【正文】 詳見《滯納金計(jì)算表》第297頁）（二）普通發(fā)票：問題1：該公司違規(guī)領(lǐng)購并使用他人空白發(fā)票。檢查組意見：對該公司違規(guī)領(lǐng)購并使用他人空白發(fā)票行為處以3，000元的罰款。企業(yè)意見：承認(rèn)事實(shí)，接受處理。{詳見《稅務(wù)稽查底稿（2）》NO：3及案卷資料復(fù)印件2（第37頁至45頁）}.處理依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法第二十三條、三十六條和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條第（二）款、第六款之規(guī)定。該公司于2001年3月5日銷售應(yīng)稅產(chǎn)品一批，開具普通發(fā)票一份，發(fā)票號碼 ，發(fā)票字軌“x國稅x字（2000）（03）”，發(fā)票的發(fā)票聯(lián)上加蓋的財務(wù)專用章是“xxxx巴爾動物藥業(yè)有限公司財務(wù)專用章”，而非該公司的財務(wù)專用章。綜上所述，該公司以上問題共計(jì)應(yīng)補(bǔ)增值稅22，滯納金4，罰款10，000元。稅務(wù)機(jī)關(guān)查到后，就聲稱自己是“假按揭”，解釋實(shí)質(zhì)上是一種融資行為，不應(yīng)當(dāng)納稅。稅務(wù)人員認(rèn)為從法律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務(wù)費(fèi)用屬于無關(guān)支出，自然也不允許扣除。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目，長期掛賬不申報納稅。有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉(zhuǎn)為房款。認(rèn)為這是典型的偷稅手法。查出少計(jì)租賃收入要仔細(xì)將已售房屋同實(shí)地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現(xiàn)場查看有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在營業(yè)，則很可能是出租未計(jì)收入 、地下車位，銷售地下室、地下車位，不做帳存入小金庫或者記在預(yù)收賬款，未做銷售收入。二是，檢查其他應(yīng)付款或者預(yù)收賬款科目，檢查資金流。第二種觀點(diǎn)：人防設(shè)施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權(quán)也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。在稽查實(shí)踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實(shí)了應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額。依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)”：填報納稅人應(yīng)付未付的三年以上應(yīng)付帳款及已在成本費(fèi)用中列支的其他應(yīng)付款。二、加大成本篇都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關(guān)鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實(shí)際案例列示其加大成本的手法。某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因?yàn)闆]有支付款項(xiàng)，對方不開具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。可以列出成本項(xiàng)目表來檢查。三是，實(shí)不實(shí)。以發(fā)票未起點(diǎn)，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實(shí)性檢查清楚。該問題其實(shí)就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。但是目前在實(shí)務(wù)中，大部分省份是不允許稅前扣除的?！保ǘ┵Y金篇要想加大成本，有兩個難題，第一是如何取得虛假業(yè)務(wù)的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，將款項(xiàng)支付出去。這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應(yīng)付款項(xiàng)的債權(quán)方進(jìn)行外調(diào)，在稽查實(shí)踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)”（外資用國稅發(fā)[1999]195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調(diào)增應(yīng)納稅所得額。經(jīng)過核對對賬單，該企業(yè)10內(nèi)即將此筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實(shí)際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)。該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務(wù)稽查人員應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)財務(wù)人員作出銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在此基礎(chǔ)上審查資金流出的真實(shí)性。在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認(rèn)，一是確認(rèn)總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實(shí)，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項(xiàng)目是否都取得了合法的扣稅憑證。銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實(shí)質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認(rèn)開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認(rèn)，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。一定要審查開發(fā)企業(yè)當(dāng)年銷售成本計(jì)算的過程，當(dāng)年究竟賣了多少平方米，要結(jié)合每份銷售合同的測繪面積進(jìn)行計(jì)算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，遲納稅款。稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計(jì)提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產(chǎn)清理處理。一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。本案中，企業(yè)沒有和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。因此在稅務(wù)稽查中，要特別注意差旅費(fèi)、會議費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入會議費(fèi)與差旅費(fèi)。二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機(jī)，卻支付墨盒、復(fù)印機(jī)打印機(jī)修理費(fèi)等。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊(duì)專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。在實(shí)踐中，開發(fā)企業(yè)負(fù)有代扣代繳營業(yè)稅的義務(wù)，根據(jù)財稅[2007]177號文件,異地施工,建設(shè)單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,、將股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失直接在稅前扣除,[2000]118號文件規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失只能在當(dāng)年的投資收益范圍內(nèi)扣除,直接將股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失在稅前扣除,如果為負(fù)數(shù),、地產(chǎn)企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費(fèi)用、贊助心連心藝術(shù)團(tuán)的費(fèi)用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費(fèi)是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當(dāng)資產(chǎn)的隱含增值在稅收上得到實(shí)現(xiàn)，就一定可以按照實(shí)現(xiàn)后的價值作為新的歷史成本，反之資產(chǎn)的隱含增值在稅收上未得到實(shí)現(xiàn)，就不能按照評估后的價值作為成本。根據(jù)國稅發(fā)[2006]56號文件規(guī)定，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數(shù)。如果是未完工開發(fā)產(chǎn)品，就要將檢查重點(diǎn)放在隱瞞收入上，同時要關(guān)注三項(xiàng)費(fèi)用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產(chǎn)品，要收入和成本并重，適當(dāng)對開發(fā)成本的真實(shí)性多下功夫。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復(fù)》（國稅函[2005]364號文件）之規(guī)定，還要關(guān)注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。本案中，企業(yè)將裝修費(fèi)作為銷售費(fèi)用在稅前扣除違反了稅法。在本案中，車庫的成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計(jì)入收入。要審查利潤表中財務(wù)費(fèi)用數(shù)據(jù)情況，以迅速查清事實(shí)。18．代墊燃?xì)饨涌谫M(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。要深入檢查地產(chǎn)商究竟是哪種模式來處理。在檢查中，應(yīng)注意“其他應(yīng)付款交房費(fèi)用”科目是否有將面積差收入掛帳，不繳納企業(yè)所得稅的情況。23．審查應(yīng)付賬款，看其對應(yīng)的開發(fā)成本是否均取得了合法扣稅憑證。25．成本對象已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，仍然按照預(yù)售收入繳納稅款。轉(zhuǎn)自會計(jì)視野winwind。最近地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查備受重視，將我2007年組織專項(xiàng)檢查時寫的真實(shí)稽查報告隨筆貼上，供參考。24．取得與付款方向不一致的發(fā)票列支開發(fā)成本。22．當(dāng)物業(yè)公司和地產(chǎn)公司實(shí)際是一家時，要警惕地產(chǎn)企業(yè)是否將物業(yè)公司的費(fèi)用在稅前列支。20．企業(yè)的購房抽獎活動，實(shí)質(zhì)上是一種捐贈行為，不允許在稅前扣除捐贈的現(xiàn)金額。應(yīng)當(dāng)注意的是，在賬目中要注意“其他應(yīng)付款”科目中是否有收取的燃?xì)饨涌谫M(fèi)，因?yàn)槿細(xì)夤镜氖┕べM(fèi)用已經(jīng)在開發(fā)成本中列支，收取燃?xì)饨涌谫M(fèi)就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。這就是成本計(jì)算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”。16．樓盤未完工，將開發(fā)項(xiàng)目貸款利息列為財務(wù)費(fèi)用，而沒有成本化。為了將證據(jù)搞扎實(shí)，還要注意審查裝修合同。1現(xiàn)場售樓處的裝修費(fèi)列為銷售費(fèi)用在稅前扣除。1以個人名義購進(jìn)的汽車在稅前計(jì)提折舊，扣除汽車維修費(fèi)或者汽油費(fèi)、過橋費(fèi)、過路費(fèi)。因此，在預(yù)售階段一律不能扣除三項(xiàng)費(fèi)用。在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進(jìn)而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。在本案中，經(jīng)調(diào)查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。將開辦費(fèi)一次性在稅前扣除。檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務(wù)機(jī)關(guān)會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實(shí)為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務(wù)登記，騙取稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。聯(lián)系檢查增值稅的時候，要特別注意對運(yùn)費(fèi)同購進(jìn)貨物、運(yùn)費(fèi)與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項(xiàng)，以確定業(yè)務(wù)的真實(shí)性。一是，固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費(fèi)、汽油等各種費(fèi)用。一是，將應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的科目直接在管理費(fèi)用中列支，由于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付福利費(fèi)稅前扣除有14%