【導讀】行性進行了研究。功能為四星級商務旅游酒店和高級娛樂休閑服務中心。代技術電腦化管理功能實施管理。蒙古********商務酒店改建成產(chǎn)權式酒店公寓。建設部2021年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項目可行性研究指南》。以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。項目的變更是必要的、可行的、合理的；市產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的；市和交通、通訊樞紐?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、食品、訊可與世界180多個國家和地區(qū)直接聯(lián)系。歐各國貿易往來的重要窗口。民族特色和時代風貌的新型城市。祥地之一，具有悠久的歷史和塞外名城的神韻。資源的中心地帶，境內山川秀美、資源富集、物產(chǎn)豐富，豐富區(qū)、重要旅游區(qū)和重點開發(fā)建設地區(qū)。放地區(qū)重要的中心城市。2021年城市人口規(guī)模110萬人，體布局采取的是“集中組團式”布局形態(tài)。河之間預留發(fā)展空間。把一些不適宜的職能向。展作為第一要務，堅持與時俱進。全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。

　　

【正文】 附表 91 客房種類及收支情況 標準房 大床房 商務套房 豪華 套房 合計 客房數(shù)量（間） 118 40 3 13 174 53 房間單價（元 /間 .天） 230 260 480 520 客房入住率（ %） 212 239 442 478 實際客房日收入（元） 70 70 70 70 實際客房月收入（元） 17478 6698 927 4353 29457 實際客房年收入（元） 524345 202128 27821 130603 883697 其他營業(yè)平均日凈收入（元） 為客人提供各項服務收費 2760 其他營業(yè)平均月凈收入（元） 為客人提供各項服務收費 82800 其他營業(yè)平均年凈收入（元） 為客人提供各項服務收費 993600 全部日收入合計（元） 客房日收入 +其他營業(yè)凈收入 32217 全部月收入合計（元） 客 房日收入 +其他營業(yè)凈收入 966497 全部年收入合計（元） 客房日收入 +其他營業(yè)凈收入 11597962 54 能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用進行了實際測算客房和酒店共需支出 萬元；詳見《經(jīng)營使用外購燃料動力費用估算表（年費用）》。 員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調查，客房服務人員人數(shù)按照 36 人考慮，酒店服務人員人數(shù)按照 400 人，按本地區(qū)酒店員工人均工資 1500 元 /月的標準計算；廚師人員 10人 , 廚師工資每人每月工資 3000 元；共需要支出 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 維修費用 主要指客房和酒店日常維修的費用，每年約需 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 折舊及攤銷費用 折舊及攤銷每年約需 ；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 管理費用 管理費用主要是指管理人員工資等，每年約需 48萬；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 各種稅費 主要指營業(yè)稅支出，每年約需 ；詳見經(jīng)營收 55 入估算表（年收入）。 餐飲及 客房經(jīng)營收入的測定 方法 由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權式酒店，故不能采取比較法定價； 項目屬于典型經(jīng)營收益性管理，故可采取收益法。 ： 預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項目折現(xiàn)總價 n—— 項目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％； a—— 項目的年凈收益 酒店經(jīng) 營年限一般為 15 年，故項目的收益年限 n＝ 13，不含建設期 2年； 酒店在經(jīng)營期間，年平均凈收益作為本項目的年凈收益 a 56 餐飲年平均收益 估算 根據(jù)市場調研結果，我們可以設定年平均收益： 項目酒店客房標準收益水平作保守估計日平均凈收益 ＝ 32217*= /天（詳細測算見 經(jīng)營收入估算表（年收入） 附表 5） 入住率（參考目前區(qū)域酒店客房入住率作保守估計）＝70％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 174套 年 凈 收 益 a ＝ 360 天 日 平 均 凈 收 益 ＝ 360 =5219083 元；（詳細測算 見客房經(jīng)營收益估算表 附表 91） 餐飲 根據(jù)市場調研結果，我們可以設定年平均收益： 項目餐飲正常收益水平作保守估計年平均凈收益＝ 9678元 /天 年凈收益 a＝ 360天年平均凈收益＝ 3609678=34840800元（詳細測算 見 休閑娛樂服務經(jīng)營收益估算表（餐飲） 附表 92） 休閑娛樂服務經(jīng)營收益估算表（餐飲） 附表 92 57 休閑娛樂服務 收支情況 服務類數(shù)量 陜壩 快餐廳 （ 4人桌） 上島 咖啡廳 （ 6人間） 歡樂牧場 餐飲廳 （ 8人間） 合計 就餐情況分布（個） 60 40 30 130 就餐人數(shù)飽滿率（ %） 55 55 60 日平均就餐人數(shù) 132 132 144 408 月平均就餐人數(shù) 3960 3960 4320 12240 年平均就餐人數(shù) 47520 47520 51840 146880 平均每人就餐收入（元） 30 80 50 160 平均每人就餐成本（元） 平均每人就餐凈收益（元） 就餐人員日預期收益（元） 2178 4620 2880 9678 58 就餐人員月預期收益（元） 65340 138600 86400 290340 就餐人員年預期收益（元） 784080 1663200 1036800 3484080 餐飲項目現(xiàn)金流量 表 的累計凈現(xiàn)值 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15年 （含建設期 2年） ， 本項目的收益年限 n＝ 13；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算 , NPV(8%)=； 動態(tài) 回收期 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年（含建設期 2 年） ，故項目的收益年限 n＝ 13；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算 , 投資 動態(tài) 回收期 : ； 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15年（含建設期 2年） ，故項目的收益年限 n＝ 13；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算 ,內部收益率 IRR=%。 項目不確定性分析 本項目的經(jīng)營收入 、 經(jīng)營成本 和建設投資 三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算， 測算過程詳見附表 96：《敏感性 59 分析表》。 敏感性分析 附表 96 因素變化 測算結果 敏感 率 % 基本方案 經(jīng)營 15年凈收益 折現(xiàn)總價(萬元 ) 內部收益率 % 60 動態(tài)投資回收期（年 ） 當年凈收益下降 10% 經(jīng)營 15年凈收益 折現(xiàn)總價(萬元 ) 內部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當年經(jīng)營成本提高 10% 經(jīng)營 15年凈收益 折現(xiàn)總價(萬元 ) 內部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當年建設投資提高 10% 經(jīng)營 15年凈收益 折現(xiàn)總價(萬元 ) 內部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 61 本 項目的 經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設投資三個因素 分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。 其中經(jīng)營收入和 建設投資對項目效益的影響較大 ，是關系到項目盈利能力大小的關鍵； 項目 經(jīng)營經(jīng)營成本 在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風險能力一般。 第十章 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 該項目建成后將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程。 、失業(yè)人員的就業(yè)問題 內蒙古 ********商務酒店項目 的建設過程和交付使用后經(jīng)營期間都會給社會增 加就業(yè)機會、減少待業(yè)人口，大酒店的建設過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題； 內蒙古凱基商務酒店項目 竣工交付使用后在經(jīng)營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟結構、提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，故本項目對國家、對社會乃至對呼和浩特地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 該項目建成后在經(jīng)營期間平均每年預計將為國家創(chuàng)造相關稅利 。 62 第十一章 可行性研究結論與建議 根據(jù)收益法計算項目折現(xiàn)總價和投資回收期 表可以反映，按照 8%的 項目投資回報率 ，該項目經(jīng)營 15 年累計折現(xiàn)總價 元，對比項目總投資估算 元，故項目可行。 回收期 評價 根據(jù)收益法計算項目折現(xiàn)總價和投資回收期表可以反映，按照 8%的 項目投資回報率 ，該項目經(jīng)營 年即可將項目總投資估算 全部收回，故項目可行。 在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提下，酒店 餐飲及 客房的 經(jīng)營在投入使用后的 15 年內 能夠保證盈利，確保投資回收；而且不僅具備贏利能力還具備品牌價值，本項目是可 行的！ 餐飲及 客房的 經(jīng)營管理建議 根據(jù)調查，維持一個高級酒店的餐飲服務正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的 45%— 55%； 本項目維持高級酒店的餐飲服務計劃相同于同行業(yè)標準，維持酒店的客房經(jīng)營所需成本計劃略高于行業(yè)平 63 均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平 2個百分點，人員工資高出 ，經(jīng)營管理費用高出 1個百分點，使總成本率計劃維持到 45%55%； 如何控制酒店經(jīng)營運作成本已成為本項目的當務之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴格控制經(jīng) 營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。