【正文】 款列支。二是，通過罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？ ？企業(yè)自行預提配套設施費用。根據國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，房地產企業(yè)報經稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預提配套設施費用，未經稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。企業(yè)遇到這種情況，可以和稅務機關溝通，補手續(xù)，然后按照稅務機關核定的比例在稅前扣除。本案中，企業(yè)沒有和稅務機關進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。一是，將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于房地產企業(yè)應付福利費稅前扣除有14%實際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調整應納稅所得額。二是，將有扣除限額比例的業(yè)務招待費，在業(yè)務招待費超標的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業(yè)務招待費的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務招待費列入會議費與差旅費?！捌ぶ淮妫筛丁保ㄟ`反相關性原則）。一是，固定資產賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費、汽油等各種費用。很多時候，提取折舊或者支付各種費用的汽車是公司買給股東或高管的，關于本問題，國家稅務總局在國稅函[2005]364號文件中，做了明確界定。二是，固定資產賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發(fā)生費用與接受勞務的固定資產的關聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關聯(lián)項，以確定業(yè)務的真實性。，套取稅收優(yōu)惠。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預售階段將預售收入計銷售收入，按照預計成本結轉成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務機關會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務登記，騙取稅務機關的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。代建筑單位繳納的營業(yè)稅在稅前扣除。在實踐中，開發(fā)企業(yè)負有代扣代繳營業(yè)稅的義務，根據財稅[2007]177號文件,異地施工,建設單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,、將股權投資轉讓損失直接在稅前扣除,[2000]118號文件規(guī)定,股權轉讓損失只能在當年的投資收益范圍內扣除,直接將股權轉讓損失在稅前扣除,如果為負數,、地產企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費用、贊助心連心藝術團的費用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。這些違法行為均是常見的違法行為，營業(yè)外支出的各種項目應在明細賬摘要欄中逐一審查。將開辦費一次性在稅前扣除。根據會計制度規(guī)定，開辦費作為長期待攤費用，在開業(yè)后一次性在稅前扣除，根據稅法規(guī)定要在5年內攤銷，屬于典型的會計與稅法的時間性差異。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。1以土地投資，根據土地的評估價值來作為成本。在本案中，經調查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。如果投資方投資土地，就其評估增值按照國稅發(fā)[2000]118號文件的規(guī)定，繳納了企業(yè)所得稅，被投資方就可以按照評估增值后的價值作為成本。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當資產的隱含增值在稅收上得到實現(xiàn)，就一定可以按照實現(xiàn)后的價值作為新的歷史成本，反之資產的隱含增值在稅收上未得到實現(xiàn)，就不能按照評估后的價值作為成本。這里需要注意的是，根據財稅[1997]77號文件規(guī)定，自行進行的資產評估增值，除非國務院的清產核資，否則在稅收上一律不能得到承認。在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。1在預售階段扣除業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。根據國稅發(fā)[2006]56號文件規(guī)定，三項費用的扣除基數為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數。而在預售階段，收取的預售收入不在納稅申報表第一行列示，而是在附表四第36行作為納稅調增項目。因此，在預售階段一律不能扣除三項費用。（注意：此政策已經調整）在稽查中，首先要分辨被查樓盤是已完工開發(fā)產品，還是未完工開發(fā)產品，從而確定檢查重點。如果是未完工開發(fā)產品，就要將檢查重點放在隱瞞收入上，同時要關注三項費用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產品，要收入和成本并重，適當對開發(fā)成本的真實性多下功夫。稽查中，這個檢查重點的觀念一定要清晰。1以個人名義購進的汽車在稅前計提折舊，扣除汽車維修費或者汽油費、過橋費、過路費。根據所得稅扣除的相關性原則，以個人名義購進的資產不屬于企業(yè)資產，其折舊不允許在稅前扣除，為個人資產發(fā)生的汽油費、過路費等也不允許在稅前扣除。根據《關于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]364號文件）之規(guī)定，還要關注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。在稽查實踐中，要特別注意固定資產本身與固定資產養(yǎng)護費用之間的關系，本案中，雖然賬目上列有固定資產，經審查汽車的手續(xù)，并不屬于企業(yè)的資產，因此汽車的手續(xù)是是否屬于企業(yè)的唯一憑證，要引起注意。1現(xiàn)場售樓處的裝修費列為銷售費用在稅前扣除。根據國稅發(fā)[2009]31號文件，裝修費應當記入建造成本，不得直接在稅前扣除。本案中，企業(yè)將裝修費作為銷售費用在稅前扣除違反了稅法。在稽查實踐中，應審查銷售費用中是否有工程發(fā)票，如果有工程發(fā)票很可能是將售樓處的裝修費直接列為銷售費用在稅前扣除了。為了將證據搞扎實，還要注意審查裝修合同。1注意企業(yè)是否變換銷售主體，以物業(yè)公司名義銷售車庫、地下室等，少繳企業(yè)所得稅。在本案中，車庫的成本已經結轉到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計入收入。在稽查中，要注意最好連物業(yè)公司一起檢查，方可收到較好的效果。16．樓盤未完工，將開發(fā)項目貸款利息列為財務費用，而沒有成本化。根據國稅發(fā)[2000]84號文件規(guī)定，成本對象未完工前，應當將開發(fā)項目貸款利息計入開發(fā)成本，在檢查未完工開發(fā)產品的時候，應當對利息費用引起特別注意。要審查利潤表中財務費用數據情況，以迅速查清事實。17．分期開發(fā)的項目，未將土地開發(fā)成本在不同成本對象中分攤，未在已經完工的成本對象中，區(qū)分已售部分和未售部分，多結轉成本。這就是成本計算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結轉成本”。在稽查中要注意幾個方面，一是，檢查是否將未完工開發(fā)產品的直接成本記在已經完工的開發(fā)產品中去，這是比較明顯的違法行為；二是，檢查是否對土地成本在不同成本對象間分攤，是否區(qū)分已售部分和未售部分；三是，檢查公共配套設施，是否在不同成本對象間分攤，是否在已售部分和未售部分之間進行分攤。18．代墊燃氣接口費，計入開發(fā)成本。在審查企業(yè)開發(fā)成本的過程中，如果有代墊費用發(fā)生，則要追查其運作模式，一般來說，代用戶墊付的費用屬于企業(yè)的無關支出，不允許在稅前扣除。應當注意的是，在賬目中要注意“其他應付款”科目中是否有收取的燃氣接口費，因為燃氣公司的施工費用已經在開發(fā)成本中列支，收取燃氣接口費就應當確認為收入?？傊?，要么支付的燃氣接口費不允許在稅前扣除，要么收取的燃氣接口費要做收入處理。要深入檢查地產商究竟是哪種模式來處理。19．支付其他成本對象的土地評估費，不應當在已完工成本對象前稅前扣除。20．企業(yè)的購房抽獎活動，實質上是一種捐贈行為，不允許在稅前扣除捐贈的現(xiàn)金額。21．收取購房業(yè)主實際辦理產權證時的面積差收入，應當作為銷售收入計稅。在檢查中，應注意“其他應付款交房費用”科目是否有將面積差收入掛帳，不繳納企業(yè)所得稅的情況。在稽查中，應特別注意“其他應付款”科目，要審查其貸方發(fā)生額的來龍去脈，核實是否屬于收入范疇。22．當物業(yè)公司和地產公司實際是一家時，要警惕地產企業(yè)是否將物業(yè)公司的費用在稅前列支。例如，支付給物業(yè)公司的前期開辦費，屬于同本企業(yè)無關的支出，不允許在稅前扣除。23．審查應付賬款，看其對應的開發(fā)成本是否均取得了合法扣稅憑證。一般來說，企業(yè)如果未付款，很難取得發(fā)票，因此在審查開發(fā)成本時，應當將“應付賬款”對應的開發(fā)成本合法扣稅憑證，作為檢查重點。24．取得與付款方向不一致的發(fā)票列支開發(fā)成本。該問題應當充分運用稽查的敏銳性，查清楚是否接受虛開發(fā)票或者購買發(fā)票，以加大開發(fā)成本。25．成本對象已經達到完工標準，仍然按照預售收入繳納稅款。在稽查中，完工標準是重要的分水嶺，一定要審查原是的憑證，看企業(yè)是否達到完工標準，再確定下一步的工作重點。最近地產企業(yè)稅務稽查備受重視，將我2007年組織專項檢查時寫的真實稽查報告隨筆貼上，供參考。由于該隨筆為2007年撰寫的時間原因，部分表述已經有新文件代替，請注意甄別。轉自會計視野winwind