【導(dǎo)讀】專(zhuān)業(yè)＋服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值。中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”。承蒙貴公司信任，委托我司編制《中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)。議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告》。我司項(xiàng)目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目塊所處市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自。身?xiàng)l件和特點(diǎn)的研究，結(jié)合貴公司實(shí)際情況，提出了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議。項(xiàng)目小組成員通力合作的成果，同時(shí)也是全司人員多年經(jīng)驗(yàn)及集體智?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。

　　

【正文】 級(jí) 朱砂沖景群 55 朱砂沖哨口 人文、勝跡、遺址遺跡 一級(jí) 56 紅軍標(biāo)語(yǔ)群遺址 人文、建筑、民居建筑 一級(jí) 57 地母宮舊居 人文、建筑、民居建筑 三級(jí) 58 朱砂河 自然、水景、江河 三級(jí) 桐木嶺景群 59 桐木嶺哨口 人文、勝跡、遺址遺跡 一級(jí) 60 羅浮水庫(kù) 自然、水景、湖泊 二級(jí) 61 石燕洞 自然、地景、洞府 二級(jí) 62 石姬峰 自然、地景、山景 三級(jí) 63 石姬窩 自然、地景、山景 二級(jí) 鵝嶺景群 64 鵝嶺仙 自然、地景、山景 二級(jí) 65 玉帶束腰 自然、地景、山景 三級(jí) 境外景群 66 黃坳革命舊址群 人文、建筑、民居宗 教建筑 三級(jí) 67 牛頭沖 自然、水景、瀑布疊水 三級(jí) 68 長(zhǎng)坪瀑布 自然、水景、瀑布疊水 二級(jí) 69 小山峽 自然、地景、峽谷、江河 三級(jí) 70 高山田園 自然、地景、其他地景 二級(jí) 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 27 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 圖四 井岡山旅游景點(diǎn)分布圖 (二 ) 景點(diǎn)與項(xiàng)目的關(guān)系 在井岡山旅游總體規(guī)劃中， 規(guī)劃井岡山風(fēng)景名勝區(qū)的結(jié)構(gòu)為中心放射狀，以旅游接待服務(wù)鎮(zhèn)為中心（梨坪－茨坪） ，項(xiàng)目用地正處于梨坪核心景區(qū)范圍內(nèi) 。往北為龍?zhí)毒皡^(qū)；往西北和西南為黃洋界景區(qū)、茅坪景區(qū)、龍市景區(qū)；往西南為主峰景區(qū)；往南為筆架山景區(qū)；往東南為朱砂沖景 區(qū)；往東為湘洲景區(qū)；往東北為桐木嶺景區(qū)、鵝嶺景區(qū)。 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 28 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 由此可見(jiàn)，本 項(xiàng)目 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 將統(tǒng)籌整個(gè)井岡山風(fēng)景區(qū)資源，是井岡山旅游 區(qū) 的接待中心。 三、 旅游資源特色 井岡山旅游業(yè)主要以“紅色旅游＋綠色旅游”為主題，在國(guó)際上的宣傳主要以綠色旅游為主，以紅色旅游為輔；在國(guó)內(nèi)主要以紅色旅游為主，綠色旅游為輔。關(guān)于井岡山旅游資源的特點(diǎn)歸納有如下幾點(diǎn)： (一 ) 獨(dú)具歷史特色的“紅色旅游”資源 井岡山的“紅色旅游”和延安、韶山、瑞金等地一樣享有盛名，其人文景點(diǎn) 30 余處，真實(shí)的寫(xiě)照了曾經(jīng)中國(guó)工農(nóng)紅軍在井岡山的革命歷程，其中如黃洋界、八角樓、主 峰等景點(diǎn)享譽(yù)全球。并且，井岡山的紅色旅游資源記錄的是中國(guó)工農(nóng)紅軍建立第一塊農(nóng)村革命根據(jù)地，并歷經(jīng)五次反圍剿的一段特殊革命歷程。因?yàn)椤凹t色革命”歷程的關(guān)系使得井岡山成為一座政治、人文名山。與之相比的是廬山，但是廬山現(xiàn)今主要側(cè)重在自然、人文、科考等方面，曾經(jīng)所謂“政治名山”的稱譽(yù)已經(jīng)沒(méi)落。井岡山的這一特點(diǎn)也凸顯了井岡山在中國(guó)的地位。 (二 ) 尚待挖掘的、豐厚的“綠色旅游”資源 相對(duì)紅色資源，井岡山的綠色資源挖掘度不夠，還處于開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，其資源的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)沒(méi)有被市場(chǎng)廣泛接受。 實(shí)際上，井岡山擁有豐厚的綠色資源。首先，因?yàn)?井岡山特有的地 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 29 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 理位置和氣象條件，形成與其他綠色景區(qū)不同的植被，且在井岡山內(nèi)，不同地方植被和氣候也均不同。其次，因?yàn)榫畬降牡刭|(zhì)構(gòu)造屬于前震旦紀(jì)與震旦紀(jì)之前的呂梁運(yùn)動(dòng)興起，使得其地貌主要特征表現(xiàn)為構(gòu)造侵蝕性山地、構(gòu)造剝蝕性丘陵、堆積河谷盆地和河成階地，這些地貌構(gòu)成了井岡山雄奇峻秀的獨(dú)特景觀。第三，獨(dú)特地貌使得井岡山物種多樣，并且具有許多珍貴、稀有、瀕危的動(dòng)植物，這些具有特有的科考價(jià)值。 (三 ) “紅色”“綠色”兼?zhèn)涞拿? 在我國(guó)范圍內(nèi)，“紅色旅游”地位能與井岡山媲美的有延安、韶山、瑞金等地，“綠色旅游”名氣勝于井岡山 的就多不勝數(shù)，但是兩者兼?zhèn)淇膳c井岡山相比的幾乎沒(méi)有：要么有“紅色旅游”資源的地方?jīng)]有綠色旅游資源優(yōu)勢(shì)；要么有“綠色旅游”資源優(yōu)勢(shì)的缺乏“紅色旅游”資源；再就是兩者兼?zhèn)涞膭t名氣不足，在地位上無(wú)法與井岡山相提并論。 四、 井岡山旅游 業(yè) 前景分析 旅游業(yè)一向有“無(wú)煙產(chǎn)業(yè)”之稱，是新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是很多國(guó)家和地區(qū)大力發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。而旅游觀光是傳統(tǒng)旅游的主要形式，在旅游業(yè)發(fā)展中仍占據(jù)重要的地位。 (一 ) 旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1. 全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 30 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)完成了由“事業(yè)接待型”向“企業(yè)經(jīng)營(yíng)型”的轉(zhuǎn)變，近年來(lái)，我國(guó)的國(guó)際 、國(guó)內(nèi)旅游均以驚人的速度發(fā)展。國(guó)際、國(guó)內(nèi)、出境三大旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫。 據(jù)了解，近十年來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，已成為發(fā)展速度最快、對(duì)全球旅游業(yè)發(fā)展格局影響最大的國(guó)家。我國(guó)已成為世界上發(fā)展速度最快、最具生機(jī)活力的旅游目的地國(guó)家。 2021 年，我國(guó)全年入境旅游者人數(shù)達(dá)到 億人次，入境過(guò)夜旅游者達(dá)到 4,176 萬(wàn)人次，旅游外匯收入達(dá)到 億美元，分別位居全球第四位和第七位。 旅游業(yè)正在成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速的新興行業(yè)?！按汗?jié)”、“五一”和“十一”三個(gè)“黃金周”及其制度化，成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)需求 的重要因素，國(guó)內(nèi)旅游形成了熱點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)張，旺季“前推后延”的新特點(diǎn)。 2. 江西省旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 江西省因?yàn)樘囟ǖ臍v史背景，使得“紅色旅游”成為該省旅游業(yè)的重要組成部分。“紅色旅游”的迅猛發(fā)展，讓處于后發(fā)位置的江西旅游在國(guó)內(nèi)業(yè)界引起了廣泛關(guān)注。 2021 年，江西“紅色旅游”接待人次 1,350萬(wàn)，總收入 77 億元（約占當(dāng)年旅游總收入的三分之一）。 2021 年，井岡山、南昌、瑞金、安源等重點(diǎn)紅色旅游區(qū)異?；鸨?，成為新的旅游熱點(diǎn)。全省紅色旅游接待人數(shù)達(dá) 1,760 萬(wàn)人次，綜合收入達(dá) 110 億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng) %和 %，占全省旅游總?cè)藬?shù)和總收入的%和 %，略相當(dāng)于全省 GDP 的 %。“十一”黃金周，“紅 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 31 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 色旅游”火爆程度更是令人瞠目：井岡山、瑞金等紅色景區(qū)，無(wú)論接待游客人次還是旅游綜合收入，均為兩位數(shù)增長(zhǎng)，個(gè)別景區(qū)的增長(zhǎng)甚至翻了一番。 大開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施、基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，“紅色旅游”乘風(fēng)破浪，并隨之產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng) —— 可進(jìn)入性的增強(qiáng)帶來(lái)更多游客，游客增多使景區(qū)間產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)景區(qū)建設(shè)和服務(wù)的不斷完善 —— 江西“紅色旅游”開(kāi)始了由接待型向市場(chǎng)型的嬗變。 2021 年，江西先后派出了 8 批旅 游促銷(xiāo)團(tuán)，赴英國(guó)、瑞士、澳大利亞、法國(guó)等十幾個(gè)國(guó)家進(jìn)行旅游促銷(xiāo)。先后與日本、韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、印度尼西亞和歐洲諸國(guó)以及我國(guó)香港、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)的代表、旅游界人士、旅游企業(yè)簽訂了數(shù)十個(gè)旅游互動(dòng)、交流協(xié)議。2021 年，江西全省接待旅游總?cè)藬?shù)達(dá) 5, 萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá) 億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng) %和 %，比“九五”期末增長(zhǎng) %和 %，完成“十五”計(jì)劃目標(biāo)的 %和 %；旅游總?cè)藬?shù)超過(guò)全省人口總數(shù) 800 多萬(wàn)，旅游總收入相當(dāng)于全省 GDP的 8%，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，比“九五”期末提高了 個(gè)百分點(diǎn)，其中，入境旅游人數(shù) 萬(wàn)人次，旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %，比“九五”期末增長(zhǎng) %和%。 3. 井岡山市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 井岡山市是吉安市的一個(gè)縣級(jí)市，現(xiàn)轄 21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處， 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 32 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 總?cè)丝? 萬(wàn)余人，總面積為 1, 平方公里。 2021 年底井岡山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7,150 元，比上年增加 611 元；農(nóng)民人均純收入 2,704 元，比上年增加了 520 元。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有 四星級(jí)酒店 2 家，三星級(jí)酒店 10 家，二星級(jí)酒店 7 家。 2021 年，井岡山旅游招商引資額僅僅 1,335 萬(wàn)元；到 2021 年，引進(jìn)資金迅速增到 億元。資金大量涌入，大大加快了井岡山旅游產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。石燕洞、大井紅太陽(yáng)購(gòu)物城、筆架山風(fēng)景區(qū)、天街旅游區(qū)、荊竹山景區(qū) …… 來(lái)井岡山的游客，不再跟在講解員背后亦步亦趨 —— 除了傳統(tǒng)紅色景點(diǎn)，他們還可以購(gòu)物休閑，可以探幽覽勝，可以漂流歷險(xiǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，井岡山旅游的吸引力大為增強(qiáng)。 另外，從經(jīng)濟(jì)角度看，井岡山市的旅游業(yè)也有著明顯的變化。 2021年全市旅游總收入 億元，同比增長(zhǎng) ％，年接待游客達(dá) 萬(wàn)人次，旅游門(mén)票收入 5, 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) ％。 2021 年全市旅游總收入為 億元，游客達(dá)到 萬(wàn)人次，門(mén)票收入為 億元。 表一 井岡山旅游 業(yè) 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 招商引資額 （ 萬(wàn)元） 招商引資額 （億元） 全市旅游總收入（億元） 年接待游客（ 萬(wàn)人次） 旅游門(mén)票收入 （ 萬(wàn)元） 全市旅游總收入 （億元） 游客 （萬(wàn)人次） 門(mén)票收入 （億元） 數(shù)值 1, 5, 4. 結(jié)論 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 33 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 通過(guò)對(duì)我國(guó)旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和江西省旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，以及對(duì)井岡山市經(jīng)濟(jì)狀況和旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 可知 ，目前國(guó)內(nèi)旅游形成了熱點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)張，旺季“前推后延”的新特點(diǎn) 。 我國(guó)的旅游業(yè)正處于快速發(fā)展階段，它將成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速的新興行業(yè)。而具有“紅色旅游”這一特點(diǎn)的江西省，旅游觀光特別是“紅色旅游”已經(jīng)給井岡山市帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，其旅游業(yè)有很大的發(fā)展空間?；谝陨戏治觯卷?xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊。 (二 ) 井岡山項(xiàng)目市場(chǎng)供給分析 1. 市場(chǎng) 環(huán)境 （ 1） 一流旅游度假勝地特征 井岡山國(guó)際會(huì)中心的定位是以會(huì)議、度假為主，旅游觀光為輔的旅游度假中心，那么作為一個(gè)綜合性的旅游度假中心怎樣在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中制勝呢？我們參考了一些國(guó)內(nèi)和區(qū)域一流旅游度假中心案例進(jìn)行了總結(jié)，得出了以下結(jié)論： 類(lèi)型 典型案例 資源 客戶 與主要市場(chǎng)距 離 所用交通工具 停留時(shí)間 光顧率 全國(guó)知名旅游度假中心 博鰲、九寨天堂、三亞 非常強(qiáng)勢(shì)的資源如海灘、山水 全國(guó)乃至跨國(guó)客戶 幾百公里或者更遠(yuǎn) 飛機(jī) 一到兩周或者更長(zhǎng)時(shí)間 每年去1次 區(qū)域知名旅游度假中心 廬山、黃山、北戴河 一線景觀資源或者人文資源 比較分散但區(qū)域客戶占多數(shù) 100300公里、 多數(shù)自駕車(chē) 27天 每半年去 12次 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 34 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) 國(guó)內(nèi)一流旅游度假中心經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，都在謀求進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展。形成具有深度競(jìng)爭(zhēng)力的旅游市場(chǎng)。其主要特征如下： A） 在特有的強(qiáng)勢(shì)旅游資源條件下，根據(jù)市場(chǎng)需求提供多種旅游度假活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)旅客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)以及光顧率 。 B） 靈活運(yùn)用不同旅游產(chǎn)品吸引多層面游客，減低季節(jié)性以及波動(dòng)性帶來(lái)的劣勢(shì) 。 C） 定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度 。 D） 圍繞旅游業(yè)形成特色旅游產(chǎn)業(yè)群 。 E） 常住和暫住人口逐步增長(zhǎng)，產(chǎn) 業(yè)發(fā)展帶動(dòng)居民生活和收入水平提高 。 F） 通過(guò)旅游資源發(fā)展，開(kāi)發(fā)主體最終實(shí)現(xiàn)利益體現(xiàn) 。 （ 2） 一流旅游度假中心發(fā)展趨勢(shì) 目前國(guó)內(nèi)知名旅游度假中心都在不斷的提升環(huán)境資源及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，發(fā)展市場(chǎng)空間逐漸擴(kuò)大。而所謂的功能復(fù)合其實(shí)并不是其旅游資源功能的簡(jiǎn)單疊加，而是通過(guò)滿足不同角度的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力的飛躍。 小結(jié)： 井岡山依托良好的自然資源以及特有紅色旅游資源，具有發(fā)展成國(guó)內(nèi)一流度假中心的潛力，但在目前階段 它 必須整合現(xiàn)有資源有效保護(hù)、有效利用并進(jìn)行有效推廣，這樣才能在全國(guó)眾多知名旅游度假中心競(jìng)爭(zhēng)中脫穎 而出。 2. 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 《 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目 策劃報(bào)告》 專(zhuān)業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第 35 頁(yè) 與合作伙伴共同成長(zhǎng) （ 1） 井岡山與全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域聯(lián)系 井岡山所在的 江西 省 是唯一一個(gè)與長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和閩南三角區(qū)三個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)都毗鄰的省份，在我國(guó)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局中具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 洼地效應(yīng)所形成的區(qū)域價(jià)值已被上述城市群的投資者看好。 （ 2） 市場(chǎng)供給與競(jìng)爭(zhēng)研判 隨著國(guó)內(nèi)旅游度假、會(huì)議市場(chǎng)需求的逐漸升溫，國(guó)內(nèi)各一流景區(qū)紛紛投資興建以會(huì)議、度假旅游為主的度假中