【正文】 五 江南都市報 地產版 1/2版 創(chuàng)意廣告 每周五 江南都市報 地產版 1/2版 創(chuàng)意廣告尾盤消化階段： 投放說明：這一階段廣告投放的目的在于對樓盤銷售過程中出現(xiàn)的問題進行公關釋疑、促銷活動，清理銷售死角。時 間 媒 體 版 面 主 題每周五 南昌晚報 B疊 1/2版 形象廣告之“晨”篇+ 促銷信息 每周三 江南都市報 地產版1/2版 形象廣告之“午”篇+促銷信息 每周三 江南都市報 地產版 1/2版 形象廣告之“暮”篇+ 促銷信息 ?? 江南都市報 地產版 1/2版 售罄、鳴謝電視廣告發(fā)布計劃發(fā)布階段媒體規(guī)格長度 次數(shù)/天 欄目時段 備注項目認購期 南昌有線臺套播 30秒 晚間開講前南昌電視臺15秒 《打撈碎月》 《新聞說報》江西有線綜合頻道30秒 百姓經(jīng)濟后江西電臺15秒房地產欄目預計費用：12萬元項目強銷期 南昌有線套播30秒晚間開講前后南昌電視臺15秒《打撈碎月》江西有線綜合頻道 15秒百姓經(jīng)濟江西電視臺15秒房地產欄目預計費用：10萬元項目持銷期 南昌電視臺5秒打撈碎月江西有線綜合頻道 5秒百姓經(jīng)濟江西電視臺5秒房地產欄目 預計費用：5萬元 合計費用：27萬元媒體投放預算 報紙：【江南都市報】：占20%廣告投放量，發(fā)布信息，形象推廣。【南昌晚報】： 占 15%廣告投放量，進行形象和賣點訴求。【信息日報】： 占 10%廣告投放量，進行形象和賣點訴求?！径际邢M報】：占 5%廣告投放量，進行形象和賣點訴求?！痉康禺a】： 占 1%廣告投放量，進行形象和賣點訴求?！韭放茝V告】：約占8%廣告投放量，形象訴求，并隨項目進度進行內容更新，對目標實行動線封殺?！揪W(wǎng)絡廣告】：占4%廣告投放量，在 “搜房網(wǎng)”做廣告或直接建立項目本身的網(wǎng)站，強化高新企業(yè)老板、高級經(jīng)理人及技術人才對夢里水鄉(xiāng)的印象，廣告效果直接有效?！竞钴囃?車身廣告】占7%廣告投放量，可以做為項目推廣特定時期媒介強勢組合中較重要的一環(huán)，可為做到項目“大街小巷，滿城皆知”之效果起到重要作用，且該類媒介費用較低，可做為項目推廣靜淡時期的長效支撐媒介?！倦娨暋浚赫?0%廣告投放量媒體投放注意事項★ 注重報紙廣告的“星期四效應” ★ 半版彩版報紙廣告為主，特定日期可適當做些整版，維持期篇幅以半版為主； ★ 有代表性的廣告，可同一媒體同一欄目同一版式重復刊用，小投入，大效果；第五篇：如何做房地產廣告策劃很多做房地產的朋友都意識到廣告的作用，但不知道如何做房地產的廣告策劃。找專業(yè)的策劃公司吧，感覺策劃出來的東西與自己的理念不符、達不到理想狀態(tài)。那房地產廣告應該如何策劃呢？十大營銷策劃公司之一“奧古特”國際品牌營銷咨詢公司于紅明國際電子商務策劃共同討論這問題。首先從傳統(tǒng)的理念上講房地產開發(fā)商要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內容和行為符合有關法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強房地產廣告策劃。但實際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進行廣告策劃。因而有些房地產廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。一、房地產廣告策劃房地產廣告策劃是在廣泛的調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。二、房地產廣告類型和策劃原則根據(jù)廣告的目的，房地產廣告大致可分為四種類型：促銷廣告。大多數(shù)的房地產廣告屬于此類型，廣告的主要目的是傳達所銷售樓盤的有關信息，吸引客戶前來購買。形象廣告。以樹立開發(fā)商、樓盤的品牌形象并期望給人留下整體、長久印象為廣告目的所在。觀念廣告。以倡導全新生活方式和居住時尚為廣告目的。例如“廣州后花園”概念盤就是傳播一種在繁忙緊張工作之余，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念。公關廣告。通過以軟性廣告的形式出現(xiàn)，如在大眾媒介上發(fā)布的入伙、聯(lián)誼通知，各類祝賀辭、答謝辭等。開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要，將幾種廣告類型結合起來考慮，組合運用。在進行廣告策劃時，應遵循以下原則：時代性。策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。創(chuàng)新性。策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現(xiàn)“把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。實用性。策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產市場和開發(fā)商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。階段性。策劃圍繞房地產營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。全局性。廣告、銷售促進、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。三、房地產廣告策劃內容房地產廣告策劃內容豐富，步驟眾多。策劃者各有各的做法，繁簡不一，沒有統(tǒng)一模式。大體上可分成五個部分，即：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。廣告目標。主要確立廣告的類型；廣告欲達到的目標和有關建議。市場分析。主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若開發(fā)商在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環(huán)境分析得透徹、準確，則可將重點放在其它幾項分析上。客戶分析主要分析客戶的來源和購買動機，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個案分析主要分析開發(fā)商的實力、業(yè)績，樓盤規(guī)劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結構、朝向、間隔、價位等方面的情況。進行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。廣告策略。廣告策略的制定可從以下5個方面著手：①目標市場的策略。開發(fā)商通常并不針對整個目標市場做廣告，而是針對其中的某個細分市場。哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當小區(qū)剛起步時，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區(qū)的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場。當小區(qū)逐步成型時，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期為主要目的。②市場定位策略。定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢位置，從而使開發(fā)商在競爭中占據(jù)有利地位。定位時可根據(jù)目標客戶群的要求，采取價格定位策略、素質定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。③廣告訴求策略。根據(jù)訴求對象、訴求區(qū)域的特點，房地產廣告可采用理性訴求策略，即通過真實、準確、公正地傳達開發(fā)商或樓盤的有關信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達某種情感或感受，從而喚起受眾的認同感和購買欲；當然還可用情理結合的訴求策略，即用理性訴求傳達信息，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達到最佳的廣告效果。④廣告表現(xiàn)策略。廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優(yōu)點和特色，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優(yōu)越感。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對廣告信息進行包裝并確定廣告設計、制作的風格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負面影響。⑤廣告媒介策略。據(jù)統(tǒng)計，80％的廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當，就有可能造成投入高、見效低的結果。通常房地產廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為“線上媒介”?！熬€下媒介”也是開發(fā)商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張（海報）等。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴大廣告受眾的數(shù)量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時間、持續(xù)時間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預定好發(fā)布時間和版位。廣告計劃。又稱廣告實施計劃，內容包括廣告目標、廣告時間、廣告訴求、廣告表現(xiàn)、媒體發(fā)布計劃、與廣告有關的其它公關計劃、廣告費用預算等。在形成書面的廣告計劃書時要注意提案的技巧、文字的風格和格式的賞心悅目。廣告效果的測定。廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測定的，對于房地產廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進行預測。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告的內容和媒介的選擇發(fā)表見解，通過分析反饋意見再結合部分專業(yè)人士的建議，反復調整，就可使廣告計劃日臻完善。線下的廣告策劃到位，那房地產開發(fā)商如何開通電子商務渠道，擴大銷售群體、提高影響力呢？那就必須考慮找專業(yè)的電子商務策劃公司。什么是電子商務策劃？策劃稱“策略方案”和“戰(zhàn)術計劃”，電子商務策劃是指企業(yè)為了實施電子商務，實現(xiàn)某種特定發(fā)展目標，借助電子商務專家、通過標準化的策劃流程，吸取已有互聯(lián)網(wǎng)項目發(fā)展及電子商務運營管理經(jīng)驗，利用科學管理方法，為電子商務項目的決策、計劃而構思、設計、制作策劃方案的過程。電子商務策劃首先是要確定企業(yè)的電子商務運營模式，主要的運營模式有B2B、B2C、C2C、B2M等，確定了運營模式后，就可以進行電子商務系統(tǒng)建設、規(guī)劃業(yè)務經(jīng)營模式與運營管理體系。