【正文】 款列支。二是，通過(guò)罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問(wèn)題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額納稅？ ？企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用。根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可以預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，在檢查過(guò)程中最常見的是企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，因此被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，本來(lái)可以享受到的政策變成了補(bǔ)稅。企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，補(bǔ)手續(xù)，然后按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。一是，將應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的科目直接在管理費(fèi)用中列支，由于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付福利費(fèi)稅前扣除有14%實(shí)際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費(fèi)超標(biāo)的話，就要調(diào)整應(yīng)納稅所得額。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)的情況下，列入差旅費(fèi)直接在稅前列支。因此在稅務(wù)稽查中，要特別注意差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入會(huì)議費(fèi)與差旅費(fèi)?！捌ぶ淮妫筛丁保ㄟ`反相關(guān)性原則）。一是，固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費(fèi)、汽油等各種費(fèi)用。很多時(shí)候，提取折舊或者支付各種費(fèi)用的汽車是公司買給股東或高管的，關(guān)于本問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局在國(guó)稅函[2005]364號(hào)文件中，做了明確界定。二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機(jī)，卻支付墨盒、復(fù)印機(jī)打印機(jī)修理費(fèi)等。在稽查中要特別注意發(fā)生費(fèi)用與接受勞務(wù)的固定資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時(shí)候，要特別注意對(duì)運(yùn)費(fèi)同購(gòu)進(jìn)貨物、運(yùn)費(fèi)與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項(xiàng)，以確定業(yè)務(wù)的真實(shí)性。，套取稅收優(yōu)惠。本案中，該企業(yè)利用財(cái)稅【2003】26號(hào)文件，軍隊(duì)專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預(yù)售階段將預(yù)售收入計(jì)銷售收入，按照預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實(shí)為2002年辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，卻將營(yíng)業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務(wù)登記，騙取稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報(bào)”偷稅行為。代建筑單位繳納的營(yíng)業(yè)稅在稅前扣除。在實(shí)踐中，開發(fā)企業(yè)負(fù)有代扣代繳營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)，根據(jù)財(cái)稅[2007]177號(hào)文件,異地施工,建設(shè)單位代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅不能在稅前扣除,、將股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失直接在稅前扣除,[2000]118號(hào)文件規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失只能在當(dāng)年的投資收益范圍內(nèi)扣除,直接將股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失在稅前扣除,如果為負(fù)數(shù),、地產(chǎn)企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費(fèi)用、贊助心連心藝術(shù)團(tuán)的費(fèi)用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。這些違法行為均是常見的違法行為，營(yíng)業(yè)外支出的各種項(xiàng)目應(yīng)在明細(xì)賬摘要欄中逐一審查。將開辦費(fèi)一次性在稅前扣除。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開辦費(fèi)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據(jù)稅法規(guī)定要在5年內(nèi)攤銷，屬于典型的會(huì)計(jì)與稅法的時(shí)間性差異。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對(duì)于開辦費(fèi)是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。1以土地投資，根據(jù)土地的評(píng)估價(jià)值來(lái)作為成本。在本案中，經(jīng)調(diào)查，投資方未就土地的評(píng)估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評(píng)估增值價(jià)值作為開發(fā)成本。如果投資方投資土地，就其評(píng)估增值按照國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評(píng)估增值后的價(jià)值作為成本。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當(dāng)資產(chǎn)的隱含增值在稅收上得到實(shí)現(xiàn)，就一定可以按照實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值作為新的歷史成本，反之資產(chǎn)的隱含增值在稅收上未得到實(shí)現(xiàn)，就不能按照評(píng)估后的價(jià)值作為成本。這里需要注意的是，根據(jù)財(cái)稅[1997]77號(hào)文件規(guī)定，自行進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估增值，除非國(guó)務(wù)院的清產(chǎn)核資，否則在稅收上一律不能得到承認(rèn)。在稽查中，要特別注意土地價(jià)款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評(píng)估或者自行評(píng)估，增加土地成本，進(jìn)而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。1在預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]56號(hào)文件規(guī)定，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)為納稅申報(bào)表第一行，這就明確了扣除基數(shù)。而在預(yù)售階段，收取的預(yù)售收入不在納稅申報(bào)表第一行列示，而是在附表四第36行作為納稅調(diào)增項(xiàng)目。因此，在預(yù)售階段一律不能扣除三項(xiàng)費(fèi)用。（注意：此政策已經(jīng)調(diào)整）在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產(chǎn)品，還是未完工開發(fā)產(chǎn)品，從而確定檢查重點(diǎn)。如果是未完工開發(fā)產(chǎn)品，就要將檢查重點(diǎn)放在隱瞞收入上，同時(shí)要關(guān)注三項(xiàng)費(fèi)用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產(chǎn)品，要收入和成本并重，適當(dāng)對(duì)開發(fā)成本的真實(shí)性多下功夫?；橹?，這個(gè)檢查重點(diǎn)的觀念一定要清晰。1以個(gè)人名義購(gòu)進(jìn)的汽車在稅前計(jì)提折舊，扣除汽車維修費(fèi)或者汽油費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)路費(fèi)。根據(jù)所得稅扣除的相關(guān)性原則，以個(gè)人名義購(gòu)進(jìn)的資產(chǎn)不屬于企業(yè)資產(chǎn)，其折舊不允許在稅前扣除，為個(gè)人資產(chǎn)發(fā)生的汽油費(fèi)、過(guò)路費(fèi)等也不允許在稅前扣除。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)為股東購(gòu)買汽車征收個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]364號(hào)文件）之規(guī)定，還要關(guān)注企業(yè)為員工購(gòu)買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個(gè)人所得稅。在稽查實(shí)踐中，要特別注意固定資產(chǎn)本身與固定資產(chǎn)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用之間的關(guān)系，本案中，雖然賬目上列有固定資產(chǎn)，經(jīng)審查汽車的手續(xù)，并不屬于企業(yè)的資產(chǎn)，因此汽車的手續(xù)是是否屬于企業(yè)的唯一憑證，要引起注意。1現(xiàn)場(chǎng)售樓處的裝修費(fèi)列為銷售費(fèi)用在稅前扣除。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件，裝修費(fèi)應(yīng)當(dāng)記入建造成本，不得直接在稅前扣除。本案中，企業(yè)將裝修費(fèi)作為銷售費(fèi)用在稅前扣除違反了稅法。在稽查實(shí)踐中，應(yīng)審查銷售費(fèi)用中是否有工程發(fā)票，如果有工程發(fā)票很可能是將售樓處的裝修費(fèi)直接列為銷售費(fèi)用在稅前扣除了。為了將證據(jù)搞扎實(shí)，還要注意審查裝修合同。1注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫(kù)、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。在本案中，車庫(kù)的成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫(kù)，不計(jì)入收入。在稽查中，要注意最好連物業(yè)公司一起檢查，方可收到較好的效果。16．樓盤未完工，將開發(fā)項(xiàng)目貸款利息列為財(cái)務(wù)費(fèi)用，而沒有成本化。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)文件規(guī)定，成本對(duì)象未完工前，應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項(xiàng)目貸款利息計(jì)入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產(chǎn)品的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)對(duì)利息費(fèi)用引起特別注意。要審查利潤(rùn)表中財(cái)務(wù)費(fèi)用數(shù)據(jù)情況，以迅速查清事實(shí)。17．分期開發(fā)的項(xiàng)目，未將土地開發(fā)成本在不同成本對(duì)象中分?jǐn)偅丛谝呀?jīng)完工的成本對(duì)象中，區(qū)分已售部分和未售部分，多結(jié)轉(zhuǎn)成本。這就是成本計(jì)算方法中典型的“混淆成本對(duì)象”和“不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”。在稽查中要注意幾個(gè)方面，一是，檢查是否將未完工開發(fā)產(chǎn)品的直接成本記在已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品中去，這是比較明顯的違法行為；二是，檢查是否對(duì)土地成本在不同成本對(duì)象間分?jǐn)?，是否區(qū)分已售部分和未售部分；三是，檢查公共配套設(shè)施，是否在不同成本對(duì)象間分?jǐn)?，是否在已售部分和未售部分之間進(jìn)行分?jǐn)偂?8．代墊燃?xì)饨涌谫M(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。在審查企業(yè)開發(fā)成本的過(guò)程中，如果有代墊費(fèi)用發(fā)生，則要追查其運(yùn)作模式，一般來(lái)說(shuō)，代用戶墊付的費(fèi)用屬于企業(yè)的無(wú)關(guān)支出，不允許在稅前扣除。應(yīng)當(dāng)注意的是，在賬目中要注意“其他應(yīng)付款”科目中是否有收取的燃?xì)饨涌谫M(fèi)，因?yàn)槿細(xì)夤镜氖┕べM(fèi)用已經(jīng)在開發(fā)成本中列支，收取燃?xì)饨涌谫M(fèi)就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。總之，要么支付的燃?xì)饨涌谫M(fèi)不允許在稅前扣除，要么收取的燃?xì)饨涌谫M(fèi)要做收入處理。要深入檢查地產(chǎn)商究竟是哪種模式來(lái)處理。19．支付其他成本對(duì)象的土地評(píng)估費(fèi)，不應(yīng)當(dāng)在已完工成本對(duì)象前稅前扣除。20．企業(yè)的購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是一種捐贈(zèng)行為，不允許在稅前扣除捐贈(zèng)的現(xiàn)金額。21．收取購(gòu)房業(yè)主實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積差收入，應(yīng)當(dāng)作為銷售收入計(jì)稅。在檢查中，應(yīng)注意“其他應(yīng)付款交房費(fèi)用”科目是否有將面積差收入掛帳，不繳納企業(yè)所得稅的情況。在稽查中，應(yīng)特別注意“其他應(yīng)付款”科目，要審查其貸方發(fā)生額的來(lái)龍去脈，核實(shí)是否屬于收入范疇。22．當(dāng)物業(yè)公司和地產(chǎn)公司實(shí)際是一家時(shí)，要警惕地產(chǎn)企業(yè)是否將物業(yè)公司的費(fèi)用在稅前列支。例如，支付給物業(yè)公司的前期開辦費(fèi)，屬于同本企業(yè)無(wú)關(guān)的支出，不允許在稅前扣除。23．審查應(yīng)付賬款，看其對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本是否均取得了合法扣稅憑證。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)如果未付款，很難取得發(fā)票，因此在審查開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)將“應(yīng)付賬款”對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本合法扣稅憑證，作為檢查重點(diǎn)。24．取得與付款方向不一致的發(fā)票列支開發(fā)成本。該問(wèn)題應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用稽查的敏銳性，查清楚是否接受虛開發(fā)票或者購(gòu)買發(fā)票，以加大開發(fā)成本。25．成本對(duì)象已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，仍然按照預(yù)售收入繳納稅款。在稽查中，完工標(biāo)準(zhǔn)是重要的分水嶺，一定要審查原是的憑證，看企業(yè)是否達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，再確定下一步的工作重點(diǎn)。最近地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查備受重視，將我2007年組織專項(xiàng)檢查時(shí)寫的真實(shí)稽查報(bào)告隨筆貼上，供參考。由于該隨筆為2007年撰寫的時(shí)間原因，部分表述已經(jīng)有新文件代替，請(qǐng)注意甄別。轉(zhuǎn)自會(huì)計(jì)視野winwind