為住戶提供更多的商務服務和代辦服務，使住戶們可以 41 坐享快捷、便利的服務，讓住戶們感受猶如貼身秘書相隨。 代辦各項手續(xù) ? 代辦有線電視臺開通 ? 代辦煤氣開戶 ? 代辦電話開戶 ? 代辦寬帶開通 ? 代辦產(chǎn)權證 ? 代辦家庭財產(chǎn)保險 代購待定服務 ? 代購火車票、船票、飛機票等 ? 代預訂酒店客房 ? 代訂酒樓餐飲 ? 代預訂小區(qū)會所等娛樂場地 ? 代訂報刊雜志 ? 代訂 旅游團 ? 代預約出租車 代送取服務 ? 代送、取干洗衣服 ? 代寄、代領郵件、報刊雜志 代聯(lián)系服務 ? 代聯(lián)系醫(yī)療保健專家上門醫(yī)診 ? 代聯(lián)系家教 ? 代聯(lián)系疏通管道和馬桶 42 ? 代聯(lián)系乜白蟻 提醒、轉告、接待、寄存服務 ? 提醒服務（約會、生日、紀念日等）：根據(jù)預約登記，按時提醒； ? 代為接待訪客，留言轉告服務； ? 暫時寄存物品（非貴重物品） 43 承接查驗 與移交實施方案 承接查驗與移交工作流程圖 承接查驗注意事項與要點 物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別 ? 物業(yè)承 接查驗是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎上，對物業(yè)設備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標志。 ? 承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質量驗收。 ? 承接查驗是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 接到開發(fā)公司接管驗收通知 組成驗收與移交工作小組 做好接管驗收與移交準備 并行接管驗收與移交接管 是否合格 整改 NO YES 各分項目完成驗收移交 完成移交 整體簽字 正式接管 完成 44 正式接管的必要條件 在采取并行方式完成單項驗收后，需要確認小區(qū)具備以下條件，方可正式在整體移交確認書上簽字完成移交： ? 確認通過政府綜合驗收，開發(fā)公司向物業(yè)公司出具政府各主管部門驗收和總體驗收通過證明文件復印件。 ? 單項驗收全部合格；各種移交全部完成。 ? 所有設施設備的質量保修問題得到確認，開發(fā)公司工程部將所有需要承擔維修保養(yǎng)義務的設備設施維保單位聯(lián)系方式和相關合同資料移交給物業(yè)公司。 驗收中發(fā)現(xiàn)質量問題應明確記錄在案，督促建設施工單位修整改進。換句話說，物業(yè)驗收與接管的中心環(huán)節(jié)是質量驗收。 開發(fā)單位應向物業(yè)管理單位提供以下資料或復印件，以便作為今后管理、維修、養(yǎng)護的依據(jù)： ? 施工質量監(jiān)督部門的驗收合格證； ? 房屋竣工圖； ? 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類管線竣工位置、走向、綜合平面圖； ? 業(yè)主情況（如姓名、單位、代理人，聯(lián)系地址及電話等）； ? 房屋隱蔽結構驗收記錄； ? 房屋材料質保單； ? 環(huán)衛(wèi)，煤氣，自來水、電力、電話，電梯、消防等專業(yè)公司或部門認可后接收的證明； ? 永久性水準點位置及基礎埋深； ? 沉陷和變形位移觀測記錄； 45 ? 房屋及附屬設備設施的維修配件，采購渠道和安裝圖，保修單位和聯(lián)系人。 落實維修基金、配套設施，空房看管費等及保修期內(nèi)的有關費用。 移交接管工作應注意辦理書面手續(xù)，物業(yè)管理單位接收后取得的是對物業(yè)使用運作、維修養(yǎng)護的管理權和按政府立法及業(yè)主賦予的有關權利。 承接查驗要點 （ 1）政府有關職能部門驗收 政府有關職能部門對物業(yè)驗收主要由建筑質檢站、消防局、規(guī)劃局、房管局等部門對物業(yè)進行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關職能部門；政府有關職能部門安排驗收；政府有關職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關政府部門再次驗收，并重復程序至有關政府驗收妥當及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。 （ 2）物業(yè)驗收首要條件 在物業(yè)竣工后，物業(yè)公司參照國家和地方有關法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進行驗收，認真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關職能部門驗收、水電和煤氣正常供應、電話和電視等設施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。 46 （ 3）物業(yè)資料的驗收 要通過物業(yè)驗收，需要開發(fā)商事先遞交以下資料：《政府職能部門驗收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗收合格證明》、《物業(yè)設施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應提供最終的施工圖）、《設備或系統(tǒng)的操作說明》、《維護保養(yǎng)手冊》；提供與承包商、廠商和供應商簽署承包或供應合同中有關技術條款；提供承包商、供應商和廠商的聯(lián)絡地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關技術資料；提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓；提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。 （ 4）公共區(qū)域的驗收和交接 公共區(qū)域的驗收應由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān) 理及施工方等單位代表共同參加，交接以管理處安保正式上崗為標志。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結構、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。 （ 5）各種機房和設備的驗收及交接 各種機房驗收應由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術資料和備品配件為標志。機房和設備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時 由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《機房驗收表》和《設備驗收表》。物業(yè)公司于初期后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。 （ 6）用戶單元內(nèi)的驗收和移交 47 住戶單元的驗收由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結構、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認《住宅單元驗收交接表》。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。并重復程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和煤氣表且 讀數(shù)。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理中心統(tǒng)一保管在一預備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標示有關單元的號數(shù)，物業(yè)管理中心預備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內(nèi)進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項。 （ 7）綠化的驗收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質保期滿后交接。綠化驗收只集中在可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，物業(yè)管理中心需保護綠化不受人為損壞。 （ 8）關于物業(yè)設施的質保期 質保期是施工承包商和供應商對其施工和產(chǎn)品的質量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質保期限以發(fā)展商與承包商和供應商簽署的合同和國家有關規(guī)定為準。物業(yè)質保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應商應承擔保養(yǎng)責任，發(fā)生重大事 48 故或質量問題，質保期應酌情延長；質量期內(nèi)應確定緊急召喚時間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)物業(yè)公司會簽； 對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質保維修，發(fā)展商應承擔相應的維修費用。 資料的驗收與移交接管 開發(fā)商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關資料。包括以下幾部分復印件： 物業(yè)產(chǎn)權資料： ? 國有土地使用證 ? 規(guī)劃用地許可證 ? 建設開工許可證 ? 標準地名使用證 ? 工程竣工驗收合格證 ? 公共配套設施綜合驗收合格證 ? 商品房銷售許可證 ? 供電系統(tǒng)合格證 ? 二次給水合格證（供水系統(tǒng)） ? 消防設施驗收審核意見書 ? 電梯準運證 ? 安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證 ? 其它需移交的證件 綜合竣工驗收資料： 竣工圖（包括總平面圖、建筑、結構、水、暖、電、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 49 施工設計資料： ? 地質報告書 ? 全套設計圖紙 ? 圖紙會審記錄 ? 設計變更通知單 ? 工程預決算報告書 ? 重要的施工會議紀要 ? 隱蔽工程驗收記錄 ? 沉降觀測記錄 ? 其他可能會影響將來管理的原始記錄 機電設備資料 ? 機電設備出廠合格證 ? 機電設備使用說明書（要求中文） ? 機電設備安裝、調(diào)試報告 ? 設備保修卡、保修協(xié)議 業(yè)主資料 ? 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等 ? 已購房業(yè)主的付款 情況或付款方式 房屋主體的驗收標準與驗收方法 驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 樓宇主體硬件設施的具體驗收標準 （ 1）主體結構： 50 a） 外墻不滲水； b） 房屋排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 （ 2）樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉 角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 （ 3）墻面： a） 抹灰 面平整、面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； b） 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂 紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 （ 4）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋， 無霉點，無滲水痕跡，無污漬。 （ 5）衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面 2厘米左右，不應有積水、 倒泛水和滲漏。 （ 6）木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 （ 7）門、窗： a） 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； b） 門鎖、窗鎖連接牢固，開啟靈 活； c） 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； d） 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； e） 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； 51 f） 防盜門表面光亮，無刮花、變形； g） 高檔裝飾門裝飾完整。 （ 8） 樓梯、扶手： a） 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； b） 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 （ 9）木裝飾工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 （ 10）飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 （ 11）油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 （ 12）電器插 座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)