【正文】 在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提下，酒店 餐飲及 客房的 經(jīng)營在投入使用后的 15 年內(nèi) 能夠保證盈利，確保投資回收；而且不僅具備贏利能力還具備品牌價值，本項目是可 行的！ 餐飲及 客房的 經(jīng)營管理建議 根據(jù)調(diào)查，維持一個高級酒店的餐飲服務(wù)正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的 45%— 55%； 本項目維持高級酒店的餐飲服務(wù)計劃相同于同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維持酒店的客房經(jīng)營所需成本計劃略高于行業(yè)平 63 均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平 2個百分點，人員工資高出 ，經(jīng)營管理費用高出 1個百分點，使總成本率計劃維持到 45%55%； 如何控制酒店經(jīng)營運作成本已成為本項目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴(yán)格控制經(jīng) 營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。 62 第十一章 可行性研究結(jié)論與建議 根據(jù)收益法計算項目折現(xiàn)總價和投資回收期 表可以反映，按照 8%的 項目投資回報率 ，該項目經(jīng)營 15 年累計折現(xiàn)總價 元，對比項目總投資估算 元，故項目可行。 、失業(yè)人員的就業(yè)問題 內(nèi)蒙古 ********商務(wù)酒店項目 的建設(shè)過程和交付使用后經(jīng)營期間都會給社會增 加就業(yè)機會、減少待業(yè)人口，大酒店的建設(shè)過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題； 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項目 竣工交付使用后在經(jīng)營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，故本項目對國家、對社會乃至對呼和浩特地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 其中經(jīng)營收入和 建設(shè)投資對項目效益的影響較大 ，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項目 經(jīng)營經(jīng)營成本 在不利影響下，項目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項目抗風(fēng)險能力一般。 項目不確定性分析 本項目的經(jīng)營收入 、 經(jīng)營成本 和建設(shè)投資 三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測算， 測算過程詳見附表 96：《敏感性 59 分析表》。 ： 預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 各種稅費 主要指營業(yè)稅支出，每年約需 ；詳見經(jīng)營收 55 入估算表（年收入）。 折舊及攤銷費用 折舊及攤銷每年約需 ；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，客房服務(wù)人員人數(shù)按照 36 人考慮，酒店服務(wù)人員人數(shù)按照 400 人，按本地區(qū)酒店員工人均工資 1500 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計算；廚師人員 10人 , 廚師工資每人每月工資 3000 元；共需要支出 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 整體來看， 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項目 的擬建是一種科 52 學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 由于該項目建設(shè)時機良好，預(yù)計經(jīng)營壓力不大。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 位于呼和浩特市 賽罕區(qū) 經(jīng)濟文化中心，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善； 項目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了呼和 51 浩特市政府等行業(yè)機構(gòu)； 項目所在區(qū)域人流旺盛、商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 地上 1層： 陜壩快餐廳、麗都超市； 地上 2層：上島咖啡廳、歡樂牧場餐飲廳； 地上 3層： 辦公室； 地上 4~12層：酒店客房； 地上 13層：會議室； 地上 14層：辦公室； 設(shè)計約 174套客房，其中：標(biāo)準(zhǔn)客房 118套，大床房40 套， A 套房 5 套， B 套房 8 套，商務(wù)套房 3 套，安排不同布局方式的單元。 第八章 項目分析及評價 50 酒店建筑面積： 14500㎡ （不包括地下 1層） 客房經(jīng)營面積： 10000㎡， 休閑娛樂服務(wù)經(jīng)營 面積： 1530㎡， 麗都超市服務(wù)經(jīng)營面積： 540㎡， 辦公室 使用面積： 1620㎡， 會議室使用面積： 810㎡， 酒店 占地面積 ㎡。 項目投資估算匯總表 表 71 估算書 工程和費用名稱 單位 總價 (萬元 ) 各部分投資 比例 （ %） 41 編號 1 第一部分 建筑安裝工程費用 萬元 2 第二部分 工程建設(shè)其他費用 萬元 3 第三部分 基本預(yù)備費 萬元 4 第四部分 建設(shè)期利息 萬元 5 第五部分 鋪底流動資金 萬元 總投資估算（ 1+2+3+4+5） 萬元 建筑安裝工程投資估算表 表 72 估算書 工程和費用名稱 單位 工程 量 單價 (元 ) 總價 (萬元 ) 編號 建筑安裝工程費用 1 酒店大樓 m2 14500 2590 土建工程 m2 14500 1180 42 裝修工程 m2 14500 1025 安裝工程（水暖電、消防、電梯設(shè)備等） m2 14500 385 2 配套附屬工程 院面硬化、亮化及供水、供電、供暖等外網(wǎng)工程 m2 2350 253 1 建筑安裝工程費用估算 43 工程建設(shè)其他費用投資估算表 表 73 估算書 工程和費用名稱 單位 計算基數(shù) 費率 % 總價 (萬元 ) 編制依據(jù) 編號 工程建設(shè)其他費用 1 建設(shè)用地相關(guān)費用 征地費土地劃撥費用 畝 劃撥取得 拆遷、安置、補償?shù)? 劃撥取得 管線遷移及補償費 2 建設(shè)管理費等 建設(shè)單位管理費 萬元 建設(shè)部建財［ 2021］ 394號 44 工程質(zhì)量監(jiān)督費 從 2021年起不再收取 工程監(jiān)理費 萬元 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價 格［ 2021］ 670號文件 工程建設(shè)其他費用投資估算表（續(xù)表） 表 73 估算書 工程和費用名稱 單位 計算基數(shù) 費率 % 總價 (萬元 ) 編制依據(jù) 編號 工程招標(biāo)服務(wù)收費 萬元 國家計委［ 2021］ 1980號文件 工程保險費 萬元 建設(shè)部建標(biāo)［ 2021］ 164號文件 市政公用設(shè)施費 m2 30 45 3 工程勘察設(shè)計費 工程勘察費 m2 國家計委建設(shè)部發(fā)布的（ 2021年）《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》 工程設(shè)計費 m2 25 國家計委建設(shè)部發(fā)布的（ 2021年）《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》 施工圖審查費 萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際 情況計算 施工圖預(yù)算編制費 萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際 情況計算 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費 萬元 國家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價 格［ 2021］ 125號文件 46 工程建設(shè)其他費用投資估算表（續(xù)表） 表 73 估算書 工程和費用名稱 單位 計算基數(shù) 費率 % 總價 (萬元 ) 編制依據(jù) 編號 勞動安全衛(wèi)生評審費 萬元 建設(shè)部建標(biāo)［ 2021］ 164號文件 水資源建設(shè)、評價、保護費 萬元 保監(jiān)［ 2021］ 22號文件 4 與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費用 餐飲、酒店開辦費 廚具、客房家具及電視 m2 14500 310 實際購置費用 47 等購置費 工程建設(shè)其他費用投資估算 建設(shè)期利息估算表 附表 4 單位 :萬元 序號 項目 年限 金額 (萬元 ) 第 1年利息 (萬元 ) 第 2年利息 (萬元 ) 利息合計 (萬元 ) 本金利息合計 1 建設(shè)期 (年 ) 2 48 2 第 1年借款額 (萬元 ) 3 第 2年借款額 (萬元 ) 合 計 資金來源 項目總投資由項目的 建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費用、基本預(yù)備費、建設(shè)期利息、鋪底流動資金 組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。 “內(nèi)蒙古 ********商務(wù)酒店” 項目 建設(shè)工程總投資，其中： 建筑安裝 工程費用 ，工程建設(shè) 其他費用 （其中： 與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費用 萬元），預(yù)備費用 萬元，建設(shè)期利息 萬元， 鋪底流動資金 萬元。 ⑧市政公共設(shè)施建設(shè)配套費等根據(jù)政府的相關(guān)文件計取。 ⑥施工圖預(yù)算編制費按建筑安裝工程費用的 %計取。其中 :設(shè)計費按 25元 /m2, 工程勘察費按照設(shè)計費的 15%計取。 ③工程招標(biāo)服務(wù)收費按照國家計委［ 2021］ 1980號文件計取，即按建筑安裝工程費用的 %的 60%計取。 其中： ①建設(shè)單位管理費按財建 2021（ 394 號文件）規(guī)定計取，即按建筑安裝工程費用的 %計取。 ⑶ 取費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 2021 年內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳、內(nèi)蒙古自治區(qū)財政廳頒發(fā)的《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費用計算規(guī)則 》，工程分別以定額直接費和人工費為取費基數(shù)。 第七章 項目投資估算、 資金 籌措及項目實施 ⑴ 定額標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 2021 年內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳頒發(fā)的《內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗定額及基礎(chǔ)價格》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格》、《內(nèi) 39 蒙古自治區(qū)安裝工程消耗定額及基礎(chǔ)價格》及有關(guān)文件規(guī)定。 工程設(shè)計、工程監(jiān)理、建筑安裝施工等均按照國家