【導(dǎo)讀】其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該產(chǎn)業(yè)有著決定性的作用。面對競爭激烈的環(huán)境，如何合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃以降低成本、增加利潤、實現(xiàn)價值最大化成為各個企業(yè)都必須考慮的問題。本文是在現(xiàn)行稅法約束下，論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何合理安排自己的經(jīng)營活動，合理利用稅收優(yōu)惠政策，通過稅種分析，數(shù)據(jù)測算等方法找到最佳節(jié)稅點，從而降低企業(yè)稅負(fù)，曾強企業(yè)盈利能力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。稅務(wù)籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)對稅務(wù)進(jìn)行的不違法的最優(yōu)化選擇，符合國家法律要求。另一種是有可能構(gòu)成偷稅等行為，違反國家法律規(guī)定。并且取得的收益應(yīng)大于為此付出的籌劃成本，否則為無效的籌劃行為。任何納稅人都有權(quán)利進(jìn)行該活動，在籌劃過程中受納稅稅種、納稅對象、納稅地點、稅目、稅率、稅收優(yōu)惠政策及納稅期限等的影響，并且要從企業(yè)的整體規(guī)劃，長遠(yuǎn)利益出發(fā)。

　　

【正文】 應(yīng)從4月計算繳納土地使用稅，年納稅800018247。129=108000(元)。第二年1到6月應(yīng)繳納的土地使用稅=800018247。126=72000（元），第二年到7月土地使用稅應(yīng)按照比例繳納：本期土地應(yīng)繳稅面積=上期應(yīng)稅面積（本期實際銷售面積247。房屋可售面積）土地總面積=80003000247。600008000=7600㎡，7月份應(yīng)繳納的土地使用稅=760018247。12=11400（元）。以此類推。每次出售房產(chǎn)后都應(yīng)該按照比例核算應(yīng)繳納土地使用稅的土地面積繳納土地使用稅。 特別開發(fā)模式下的稅務(wù)籌劃 合作建房合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房。企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定:居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。利息收入是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，應(yīng)按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。而在實務(wù)中上述收入在性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，因此企業(yè)可以根據(jù)實際需要，采取恰當(dāng)?shù)暮献鏖_發(fā)方式減輕稅負(fù) [15]?！景咐?】甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納2500（5億元5%）萬元的營業(yè)稅。若甲、乙成立合營企業(yè)，采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業(yè)稅[16]。 委托建房委托建房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以不涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等，對于能確定最終用戶的項目可采去這種方式，實現(xiàn)節(jié)稅目的?！景咐?】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得一塊土地。公允價值為2000萬元，計劃在這塊土地上建造一棟商務(wù)大廈，并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務(wù)大廈的建筑安裝成本為2400萬元，土地增值稅扣除項目為5000萬元。A公司正常開發(fā)銷售稅務(wù)情況如下：（契稅稅率為4%）應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅及附加=2400%=（萬元）應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加=7000%=385（萬元）增值率=（70005000）247。5000=40% 土地增值稅適用稅率為30%應(yīng)納土地增值稅=（70005000）30%=600（萬元）（萬元）B公司需繳納契稅=70004%=280（萬元）如果A、B公司在該項目開發(fā)之初采取委托建房模式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，A房地產(chǎn)公司先將土地轉(zhuǎn)讓給B公司，協(xié)定轉(zhuǎn)讓價2000萬元，并以B公司名義辦理各項報建手續(xù)。簽訂委托建房合同，支付委托建房手續(xù)費用1600萬元（該手續(xù)費應(yīng)高于A公司正常開發(fā)利潤），建筑安裝成本仍為2400萬元。則A、B公司稅務(wù)情況如下：（1） 轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)，因土地轉(zhuǎn)讓價等于土地使用權(quán)的取得成本，所以不需要繳納營業(yè)稅，也不需要繳納土地增值稅。B公司受讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅=20004%=80（萬元），（2） 項目建設(shè)環(huán)節(jié)B公司承擔(dān)建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加=2400%=（萬元）A公司應(yīng)繳納“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”營業(yè)稅及附加=2400%=88（萬元）在委托建房模式下。A公司的稅務(wù)額為88萬元，與A公司正常開發(fā)銷售相比，A、B公司的稅收負(fù)擔(dān)都發(fā)生了巨大變化。 自建自用現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自用行為，免征營業(yè)稅和土地增值稅，以自用為目的立項而不是以商品房立項的在房屋建成后不用視同銷售繳納企業(yè)所得稅。但自建房屋后，用于對外銷售的，應(yīng)按房地產(chǎn)不動產(chǎn)銷售繳納5%的營業(yè)稅，對于自建行為本身還要按3%繳納營業(yè)稅。 【案例9】 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用自己的施工隊伍建造了一棟辦公樓，造價1000萬元。在準(zhǔn)備交付使用時。因公司總部搬遷。預(yù)備將辦公樓銷售給P商貿(mào)公司，銷售價為1600萬元。（1） 若A直接與P簽訂房屋銷售合同，銷售辦公樓，則1　 營業(yè)稅及附加=1600%+1000%=121（萬元）2　 土地增值稅=[1600（1000+100020%+121）]30%=（萬元）3　 應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=（）25%=（萬元）合計A公司應(yīng)繳稅費為=121++=（萬元）。 （2） A公司將辦公樓投資到P公司。占P公司20%的股份，在辦妥了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以后。A將所持有的P公司的20%的股權(quán)以1600萬元的價格轉(zhuǎn)讓給P公司原來的股東。根據(jù)以不動產(chǎn)投資免征營業(yè)稅，投資到非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或不用于房地產(chǎn)開發(fā)的。免征土地增值稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)不征營業(yè)稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時沒有差價的也不征收企業(yè)所得稅。所以在此方案下A公司僅需要繳納的企業(yè)所得稅=（16001000）25%=150（萬元），（）萬元。結(jié)束語在實際工作中，制定相應(yīng)的管理規(guī)程，綜合考慮市場、物價等方面的因素，科學(xué)測算、綜合平衡，切實搞好企業(yè)稅務(wù)籌劃工作非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采用出租或自營的方式，把原本準(zhǔn)備出售的物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)，進(jìn)行合理避稅。如建設(shè)酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等非住宅項目進(jìn)行出租或自營，而不是出售。所以在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的同時，國家應(yīng)繼續(xù)采取科學(xué)的宏觀調(diào)控政策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實現(xiàn)國家總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針。參考文獻(xiàn)[1][M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2009.[2][D].碩士論文，2008.[3][D].碩士論文，2007.[4][M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社,2010.[5]國家稅務(wù)總局網(wǎng)站[DB] [6]“房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃”的思考[J].經(jīng)濟(jì)法規(guī). 2010，(2)：94.[7][J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2010,(2)：8788.[9][J].財會之窗,2010.[10][J].財會月刊,2009,(27). [11][J].財會通訊,2010,(7).[12][M].企業(yè)管理出版社,2006. [13][J].財會學(xué)習(xí),2008,(11).[14][N].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2009.[15][ M].mercial accounting 2009,(7).[16][J].財會通訊理財版,2007,(4)：7475.致 謝在本畢業(yè)論文完成之際，我深深地感謝我的畢業(yè)論文導(dǎo)師李朝紅老師，本次論文從選題的確定，論文的寫作、修改到最后定稿得到了李老師的悉心指導(dǎo)。導(dǎo)師身上所具有的執(zhí)著的事業(yè)追求，精益求精的教學(xué)態(tài)度，淵博的知識以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕虒W(xué)作風(fēng)，讓我被深深地感染了。在我做論文的過程中，李老師多次為我指導(dǎo)，幫助我開拓思路。此外，老師平時還有很多事情要忙，經(jīng)常為我們加班加點批改論文，在此我想說一句：老師，您辛苦了！同時，還要感謝在大學(xué)生活中幫助過我的老師、朋友。最后衷心地感謝在我大學(xué)生活中陪伴著我的老師、朋友們，謝謝！指導(dǎo)教師簡介李朝紅，女，講師，1979年12月出生，山西省平陸縣人。2005年7月畢業(yè)于山西財經(jīng)大學(xué)研究生院會計學(xué)專業(yè)，獲管理學(xué)碩士學(xué)位。工作期間，主持一項云南省教育廳科學(xué)研究項目，參與《會計學(xué)原理》省級精品課程建設(shè)，并在《會計之友》等核心刊物及公開刊物上發(fā)表學(xué)術(shù)論文多篇。21