【導(dǎo)讀】上篇：項目商用物業(yè)發(fā)展策劃建議·············································································································································&#1

　　

【正文】 。 130 (潛在購買者 )需求分析 130 133 （ 3）目標(biāo)群體特征分析 133 134 135 135 145 154 前 言 本次提交之《哈市新瑪特購物休閑廣場市場研究及項目發(fā)展策劃方案》是我司新瑪特購物休閑廣場項目組通過對哈市商業(yè)及住宅市場進(jìn)行深入細(xì)致、針對性較強的研究后，高度結(jié)合項目特色，度身定做的實操性項目發(fā)展策劃建議方案。 本報告由上、下篇二個核心部分構(gòu)成 ，涵蓋消費習(xí)慣研究、商業(yè)及住宅市場分析、商業(yè)及住宅物業(yè)發(fā)展定位及建議、外銷商鋪產(chǎn)品建議、物業(yè)銷售等諸多內(nèi)容，我司期望籍此策劃報告為貴司“新瑪特購物休閑廣場”項目的投資開發(fā)、銷售提供策略建議。 上篇：項目商用物業(yè)發(fā)展策劃建議 哈爾濱市是黑龍江省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技和交通中心，現(xiàn)轄 8 個區(qū)、 11 個縣（市），總面積 53068平方公里，人口 萬人，其中市區(qū)人口 萬人，是全國省轄市中面積最大的城市。在國家統(tǒng)計局 2021年 10月 30日公布的按照人口、經(jīng)濟、社會、基礎(chǔ)設(shè)施等 6 大類 50多項綜合指標(biāo)測評出的全國百強城市中，哈爾濱市名列第十位，躋身全國城市綜合實力十強。全國綜合實力排在榜首的城市是上海，第二位是北京。綜合實力排在第三至第十位的城市是深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽和哈市。 2021 年 2月 4日，國務(wù)院批準(zhǔn)哈市對部分行政區(qū)劃進(jìn)行調(diào)整：撤銷太平區(qū)，將其行政區(qū)域劃歸道外區(qū)；設(shè)立松北區(qū)；撤銷呼蘭縣，設(shè)立呼蘭區(qū)。調(diào)整后的哈市市轄道里、道外、南崗、香坊、動力、平房、松北、呼蘭 8個區(qū)和賓縣、巴彥、依蘭、延壽、木 蘭、通河、方正 7個縣，五常、雙城、阿城、尚志 4個縣級市，全市總面積 方公里，其中市區(qū)面積 4272 平方公里。 ? 哈市整體經(jīng)濟逐年平穩(wěn)增長 01 02 03 04 05國內(nèi)生產(chǎn)總值單位: 億元 2021 年， GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）達(dá)到 億元，比上年增長 %，增長幅度為改革開放以來的第 3個高點。第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 ? 人民生活水平進(jìn)一步提高 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，生活水平進(jìn)一步提高。據(jù)哈市城調(diào)隊抽 樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城市市區(qū)居民家庭年人均可支配收入 8940元，比上年增長 %；人均消費支出 6896元，比上年增長 %。人均生活費支出 2130元，增長%。市區(qū)居民恩格爾系數(shù) %，比上年上升 個百分點； ? 消費需求穩(wěn)定增長 全市完成社會消費品零售總額 ，增長 %。其中，城市消費品零售額 億元，增長 %，消費品市場繁榮活躍。 ? 金融存貸款穩(wěn)步增長 截止 2021年末，哈市金融機構(gòu)各項存款余額 ，當(dāng)年新增 ；金融機構(gòu)各項貸款余額 億元，當(dāng)年新增 。個人消費貸款年末余額 億元，當(dāng)年新增 億元；個人住房貸款年末余額 億元，當(dāng)年新增 億元。 分析： 經(jīng)濟的快速增長，人民生活水平的提高，消費需求及金融存貸款的增長，將為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)帶來發(fā)展機會 。 哈市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)主要集中在兩個老城區(qū)板塊，一個是以中央大街、十二道街道、索菲亞廣場一帶與石頭道街圍合構(gòu)成的道里商圈，主要以觀光旅游、購物消費、輕工小百貨商貿(mào)批發(fā)功能為主；二是位于紅博廣場為中心、以東大直街為縱軸，果戈里 大街為橫軸構(gòu)成的南崗商圈，其功能側(cè)重哈市城市居民綜合消費、批零商貿(mào)。其中，中央大街與東大直街已成為哈市商業(yè)消費最具代表性的街道。 道里、南崗商圈對比分析表 比較項目 道里商圈 南崗商圈 商圈圖例 城區(qū)面積 平方公里 60平方公里 城區(qū)人口 總?cè)丝诩s 76 萬人 約 98萬，占哈市總城市人口 1/4 功能定位 政治、文化、經(jīng)濟、商貿(mào)、旅游中心 經(jīng)濟、商貿(mào)副中心，城市消費中心 經(jīng)營業(yè)態(tài) 觀光旅游、購物消費、商貿(mào)批發(fā) 購物綜合消費、商貿(mào)批發(fā) 商業(yè)人流趨向 外地游客、本 市居民 絕大多數(shù)為本市居民 主要購物設(shè)施 松雷購物廣場、中央商城、萬達(dá)購物廣場（百盛、沃爾瑪）、華聯(lián)商場、世紀(jì)聯(lián)華、哈一百、曼哈頓商場、連卡佛、惠鴻女店、 奧威斯名品折扣店 等 遠(yuǎn)大購物中心、松雷購物廣場、新世界百貨、秋林商城、秋林時代購物廣場、大世界商城、哈市鞋城、 地下商業(yè)街等 主要餐飲設(shè)施 分布 中央大街及兩側(cè)輔街 東大直街和果戈里大街兩側(cè) 華梅餐廳、麥當(dāng)勞、肯德基、狗不理、萬達(dá)購物廣場 D區(qū)餐飲、大食代美食城等 必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、狗不理、小資餐廳、松雷購物廣場（餐飲區(qū)）、遠(yuǎn)大購物廣場（餐飲區(qū) ）等 休閑娛樂設(shè)施 萬達(dá)影城、量販 KTV 少年宮影城、遠(yuǎn)大購物廣場（電玩） 商圈分析： （ 1）在上述 2 個商圈中 ,南崗商圈商業(yè)人流相對多于道里商圈 ,其主要原因是除南崗城區(qū)面積與人口密度較大和哈市居民對上述 2 個商業(yè)板塊功能的自我認(rèn)同感 (南崗側(cè)重城市居民綜合消費 ,道里主要是觀光旅游消費 )外 ,深層次的原因是存在一定程度上的跨區(qū)域消費現(xiàn)象 ,尤其以道里人偏好在南崗區(qū)消費為典型特征，其主要原因在以下幾個方面： A．交通設(shè)施完善，跨區(qū)域消費便利； B．南崗商圈批發(fā)零售于一體，經(jīng)營品種齊全，高中低檔商場一應(yīng)俱全，能全方 位滿足各階層消費，特別是南崗遠(yuǎn)大和松雷以良好的購物環(huán)境和成熟的經(jīng)營管理成為哈市居民心目中的 “城市級購物消費首選場所”； C．手機零售與餐飲業(yè)、商貿(mào)批發(fā)業(yè)（服裝和鞋類為主）密集化程度高，且已初具街區(qū)消費規(guī)模，成哈市特定經(jīng)營業(yè)態(tài)第一消費的首選地； 綜上所述，南崗商圈商業(yè)設(shè)施高度密集（集中消費的便利性）、經(jīng)營業(yè)態(tài)高度復(fù)合（滿足多層次消費的廣泛性）、經(jīng)營業(yè)種高度細(xì)分（引發(fā)特定族群據(jù)點消費特性）、高端消費能力突出（高端消費引發(fā)的時尚性）、商業(yè)經(jīng)營高水準(zhǔn)（消費環(huán)境的舒適性）“五高”，是吸引和直接拉動道里及其他區(qū)域居民 到南崗商圈向心性消費的重要驅(qū)動力；與此同時，道里的曼哈頓輕工小百貨、透籠街針織用品、哈一百海鮮產(chǎn)品等批發(fā)市場亦吸引南崗區(qū)居民形成跨區(qū)域消費； （ 2）經(jīng)營業(yè)態(tài)層面， 2大商圈內(nèi)大部分商業(yè)設(shè)施在業(yè)態(tài)規(guī)劃上側(cè)重購物， 對休閑、娛樂等附加值較強的業(yè)態(tài)缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃 ，這不但容易造成經(jīng)營業(yè)態(tài)的簡單重復(fù)，失去經(jīng)營特色，亦無法滿足市場多元化之消費需求，實現(xiàn)為城市的大配套服務(wù)，同時亦存在街道陳舊、經(jīng)營混雜的突出問題。哈市政府道里商業(yè)區(qū)復(fù)興計劃中強調(diào)和深化道里中心功能，實現(xiàn)從形象、功能到環(huán)境的改善與升級，最終促成本地城市居民中 心消費與外地觀光旅游消費合二為一的合理化設(shè)計，就是解決此問題的具體方案。從城市與商業(yè)發(fā)展的角度來說，道里區(qū)商圈改造在前，南崗商圈的升級改造也只是具體時間層次上的問題； （ 3） 現(xiàn)階段，道里商圈與南崗商圈既存在競爭關(guān)系，亦存在功能互補關(guān)系。但從國際國內(nèi)一線城市發(fā)展來說，一個城市的商業(yè)中心可以是多個，但城市級的高集中消費區(qū)域一定是該城市的經(jīng)濟與文化中心，也就是所謂的CBD。就此層面再結(jié)合哈市新一輪城市與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃實施，道里商圈才是未來哈市真正意義上的多功能、高密集的綜合消費區(qū)域即第一商圈，南崗則為功能互補型的次 商圈和城市居民綜合消費區(qū)域， 最終形成一個以“道里”為中心點，多區(qū)域小熱點的發(fā)展趨勢 ； （ 4） 從哈市商業(yè)發(fā)展來看， 經(jīng)營業(yè)態(tài)尚未多元化、商業(yè)布局尚欠合理性的問題仍十分突出 ，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿κ謴V闊。 3. 哈市居民商業(yè)消費習(xí)慣調(diào)查分析 調(diào)查選擇哈市人口較為密集的道里和南崗 2大老城區(qū)，為了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們進(jìn)行隨機抽樣訪問。 調(diào)查簡要說明： ? 調(diào)查方法：定點訪問（以道里和南崗 2 個城區(qū)為主，調(diào)查地點主要選擇在人流和商流密度較大的大型商場內(nèi)外、地下商場、商業(yè)步行街、休閑娛樂、餐飲場所）； ? 調(diào)查對象：主要選擇在哈市城 區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 20歲以上的人群，性別中男性占 40%，女性占 60%； ? 實際樣本量：消費習(xí)慣（消費者）調(diào)查問卷 100 份； 從學(xué)歷水平來看，受訪者的文化程度還是較高的，大、中專學(xué)歷最為普及。 1%45%48%2%4%0% 10% 20% 30% 40% 50%初中或以下高中/ 中專大專/ 本科碩士或以上其他（拒答）受教育程度( % ) 本次受訪者中職業(yè)是黨政機關(guān)和企事業(yè)單位人員（占 32%）及個體戶（ 23%）最為突出，而從事這兩種職業(yè)以外的其它職業(yè)者分布比例相對較為平均。 12%0%20%0%10%23%5%2%5%1%1%3%16%2%0% 5% 10% 15% 20% 25%黨政機關(guān)/ 企事業(yè)單位管理人員專業(yè)技術(shù)人員黨政機關(guān)/ 企事業(yè)單位一般人員工人自由職業(yè)者個體戶/ 營業(yè)員/ 服務(wù)員私營企業(yè)主下崗/ 失業(yè)人員學(xué)生家庭主婦退休人員教師其它（記錄）拒答職業(yè)( % ) 受訪對象中個人收入水平在 1000－ 1800元 /月最為普遍。從 1800元開 始，人群比例雖有所下降，但下降幅度比較平穩(wěn)，表明當(dāng)?shù)氐南M能力還是較強的。從我們實際調(diào)查中感覺，受訪者受傳統(tǒng)“財不外露”意識影響，對個人平均月收入較為隱瞞，不愿意往高處說。 1%2%5%11%21%11%9%5%5%2%5%0%1%2%4%16%0% 5% 10% 15% 20% 25%無收入500749元10001249元15001749元20212499元30003499元40004499元5 0 0 0 元或以上個人月收入( % ) 隨著生活水平提高，家庭月總收入達(dá) 3500元以上還是占有近 4成比例。 家庭月收入( % )0%3%5%7%6%17%5%6%3%1%2%5%40%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%100 0元以下10001499元15001999元20212499元25002999元35003999元40004499元45004999元50005999元60006999元70007999元800 0元或以上不確定/拒答 、休閑、娛樂、餐飲等方面的消費習(xí)慣 （ 1）、購物 數(shù)據(jù)顯示， 人們最樂意去中心商業(yè)區(qū)內(nèi)的大型商場、百貨公司進(jìn)行閑逛和消費，其次是大型超市， 而最常去商場是南崗的遠(yuǎn)大購物廣場和松雷商廈。 21%15%4%8%4%0%2%9%7%5%5%10%2%2%5%0% 5% 10% 15% 20% 25%遠(yuǎn)大南崗松雷道里松雷中央商城百盛廣場蓮卡佛萬達(dá)購物廣場沃爾瑪超市中央大街紅博哈一百秋林地下金帝地下金太陽世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)常去購物的商場或廣場(%) 11%8%72%9%0% 20% 40% 60% 80%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它購物時選擇的地點 （ 2）、休閑、娛樂 受訪者經(jīng)常參與的休閑、娛樂的方式中夜總會、酒吧、電影院比例最高，占了 46%。其次是體育運動 /健身和旅游。 經(jīng)常參與的具有消費性質(zhì)的休閑娛樂方式(% )10%8%28%14%4%7%8%13%10%到電影院看電影酒吧夜總會/ K T V體育運動/ 健身本地旅游外地旅游網(wǎng)吧其他 ( 請注明) 沒有 15%4%32%49%0% 10% 20% 30% 40% 50%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它消費性質(zhì)的休閑娛樂選擇的地點系列1 小結(jié)：生活水平提高，人們將會追求更高檔次、更豐富的休閑娛樂活動，享受休閑娛樂帶來的樂趣已成為人們生活的一部分，目前在哈現(xiàn)有的休閑、娛樂場所檔次多屬于中檔偏下，缺乏一種真正能體現(xiàn)身份的高檔娛樂場所，建立和引導(dǎo)人們進(jìn)行健康和有格調(diào)的休閑娛樂消費，是本項目設(shè)立此類商業(yè)設(shè)施應(yīng)重點考慮的方向之一。 （ 3）、餐飲 72%其他類中消費者表示 經(jīng)常用餐的地方是商場中的快餐區(qū)和地下餐 廳 ,還有一部分人群是在家或是單位附近的餐飲場所消費，例如：火鍋店和燒烤店等。其中個別人群喜歡到小肥羊，大連魚港等吃一些有特色的食物； 25%的消費群體表示在逛商場或購物時樂意選擇快餐。 16%5%4%0%2%2%72%0%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%肯德基麥當(dāng)勞美國加州牛肉面老上號沙鍋華梅餐廳萬達(dá)大食代美食廣場其他（請注明)沒有經(jīng)常用餐地點( % ) 22%7%40%31%0% 10% 20% 30% 40%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它外出用餐( 指每次每人平均消費2 0 元以上) 選擇的地點 40%的消費者表示會選擇主要商業(yè)區(qū)附近進(jìn)行就餐，調(diào)查中了解到消費群對商場內(nèi)的餐飲消費接受度較高， 主要原因是環(huán)境好，消費方便，餐飲種類齊全 。 在消費頻率方面，多數(shù)家庭每月平均到商場瀏覽或購物為 35 次，個人平均為 15 次，個人在外面用餐每月58 次，消費性的休閑是 4次（個人），消費性的娛樂是 15次（個人）。 （ 1）購物 50%28%10%3%1% 1%7%0%10%20%30%40%50%1－3次 7－10次 16－20次 其他家庭每月瀏覽或購買的次數(shù)(%) 5%58%30%5%1% 0% 1% 0%0%10%20%30%40%50%60%從不 35次 910次 1620次每月購買服裝、飾品、鞋帽及化妝品的次數(shù)(% ) 43%57%0% 0% 0% 0% 0% 0%0%10%20%30%40%50%60%從不 35次 910次 1620次每月購買家電、手機等耐用消費品的次數(shù)(% ) （ 2）個人用餐（指外出用餐每次每人平均消費 20元以上的次數(shù)） 4%28%36%12%5%3%4%7%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%從不12次35次68次910次1115次1620次21次以上每月外出用餐的次數(shù)(指每次每人平均消費20元以上)(%) （ 3）消費性質(zhì)的休閑娛樂方式 25%36%22%8%5%5%0%0%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%從不12次35次68次910次1115次1620次21次以上每月消費性質(zhì)的休閑娛樂的次數(shù)(%) （ 4）經(jīng)常去進(jìn)行 消費性質(zhì) 的休閑娛樂場所 KTV：錢柜，咿呀呀，滿漢樓，太陽星，你會紅； 迪吧：好樂迪，快樂迪，哈薩地， kiss，斯卡拉； 影院：萬達(dá)影院，亞細(xì)亞影院，北方劇院； 酒吧：戴圍營酒吧，避風(fēng)塘； 咖啡廳，茶樓，臺球廳，體育館等地方； （ 1）、購物 個人每月的消費支出達(dá) 100400 元范圍占 46%的比例， 400 元以上仍占一定比例。 每月購買服裝、飾品、鞋帽及化妝品方面的消費支出(%)12%13%10%5%1%11% 1%8% 4%21%14%50元或以下51~100元101~200元201~300元301~400元401~500元501~600元601~800元801元以上無支出不固定/看情況 （ 2）、休閑、娛樂 個人每月 200400 元消費比例較高，為 29%， 400元以上比例較為分散； 6%16%24%10%9%4%1%2%5%2%21%0% 5% 10% 15% 20% 25%5 0 元或以下101~200元301~400元501~600元8 0 0 元以上拒答/ 不一定每月休閑娛樂消費支出(% ) （ 3）、餐飲 餐飲是人們消費性支出中第 2 大消費， 200元是一個折點，表明大部分消費者每月的餐飲費用支出都會是處于這一水平線上。同時，每月消費在 600 元也有逐漸上升的趨勢，可以看到，哈也存在一定比例的高消費群。 每月外出用餐的費用（% ）61202468101214165 0元或以下 5 1~ 10 0元1 01 ~1 50 元1 51 ~2 00 元2 01 ~2 50 元2 51 ~3 003 01 ~4 00 元4 01 ~5 00 元5 01 ~6 00 元6 01 ~8 00 元8 01 元以上無支出 小結(jié)：購物和餐飲是人們消費支出中的 2大消費。休閑、娛樂方面，個人每月支出 101300元占比例最高，達(dá)34%，再往上， 301500 元月支出也 占 13%的比例，雖其消費支出較購物和餐飲略低，但也能說明哈市居民對休閑娛樂生活是比較重視的。 3. 、休閑、娛樂、餐飲等場所的評價 以 5分表示非常滿意， 4分表示比較滿意， 3 分表示一般， 2分表示不太滿意， 1分表示非常不滿意的評分當(dāng)中，購物、餐飲、休閑、娛樂均是處于比較滿意水平，另有 30%的比例消費者對目前購物、餐飲、休閑、娛樂評價一般，這說 哈市居民對現(xiàn)有消費場所有更高的期望 。 ? 4 成多消費者表示對購物環(huán)境較為滿意，覺得一般的消費者比例達(dá)了 34%。 4%55%34%2%0%5%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%　 　 　 　 　 　 　 非常滿意比較滿意一般不太滿意非常不滿意拒答對目前購物方面的滿意度(% ) ? 對當(dāng)?shù)夭惋嫹矫姹硎緷M意的達(dá) 58%，表示 一般滿意的達(dá) 34%。 3%55%34%3%0%5%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%　 　 　 　 　 　 　 非常滿意比較滿意一般不太滿意非常不滿意拒答對目前餐飲方面的總體滿意度(% ) ? 休閑、娛樂方面表示滿意的為 54%，一般占 34%。 4%50%34%2%0%10%0% 10% 20% 30% 40% 50%　 　 　 　 　 　 　 非常滿意比較滿意一般不太滿意非常不滿意拒答 / 其他對休閑娛樂方面的滿意度(% ) 小結(jié)：無論是購物、餐飲、還是休閑、娛樂，半數(shù)或以上消費者都表示滿意程度，但仍有 3 成左右的人群表示一般。隨著人們消費要求越來越高， 目前的經(jīng)營模式及服務(wù)亟待升級，這對我們項目來說是一個很好的切入時機 。 ，對哈市居民的吸引程度 從下圖可以看到，如果在哈文化廣場附近有一座集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型商業(yè)廣場，對當(dāng)?shù)厝说奈潭冗€是頗高的，占 74%（非常吸引＋比較吸引）的受訪者表示出興趣 。 38%36%18%6%2%0%10%20%30%40%非常吸引 比較吸引 一般 不太吸引 很不吸引哈一百附近要建設(shè)一座集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型商業(yè)廣場的吸引力(% ) ? 對本項目的建議 在征集消費者對本項目綜合發(fā)展建議時，偏向于建設(shè)大型超市和百貨各占 22%和 10%。與此同時，熱心腸的受訪者也給予本項目建設(shè)綜合購物中心提供很多建議，如商場的 外立面設(shè)計要有特色 、 路標(biāo)要明顯 、 應(yīng)有接送車 并且要安全； 有大型停車場 ；在 室外最好有步行街 ； 商場內(nèi)環(huán)境好 ， 服務(wù)要周到 ， 價格應(yīng)該以中高檔消費為主 ； 要有健身，休閑，娛樂場所 ； 商場應(yīng)多做些活動 ； 適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)立一些休息的位置 和 托兒的場所 ； 餐飲方面要有特色 ， 有異國風(fēng)味也可以 ， 超市要大而且品種要多 。 10%22%6%48%10%2%2%0% 10% 20% 30% 40% 50%百貨商場（以百貨銷售為主）大型超市獨立式的商業(yè)旗艦店綜合購物中心商業(yè)步行街大中型專業(yè)市場其它本項目適合存在的商業(yè)模式（%） ? 商業(yè)廣場內(nèi)開設(shè)一家經(jīng)營流行服裝、飾品等業(yè)種 的主題店的吸引力 （此題目是為確定本項目外銷商鋪中的內(nèi)街商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃與論證所做的定向調(diào)查） 當(dāng)問及假設(shè)新商業(yè)廣場內(nèi)開設(shè)一家大面積經(jīng)營 流行服裝、飾品、皮具箱包等業(yè)種的主題店 的吸引力時， 受眾人群 有超過 6 成的比例 表示出興趣 ，這種消費傾向和偏好， 在我們項目進(jìn)行經(jīng)營業(yè)態(tài)和商業(yè)規(guī)劃時應(yīng)予以重視 。 27%35%26%10%2%0%10%20%30%40%非常吸引 比較吸引 一般 不太吸引 很不吸引假設(shè)新的商業(yè)廣場內(nèi)開設(shè)一家大面積經(jīng)營流行類服裝、飾品、皮具箱包等經(jīng)營業(yè)種的主題店的吸引力(% ) 商業(yè)發(fā)展過程是一個不斷求變的過程，小食店到超市，街鋪到商業(yè)街，百貨店到購物中心。它不斷的發(fā)展、規(guī)?；粩嗟囊胄碌闹黝}，不斷地賦予新的元素，以此吸引消費者的視線。 結(jié)合前述哈市商業(yè)市場和哈市居 民消費習(xí)慣兩部分調(diào)查與分析，我司認(rèn)為哈市未來商業(yè)經(jīng)營發(fā)展趨勢如下： ? 特色街道層出不窮 哈市政府在結(jié)合《哈市“十五”商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃》和《道里中心區(qū)改造規(guī)劃》，將進(jìn)一步升級改造中央大街及其輔街，并確定在道里中心區(qū)一期改造項目 ,哈一百 ,中央廣場 ,索非亞廣場及周邊地區(qū)改造的同時，大力推進(jìn)尚志大街、兆麟街、地段街特色街規(guī)劃，并計劃于 06年集中資金整治尚志大街 兆麟街 地段街 石頭道街 透籠街。整飾沿街建筑立面、燈飾亮化及增加天橋等公共設(shè)施，增強城市的商業(yè)品味，為城市商業(yè)注入新的活力。 ? 大型地下商業(yè)走廊 浮出水面 《道里中心區(qū)改造規(guī)劃》顯示，政府將進(jìn)一步加大道里地下商業(yè)街與暖廊步行 系統(tǒng)規(guī)劃 ,與中央大街結(jié)合 ,逐步形成一個連續(xù)的商業(yè)步行區(qū)系統(tǒng) ,規(guī)劃長度 3 公里、面積 6 萬平方米的大型地下商業(yè)街 。 ? 專業(yè)市場升級改造 根據(jù)規(guī)劃，哈市逐步將不適宜在舊城區(qū)發(fā)展的市場進(jìn)行調(diào)整，并且關(guān)閉一批空殼市場，整改和搬遷一批嚴(yán)重影響交通、布局不合理、消防隱患嚴(yán)重、規(guī)模較小的市場，并鼓勵同類市場進(jìn)行多種形式的聯(lián)合、兼并，鼓勵連鎖市場和集團市場，并積極吸引國際國內(nèi)批發(fā)企業(yè)在哈市落戶，以提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。 ? 傳統(tǒng)百貨店向購物中心轉(zhuǎn)型 近二年，哈市大部分百貨商場的銷售額雖然較前幾年有所提高，但整體經(jīng)營狀況仍不樂觀，部分本土中小型百貨店經(jīng)營更是苦不堪言。為迅速改寫這種不利局面，先知先覺的百貨店經(jīng)營者紛紛選擇了轉(zhuǎn)型為購物中心或準(zhǔn)購物中心，以適應(yīng)哈市商業(yè)全新的“游戲模式”，然而即便如此，現(xiàn)目前哈市仍缺乏一個集多種業(yè)態(tài)于一體的現(xiàn)代化購物中心，相信大商集團哈市新瑪特購物休閑廣場的出現(xiàn)，不但填補了哈市中高端現(xiàn)代化購物中心市場空白，更可引領(lǐng)哈市新商業(yè)的發(fā)展。 ? 購物中心發(fā)展趨勢增加休閑元素 國外全新的購物中心模式正向大型化、休閑化發(fā)展。哈市人均 GDP 的 不斷提升及全新商業(yè)模式的不斷進(jìn)入，使哈市具備了發(fā)展新型購物中心的條件。 升級后的購物中心如遠(yuǎn)大、松雷等均加入美食廣場、娛樂場所等休閑元素使顧客在“有得買”之余還“有得玩”、“有得看”、“有得吃”。 ? 加入主題概念 隨著購物中心越來越趨向同質(zhì)化，購物中心紛紛