【導(dǎo)讀】保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告

　　

【正文】 未來(lái)的區(qū)域格局中提升自身地位。 2021 年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；建筑業(yè) ，同比增長(zhǎng) %。第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全縣人均生產(chǎn)總值 元，同比 增長(zhǎng) %。 在全縣生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 18:54 :28 調(diào)整為 15 : 54 ： 31 ，其中第一產(chǎn)業(yè)下降 3 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)持平，第三產(chǎn)業(yè)上升 3 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn) 產(chǎn) 業(yè)分析 保靖 經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化水平迅速提升時(shí)期。其中房地產(chǎn)投資持續(xù)快增長(zhǎng)，以住宅為主的房產(chǎn)業(yè)以初具規(guī)模。對(duì)于改善居民居住條件，擴(kuò)大投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，以及增加社會(huì)就業(yè)等方面都起到了積極的推動(dòng)作用。 “十一五 期間， 保靖 縣認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的宏觀調(diào)保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 18 控政策。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取積極措施，規(guī)范行政審批行為， 增強(qiáng)辦事透明度，加大房地產(chǎn)行政執(zhí)法監(jiān)督力度，健全房地產(chǎn)法制體系。同時(shí)健全住房保障體系，提高居住質(zhì)量。對(duì)保障性住房建設(shè)進(jìn)一步規(guī)范了審批程序，明確土地供應(yīng)政策，確保優(yōu)惠政策真正落實(shí)到中低收入家庭。 保靖縣 城區(qū)房地產(chǎn) 供需 分析 近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)， 保靖 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)， 商品住宅建設(shè)和供應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)推進(jìn)城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積 極的促進(jìn)作用。 2021 年， 保靖 縣深入貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，積極規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，治理維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)有序規(guī)范發(fā)展。 全縣資質(zhì)等級(jí)三級(jí)以上建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) 倍；房屋建筑施工面積 平方米，增長(zhǎng) %，竣工面積 萬(wàn)平方米。 本次可研針對(duì) 保靖 近 3～ 5 年的商業(yè)和居住物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并結(jié)合近 3 年統(tǒng)計(jì)年鑒進(jìn)行綜合分析， 保靖縣 房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)： 1） 人們對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。隨著房地產(chǎn)價(jià) 格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見(jiàn)。尤其是投資商鋪，自古就有“一鋪富三代”之說(shuō)，可以說(shuō)是投資的安全性、收益性和流動(dòng)性的最佳組合。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 19 2） 商品房?jī)r(jià)格上漲較快，房?jī)r(jià)收入比偏高 。 商品房 住宅 價(jià)格由 2021年的 多層 1020元 /㎡ ； 2021年的 多層 1270元 /㎡； 2021 年 的多層 1380 元 /㎡ ；上漲到 2021 年的多層 1420 元 /㎡和 2021年的多層 1550元 /㎡、高層 1620元 /㎡ 。 2021 年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8153 元，按戶均 3 人計(jì)算，家庭年收入 元。每個(gè)家庭年均消費(fèi)支出 萬(wàn)元，剩余 萬(wàn)元。 2021 年全縣商品住宅均價(jià) 1420元 /平方米，買一套 100 平方米的住宅需 萬(wàn)元，是當(dāng)年家庭剩余年收入的 倍。 保靖縣 商品房房?jī)r(jià)收入比偏高。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 20 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （ ㎡ ） 位置 建設(shè)單位 商鋪銷售價(jià)格 住宅銷售 價(jià)格 備注 花井商住樓（黨校） 1130 保靖縣城 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 5200元／ ㎡ 均價(jià) 1400元／㎡ 07年建成 ,5層 鴻林商住樓 6980 保靖縣城 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 5350元／ ㎡ 均價(jià) 1420元／㎡ 07 年建成， 8層 計(jì)生宿舍樓 5600 保靖縣城 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 1350元／㎡ 07 年建成， 7層 植物油廠經(jīng)濟(jì)適用房 4200 保靖縣城 縣經(jīng)濟(jì)局 均價(jià) 1380元／㎡ 08 年建成， 7層 酉水花園商住樓 1600 保靖縣城 縣環(huán)保局 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 6420元／ ㎡ 均價(jià) 1450元／㎡ 08 年建成， 6層 酉水園商住樓 18148 保靖縣城 龍山中意公司 均價(jià) 6400元／ ㎡ 均價(jià) 1440元／㎡ 08 年建成， 7層 新華苑 7168 保靖縣城 龍山吉星 均價(jià) 6800元／ ㎡ 均價(jià) 1480元／㎡ 08 年建 成，3/7/7 層 2021年廉租住房 4100 保靖縣城 縣建設(shè)局 租金 1元／ ㎡ *月 08 年建成， 7層 馨園商住樓 保靖縣城 縣法院 均價(jià) 6550元／ ㎡ 均價(jià) 1460元／㎡ 08 年建成， 7層 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 21 和諧家園 9624 保靖縣城 縣勞動(dòng)局 均價(jià) 7400元／ ㎡ 均價(jià) 1500元／㎡ 08 年建成， 9層 魏竹路商住小區(qū) 19107 保靖縣城 州湘德公司 均價(jià) 8200元／ ㎡ 均價(jià) 1570元／㎡ 09 年建成， 7層 清水坪政府宿舍樓 1312 保靖縣城 清水坪政府 均價(jià) 1500元／㎡ 09 年建成， 7層 和馨佳園 保靖縣城 縣工會(huì) 均價(jià) 8720元／ ㎡ 均價(jià) 1560元／㎡ 09 年建成， 6層 2021年廉租房 4100 保靖縣城 縣建設(shè)局 租金 1元／ ㎡ *月 09 年建成， 7層 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 22 3）政府支持力度較大 保靖縣 城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，城市品位不斷提高，且縣委政府近加大招商引資、促進(jìn)市民收入提高的同時(shí)，精簡(jiǎn)辦事程序、提高辦事效率、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)舉措，不斷激活房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，增加了城區(qū)對(duì)房地產(chǎn)投資商的吸引力，引來(lái)了許多實(shí)力的開發(fā)商投資。 4） 保靖縣 經(jīng)濟(jì)適用 住房缺乏 隨著 保靖縣 住宅建設(shè)速度的加快，城 市居民人均居住面積由八十年代的 10 平方米，增加到近年的 30 平方米，《 保靖縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確指出要按“ 合理布局、節(jié)約用地、突出特色、優(yōu)化環(huán)境 ”的原則，加快發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的層次和布局，使住房結(jié)構(gòu)適用不同階層的消費(fèi)需要，避免新的積壓。 國(guó)家宏觀政策在一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，保障性住房的建設(shè)，就是滿足低收入階層的住房需求，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)也能起到一定的調(diào)節(jié)作用 。 根據(jù) 保靖縣 保障性住房的發(fā)展規(guī)劃，從 2021 年開始實(shí)施保障性住房建設(shè)的開發(fā)，主要分為廉租房和經(jīng)濟(jì)適用性住房。目前廉租 房的建設(shè)已經(jīng)完成共計(jì) 600 套，約近 3 萬(wàn)平方米。 但還不能 滿足城區(qū)低收入住房困難戶的住房需求。經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)施工作 也較為 滯后。 為此，縣委、縣政府準(zhǔn)備迅速啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，未來(lái)三年擬建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 1000 套，本項(xiàng)目擬解決 470 套左右的經(jīng)濟(jì)適用住房。 總體來(lái)說(shuō)， 保靖 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展是相適應(yīng)的，但同時(shí)也存在著幾點(diǎn)問(wèn)題阻礙 著 保靖 縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一是住房保障體系不夠完善，這對(duì)切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有著不利的保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 23 影響 。二是信息工作沒(méi)有得到開發(fā)商的足夠重視，不利于主管部門收集準(zhǔn)確的信息，做出 及時(shí)調(diào)整。 隨著舊城改造、棚改區(qū)改造以及城市化進(jìn)程的加速 ， 保靖 縣房地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)更多的市場(chǎng) 機(jī)會(huì) 。 項(xiàng)目 市場(chǎng)戰(zhàn)略 分析 該項(xiàng)目 總體戰(zhàn)略采用發(fā)展戰(zhàn)略，它又稱進(jìn)攻性戰(zhàn)略、增長(zhǎng)型戰(zhàn)略，它是充分利用外部機(jī)會(huì)，挖掘內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)資源，求得更高層次發(fā)展的戰(zhàn)略。 發(fā)展戰(zhàn)略是基本的戰(zhàn)略選擇，包括新領(lǐng)域進(jìn)入戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略和多元化戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)方式有內(nèi)部發(fā)展和外部發(fā)展良種途徑，包括產(chǎn)品開發(fā)、直接投資、并購(gòu)、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式。 而基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略采用的 是 重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略，它是指企業(yè)把經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重點(diǎn)放在一個(gè)特定的目標(biāo)市場(chǎng)上，為特定的地 區(qū)或特定的消費(fèi)群體提供特殊的產(chǎn)品或服務(wù)。重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略與成本優(yōu)先戰(zhàn)略及差別化戰(zhàn)略不同。成本優(yōu)先戰(zhàn)略與差別化戰(zhàn)略面向全行業(yè)，在整個(gè)行業(yè)的范圍內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)。而重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略則是圍繞一個(gè)特定的目標(biāo)進(jìn)行密集型的生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要求能夠提供比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為有效的服務(wù)。企業(yè)一旦選擇了目標(biāo)市場(chǎng)，便可以通過(guò)產(chǎn)品差別化或成本領(lǐng)先的方法，形成重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略。因此，采用重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差別化或特殊的成本領(lǐng)先企業(yè)。 重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略也可使企業(yè)獲得超過(guò)行業(yè)平均水平的收益。這種戰(zhàn)略可以針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最薄弱的環(huán)節(jié)采 取行動(dòng)，形成產(chǎn)品的差異化；或者在為該目標(biāo)市場(chǎng)的專門服務(wù)中降低成本，形成低成本優(yōu)勢(shì)；或者兼有產(chǎn)品差異化和低成本的優(yōu)勢(shì)。重點(diǎn)集中的企業(yè)由于其市場(chǎng)面狹小，可以更好地了解市場(chǎng)及顧客，提供更好的產(chǎn)品與服務(wù)。但是重點(diǎn)保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 24 集中化戰(zhàn)略在獲得市場(chǎng)份額方面有某些局限性，由于其目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)狹小，企業(yè)的市場(chǎng)份額總體水平較低。 本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)為 保靖縣縣城 ，基于 目前保靖縣的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，人們的住房需求比較旺盛，市場(chǎng)住宅供應(yīng)不足，同時(shí)有需求與買不起的矛盾較為明顯，故本項(xiàng)目旨在響應(yīng)國(guó)家 “積極采取措施，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的 保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”的號(hào)召，一定程度上解決保靖縣的低收入人群的住房困難問(wèn)題，同時(shí)也促進(jìn)保靖縣縣城的發(fā)展。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 25 內(nèi)部和外部因素平評(píng)價(jià)表 內(nèi) 部 條 件 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weakness 1. 縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2. 政府的大力支持。 1. 利潤(rùn)來(lái)源相對(duì)較少，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力也相對(duì)較小。 2. 基礎(chǔ)設(shè)施的投入時(shí)間長(zhǎng)。 外 部 條 件 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threats 1. 在項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)商貿(mào)緊缺，項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多。 2. 縣城綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 強(qiáng) 。 3. 政府對(duì)該項(xiàng)目強(qiáng)有力的政策支持。 1. 地貌豎向的較為復(fù)雜，增加了技術(shù)的難度。 2. 經(jīng)濟(jì)上的壓力。 戰(zhàn) 略 選 擇 SO 戰(zhàn)略 集中發(fā)展戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，充分 啟動(dòng)本項(xiàng)目的開發(fā)，整合各方資源，特別是政府的扶持，積極推動(dòng)項(xiàng)目的實(shí)施。 ST 戰(zhàn)略 多元化戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢(shì)避免威脅，引入多種物業(yè)形態(tài)，諸如超市、 商貿(mào) 特色經(jīng)營(yíng)等，選擇實(shí)力較強(qiáng)的各建設(shè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，打造豐富的商貿(mào)、居住形態(tài)。 WO戰(zhàn)略 扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略 利用機(jī)會(huì)規(guī)避劣勢(shì)，抓項(xiàng)目建設(shè)的同事，做好推廣及宣傳工作，建設(shè)好項(xiàng)目在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 WT 戰(zhàn)略 防御性戰(zhàn)略 克服缺陷，避免威脅，在市場(chǎng)上形成高端的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 26 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與地理位置 保靖縣 位于 東經(jīng) 109186。1239。～ 109186。5039。和北緯 28186。2439?！?28186。5539。之間， 位于湖南省吉首市 ， 湘西土家族苗族自治州中部 。 保靖縣保障性住房建設(shè) 工程 分別在三個(gè)地塊建設(shè)， 地塊一位于保靖縣城西北老城區(qū)；地塊二位于保靖縣二保山山腰部分；地塊三位于保靖縣人民政府附近，基地南側(cè)為梅花派出所。 保靖 縣簡(jiǎn)介 保靖縣 — 位于湖南省西部， 東界永順、古丈，南邊吉首、花垣 ，西抵重慶秀山，北靠龍山。 是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。 保靖縣地，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)為楚地，楚威王三年（公元前 337年），建黔中郡，因黔山得名， 中華人民共和國(guó)成立后， 1949 年屬永順專署， 1952 年 10月永順專署撤銷，成立湘西苗族自治區(qū)，1954 年 3 月自治區(qū)改稱自治州， 1957 年 9 月 20日，湘西苗自治州改為湘西土家族苗族自治州，保靖縣均屬其管轄。 這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗。 保靖 縣生機(jī)勃勃、欣欣向榮的工業(yè)，是全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍 頭。埋藏在地底下的豐富礦產(chǎn)正在開發(fā)利用。該縣已探明的礦產(chǎn)資源有 固體礦物燃料有煙煤，高碳石煤，稀有金屬資源有五氧化二釩，保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 27 五氧化二釔，鉑金等，黑色金屬有鐵錳，有色金屬有汞鉛銅鎂鋅等，此外還有硫磷鉀等化學(xué)礦物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆較為豐富 . 保靖 縣的農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，一派繁榮景象。通過(guò)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和山地開發(fā)，人民不僅解決了溫飽問(wèn)題，而且開始走上了富裕之路。 保靖 縣的交通、電力、通訊、廣播、教育等事業(yè)蓬勃發(fā)展，方興未艾。 境內(nèi)最大的河流為酉水， 酉水又稱白河，屬沅水一級(jí)支流 . 新近建成的碗米 坡 水電站裝 機(jī)容量 24千萬(wàn)瓦，年電能 7． 92億度。已建成雙溶灘、獅子橋、竹篙灘三座電站，裝機(jī)密量分別為 8000千瓦、 9600 千瓦和 125 千瓦。 全縣