【正文】 ——酒店C裙樓一層為商場設計，在規(guī)劃上有必要從符合酒店氛圍的角度進行規(guī)劃，避免引進有不良影響的的商業(yè)項目，如診所、社會餐館等。通過進行以上可行性論證結果表明，本項目不僅在建設條件要求上可靠，而且主要財務指標良好，投資回報可觀，完全具備開發(fā)成功的可行性要素。 對項目的資金籌措要作好充分的規(guī)劃與儲備，以保證項目的順利建設。三、防范和降低風險對策：——某商務酒店現實中所要應對和降低的經營風險主要還是同業(yè)的競爭風險，作為一間新開發(fā)的酒店在服務質量上，客源開拓上顯然較已建成的酒店的資源力要弱，因之我們認為某商務酒店要防范和降低風險的主要對策如下： 增強項目在規(guī)劃設計中的賣點與優(yōu)勢,并且在注重入市前期凸顯項目的定位優(yōu)勢,提高本項目的綜合競爭力。而不可測的重大疫情出現，則對酒店服務業(yè)尤有重大的殺傷力。也是項目籌建所要面對的一項大風險。 原材料、燃料動力漲價的風險：——目前國內的油、電等能源緊缺問題有可能會進一步加劇，能源價格的進一步上漲,而導致酒店經營成本的提高與利潤空間的縮?。?管理團隊的風險：——作為一間新型的四星級酒店，管理團隊的管理水平所產生的服務質量是一項風險因素，能否在籌備期間完成自身服務模式與服務品質的優(yōu)性組力是項目競爭力的關鍵，同時也是一種風險。本項目所面臨的主要風險因素有如下： 市場競爭風險:——首先某新酒店項目在最近兩年入市較多，龍頭寺離主城區(qū)不遠，而主城區(qū)的高星級酒店不少，價格不高，而且大都也有一定的社會知名度與忠誠客戶群，因此某商務酒店作為新店入市后,不但會面臨的全新硬件的競爭對手。即表明某商務酒店以準四星的定位與配置投資，僅以稍高于三星級酒店，大大低于龍頭寺周邊區(qū)域四星酒的價格競爭客源將具有強大的競爭力與生命力?！惽澳陜衾?20247。1） 營業(yè)成本：——客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品攤銷，按收入的10％計算； ——餐飲成本，按收入的45％測算；——娛樂成本, 按收入的25％測算；——桑拿成本，按收入的15％測算；——會議成本，按收入的10％計算2） 營業(yè)費用：——員工工資按實際發(fā)生額計算；——水電燃料費，按營業(yè)總收入的12％計算； ——固定資產折舊,采取平均年限法，裝修按6年攤銷,設備按8年攤銷； ——福利、保險及員工生活費等，按營業(yè)總收入的5％計算； ——％測算；——娛樂桑拿營業(yè)稅率按綜合稅率20％測算；——開辦費為遞延資產，分5年平均攤銷；某商務酒店正常年成本費用預測總表成本費用項目基值計算標準成本費用額客 房1368萬元10%桑 拿 部612萬元15%餐 飲45%娛 樂 部25%會 議10%23萬元商 務36萬元15%其他營業(yè)外收入120萬元//小計福利/保險/員工生活費5%辦公管理費用2%清潔與維修雜支2%宣傳促銷費（含折扣贈送）2%水電動力燃料費12%人工成本12小計固定資產折舊(物業(yè))/萬元20年分攤/萬元設備折舊8年分攤裝修折舊6年分攤易耗品攤銷(布草)50萬元2年分攤25萬元酒店建設開辦費90萬元5年分推18萬元籌備培訓費攤銷(2個月)120萬元5年分推24萬元小計住宿餐飲會服類營業(yè)稅%娛樂桑拿營業(yè)稅20%資本金利息 /萬元%/貸款利息 /萬元%/貸款還本 萬元分5年還清合計3 清債能力分析：1） 盈利水平的測算：——正常年營業(yè)利潤＝－營業(yè)總成本－營業(yè)總費用－營業(yè)稅金＝(企業(yè)所得稅)稅前凈利潤620萬元2） 清償能力分析：(略) 3） 財務指標評價：■ 投資回收期(RRI)——247。12月=—— 慢搖吧：200位50元/平均消費70%上座率365天247。12月=—— 茶餐廳月營業(yè)額預計：■ 快餐廳：—— 快餐廳：120位10元/位平均消費70%上座率3餐365天247。12月=—— 會議室月營業(yè)額預計：；■ 茶餐廳：—— 棋牌間：12間25元/鐘70%開房率8個鐘/天365天247。12月=—— 中會議室：2間3000元/天30%使用率365天247。12月=—— 宴會廳：280位50元/位平均消費50%上座率2餐365天247。12月=95812元/月—— 桑拿月營業(yè)收入預計：51萬元■ 中餐廳：—— 設雅間15間、零點廳200位、宴會廳280位—— 雅座間：15間500元/間平均消費80%開房率2餐365天247。12月=183960元/月—— 四樓凈桑區(qū)：60位60元/票70%上座率3次/日365天247。12月=136875元/月—— 總統(tǒng)套房 1套3000元20%開房率365天247。12月=770800元/月—— 商務層 E 客房 36間280元70%開房率365天247?！频旮鞑块T消費標準：序號部門間/位數消費標準日消費次數預測經營率1經濟客房144220元/天1開房率80%2商務客房(E客房)36280/天1開房率70%3行政套房15500元/天1開房率60%4總統(tǒng)套房13000元/天1開房率20%5桑拿貴賓房16180元/雙鐘3開房率70%6凈桑6060元/人3上座率70%7沐足按摩3050元/人3上座率70%8中餐雅間15500元/間2開房率80%9中餐零點廳20030元/位2上座率60%10中餐宴會廳28050元/位1使用率50%11多功能會議大廳15000元/天2使用率30%12中會議室2(130平方)3000元/天2使用率30%13小會議室5(80100平方)2000元/天2使用率30%14茶藝棋牌房1225元/鐘8開房率70%15港式茶餐廳25030元/位2上座率60%16快餐廳12010元/位3上座率70%17慢搖吧15050元/位1上座率70%18夜總會包房351000元/間1開房率70%19商務中心1000元/天3020其他收入100000元/月二、財務評價： 項目營運收入：——本項目收入主要分兩部份：商業(yè)面積的租賃收入與酒店的經營收入。五、資本金籌措：——自有資金 萬元,中用于固定資產投資為 萬元，占項目總投資的 ％；用于鋪底流動資金 萬元, 占項目總投資的 ％；。四、投資總額：——項目總投資包括固定資產投資總額與鋪底流動資金。序號設備系統(tǒng)名稱數量單價金額(萬)備注01燈光招牌系統(tǒng)1/50萬元02廚房設備4/120萬元03洗衣房設備1/50元04電腦主機及運行分機603500元/臺21萬元05電子門鎖系統(tǒng)200300/付6萬元06中央監(jiān)控系統(tǒng)1/30萬元07酒店經營管理軟件1/10萬元08通訊及程控交換機1/25萬元09內部電視VOD1/30萬元10弱電智能化系統(tǒng)1/50萬元11電梯5350000元/臺175萬元12發(fā)電設備2100000元200萬元13合計767萬元——本項目需購置各種酒店營業(yè)設備(家具\電器\用品及備用品)，估價按行業(yè)標準及酒店各功能項目規(guī)劃的數量計算。土建改造工程主要是磚混墻體間隔，按每平方60元計算，裝修工程按800元㎡估算；地板澆濤按每平方米350元計算；環(huán)境綠化按每平方米200元計算。所有出品要求達到“人無我有，人有我好“，實現酒店餐飲以出品取勝的目標。 以魅力新產品取勝：——酒店各部門在營銷上、服務形式上將不斷開發(fā)出具有個性化、特色化\合適客人需求的新產品，以保持酒店的新穎感,保持酒店競爭力與吸引力； 以關系營銷、客戶管理取勝：——通過建立忠誠客戶群并堅持推行走訪回訪客戶，推行回饋型銷售與激勵銷售等措施,以真正禮誠的服務來鞏固客源、贏取口碑、實現效益； 以服務質量取勝:——我們將參照著名五星酒店的服務模式與質量標準，致力打造最具特色的服務團隊，通過各部門專業(yè)的服務程序和熱情禮貌的待客，讓客人加深印象，倍感親切溫馨，從而樂于再次光臨。二、經營理念與模式： 以創(chuàng)新設施和服務模式取勝：——加強酒店硬件產品的新穎化、個性化、超前化設計，以創(chuàng)新的設施規(guī)劃領選同業(yè)，提高酒店核心競爭優(yōu)勢?！块T經理下設主管，主要負責營運具體事項，對服務人員的各項工作和服務質量進行具體指導?！偨浝碇饕氊熓窃诙戮诸I導下全權負責酒店經營管理中的一切事務，執(zhí)行酒店董事局的各項決策和議項，對董事局負責?！频陮嵭卸戮诸I導下的總經理負責制和部門經理責任制，實行垂直領導、垂直管理?！胀▎T工通過社會招聘及聯(lián)系旅游及技學批量輸入。具體人員分配見各部門人員組織表2技術人員107人3行政管理人員34人4后勤服務人員31人5 合計483人 總經辦、人事部（19 人）總經理1人，總經辦主任：1人，人事經理1人，文員1人，司機2人，后勤管理員1人，食堂領班1人，廚師2人，廚工3人； 后勤PA員6人 財務部（25 人）經理1人，會計2人，出納1人，查核2人，倉管2人，收銀主管1人，收銀員14人；采購2人 銷售部（9人）經理1人，銷售人員6人， 美工2人； 前廳部（23人）經理1人，大堂副理2人，接待領班2人，總機領班1人，禮賓領班1人，接待員7人，接線員3人，禮賓員5人，預訂員1人，