【導讀】河風光帶，北臨古松巷。年在益陽市工商注冊，注冊資金20xx萬元，主要從事房地產開發(fā)業(yè)務。公司通過公開競拍，取得志溪路以東、志溪河沿河風光帶以西地塊，并根據市場需求和用地性質，在本地塊上進行商業(yè)和房地產開發(fā)。的發(fā)展塑造精美商居項目名片。本項目規(guī)劃建設總建筑面積ｍ2。筑面積6000平方米，商居面積———平方米。房地產開發(fā)有限公司自籌。本項目建設工期為24個月。有發(fā)公司是全市的水泥、鋼鐵行業(yè)龍頭企業(yè)。20xx年工農業(yè)生產總值。億元，完成財政收入億元?；疑礁坻?zhèn)建成區(qū)面積已達平。公里，人口達到萬人。關心的大事之一。業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見》；⑶國家環(huán)保部建設項目環(huán)保相關法規(guī)；⑸民用建筑相關技術規(guī)范；相關技術、經濟指標要求，建議投資主管部門審查并批準本項目。入使用，工期拖得越長，項目預期投資效益下降。建議采取多渠道籌。措建設資金，使其按時足額到位，確保按期竣工投入使用。確保工程質量的前提下，控制好建設成本。

　　

【正文】 明確節(jié)能責任。 （ 3）制定節(jié)能獎罰制度，節(jié)約有獎，浪費施罰。 （ 4）建立節(jié)能機構，安排專人管理。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 41 第十一章 項目管理與設施進度 一、項目實施管理 項目實施前的管理 本項目擬實行項目法人責任制進行管理。只有嚴格管理才能達到投資節(jié)約、工期縮短，經濟效益顯著的目的。 （ 1）加強調研，編制好項目可行性研究報告 (項目申請報告 )。 （ 2）項目可行性研究報告 (項目申請報告 )的編制及上報審批并對已經進行的各項前期準備工作進行計劃檢查與監(jiān)督。 （ 3）對建設方案作出評議。 （ 4）籌措資金。 項目實施中的管理 （ 1）征地及拆遷。 （ 2）檢查、監(jiān)督工程質量與進度。 （ 3）撰寫項目進展情況報告。 （ 4）組織協(xié)調工程中其他事項。 項目完成后的管理 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 42 （ 1）上報項目完成情況的報告。 （ 2）功能布局分工及物業(yè)管理人員安排。 （ 3）有關制度建立及管理。 （ 4）有關配套設施安裝、調試等。 二、項 目建設前期工作進度安排 本項目的項目申請報告批準后，應提出設計參數供設計單位，與設計有關的資料應在設計開始前提供給設計單位；同時對該工程進行社會招標。 三、項目建設進度安排 本工程建設期預計為 24 個月，其中主體工程約需 18 個月 ,前期工作約需 3 個月，后期工作約需 3個月。 四、項目資金使用計劃 本工程建設期為 24 個月，用款計劃為 3個年度，按 3 個年度安排投資計劃。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 43 第十二章 項目的招標與采購方案 根據國家“招標投標法”的有關規(guī)定，基礎設施建設（包括勘察設計、施工、監(jiān)理）以及與工程建設有關的設 備、材料采購均應實行招標投標制度。本項目涉及的招標事宜均由益陽市東方昌盛房地產開發(fā)有限公司委托有資格的招標代理機構負責承擔，具體實施。 一、招標方式 本項目建設和采購主要采用的招標方式，通過《益陽日報》以及國家、省、市指定的報刊、信息網絡或其他媒介發(fā)布招標公告。招標公告內容主要包括： 招標人的名稱和地址； 招標項目的性質、數量、實施地點和時間； 獲取招標文件的辦法。 要求潛在投標人提供有關資質證明文件和業(yè)績情況。 二、招標方法 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 44 設備材料采購按照“量力而行、物有所值”的原則，工程招標按照“市場確定工程造價，合 理低價”的原則分別實施。本項目招標主要采用合理低價中標法。 最終標底計算方法為： C=AX+B（ 1X） 其中： C 為最低標底； A 為審定標底值； B為在審定標底 A值 +10%至 15%范圍內的各投標單位的投標預算價平均值； X 為唱標序號首位的投標單位隨機抽選的折減系數。 合理低價計算方法： D=C（ Y+1） 其中： D 為合理低價參考值； C 為最終標底； Y 為招標單位隨機抽選的工程造價系數。 中標單位的確定 凡投標單位報價最接近 D 值 的兩個單位為中標候選單位，由招標人組織有關專家（五人以上單數）對候選單位施工組織設計是否科學、經濟、合理以及人、財、物、網絡計劃的可行性等方面進行綜合打分確定中標單位，未中標單位按報價由低到高的順序作為備選單位。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 45 第十三章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 根據建設部《建標 [1996]628 號文》的規(guī)定，計取各項費用，其中： （一） 建設單位管理費：按建安工程費用的 2%計算。 （二） 勘察設計費： 按建筑面積每平方米 8元計算。 （三）工程監(jiān)理及質檢費：按建筑面積每平方米 10 元計算。 （四）預 備費：按建安工程費用的 5%計算。 （五）建設期利息： 依據湖南省 20xx 計價定額配套文件對本項目的投資估算進行編制，并對主要材料設備價格及人工工資按桃江縣現行價格進行調整，以期更符合實際情況，經估算項目固定資產投資為 萬元，具體組成如下： （一）土地成本費 4500 萬元 （二）開發(fā)前期費 萬元 城市配套費 10 元 /m2= 萬元 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 46 勘探、設計費 8 元 /m2 = 萬元 監(jiān)理費 10 元 /m2= 萬元 （三）建筑安裝工程費 萬元 基礎及地下室 5176m2 20xx 元 /m2= 萬元 地上土建工程 1500 元 /m2= 萬元 內裝飾工程 外裝飾工程 安裝工程 （四）配套工程 1340 萬元 電梯工程 640 萬元 小區(qū)道路 100 萬元 供電設施 100 萬元 供水設施 100 萬元 排水設施 80 萬元 消防設施 180 萬元 垃圾收集設施 40 萬元 綠化 100 萬元 （五）建設單位管理費 萬元 2%= 萬元 （六）基本預備費 萬元 5%= 萬元 （七）建設期利息 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 47 二、資金籌措 本項目全部投資由益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司負責籌措，具體籌資方案如下： （一）公司自有資金投資。 （二）申請銀行借款。 （三）建設期間商品房（預）銷售回收資金。 三、資金使用計劃 本工程建設期為 24 個月，用款計劃為 3個年度，按 3 個年度安排投資計劃。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 48 第十四章 財務效益評價 根據國家計委、建設部《關于印發(fā)建設項目經濟評價方法與參數的通知》及國家有關文件規(guī)定 精神，本可行性研究報告對項目進行財務評價，從而論證本項目的經濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據。 一、項目財務預測 項目計算期：本項目建設期為 24 個月（ 20xx 年 9月 — 20xx 年8月）。 項目收入；項目建成后商業(yè)用房出售價格 (平均價 )預定為 6000元 /m2，商品住宅樓出售價格 (平均價 )預按 3000 元 /m2，酒店年出租價格預定為 500 萬元，估算總收入為 33470 萬元。 據市場調研和同業(yè)房價水平及該中心地段，預計銷售收入如下： 序號 項目名稱 可售面積（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 備注 商業(yè)用房 28000 6000 16800 出售、平均價 地下車庫 5176 4000 2070 出售、平均價 住宅 47000 3000 14100 出售、平均價 酒店 13000 500 出租、年 合計 93176 33470 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 49 稅金及附加 營業(yè)稅按收入的 %（綜合稅率）計算。 營業(yè)稅： 32970 萬元 ％＝ 萬元 城市建設維護稅及教育附加： 萬元７％ = 萬元 房產稅按出租收入的 12%計算： 房產稅： 500 萬元 12％ =60 萬元 應交稅金總額： 萬元 總成本費用 該項目總成本為 萬元。 （ 1）房產開發(fā)成本 萬元。 （ 2）銷售費用為 1000 萬元。 （ 3）財務費用為 1000 萬元。 （ 4）銀行貸款年利率 20xx 萬元。 總利潤 總利潤 = 總收入 總 成 本 稅 金 及 附 加 所得稅=＝ 萬元 貸款償還期 二、項目財務評價 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 50 靜態(tài)財務效益指標： 投資 利潤率 =年均利潤總額 /項目總投資 100%=% 投資利稅率 =年均利稅總額 /項目總投資 100%=% 投資回收期 23年 (含建設期 ) 經測算項目投資凈利潤率 %，投資利稅率 ，投資回收期 2－ 3年 (含建設期 2年 )。 盈虧平衡分析 若總成本保持在 萬元內，可售與出租面積為 93176 ㎡ ，則此項目盈虧平衡點（ BEP）為： BEP=（總成本 +稅金及附加） /加權平均售價 =（ +）/= ㎡ 即只需銷售 ㎡ (含出租 )即可保本。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 51 第十五章 社會效益與結論 本項目的實施，能從根本上改善灰山港鎮(zhèn)基礎設施條件，提升城鎮(zhèn)基礎設施承載服務能力；能有效改善城鎮(zhèn)環(huán)境和城鎮(zhèn)容貌，提升城鎮(zhèn)品位；能有效改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境與商業(yè)服務環(huán)境，提高居民生活質量。 本項目的實施對促進灰山港鎮(zhèn)經濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)發(fā)展步伐起到積極的作用，項目符合當地經濟社會發(fā)展要求，加快本項目的實施有著十分重要的意義。建議項目實施單位盡快完善報建手續(xù)，落實建設資金，爭取早日建成受益。