【導讀】地整治建設(shè)項目。重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司。在中共北碚區(qū)委、區(qū)人大、會，其性質(zhì)為區(qū)委、區(qū)府下設(shè)的處級事業(yè)單位。有獨資公司，主要負責組團規(guī)劃、建設(shè)等工作。重慶市北碚區(qū)人民政府。環(huán)線和渝合高速公路相交處，通過對老三溪口立交橋進行拓展、改建，公區(qū)，包含童家溪的汪家坎、鑲石壩、塘灣三個社。西南大學，是2021年7月經(jīng)教育部批準，由原西南師范大學、學校位于重慶市北碚區(qū)國家級風景名勝區(qū)縉。蓉生同志，校長王小佳同志。究基地、6個重慶市重點文科研究基地。文化素質(zhì)教育基地”牽頭單位。大學及科研機構(gòu)建立了長期友好合作關(guān)系。況和國家以及重慶市政府的有關(guān)政策、法規(guī)為依據(jù)，編制本報告?，F(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權(quán)責對稱的市場原則。蔡家組團是《重慶

　　

【正文】 敏感性分析主要考慮土地出讓價格和征地成本兩個因素的變化對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響。見 表 22。由分析可知，對財務效益影響程度分別為：土地出讓價格、征地成本。當土地出讓價格降低 20%時，項目凈現(xiàn)值為 ，財務上不可行。其他條件發(fā)生變化時，項目財務指標基本可以滿足評價要求。項目敏感性分析表明，項目抗風險能力比較好。 表 19 損益估算表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 合計 1 開發(fā)收入 0 2 開發(fā)成本 3 開發(fā)稅金 4 開發(fā)利潤 5 所得稅 6 稅后凈利潤 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 2021 2021 2021 合計 1 現(xiàn)金流入 0 土地交易收入 0 55970 0 55970 房屋出售收入 0 財政返還收入 0 2 現(xiàn)金流出 23973 征地費用 0 0 土地整治費用 0 0 工程建設(shè)費用 8625 13110 4485 26220 償還貸款利息 675 0 0 675 償還貸款本金 0 10000 0 10000 管理費用（含人員工資） 招投標和土地交易服務費 0 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 表 21 貸款償還計劃 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 合計 1 還本付息 年初貸款 利息累計 10675 當年貸款 10000 當年應計利息 675 當年本金償還 0 10000 當年利息償還 675 0 2 可以用于還本金的來源 開發(fā)總收入 減：工程建設(shè)費 13110 4485 26220 減：稅金 減：用于滾動 投入 34703 0 0 減：管理費用 減：招標費用和土地交易服務費 0 減：財務費用 0 0 表 22 敏感性分析 單位： 變化因素 變化幅度 財務凈現(xiàn)值（萬元） 財務內(nèi)部收益率（％） 征地成本 20% 10% 基本方案 10% % 20% % 土地出讓價格 20% 10% % 基本方案 % 10% % 20% % 財務結(jié)論 經(jīng)投資估算、財務預測和經(jīng)濟效益分析，項目總投資 萬元、總收入 萬元、計算期總成本 萬元，稅金 萬元，利潤 萬元，項目全部投資財 務內(nèi)部收益率%，投資回收期 年， 項目平均償債備付率為 。整體看，項目社會經(jīng)濟效益好，項目的風險小，抗市場干擾能力強。 第 10 章 社會評價 正面影響 提高當?shù)鼐用窬蜆I(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu) 三溪口立交橋建設(shè)將解決中環(huán)干道的瓶頸問題，項目的運營將會加快當?shù)胤諛I(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此將會增加新的就業(yè)機會和就業(yè)人數(shù)。同時土地整治項目的建設(shè)和運營，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將改善投資環(huán)境，無疑會吸引更多的外來投資，大大增加當?shù)鼐用窈娃r(nóng)轉(zhuǎn)非人口的就業(yè)機會。 增加當?shù)鼐用袷杖胨? 項目實施后將回給當?shù)鼐用駧砹藘煞矫娴氖杖?，一是直接征地補償收入，二是間接收入。征地拆遷補償按 18 萬元 /畝測算，其中有12 萬元可直接補償?shù)睫r(nóng)民手中，人均占地面積 畝，則人均可有16 萬元左右的補償收入，其中一次性補償為 10 萬，評價一個家庭按 人測算，約為 32 萬，扣除安置房購置及裝修 1500 元 /平方米 ,100平方米 /家庭）之后，每個家庭還有 17 萬元可直接支配。其二，征地以后，居民實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，預計年人均純收入可達 5000－6000 元，較之 2021 年的 3670 元有較大的提高。 提高當?shù)鼐用裆钏?、改善生活質(zhì)量 目前，蔡家組團人口密度相對較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購物的場所較少，居民出行多有不便。隨著項目的實施，組團內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，各種商場、休閑場、體育設(shè)施場所將應運而生，這對充實當?shù)鼐用竦纳顑?nèi)容，提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量均有重要意義。 提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平 項目實施將促進北碚區(qū)城市化水平的提高。一方面，城市新區(qū)在開發(fā)建設(shè)過程中將征用大量農(nóng)地，促進農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口； 另一方面，新城區(qū)建設(shè)后，將吸收大量失地農(nóng)業(yè)人口的就近就業(yè)，實現(xiàn)一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，提高非農(nóng)業(yè)人口在總?cè)丝谥械谋戎?，促進北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高。 負面影響 （ 1） 項目在施工期間，會帶來暫時的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會影響周邊居民生活，引起群眾意見。對此可通過有效的施工組織和文明施工措施將不良影響降至最低，避免和減少社會風險。 （ 2）因項目占地較多，需要進行大面積的征地和拆遷，由此可能會暫時影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。同時，項目業(yè)可能會使部分因土地 的流失而戰(zhàn)勝處于生活無依、生存無靠的狀態(tài)，引發(fā)一些社會矛盾。為此建議有關(guān)部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補償，增加適當?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負面影響。 綜合來看，項目帶來的積極影響遠遠大于負面影響。 互適性分析 當?shù)夭煌嫒后w對項目的態(tài)度、支持性分析 項目的設(shè)施主要涉及三方面的利益群體：農(nóng)民、拆遷居民、企業(yè)主。當?shù)剞r(nóng)民和居民對項目的開發(fā)和建設(shè)非常支持，他們普遍認為新城區(qū)的建設(shè)將極大的改善他們目前的生活環(huán)境，增加他們的就業(yè)機會和擇業(yè)就會，從而提高收入，改善生活狀況。對 于項目建設(shè)涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。而蔡家組團具有的地理優(yōu)勢、以及政府的優(yōu)惠政策和當?shù)厝罕姷闹С?，對投資者有很大的引誘，借助與新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，投資環(huán)境的改善，企業(yè)有很大的利潤空間。因而項目建設(shè)多方都能獲益，沒有組織障礙。 各級組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度分析 北碚政府非常重視蔡家組團的建設(shè)，區(qū)委政府把蔡家組團的建設(shè)列人“十一五”期間全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的一項重大工程，并制定了一系列的配套優(yōu)惠政 策。各級政府積極相應。同時項目實施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應部門、運輸部門等多個部門，它們是項目建設(shè)的重要保障，也是項目的直接或間接的受益者。但是部門間的利益相互交錯，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關(guān)系，以最大限度地爭取到他們的支持和配合。 第 11 章 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 蔡家組團城市建設(shè)總項目是經(jīng)過反復論證并報重慶市政府和國家有關(guān)部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個已經(jīng)完成了很多建設(shè)項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告 所涉及的項目 —— “蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、 H 區(qū)經(jīng)濟適用房和N 區(qū)土地整治建設(shè)項目”只是總項目中的一部分。由于蔡家組團城市建設(shè)總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、 H區(qū)經(jīng)濟適用房和 N 區(qū)土地整治建設(shè)項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設(shè)，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。項目建設(shè)符合重慶市和國家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項目的工程技 術(shù)方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設(shè)計合理。經(jīng)投資估算、財務預測和社會經(jīng)濟效益分析，項目總投資 萬元，總收入 萬元，稅金 萬元，利潤 萬元，財務內(nèi)部收益率 %，投資回收期 年，項目在社會經(jīng)濟效益上具有可行性；項目的風險小，抗市場干擾能力強。 問題及建議 項目建設(shè)、運營和管理中存在三個問題。 第一、權(quán)責不對稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存 在權(quán)責不對稱的問題。業(yè)主承擔有關(guān)債務，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主 —— 重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。這種權(quán)責不對稱是一個具有我國特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關(guān)鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項目建設(shè)完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權(quán)責對稱的市場原則。 第二、農(nóng)民安置補償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農(nóng)民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟適用房安置作為主 要安置方式，不太完整，需要加入社會保障，以很好解決農(nóng)民問題，杜絕“三無農(nóng)民”的發(fā)生。建議組團在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。 第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，其建設(shè)投資至少應該由蔡家組團所有子項目分攤； H 區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目是社會工程項目，其建設(shè)投資也應該由組團的所有項目分攤?，F(xiàn) 在將其打捆為一個項目，其投資估算、財務預測和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項目評估理論和實踐上是否講得過去，值得研究。 以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)?。。? 以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)?。?！ 。。。。。。。。。。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財源廣進，身體健康，家庭和睦?。?！ 高效能人士的 50 個習慣 ? 在行動前設(shè)定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。著名的效率提升大師博思 .崔西 説 ：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋?！爆F(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標，而是設(shè)定了目標才成功。 一次做好一件事 著名的效率提升大師博思 .崔西有一個著名的論斷：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。 發(fā)現(xiàn)問題 關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。蓋茨所 説 ： “通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力?！卑褑栴}想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。 不找借口 美國成功學家格蘭特納說過這樣的話： “如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責 是決定他能否成功的關(guān)鍵。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務公司的亨瑞。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。 運用 20/80 法則 二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著 不平衡關(guān)系。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。 合理利用零碎時間 所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務與另一事務銜接時的空余時間。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當可觀的。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。 習慣 廢除拖延 對于一名高效能人士來 説 ，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險的惡習，它使人喪失進取心。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成 一種根深 崹 蒂固的習慣。 習慣 1向競爭對手學習 一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過， “對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。對手，可以讓你時刻提醒自己：沒有最好的，只有更好?！?習慣1善于借助他人力量 年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同