【正文】 會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－3人。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會會議討論、決定的事項應當在會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。業(yè)主委員會的任期在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第十七條 業(yè)主委員會應當對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權可以代表全體業(yè)主對物業(yè)管理有關事項依法提起訴訟。第十八條業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點等由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員是否領取報酬及其具體標準由業(yè)主大會決定。第十九條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（三）《管理規(guī)約》；（四）《業(yè)主大會章程》；（五）業(yè)主委員會委員的名單及其業(yè)主身份證明；（六）應當提供的其他材料。業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定將變更事項重新備案。第二十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應當及時公告全體業(yè)主：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；（四）被人民法院判處刑罰。第二十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業(yè)主大會會議審議：（一）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；（四）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第三章前期物業(yè)管理第二十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算；10萬平方米以上的部分，按1‰計算。物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。第二十三條物業(yè)管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證時應當進行審查確認。物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設單位不得隨意變更。第二十四條物業(yè)管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。第二十五條 建設單位應當按照下列規(guī)定對新建住宅小區(qū)配置安全防范設施：（一）建筑面積3萬平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)；（二）建筑面積3萬平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報警系統(tǒng)。新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設單位應當確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設施的配置情況。第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但投標人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘。建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務項目的規(guī)劃建設條件、物業(yè)管理服務方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請核發(fā)《物業(yè)管理服務等級證明》。物業(yè)服務企業(yè)憑《物業(yè)管理服務等級證明》報當?shù)貎r格行政主管部門核定前期物業(yè)服務收費標準。第二十七條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，會同前期物業(yè)服務企業(yè)參照建設部的示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權益。第二十八條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗收備案后，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗收手續(xù)：（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設施設備清單；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。第三十條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)應當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：（一）物業(yè)管理用房；（二）安全防范設施、設備；（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施；（四）其他需要接管的共用設施設備。第四章 物業(yè)管理服務第三十一條 由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)參照建設部的示范文本簽訂。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。第三十二條 物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體收費內(nèi)容、定價形式和標準根據(jù)價格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。實行準物業(yè)管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發(fā)布的服務項目指導價執(zhí)行。第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當公布物業(yè)服務收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應當對物業(yè)管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應當定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的收支情況。第三十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準和時間交納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務收費由物業(yè)服務企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關單位協(xié)商處理。第三十六條 利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的，其管理、收費和利益分配等事項由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，經(jīng)營收入按照約定扣除一定服務費用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)臨時管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收?。海ㄒ唬I(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設備運行的專項性服務費由受益業(yè)主分攤；（二）物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取。有關單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收而停止提供有關服務。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款第（一）項規(guī)定費用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價格應當按照居民用水用電價格計價。第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急措施，同時報告有關管理部門或者單位。第三十九條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)主動退出物業(yè)管理的，應當提前30日書面通知對方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止后3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會，10日內(nèi)與業(yè)主核對并結清物業(yè)服務費用。第五章 物業(yè)的使用與維護第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務企業(yè)申報登記，按規(guī)定提交有關材料。物業(yè)服務企業(yè)應當及時審查業(yè)主提交的申報登記材料。對符合規(guī)定的裝飾裝修項目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當?shù)慕ㄖ暹\費，但不得超出價格行政主管部門核定的標準。第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）未經(jīng)原設計單位同意、擅自拆改房屋承重結構；（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備；（三）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（五）違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營；（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（七）在建（構）筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超標準噪音；（九）法律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。前款第（一）至（八）項內(nèi)容應當在管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約中明確約定。第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。第四十三條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財產(chǎn)損壞的，責任人應當承擔修復、賠償?shù)蓉熑?。第六?住宅專項維修資金第四十四條住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督原則，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。第四十五條房地產(chǎn)行政主管部門負責商品住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督，下設專項維修資金管理機構具體負責商品住宅專項維修資金管理的日常工作。財政部門負責售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督。第四十六條房地產(chǎn)行政主管部門應當指定當?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開設住宅專項維修資金專戶。第四十七條商品住宅、非住宅業(yè)主應當按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調(diào)整時，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時進行調(diào)整和公布。第四十八條本辦法實施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項維修資金的，業(yè)主應當補交。具體交存方式和標準由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會負責追繳。本辦法實施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應當在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門公布的現(xiàn)行標準交存首期住宅專項維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項維修資金的應當補交，拒不交納的，由業(yè)主委員會依法追繳。第四十九條 尚未成立業(yè)主大會的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金應當存入房地產(chǎn)行政主管部門開設的住宅專項維修資金專戶管理。已經(jīng)成立業(yè)主大會的，經(jīng)業(yè)主大會決定，住宅專項維修資金可以由業(yè)主委員會設立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門代管的，經(jīng)業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會申請，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主委員會開設的住宅專項維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督。第七章 法律責任第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對違反法律法規(guī)規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設、物價、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執(zhí)法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位投訴或者舉報。有關單位受理后應當進行調(diào)查核實，在規(guī)定時間內(nèi)答復投訴人或者舉報人。第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時向有關部門報告的，房地產(chǎn)行政主管部門可視情節(jié)輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。第五十二條業(yè)主及物業(yè)使用人不按時繳納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可以通過發(fā)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。第五十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。第五十四條 有關行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應當依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：(一)對物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定進行資質(zhì)審查或者批準的；(二)不按照物業(yè)管理服務等級評定標準進行物業(yè)服務等級評定的；(三)因未依法履行監(jiān)督職責造成嚴重后果的；(四