【文章內容簡介】 加計扣除對研究開發(fā)費、企業(yè)安置殘疾人員所支付的工資續(xù)表1優(yōu)惠方法具體內容抵免企業(yè)從事國家需要重點扶持的創(chuàng)業(yè)投資，可按投資額的一定比例抵免。加速折舊企業(yè)的固定資產由于技術進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法減計收入企業(yè)綜合利用資源,生產符合國家產業(yè)政策規(guī)定的產品所取得的收入,可以在計算應納稅所得額時減計收入 房產稅 房產稅的稅收規(guī)定房產稅是以房產為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)對產權所有人征收的一種稅。計算方法有從價計征和從租計征兩種，從價計征的按照房產原值一次減除10%30%后額余值作為計稅依據，%的稅率計算年稅務額；從租計征的，以房產租金收入為計稅依據，按12%稅率計算年稅務額。 房地產開發(fā)企業(yè)房產稅的涉稅業(yè)務（1） 出租房產產權屬于房地產開發(fā)企業(yè)的房產，企業(yè)以經營租賃的方式對外出租的，應按月申報繳納房產稅，采用的是從租計征的方式。（2） 待售房產在出售前房產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的產品，不征房產稅。但用于出租、出借或自己使用的應繳納房產稅（3） 自用房產這里的自用房產是指房地產開發(fā)企業(yè)將產權屬于本企業(yè)的房產，用于生產、辦公、娛樂或儲藏物資，或無償出借給他人使用的。應按年申報繳納房產稅。采用從價計征的方法。 房地產開發(fā)企業(yè)房產稅的優(yōu)惠政策 房產稅的優(yōu)惠政策在房產稅暫行條例和財政部有關文件中都有規(guī)定：（1） 企業(yè)停產、撤銷以后，其房產閑置不用的，暫免征房產稅。（2） 房屋大修理停用半年以上的，在大修期間可以免稅。（3） 在基建工地建造的為工地服務的各種臨時性房屋，在施工期間免征房產稅。（4） 經過有關部門鑒定使用停止的毀損房屋、危險房屋免征房產稅。（5） 微利企業(yè)和虧損企業(yè)，可以由地方根據實際情況在一定期限內暫免征收房產稅。（6） 自用地下建筑，屬于工業(yè)用途的，以房產原值的50%60%作為應稅房產原值，屬于商業(yè)和其他用途的，以房產原值的70%80%作為應稅房產原值，計算繳納房產稅。（7） 除上述規(guī)定之外，個省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據稅務人的具體情況給予減征或免征房產稅。稅務單位與免稅單位共同使用房屋的，按照各自的適用部分劃分，分別繳納或免征房產稅。3 房地產開發(fā)企業(yè)主要稅種的稅務籌劃 營業(yè)稅的稅務籌劃營業(yè)稅的征稅范圍較廣，籌劃方法也較多較靈活。本文就涉及房地產開發(fā)企業(yè)的方法進行簡述。 籌劃方法（1） 利用工程承包合同適用不同稅率進行稅務籌劃：一是由工程承包公司同建設單位簽訂承包合同，然后將涉及、采購等工作分別轉包給其他單位，工程承包公司負責各個環(huán)節(jié)的協(xié)調與組織。二是工程合同由施工單位同建設單位簽訂，工程承包公司負責設計及對建設單位承擔保證，并向施工單位按工程總額的一定比例收取管理費用。這樣承包公司與建設單位簽訂承包合同的，適用建筑業(yè)3%的稅率。否則適用5%的稅率。（2） 我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，稅務人提供建筑勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用的原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備價款。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以通過改變建筑材料購買方降低購買價格和通過一物多用，盡可能降低工程材料、物資等的總價格，達到減少應計稅營業(yè)額，實現(xiàn)少繳營業(yè)稅的目的。（3） 由于安裝過程中的設備的價值也要計入應稅務營業(yè)額，所以在從事安裝作業(yè)時，盡量不將設備價值作為安裝工程的產值，可由建設單位提供機械設備，建筑安裝企業(yè)只負責安裝，取得安裝費用，縮小計稅營業(yè)額。或通過降低設備價款最終降低營業(yè)額。達到少繳稅的目的。 籌劃案例【案例1】甲單位發(fā)包一建設工程，在工程承包公司乙的協(xié)助下，施工單位丙最后中標，并與甲簽訂了工程承包合同，合同金額為2200萬元。乙公司未與甲單位簽訂承包建筑安裝合同，只是負責設計、組織協(xié)調及對建設單位承擔保證的業(yè)務，丙支付乙公司中介費200萬元。要求對乙公司的營業(yè)稅進行籌劃。（1）籌劃前：乙公司未與甲公司簽訂合同，其取得的收入應按服務業(yè)5%的稅率繳納營業(yè)稅。即乙公司應納營業(yè)稅=2005%=10（萬元）（城建稅、教育附加費略）（2）籌劃后：要求乙與甲直接簽訂合同，合同金額為2200萬元，然后乙再把工程承包給丙，合同金額為2000萬元。則乙的該項業(yè)務應按建筑業(yè)3%的稅率繳納營業(yè)稅：乙公司應納營業(yè)稅=2003%=6（萬元）（城建稅、教育附加費略） 籌劃分析 圖1 營業(yè)稅籌劃效果圖 土地增值稅的稅務籌劃 籌劃方法土地增值稅的籌劃一般有三種途徑：利息費用的處理、開發(fā)方式的處理、分散收入的處理。具體可采用以下方法：（1）控制增值額法：通過減少銷售收入降低增值額，通過增加可扣除項目降低增值額[9]。 （2）利用臨界點進行籌劃，控制增值率，盡量使企業(yè)適用較低等級的稅務率來合理減稅。（3）化整為零的籌劃方法，對不同性質的項目改整體稅務為分開核算、分開稅務，通過減少應稅收入來達到減輕稅負的目的。 籌劃案例【案例2】某房地產企業(yè)出售商品房取得銷售收入5 000萬元，其中普通標準住宅銷售額為3 000萬元，豪華住宅銷售額為2 000萬元?？鄢椖拷痤~為3 200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2 200萬元，豪華住宅扣除項目金額為1 000萬元。銷售普通標準住宅：營業(yè)稅金及附加=3 0005%（1+7%+3%）=165（萬元）；合計扣除項目金額=2 200+165=2 365（萬元）；增值額=3 0002 365=635（萬元）；增值率=635247。2 365100%=27%；適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅=63530%=（萬元）。銷售豪華住宅：營業(yè)稅金及附加=2 0005%（1+7%+3%）=110（萬元）；合計扣除項目金額=1 000+110=1 110（萬元）；增值額=2 0001 110=890（萬元）；增值率=890247。1 110100%=80%；適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅=89040%1 1105%=（萬元）。該房地產企業(yè)共繳納土地增值稅491萬元（+）。通過上述計算可以看出,普通標準住宅的增值率為27%，超過了20%，無法享受免稅待遇，只有將增值率控制在20%以內才能獲得免稅待遇?；I劃方案：降低銷售價格，這樣雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入減少，影響企業(yè)的利潤，假定例4—2其他條件不變，只是普通標準住宅的銷售價格發(fā)生變化，假定其為Y，則：營業(yè)稅金及附加=Y5%（1+7%+3%）=%Y；合計扣除項目金額=2 200+%Y；增值額=Y（2 200+%Y）=Y2 %Y；增值率=（Y2 %Y）247。（2 200+%Y）100%。由“（Y2 %Y）247。（2 200+%Y）100%=20%”解得：Y=2 827（萬元），即當銷售價格降低至2 827萬元時普通標準住宅可以免稅。此時，銷售收入減少了173萬元（3 0002 827），（）[10]。 籌劃分析表2 應納土地增值稅 單位：萬元銷售收入應繳稅金實際盈利籌劃前50004914509籌劃后4827