【導讀】保靖縣保障性住房建設項目可研報告

　　

【正文】 未來的區(qū)域格局中提升自身地位。 2021 年全年實現(xiàn)生產總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，同比增長 %，其中第一產業(yè) 億元，增長 %；第二產業(yè) 億元，增長 %，其中工業(yè) 億元，增長 %；建筑業(yè) ，同比增長 %。第三產業(yè) 億元，增長 %。按常住人口計算，全縣人均生產總值 元，同比 增長 %。 在全縣生產總值中，三次產業(yè)結構由上年的 18:54 :28 調整為 15 : 54 ： 31 ，其中第一產業(yè)下降 3 個百分點，第二產業(yè)持平，第三產業(yè)上升 3 個百分點。 房地產 產 業(yè)分析 保靖 經濟迅速發(fā)展，城市化水平迅速提升時期。其中房地產投資持續(xù)快增長，以住宅為主的房產業(yè)以初具規(guī)模。對于改善居民居住條件，擴大投資和消費增長，以及增加社會就業(yè)等方面都起到了積極的推動作用。 “十一五 期間， 保靖 縣認真貫徹國家有關穩(wěn)定住房價格的宏觀調保靖縣保障性住房建設項目可研報告 18 控政策。對房地產業(yè)采取積極措施，規(guī)范行政審批行為， 增強辦事透明度，加大房地產行政執(zhí)法監(jiān)督力度，健全房地產法制體系。同時健全住房保障體系，提高居住質量。對保障性住房建設進一步規(guī)范了審批程序，明確土地供應政策，確保優(yōu)惠政策真正落實到中低收入家庭。 保靖縣 城區(qū)房地產 供需 分析 近年來，隨著國民經濟快速發(fā)展和城市化的快速推進， 保靖 縣房地產市場得到了長足發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應結構基本合理，住房消費需求旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢， 商品住宅建設和供應協(xié)調發(fā)展。房地產市場的快速發(fā)展，對推進城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動經濟增長發(fā)揮了積 極的促進作用。 2021 年， 保靖 縣深入貫徹國家宏觀調控政策，積極規(guī)范房地產市場運作，治理維護房價穩(wěn)定，實現(xiàn)了房地產市場有序規(guī)范發(fā)展。 全縣資質等級三級以上建筑企業(yè)完成總產值 ，同比增長 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 倍；房屋建筑施工面積 平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米。 本次可研針對 保靖 近 3～ 5 年的商業(yè)和居住物業(yè)進行調查，并結合近 3 年統(tǒng)計年鑒進行綜合分析， 保靖縣 房地產具有以下特點： 1） 人們對房地產的投資熱情增加，導致了房地產需求的增長。隨著房地產價 格的不斷上漲，房地產增值的潛力顯而易見。尤其是投資商鋪，自古就有“一鋪富三代”之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最佳組合。 保靖縣保障性住房建設項目可研報告 19 2） 商品房價格上漲較快，房價收入比偏高 。 商品房 住宅 價格由 2021年的 多層 1020元 /㎡ ； 2021年的 多層 1270元 /㎡； 2021 年 的多層 1380 元 /㎡ ；上漲到 2021 年的多層 1420 元 /㎡和 2021年的多層 1550元 /㎡、高層 1620元 /㎡ 。 2021 年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8153 元，按戶均 3 人計算，家庭年收入 元。每個家庭年均消費支出 萬元，剩余 萬元。 2021 年全縣商品住宅均價 1420元 /平方米，買一套 100 平方米的住宅需 萬元，是當年家庭剩余年收入的 倍。 保靖縣 商品房房價收入比偏高。 保靖縣保障性住房建設項目可研報告 20 項目名稱 建筑面積 （ ㎡ ） 位置 建設單位 商鋪銷售價格 住宅銷售 價格 備注 花井商住樓（黨校） 1130 保靖縣城 興業(yè)房地產公司 均價 5200元／ ㎡ 均價 1400元／㎡ 07年建成 ,5層 鴻林商住樓 6980 保靖縣城 興業(yè)房地產公司 均價 5350元／ ㎡ 均價 1420元／㎡ 07 年建成， 8層 計生宿舍樓 5600 保靖縣城 興業(yè)房地產公司 均價 1350元／㎡ 07 年建成， 7層 植物油廠經濟適用房 4200 保靖縣城 縣經濟局 均價 1380元／㎡ 08 年建成， 7層 酉水花園商住樓 1600 保靖縣城 縣環(huán)保局 興業(yè)房地產公司 均價 6420元／ ㎡ 均價 1450元／㎡ 08 年建成， 6層 酉水園商住樓 18148 保靖縣城 龍山中意公司 均價 6400元／ ㎡ 均價 1440元／㎡ 08 年建成， 7層 新華苑 7168 保靖縣城 龍山吉星 均價 6800元／ ㎡ 均價 1480元／㎡ 08 年建 成，3/7/7 層 2021年廉租住房 4100 保靖縣城 縣建設局 租金 1元／ ㎡ *月 08 年建成， 7層 馨園商住樓 保靖縣城 縣法院 均價 6550元／ ㎡ 均價 1460元／㎡ 08 年建成， 7層 保靖縣保障性住房建設項目可研報告 21 和諧家園 9624 保靖縣城 縣勞動局 均價 7400元／ ㎡ 均價 1500元／㎡ 08 年建成， 9層 魏竹路商住小區(qū) 19107 保靖縣城 州湘德公司 均價 8200元／ ㎡ 均價 1570元／㎡ 09 年建成， 7層 清水坪政府宿舍樓 1312 保靖縣城 清水坪政府 均價 1500元／㎡ 09 年建成， 7層 和馨佳園 保靖縣城 縣工會 均價 8720元／ ㎡ 均價 1560元／㎡ 09 年建成， 6層 2021年廉租房 4100 保靖縣城 縣建設局 租金 1元／ ㎡ *月 09 年建成， 7層 保靖縣保障性住房建設項目可研報告 22 3）政府支持力度較大 保靖縣 城區(qū)基礎設施建設不斷完善，城市品位不斷提高，且縣委政府近加大招商引資、促進市民收入提高的同時，精簡辦事程序、提高辦事效率、優(yōu)化經濟舉措，不斷激活房地產開發(fā)市場，增加了城區(qū)對房地產投資商的吸引力，引來了許多實力的開發(fā)商投資。 4） 保靖縣 經濟適用 住房缺乏 隨著 保靖縣 住宅建設速度的加快，城 市居民人均居住面積由八十年代的 10 平方米，增加到近年的 30 平方米，《 保靖縣 國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確指出要按“ 合理布局、節(jié)約用地、突出特色、優(yōu)化環(huán)境 ”的原則，加快發(fā)展房地產產業(yè)，要優(yōu)化房地產開發(fā)的層次和布局，使住房結構適用不同階層的消費需要，避免新的積壓。 國家宏觀政策在一定程度上穩(wěn)定了房價，保障性住房的建設，就是滿足低收入階層的住房需求，對于穩(wěn)定房價也能起到一定的調節(jié)作用 。 根據(jù) 保靖縣 保障性住房的發(fā)展規(guī)劃，從 2021 年開始實施保障性住房建設的開發(fā)，主要分為廉租房和經濟適用性住房。目前廉租 房的建設已經完成共計 600 套，約近 3 萬平方米。 但還不能 滿足城區(qū)低收入住房困難戶的住房需求。經濟適用房的實施工作 也較為 滯后。 為此，縣委、縣政府準備迅速啟動經濟適用住房的開發(fā)建設，未來三年擬建設經濟適用住房 1000 套，本項目擬解決 470 套左右的經濟適用住房。 總體來說， 保靖 縣房地產市場的發(fā)展與全市經濟社會的發(fā)展是相適應的，但同時也存在著幾點問題阻礙 著 保靖 縣房地產產業(yè)的健康發(fā)展。一是住房保障體系不夠完善，這對切實穩(wěn)定住房價格有著不利的保靖縣保障性住房建設項目可研報告 23 影響 。二是信息工作沒有得到開發(fā)商的足夠重視，不利于主管部門收集準確的信息，做出 及時調整。 隨著舊城改造、棚改區(qū)改造以及城市化進程的加速 ， 保靖 縣房地產會帶來更多的市場 機會 。 項目 市場戰(zhàn)略 分析 該項目 總體戰(zhàn)略采用發(fā)展戰(zhàn)略，它又稱進攻性戰(zhàn)略、增長型戰(zhàn)略，它是充分利用外部機會，挖掘內部優(yōu)勢資源，求得更高層次發(fā)展的戰(zhàn)略。 發(fā)展戰(zhàn)略是基本的戰(zhàn)略選擇，包括新領域進入戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略和多元化戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)方式有內部發(fā)展和外部發(fā)展良種途徑，包括產品開發(fā)、直接投資、并購、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式。 而基本競爭戰(zhàn)略采用的 是 重點集中化戰(zhàn)略，它是指企業(yè)把經營戰(zhàn)略的重點放在一個特定的目標市場上，為特定的地 區(qū)或特定的消費群體提供特殊的產品或服務。重點集中化戰(zhàn)略與成本優(yōu)先戰(zhàn)略及差別化戰(zhàn)略不同。成本優(yōu)先戰(zhàn)略與差別化戰(zhàn)略面向全行業(yè)，在整個行業(yè)的范圍內進行活動。而重點集中化戰(zhàn)略則是圍繞一個特定的目標進行密集型的生產的經營活動，要求能夠提供比競爭對手更為有效的服務。企業(yè)一旦選擇了目標市場，便可以通過產品差別化或成本領先的方法，形成重點集中化戰(zhàn)略。因此，采用重點集中化戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差別化或特殊的成本領先企業(yè)。 重點集中化戰(zhàn)略也可使企業(yè)獲得超過行業(yè)平均水平的收益。這種戰(zhàn)略可以針對競爭對手最薄弱的環(huán)節(jié)采 取行動，形成產品的差異化；或者在為該目標市場的專門服務中降低成本，形成低成本優(yōu)勢；或者兼有產品差異化和低成本的優(yōu)勢。重點集中的企業(yè)由于其市場面狹小，可以更好地了解市場及顧客，提供更好的產品與服務。但是重點保靖縣保障性住房建設項目可研報告 24 集中化戰(zhàn)略在獲得市場份額方面有某些局限性，由于其目標市場相對狹小，企業(yè)的市場份額總體水平較低。 本項目的目標市場為 保靖縣縣城 ，基于 目前保靖縣的房地產業(yè)還處于起步階段，人們的住房需求比較旺盛，市場住宅供應不足，同時有需求與買不起的矛盾較為明顯，故本項目旨在響應國家 “積極采取措施，逐步擴大廉租住房制度的 保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”的號召，一定程度上解決保靖縣的低收入人群的住房困難問題，同時也促進保靖縣縣城的發(fā)展。 保靖縣保障性住房建設項目可研報告 25 內部和外部因素平評價表 內 部 條 件 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weakness 1. 縣域經濟發(fā)展。 2. 政府的大力支持。 1. 利潤來源相對較少，市場風險抵抗力也相對較小。 2. 基礎設施的投入時間長。 外 部 條 件 機會 Opportunity 威脅 Threats 1. 在項目輻射范圍內商貿緊缺，項目的潛在市場機會較多。 2. 縣城綜合競爭實力 強 。 3. 政府對該項目強有力的政策支持。 1. 地貌豎向的較為復雜，增加了技術的難度。 2. 經濟上的壓力。 戰(zhàn) 略 選 擇 SO 戰(zhàn)略 集中發(fā)展戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢和機會，充分 啟動本項目的開發(fā)，整合各方資源，特別是政府的扶持，積極推動項目的實施。 ST 戰(zhàn)略 多元化戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢避免威脅，引入多種物業(yè)形態(tài)，諸如超市、 商貿 特色經營等，選擇實力較強的各建設服務機構，打造豐富的商貿、居住形態(tài)。 WO戰(zhàn)略 扭轉性戰(zhàn)略 利用機會規(guī)避劣勢，抓項目建設的同事，做好推廣及宣傳工作，建設好項目在市場中的核心競爭力。 WT 戰(zhàn)略 防御性戰(zhàn)略 克服缺陷，避免威脅，在市場上形成高端的市場領導地位。 保靖縣保障性住房建設項目可研報告 26 第三章 項目的建設條件 建設地點 項目建設地點與地理位置 保靖縣 位于 東經 109186。1239。～ 109186。5039。和北緯 28186。2439。～ 28186。5539。之間， 位于湖南省吉首市 ， 湘西土家族苗族自治州中部 。 保靖縣保障性住房建設 工程 分別在三個地塊建設， 地塊一位于保靖縣城西北老城區(qū)；地塊二位于保靖縣二保山山腰部分；地塊三位于保靖縣人民政府附近，基地南側為梅花派出所。 保靖 縣簡介 保靖縣 — 位于湖南省西部， 東界永順、古丈，南邊吉首、花垣 ，西抵重慶秀山，北靠龍山。 是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。 保靖縣地，春秋戰(zhàn)國時為楚地，楚威王三年（公元前 337年），建黔中郡，因黔山得名， 中華人民共和國成立后， 1949 年屬永順專署， 1952 年 10月永順專署撤銷，成立湘西苗族自治區(qū)，1954 年 3 月自治區(qū)改稱自治州， 1957 年 9 月 20日，湘西苗自治州改為湘西土家族苗族自治州，保靖縣均屬其管轄。 這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風光，豐富的礦產資源，繁榮的農村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨特的民情風俗。 保靖 縣生機勃勃、欣欣向榮的工業(yè)，是全縣經濟發(fā)展的龍 頭。埋藏在地底下的豐富礦產正在開發(fā)利用。該縣已探明的礦產資源有 固體礦物燃料有煙煤，高碳石煤，稀有金屬資源有五氧化二釩，保靖縣保障性住房建設項目可研報告 27 五氧化二釔，鉑金等，黑色金屬有鐵錳，有色金屬有汞鉛銅鎂鋅等，此外還有硫磷鉀等化學礦物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆較為豐富 . 保靖 縣的農業(yè)發(fā)展迅速，一派繁榮景象。通過產業(yè)調整和山地開發(fā)，人民不僅解決了溫飽問題，而且開始走上了富裕之路。 保靖 縣的交通、電力、通訊、廣播、教育等事業(yè)蓬勃發(fā)展，方興未艾。 境內最大的河流為酉水， 酉水又稱白河，屬沅水一級支流 . 新近建成的碗米 坡 水電站裝 機容量 24千萬瓦，年電能 7． 92億度。已建成雙溶灘、獅子橋、竹篙灘三座電站，裝機密量分別為 8000千瓦、 9600 千瓦和 125 千瓦。 全縣